Najem okazjonalny — что даёт собственнику и арендатору? Простой путеводитель

Najem okazjonalny (аренда по особому режиму) — это договор аренды квартиры на определённый срок (максимум 10 лет), заключаемый письменно собственником-физическим лицом, с тремя обязательными приложениями, включая заявление арендатора о подчинении исполнению в форме akt notarialny (нотариального акта). Регулируется ст. 19a–19e закона от 21 июня 2001 года об охране прав жильцов. Стоимость нотариуса законом ограничена 1/10 минимальной зарплаты: при 4806 zł брутто в 2026 году это максимум 480,60 zł нетто (около 591 zł с VAT), а весь пакет с выписками в варшавских нотариальных конторах обычно укладывается в 450–700 zł. Собственник обязан уведомить о договоре налоговую в течение 14 дней с начала аренды — без этого он теряет упрощённый путь принудительного исполнения. Залог может составлять максимум шестикратную арендную плату, а налог — это ryczałt (упрощённый налог) 8,5% с выручки (12,5% со суммы сверх 100 000 zł в год). Для арендатора — в том числе иностранца — это безопасная конструкция: защищает от расторжения «просто так» и обеспечивает возврат залога в течение месяца. Ниже объясняем детали — состояние на август 2026 года.

Что такое najem okazjonalny?

Определение содержится в ст. 19a ч. 1 закона: это договор аренды жилого помещения, собственник которого является физическим лицом и не ведёт предпринимательскую деятельность по сдаче помещений. Договор должен быть заключён на определённый срок, максимум 10 лет, и в письменной форме под страхом недействительности — устные договорённости здесь не имеют никакой силы. Если арендодателем выступает компания, применяется другая конструкция: najem instytucjonalny (институциональная аренда).

Важно, что сам договор не требует формы нотариального акта. К нотариусу идёт только одно из приложений, о котором — через минуту.

Какие приложения обязательны при najem okazjonalny?

Согласно ст. 19a ч. 2 закона, к договору прилагаются три документа:

1. Заявление арендатора о подчинении исполнению — в форме нотариального акта. В нём арендатор обязуется освободить и передать помещение в срок, указанный в требовании собственника. Это единственный документ, который должен составить нотариус.
2. Указание запасного помещения — арендатор указывает адрес квартиры, в которую он мог бы переехать в случае принудительного исполнения. Достаточно обычной письменной формы.
3. Согласие собственника запасного помещения на проживание арендатора и лиц, живущих вместе с ним — тоже письменно; по требованию арендодателя с нотариально удостоверенной подписью.

Важная деталь: если арендатор утратит возможность проживания в указанном помещении (например, собственник «запасного» адреса продаст квартиру), у него есть 21 день на указание нового. Без этого арендодатель может расторгнуть договор с соблюдением срока предупреждения не менее 7 дней.

Сколько стоит нотариус при najem okazjonalny?

Закон ограничивает вознаграждение нотариуса за заявление о подчинении исполнению 1/10 минимальной оплаты труда. При минимальной зарплате 4806 zł брутто в 2026 году это даёт максимум 480,60 zł нетто, то есть около 591 zł с VAT 23%; к этому добавляются выписки (6 zł нетто за страницу). На практике в варшавских нотариальных конторах весь пакет обычно укладывается в диапазон 450–700 zł — состояние на август 2026 года.

Кто платит? Закон этого не решает — чаще всего расходы берёт на себя арендатор, но стороны могут договориться иначе, например пополам.

Как и когда уведомить налоговую о договоре?

Собственник обязан уведомить о заключении договора начальника налоговой инспекции по своему месту жительства в срок 14 дней со дня начала аренды (ст. 19b ч. 1) — считается дата передачи помещения, а не подписания договора. Уведомление бесплатно и не требует бланка: достаточно письма с данными сторон, адресом помещения и датой начала аренды, поданного лично, по почте или через e-Urząd Skarbowy (электронную налоговую).

Без этого уведомления договор теряет самое главное преимущество — упрощённый путь принудительного исполнения — и работает как обычная аренда. Арендатор, у вас есть право потребовать от собственника подтверждение уведомления; это стоит сделать.

