Можно ли подписать договор аренды в Польше онлайн или через курьера и что будет иметь силу

Обычный договор аренды в Польше подписать на расстоянии можно, и самый надёжный способ такой: каждая сторона подписывает бумажный экземпляр от руки, стороны обмениваются подписанными документами, например через курьера (art. 78 § 1 k.c.). Квалифицированная электронная подпись (QES) приравнена к письменной форме (art. 78¹ k.c.). Скан и e-mail дают только форму dokumentową: для договора до года этого достаточно, а договор дольше года останется действительным, но будет считаться заключённым на неопределённый срок (art. 660 k.c.).

Najem okazjonalny полностью удалённо оформить нельзя: ему нужен нотариальный акт, а нотариус принимает в канцелярии.

Статью написало allproperty, агентство, которое подбирает квартиры для нанимателей, поэтому в последнем разделе описаны наши условия. Это справочная информация, а не юридическая консультация. Нормы сверены с опубликованными текстами актов на eli.gov.pl 07.10.2026. Где написано «закон требует», рядом стоит статья; слово «обычно» и пометка «оценка» отмечают практику и наше мнение.

Можно ли подписать договор аренды в Польше на расстоянии?

Можно. Для обычного najmu закон не требует, чтобы стороны встречались. От способа подписи зависит другое: сохранится ли срок договора. Сводка:

Способ	Форма по k.c.	Договор до года	Договор дольше года	Najem okazjonalny (сам договор)
Бумажные экземпляры с подписью от руки, обмен через курьера (art. 78 § 1)	письменная	действителен	действителен, срок сохраняется	подходит
Квалифицированная электронная подпись, QES (art. 78¹)	электронная, равна письменной	действителен	действителен, срок сохраняется	подходит
Скан, фото, e-mail, мессенджер (art. 77², 77³)	dokumentowa	действителен	действителен, но срок теряется: договор бессрочный	не подходит, договор недействителен
Podpis zaufany	не QES; art. 20ae ust. 2 ustawy o informatyzacji придаёт ему силу собственноручной подписи, «если иное не предусмотрено отдельными нормами», и является ли art. 78¹ такой нормой, вопрос открытый	действителен	вопрос открытый: берите бумагу или QES (оценка)	вопрос открытый: берите бумагу или QES (оценка)

Договор до года включительно закон вообще не обязывает оформлять письменно: art. 660 говорит о найме «на срок дольше года». Но письменный экземпляр нужен хотя бы затем, чтобы потом доказать срок, сумму czynszu и kaucji (оценка).

Какая форма нужна для договора дольше года?

Письменная. Art. 660 k.c. требует, чтобы договор найма помещения на срок дольше года был заключён в письменной форме (бумага с подписью от руки или QES). Если форму нарушили, договор не становится недействительным: закон считает его заключённым на неопределённый срок. Такую форму называют ad eventum: она нужна не как доказательство, а чтобы наступил определённый результат, здесь это сохранение срока.

Что это значит на деле. Вы договорились на 18 месяцев, но подписали по e-mail. Юридически у вас договор без срока, и «18 месяцев» перестают быть сроком. Для жилья с ежемесячной оплатой art. 688 k.c. называет предупреждение «не позже чем за три месяца до конца календарного месяца»; если в договоре есть свои сроки, действуют они (art. 673 § 1). Собственник при этом не может прекратить обычный жилой найм по любой причине: art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów допускает это только по основаниям, которые перечислены в законе, письменно и с указанием причины.

Действителен ли договор, подписанный через курьера?

Да. Art. 78 § 1 k.c. разрешает заключить договор обменом документов, каждый из которых подписан одной из сторон. Подпись должна быть собственноручной и на бумаге, значит, до другой стороны должны доехать оригиналы, а не сканы.

Обычная схема (практика, не требование закона): вы подписываете два экземпляра и отправляете оба, собственник подписывает оба и один возвращает вам. Доставка из-за границы занимает дни, а не часы (оценка). Формально для заключения договора достаточно обмена, поэтому не покупайте билет и не переводите деньги, пока у вас нет экземпляра с подписью собственника или его представителя.

Подпись на бумаге не доказывает, что подписавший вправе сдавать квартиру. Как проверить собственника и когда платить, написано в статьях о платежах до приезда и о признаках фальшивого объявления.

