Как снять квартиру в Варшаве до приезда: путь от заявки до ключей

Да, обычную аренду в Варшаве можно подготовить, не приезжая: выбрать квартиру по видео, проверить собственника, подписать umowę najmu бумажными экземплярами через курьера и оплатить на счёт из договора. Исключения составляют najem okazjonalny и najem instytucjonalny: к обоим прилагается нотариальный акт нанимателя (art. 19a ust. 2 pkt 1 и art. 19f ust. 3 закона о защите прав нанимателей), а нотариус обычно принимает в своей канцелярии. Ключи в день приезда обычно удаётся забрать, если kaucja и первый czynsz уже оплачены, а protokół zdawczo-odbiorczy (акт приёма-передачи) готов. Но многое зависит от собственника, банка и дороги, поэтому обещать этот день как факт нельзя.

Статью написало агентство allproperty, которое подбирает квартиры для нанимателей, поэтому в последнем разделе мы называем свои условия. Где в тексте написано «закон требует», рядом стоит ссылка на норму, а слово «обычно» означает практику. Нормы сверены с текстами актов на eli.gov.pl 07.10.2026.

Можно ли снять квартиру в Варшаве, не приезжая?

Да, если это обычный najem. Закон не требует личного присутствия при заключении договора: чтобы соблюсти письменную форму, каждая сторона подписывает свой экземпляр, а затем стороны обмениваются документами (art. 78 § 1 Kodeksu cywilnego). Договор аренды помещения на срок дольше года должен быть письменным, а если форму нарушили, закон считает его заключённым на неопределённый срок (art. 660 k.c.). Так что на длинный срок подписывайте бумагу, а не соглашайтесь в мессенджере.

Формальности после заселения устроены иначе. Если вы гражданин страны вне ЕС, ЕАСТ и Швейцарии и у вас ещё нет номера PESEL, закон требует вашей личной явки и для заявления о PESEL (art. 18 ust. 1a ustawy o ewidencji ludności), и для регистрации по адресу, то есть meldunku (art. 40 ust. 3). Зарегистрироваться по адресу нужно не позже четвёртого дня после приезда (art. 41 ust. 3), если только вы не остаётесь в Польше не дольше 30 дней (art. 42 ust. 2). Гражданам стран ЕС и ЕАСТ и Швейцарии дан срок в 30 дней (art. 41 ust. 1). С заявлением о PESEL мы помогаем и сопровождаем, но решение принимает ведомство. Вся последовательность разобрана в статье о первых днях в Варшаве.

Какие шаги делаются удалённо, а какие нет?

Шаг	Удалённо?	Что важно
Заявка: бюджет, район, комнаты, дата заезда	Да	Чем точнее бриф, тем быстрее отбор
Показ квартиры	Да, по видео	Видео не заменяет осмотр: шум и запахи по нему не оценить
Проверка собственника	Да	Księga wieczysta онлайн на ekw.ms.gov.pl, документ личности и полномочия подписанта
Подписание umowy najmu	Да	Бумажные экземпляры и курьер; квалифицированная электронная подпись, если она у вас уже есть
Нотариальный акт, najem okazjonalny	Нет	Нотариус лично; плюс указание другого жилья и согласие его владельца; kaucja до 6 месячных czynszów (art. 19a ust. 4)
Нотариальный акт, najem instytucjonalny	Нет	Нотариус лично; запасное жильё не нужно; kaucja до 6 месячных czynszów (art. 19f ust. 5)
Оплата kaucji и czynszu	Да	Перевод на счёт из договора
Protokół и ключи	Нет	Делаются на месте: protokół составляют до выдачи жилья (art. 6c)

Najem okazjonalny собственник вправе предложить, только если он физическое лицо и не сдаёт квартиры как бизнес (art. 19a ust. 1). К договору тогда прилагаются нотариальный акт нанимателя, указание другого жилья, где вы сможете жить в случае выселения, и письменное согласие владельца того жилья или иного лица, имеющего на него право; по требованию арендодателя подпись на этом согласии должна быть заверена нотариально (art. 19a ust. 2). Najem instytucjonalny предназначен для арендодателей, которые сдают жильё как бизнес, в том числе для крупных компаний. Нотариальный акт нанимателя прилагается и здесь (art. 19f ust. 3), но запасное жильё не требуется. В обоих случаях без письменной формы договор недействителен (art. 19a ust. 6, art. 19g ust. 1). Какой тип договора вам предложат, зависит от арендодателя, поэтому спросите об этом уже на первом звонке: от ответа зависит, нужен ли вам нотариус в день приезда.