Что получает собственник?

Реальную защиту на случай, если жилец после окончания договора не захочет выезжать. Процедура выглядит так: собственник вручает письменное требование освободить помещение (с официально удостоверенной подписью), назначая срок не короче 7 дней. Если срок истёк безрезультатно, он подаёт в суд заявление о придании нотариальному акту исполнительной надписи — без многолетнего процесса о выселении. К заявлению прилагаются требование с доказательством вручения, документ, подтверждающий правовой титул на помещение, и подтверждение уведомления налоговой.

Дополнительно залог здесь может составлять до шестикратной месячной арендной платы — при плате 4000 zł это теоретически даже 24 000 zł, хотя на варшавском рынке в 2026 году стандартом остаётся одно- или двукратный размер. О правилах возврата и допустимых удержаниях подробнее пишем в тексте про залог и права арендатора.

Что получает арендатор?

Вопреки расхожему мнению — немало. Договор на определённый срок означает, что собственник не может расторгнуть его «потому что передумал»: досрочное прекращение возможно только в случаях, описанных в законе или договоре, например при задолженности по арендной плате не менее чем за три полных периода оплаты — и то лишь после письменного предупреждения и назначения дополнительного месячного срока на оплату. Залог подлежит возврату в течение месяца с момента освобождения помещения, после расчёта требований. Если вы только ищете квартиру, весь процесс аренды со стороны арендатора мы описываем отдельно — от осмотра помещения до получения ключей и протокола.

Сравнение важнейших параметров (правовое состояние на 2026 год):

Элемент	Najem okazjonalny	Обычная аренда
Срок действия	только определённый, макс. 10 лет	определённый или неопределённый
Максимальный залог	шестикратная арендная плата	двенадцатикратная арендная плата
Уведомление налоговой	обязательно, 14 дней	такой обязанности нет
Принудительное освобождение помещения	исполнительная надпись на нотариальном акте	судебный процесс о выселении

Практический бонус: арендатор, готовый подписать договор okazjonalny, выглядит для собственников надёжнее — легче договориться о хороших условиях и вообще получить квартиру, что в Варшаве особенно чувствуют иностранцы.

Как рассчитать налог с najem okazjonalny?

С 2023 года единственной формой налогообложения частной аренды является ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (упрощённый налог с учтённой выручки): 8,5% с дохода до 100 000 zł в год и 12,5% со суммы сверх лимита. При арендной плате 3500 zł в месяц собственник заплатит 297,50 zł налога ежемесячно, а годовую декларацию подаст по форме PIT-28 до 30 апреля следующего года. Сама «okazjonalna» форма не меняет ставок налога — она меняет только обязанность уведомить о договоре в течение 14 дней. Ставки, сроки и примеры расчётов мы собрали в путеводителе по ryczałt с аренды.

О чём помнить перед подписанием?

Короткий чек-лист для обеих сторон:

• проверьте, совпадает ли адрес в договоре и нотариальном акте с осмотренной квартирой;
• позаботьтесь о protokół zdawczo-odbiorczy (акте приёма-передачи) с фотографиями и показаниями счётчиков;
• убедитесь, что все устные договорённости попали в договор — действует письменная форма;
• арендатор: укажите реальное запасное помещение и помните о 21 дне на указание нового в случае его утраты;
• собственник: следите за 14-дневным сроком уведомления налоговой и выдайте арендатору подтверждение.

В allproperty мы готовим комплект документов najem okazjonalny, записываем на визит к нотариусу и объясняем каждый пункт договора — по-польски, по-русски или по-украински. Обслуживание аренды стоит у нас 50% месячной арендной платы — полный объём поддержки для собственников квартир описываем на отдельной странице. Если вы планируете сдать квартиру в Варшаве или только что получили договор okazjonalny на подпись — напишите нам, пройдём по нему вместе. Формулировка вызывает сомнения вечером или прямо перед визитом к нотариусу в выходные? Мы работаем 24/7 — звоните по +48 666 866 468 или +48 692 649 839, разберём договор сразу, по телефону.