Равна ли электронная подпись письменной?

Равна, без сомнений, квалифицированная. По art. 78¹ k.c. электронная форма требует электронного документа и kwalifikowany podpis elektroniczny, и такое заявление равно письменному (§ 2). Так же говорит регламент eIDAS (art. 25). Подпись, нарисованная пальцем, код из SMS или галочка в приложении квалифицированной подписью не являются, даже если сервис называется «электронная подпись».

Podpis zaufany (подпись профиля zaufany в польских госсервисах) случай сложнее. Это не QES. Art. 20ae ust. 2 ustawy o informatyzacji działalności podmiotów realizujących zadania publiczne придаёт данным, подписанным им, силу собственноручной подписи, «chyba że przepisy odrębne stanowią inaczej»; является ли art. 78¹ k.c. такой нормой, вопрос открытый, а судебного решения или официального разъяснения по аренде мы не нашли. На практике profil zaufany подтверждают по документам лица с номером PESEL (art. 20c ust. 1), поэтому тому, кто ещё не приехал, он обычно недоступен (оценка). Для договора дольше года, najem okazjonalny и договора подбора берите бумагу или QES.

QES иностранец может получить и без PESEL: по данным поставщика Certum, достаточно паспорта или удостоверения личности из европейского реестра подлинных документов (PRADO), а личность подтверждают лично в пункте поставщика или у нотариуса (страница 2021 года, условия уточняйте у поставщика). Бесплатная квалифицированная подпись в приложении mObywatel (5 документов в месяц) требует польского удостоверения личности с электронным слоем, активного сертификата личной подписи с PIN2 и телефона с NFC; польское удостоверение личности выдают только гражданам Польши, поэтому иностранному нанимателю этот путь недоступен. Ради одного договора аренды оформлять QES обычно не стоит усилий, бумага проще (оценка).

Подпись, выданная вне ЕС, например украинская КЭП, приравнивается к QES, только если услугу доверия признали по соглашению между ЕС и этой страной (eIDAS, art. 14). Решения ЕС о признании украинских квалифицированных подписей мы на 07.10.2026 не нашли; пока его нет, для аренды надёжнее бумага или подпись, выданная в ЕС. QES, выданная в другом государстве ЕС, в Польше признаётся (eIDAS, art. 25 ust. 3).

Хватит ли скана или e-mail?

Для договора до года да, для договора дольше года нет. Скан подписанного документа, фото, e-mail и сообщение в мессенджере дают форму dokumentową: достаточно заявления в виде документа, из которого видно, кто его сделал (art. 77²), а документом считается любой носитель информации (art. 77³). Это форма ниже письменной: скан это копия, а не оригинал с подписью от руки, которым обмениваются по art. 78 § 1. Это наша оценка по тексту закона; судебной практики по сканам договоров аренды мы не проверяли.

Выходит так. Договор на год или короче по сканам подписать можно. Договор дольше года по сканам действителен, но без срока (art. 660). Для najem okazjonalny и для договора подбора скан не годится вовсе: там письменная форма нужна под страхом nieważności.

Скан пригодится как черновик: сначала согласуйте текст по сканам, потом отправьте оригиналы курьером.

Что нельзя сделать удалённо при najem okazjonalny?

Нотариальный акт. Najem okazjonalny (art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów) возможен, если собственник физическое лицо, которое не сдаёт квартиры как бизнес, а срок договора не больше 10 лет (ust. 1). К договору прилагаются:

• oświadczenie нанимателя в форме нотариального акта о согласии на принудительное выселение (ust. 2 pkt 1);
• указание другого помещения, где наниматель сможет жить (pkt 2);
• согласие владельца этого помещения или другого лица с правовым титулом на него; по требованию собственника подпись на нём заверяет нотариус (pkt 3).

Сам договор подписывается письменно под страхом nieważności (ust. 6): бумага или QES, скан не годится.

Акт подписывается у нотариуса. Нотариус работает в канцелярии (art. 3 § 1 Prawa o notariacie), хотя в особых обстоятельствах может принять и в другом месте (§ 2). Подписи ставят при нём (art. 88), акт зачитывают перед подписанием (art. 94 § 1). Акта по видеосвязи или e-mail в тексте закона мы не нашли. Может ли за вас подписать представитель, это вопрос к нотариусу, лучше задать его заранее.

