Как проверить собственника и в каком порядке платить до приезда в Варшаву: задаток, залог, первый месяц

Проверка собственника сводится к трём вопросам: какой у квартиры номер księga wieczysta (проверка бесплатная, в разделе II указан собственник), совпадает ли имя с документом человека, с которым вы говорите, и вправе ли именно он сдавать (собственник, представитель по доверенности или наниматель с согласия wynajmującego, обычно это собственник). Переводить залог и первый месяц до приезда можно, но это повышает риск: полиция советует платить после получения ключей. Если ждать нельзя, порядок «проверка, договор, платёж на счёт из договора, protokół» риск снижает, но не обнуляет. Это общая информация, не юридическая консультация. Нормы и источники проверены 07.10.2026.

Можно ли платить до приезда?

Закон не запрещает платить дистанционно. Осторожность нужна по практическим причинам. Столичная полиция (KRP II, Мокотув, текст 2020 года) советует не вносить ни задатков, ни залога за то, чего вы физически не видели, и платить банковским переводом на личный счёт сдающего только тогда, когда вы получаете ключи. Из-за границы так получается не всегда: собственники нередко просят деньги до выдачи ключей (оценка).

Риск при этом настоящий. 31 июля 2026 года СМИ сообщили, что полиция Варшавы задержала 28-летнего мужчину: он размещал на портале объявления о несуществующих квартирах, люди переводили «zaliczki», после чего контакт обрывался, а ключей и доступа к квартире они так и не получили. Ему предъявили три обвинения в мошенничестве, ущерб составил 3,8 тыс. zł.

Поэтому разумная схема такая: проверить человека и его право сдавать, получить договор, платить как можно ближе к выдаче ключей и только на счёт из договора. Спросите, согласен ли сдающий принять платёж в день заезда.

Как проверить, что сдающий — собственник?

1. Попросите номер księga wieczysta и точный адрес квартиры.
2. Откройте ekw.ms.gov.pl, раздел «Przeglądanie księgi wieczystej», и введите номер. Просмотр бесплатный (gov.pl, проверено 07.10.2026), нужен только номер книги.
3. Сверьте адрес и описание квартиры с объявлением, а имя в разделе II с документом сдающего.
4. Договоритесь о видеозвонке, на котором человек показывает документ рядом с лицом. Полиция советует сверять данные с документом, а лучше ещё и со вторым (паспорт, водительские права), потому что подделки документов можно купить. Присланный скан документа ничего не доказывает: в схемах, которые описывает полиция, мошенник присылал скан чужого документа, взятого у прежней жертвы.
5. Не отправляйте сдающему полный скан своего документа, пока не проверили его самого: по тем же описаниям, скан потом используют в новых обманах.
6. Если квартиру сдаёт компания, проверьте её в реестрах CEIDG и KRS.

Подробнее о том, как читать саму книгу, — в статье про księga wieczysta.

Что покажет księga wieczysta, а что нет?

Книга состоит из четырёх разделов. Раздел I-O описывает недвижимость, раздел II — о собственнике или о праве вечного пользования (użytkowanie wieczyste), раздел III показывает ограничения и другие права, раздел IV — ипотеки (art. 25 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, tj. Dz.U. 2026 poz. 1066). Книги общедоступны (art. 2). Существует презумпция, что запись соответствует реальному правовому состоянию (art. 3), но это презумпция, а не гарантия: иногда в книге видна запись «ostrzeżenie» о том, что данные разошлись с действительностью (art. 36 ust. 3), например после наследования.

Книга не показывает:

• кто именно разговаривает с вами по видео: это вы сверяете с документом сами;
• уполномочен ли этот человек подписать договор за всех, если в разделе II несколько собственников;
• живёт ли в квартире сейчас другой наниматель.

Бывает и так, что у квартиры отдельной книги нет. Например, у spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu книга устроена иначе: в разделе II записан тот, кому принадлежит это право (art. 25 ust. 2), а заводить такую книгу владелец права, по общим разъяснениям юристов, не обязан (оценка). Если книги нет, спросите, какой документ подтверждает право (чаще всего это нотариальный акт или справка кооператива), и при сомнениях покажите его юристу.