Нотариальный акт нельзя оформить удалённо прежде всего потому, что подписи на нём ставятся в присутствии нотариуса (art. 88 Prawa o notariacie). Если вы не говорите по-польски, акт переводит нотариус или присяжный переводчик (art. 87 § 1 pkt 1). Мы объясняем суть устно, но наш устный перевод присяжным не является. Подробности есть в руководстве по najem okazjonalny. Можно ли оформить акт через представителя, лучше спросить у нотариуса заранее.

Как выбрать квартиру из-за границы?

Мы принимаем заявку (бюджет, район, комнаты, дата заезда) и подбираем варианты под ваш запрос. Онлайн-показ идёт по видео и подробно: агент задаёт собственнику те вопросы, которые задали бы вы, говорит с ним напрямую и переводит устно, это не присяжный перевод. Видео не доказывает, что человек вправе сдавать эту квартиру. Вопросы для звонка и чек-лист осмотра собраны в статье про онлайн-показ. Если хотите увидеть квартиры сами, возможен приезд на несколько просмотров: это наш тур просмотров, он описан в статье про переезд за неделю. Жильё на время тура — наша квартира посуточной аренды; оно оплачивается отдельно, по условиям посуточной аренды. Когда начинать поиск и как ведёт себя рынок, мы описали отдельно в статье про сроки поиска.

Как подписать договор из-за границы?

Основной путь такой: вы подписываете свой экземпляр, отправляете курьером, собственник подписывает свой, и стороны обмениваются документами. Квалифицированная электронная подпись приравнивается к письменной форме (art. 78¹ § 2 k.c.), но использовать её имеет смысл, только если она у вас уже есть, а признание подписи из вашей страны в ЕС лучше проверить заранее. Договор обычно составлен по-польски, а мы объясняем его содержание на вашем языке устно. Детали о подписании через курьера и онлайн собраны в статье про дистанционное подписание.

Когда и кому платить kaucję и первый czynsz?

В нашей статье о поддельных объявлениях сказано, что пока вы не видели квартиру, платить не нужно ни злотого. В удалённой сделке это правило остаётся в силе, но «увидеть» тогда значит три вещи: живой видеопоказ из самой квартиры, проверенное в księga wieczysta право собственника её сдавать и договор, подписанный обеими сторонами. Перевод до договора, будь то «бронь» или «предоплата», по-прежнему красный флаг.

Платите после проверки собственника и подписания договора и только на счёт, указанный в договоре. Варшавская полиция советует платить лишь при получении ключей; из-за границы это не всегда возможно, поэтому спросите, согласен ли собственник принять платёж в день заезда. Не платите по ссылке из мессенджера. Порядок платежей и разницу между zadatek, zaliczka и kaucja мы разобрали в статье про платежи до приезда. Kaucja по закону не выше двенадцатикратного месячного czynszu (art. 6 ust. 1), при najem okazjonalny (art. 19a ust. 4) и najem instytucjonalny (art. 19f ust. 5) не выше шестикратного. Собственник должен вернуть её в течение месяца после освобождения жилья, за вычетом того, что вы должны по договору (art. 6 ust. 4; при najem okazjonalny art. 19a ust. 5, при najem instytucjonalny art. 19f ust. 6). Международные переводы могут идти несколько рабочих дней (оценка), поэтому платите заранее, а не накануне вылета.

Что происходит в день приезда: встреча, protokół, счётчики, ключи?

Закон требует здесь одного: перед выдачей жилья стороны составляют protokół с описанием технического состояния и износа инженерных систем и оборудования, и он служит основой расчётов при возврате (art. 6c). Остальное ниже описывает практику и то, как этот день проходит у нас. Обычный порядок такой.