Нотариус работает по-польски; по просьбе стороны он может совершить действие дополнительно на иностранном языке, с присяжным переводчиком или на основании собственного подтверждённого знания языка (art. 2 § 3). Если вы не знаете польского и перевода к акту нет, нотариус переводит сам или через переводчика (art. 87 § 1 pkt 1). Плата нотариуса за это oświadczenie не больше 1/10 минимальной зарплаты (art. 19a ust. 7); налог и плату за выписки уточняйте у нотариуса.

Обычно акт подписывают после приезда в Польшу (оценка), поэтому запись к нотариусу лучше согласовать заранее. Подробности: гид по najem okazjonalny и статья о najem okazjonalny без запасного адреса.

Как подписывается договор подбора с нами?

allproperty подбирает квартиры для нанимателей. Закон требует, чтобы договор с посредником был заключён в письменной или электронной форме под страхом nieważności (art. 180 ust. 3 u.g.n.). Электронная форма в смысле k.c. это QES, так что для этого договора, как и для najem okazjonalny, e-mail или скана мало. Значит, из-за границы его подписывают на бумаге (с обменом экземплярами через курьера) или квалифицированной электронной подписью. Когда договор подписывается в вашем случае, уточните у агента до начала подбора.

Если вы потребитель и договор заключён на расстоянии или вне нашего офиса, по общему правилу вы можете отказаться от него в течение 14 дней без объяснения причин (art. 27 ust. 1 ustawy o prawach konsumenta). Право на отказ не действует для услуги, которую предприниматель полностью выполнил с вашего прямого предварительного согласия, если до начала вас предупредили, что при полном выполнении вы это право теряете, и вы это приняли к сведению (art. 38 ust. 1 pkt 1). Если вы просите начать работу до конца 14 дней и затем отказываетесь, вы платите за то, что уже выполнено (art. 35). Порядок отказа и условия оплаты читайте в договоре до подписи.

Вознаграждение: 70% одного месячного czynszu najmu, то есть самой арендной платы без czynszu administracyjnego и коммунальных платежей (при czynszu 3 500 zł это 2 450 zł), один раз, после подписания umowy najmu, faktura bez VAT. Помощь с PESEL и с походом в urząd входит в эти 70%. Мы не нотариус и не юристы: условия договора можем объяснить устно на вашем языке, но это не присяжный перевод и не юридическая консультация. Наши агенты работают на русском, украинском, английском, польском, немецком, итальянском, турецком и испанском. Как проходит подбор из-за границы целиком, описано в статье как снять квартиру в Варшаве до приезда.

Оставить заявку на подбор: дата заезда, бюджет, число комнат. 70% czynszu najmu после подписания umowy najmu (с 3 500 zł это 2 450 zł), faktura bez VAT. Телефон: +48 666 866 468.

Источники

Проверено 07.10.2026.

• Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795 (stan prawny na 19.05.2026): art. 77², 77³, 78 § 1, 78¹, 660, 664, 673, 682, 688.
• Ustawa o informatyzacji działalności podmiotów realizujących zadania publiczne, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 1241: art. 20c ust. 1, art. 20ae ust. 2.
• Ustawa o ochronie praw lokatorów, tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 725: art. 11 ust. 1, art. 19a.
• Ustawa o gospodarce nieruchomościami, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 399: art. 180 ust. 3.
• Prawo o notariacie, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 614: art. 2 § 3, art. 3, art. 87 § 1, art. 88, art. 94 § 1.
• Ustawa o prawach konsumenta, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 1244: art. 27 ust. 1, art. 35, art. 38 ust. 1 pkt 1.
• Регламент ЕС 910/2014 (eIDAS), консолидированная версия от 18.10.2024: art. 14, art. 25 (ust. 2 и 3).
• Państwowa Inspekcja Pracy, разъяснение о profil zaufany и квалифицированной подписи (трудовые договоры, дата на странице не указана).
• AOTMiT, подпись в приложении mObywatel: требования (польское удостоверение личности с электронным слоем, сертификат личной подписи, PIN2, телефон с NFC) и 5 бесплатных подписей в месяц.
• Certum, квалифицированная подпись для иностранца (29.06.2021): PESEL не нужен, личность подтверждают лично в пункте поставщика или у нотариуса.