Что если сдаёт не собственник, а жилец или представитель?

Представитель. Нужна доверенность (pełnomocnictwo), где названа квартира и право заключить договор найма. Лучше письменная: так её можно проверить и потом доказать. Позвоните собственнику по номеру, который вам дал не представитель, и спросите, действительно ли он выдавал доверенность (оценка).

Жилец, который сдаёт дальше (podnajem). Без согласия wynajmującego (обычно это собственник) наниматель не вправе ни сдать квартиру или её часть в поднаём, ни отдать в безвозмездное пользование (art. 688² k.c.; для лиц, которых наниматель обязан содержать, согласие не требуется). Закон не называет форму согласия, но письменное проще проверить и доказать. Попросите договор основного найма и согласие wynajmującego (если он не собственник, позвоните собственнику). Поднаём прекращается самое позднее вместе с основным наймом (art. 668 § 2 k.c.), поэтому спросите, до какой даты тот действует.

Агентство или посредник. Спросите, от чьего имени он действует, и убедитесь, что договор подписывает тот, кто назван в нём стороной.

В каком порядке платить, чтобы снизить риск?

1. Проверьте человека и право сдавать (шаги выше).
2. Получите текст договора до любого платежа. Для обычного najem на срок до года закон не требует письменной формы, а при сроке дольше года без письма договор считается заключённым на неопределённый срок (art. 660 k.c.). Но письменный договор пригодится как доказательство. Najem okazjonalny требует письменной формы под страхом недействительности и нотариального заявления (art. 19a ust. 2 и 6 ustawy o ochronie praw lokatorów), см. руководство.
3. Если собственник просит резервацию раньше договора, пусть подпишет umowę rezerwacyjną: сумма, срок, что будет, если сделка не состоится, и зачитывается ли сумма в залог или первый месяц.
4. Платите банковским переводом на счёт, указанный в договоре, и убедитесь, что имя владельца счёта совпадает с именем сдающего. В названии перевода укажите назначение, адрес и дату договора, подтверждение сохраните. Не платите через BLIK и порталы (полиция называет их способами, где трудно найти получателя), наличными и криптовалютой.
5. На выдаче ключей оформите protokół zdawczo-odbiorczy с фотографиями и показаниями счётчиков.

Этот порядок снижает риск, но не исключает его. Даже квартира, показанная вживую, ещё не гарантия: полиция описывала случай, когда человек показывал квартиры, подписывал договор, брал залог и затем под предлогом ремонта сдвигал выдачу ключей, пока не пропадал.

Чем отличаются zadatek, zaliczka, opłata rezerwacyjna и kaucja?

• Zadatek (задаток), art. 394 k.c. Это сумма, данная «при заключении договора». Если договор не выполнит одна сторона, другая вправе отказаться от него и оставить полученный задаток, а если сама его давала, потребовать двойную сумму. Если договор выполнен, задаток засчитывают в платёж, а если невозможно, возвращают. Если договор расторгнут или не исполнен по причинам, за которые стороны не отвечают либо отвечают обе, задаток возвращают (art. 394 § 2–3). Стороны могут договориться иначе. Если договора ещё нет, даже устного, ссылаться на art. 394 трудно (оценка): такой платёж скорее аванс или сумма «по договорённости», и всё упирается в то, что вы можете доказать. Да и право на двойную сумму поможет, только если получателя можно найти.
• Zaliczka (аванс). Предоплата в счёт будущего платежа. В отличие от zadatek, закон не даёт получателю права оставить его себе или требовать двойную сумму: если сделка не состоялась, аванс, как правило, требуют назад (оценка, всё зависит от вашей договорённости). Если платёж был, а договора нет, деньги можно требовать обратно как полученные без основания (art. 405 и 410 k.c.), но только у того, кого вы знаете.
• Opłata rezerwacyjna (резервационный сбор). Закон её не определяет, всё держится на условиях договора (art. 353¹ k.c.). Спросите письменно: за что она, зачтётся ли в залог или первый месяц, возвращается ли, если собственник не подпишет договор или вы откажетесь до определённой даты.
• Kaucja (залог). Обеспечивает претензии собственника на день освобождения квартиры. При обычном найме не больше 12-кратной месячной арендной платы, при najem okazjonalny не больше шестикратной, и подлежит возврату в течение месяца после освобождения квартиры за вычетом долгов (art. 6 ust. 1 и 4, art. 19a ust. 4 и 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, tj. Dz.U. 2023 poz. 725). Подробнее — в статье про залог.