1. Встреча. Агент встречает вас на вокзале или в аэропорту, место и время согласуются заранее.
2. Дорога в квартиру. Заранее договариваемся, как вы доберётесь и кто оплачивает дорогу. В квартире вас ждёт собственник или его представитель; полномочия представителя проверяются до вашего приезда.
3. Осмотр. Квартиру сверяют с видео и описанием, фотографируют состояние и проверяют список вещей.
4. Protokół. Записывают показания счётчиков (электричество, вода, газ, отопление), число комплектов ключей, пультов и карт, дефекты. Два экземпляра подписывают обе стороны, фото прикладывают. Как это оформить, описано в статье про protokół.
5. Ключи. Их передают после подписания protokołu.

Meldunek, PESEL и интернет делаются в следующие дни, они вынесены в отдельную статью.

Что может сорвать получение ключей в день приезда?

• Платёж ещё не дошёл или собственник его не подтвердил.
• Договор подписан не обеими сторонами: курьер задержался.
• Договор относится к najem okazjonalny или najem instytucjonalny, а к нотариусу не записались на день приезда или раньше. При najem okazjonalny нужно ещё подписать согласие владельца другого жилья.
• Собственник или представитель не может приехать либо не показывает документов на право сдавать квартиру.
• Стороны не договорились о protokole: нашли дефект или не хватает вещей из списка.
• Ваш рейс или поезд опоздал, а у собственника ограничено время.

Всё, что можно закрыть до вылета, стоит закрыть заранее: подписанный договор, подтверждённый платёж, дата и время встречи, список вещей и контакты собственника.

Как это организуем мы и сколько это стоит?

allproperty подбирает квартиры для нанимателей и ведёт сделку до ключей. Мы принимаем заявку и подбираем квартиры под ваш запрос, проводим онлайн-показы по видео, говорим с собственником напрямую и переводим устно (не присяжный перевод), объясняем договор на вашем языке (украинском, русском, английском, польском, немецком, итальянском, испанском или турецком), договариваемся о встрече на вокзале или в аэропорту и остаёмся с вами до ключей. При подготовленной сделке ключи обычно выдают в день приезда. После заселения мы можем пойти с вами в urząd и помочь заполнить документы на PESEL и meldunek; эта помощь входит в 70%, а решение принимает ведомство. Заменить нотариуса или присяжного переводчика мы не можем, и если сделка не готова, обещать конкретный день не станем.

Вознаграждение составляет 70% одного месячного czynszu najmu (czynsz administracyjny и коммунальные платежи в расчёт не входят), платится один раз после подписания umowy najmu, счёт выставляется как faktura bez VAT. Если вы подписываете договор подбора из-за границы, действуют такие правила:

• Форма. Договор подбора должен быть заключён письменно или в электронной форме, иначе он недействителен (art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Из-за границы это значит бумага с обменом экземплярами через курьера либо квалифицированная электронная подпись. Скан или обычное письмо по e-mail не соответствуют ни одной из форм.
• Отказ. Потребитель, заключивший договор на расстоянии, вправе отказаться от него в течение 14 дней без объяснения причин (art. 27 ustawy o prawach konsumenta). Если вы просите начать работу до конца этого срока, закон требует вашего явного требования и вашего подтверждения, что после полного исполнения услуги право на отказ утрачивается (art. 21 ust. 2, art. 38 ust. 1 pkt 1). Если вы откажетесь после начала работы, вы оплатите то, что уже сделано (art. 35).
• Страховка. По закону к договору подбора прилагается копия полиса гражданской ответственности посредника; попросите её (art. 181 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Оставить заявку на подбор: дата заезда, бюджет, район, количество комнат. 70% одного месячного czynszu najmu после подписания umowy najmu, faktura bez VAT. Телефон: +48 666 866 468.

Источники

Проверено 07.10.2026.

• Ustawa o ochronie praw lokatorów, tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 725: art. 6, 6c, 19a, 19f, 19g.
• Kodeks cywilny, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795: art. 78 § 1, 78¹, 660.
• Ustawa o gospodarce nieruchomościami, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 399: art. 180 ust. 3, art. 181 ust. 3a.
• Prawo o notariacie, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 614: art. 2 § 3, 3 § 1, 87 § 1, 88, 94 § 1.
• Ustawa o ewidencji ludności, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 384: art. 18 ust. 1a, art. 40 ust. 3, art. 41 ust. 1 i 3, art. 42 ust. 2.
• Ustawa o prawach konsumenta, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 1244: art. 12, 21 ust. 2, 27, 35, 38 pkt 1.

Обложка: иллюстрация создана ИИ.