Общее правило: название платежа в чате ничего не решает, решают договор и то, что вы можете доказать. Полное сравнение терминов есть в разборе фальшивых объявлений.

Какие признаки должны остановить перевод?

• Просят наличные, «потому что так принято», либо перевод через BLIK, портал или на счёт не того человека, что назван в договоре.
• Называют «contract fee» или плату за «доступ к предложениям» либо «список проверенных вариантов», пока не названа конкретная квартира (оценка: платёж за список не даёт права на квартиру).
• Торопят: «сегодня» и «много желающих».
• Не называют номер księga wieczysta, не выходят на видеозвонок, не показывают документ.
• «Собственник за границей», и никто не может показать квартиру или передать ключи лично: полиция описывает это как типичную схему.
• Цена сильно ниже рынка.
• Просят скан вашего паспорта до проверки сдающего.
• Не присылают текст договора до платежа.

Полиция советует прервать сделку уже после одного такого признака и тем более ничего не платить. Наша оценка: платёж сам по себе не признак мошенничества, важно, кому он идёт, на каком основании и после каких шагов. Поэтому при любом признаке не платите, пока он не объяснён письменно и не проверен.

Что делать, если деньги уже отправлены?

1. Сразу позвоните в банк: попросите остановить или отозвать перевод; если вводили данные карты на странице оплаты, заблокируйте карту. Чем раньше, тем больше шансов.
2. Соберите доказательства: объявление, переписку, номер счёта, подтверждение платежа, отправленные документы.
3. Подайте заявление в полицию или прокуратуру. Мошенничество по art. 286 § 1 k.k. наказывается лишением свободы от 6 месяцев до 8 лет (tj. Dz.U. 2025 poz. 383). Если отправляли скан документа, укажите это.
4. Страницу оплаты и фишинг сообщите в CERT Polska на incydent.cert.pl.
5. Гражданский путь: требование вернуть деньги без основания (art. 405 и 410 k.c.) работает, если получатель известен.

Больше о признаках — в статье про фальшивые объявления.

Как платят наши клиенты?

Наша комиссия за подбор — 70% одного месячного czynszu najmu (только арендной платы, без czynszu administracyjnego и коммунальных платежей); её платят после подписания umowy najmu, по faktura bez VAT. Пример: при czynszu 3 500 zł комиссия составляет 2 450 zł. Залог и первый czynsz — это платежи по договору найма между вами и собственником. Порядок из этой статьи подходит и для сделки через агента: договор до платежа, платёж на счёт из подписанного договора, protokół при выдаче ключей. Агент общается с собственником напрямую; какие документы он просматривает в вашей сделке, уточните до подписания. Проживание в нашей квартире посуточной аренды на время поездки на просмотры, если она вам нужна, оплачивается отдельно, по условиям посуточной аренды.

Источники (проверено 07.10.2026): Kodeks cywilny, art. 353¹, 394, 405, 410, 660, 668, 688² (tj. Dz.U. 2026 poz. 795, isap.sejm.gov.pl); ustawa o ochronie praw lokatorów, art. 6, 19a (tj. Dz.U. 2023 poz. 725); ustawa o księgach wieczystych i hipotece, art. 2, 3, 25, 36 (tj. Dz.U. 2026 poz. 1066); Kodeks karny, art. 286 (tj. Dz.U. 2025 poz. 383); ekw.ms.gov.pl; gov.pl, «Uzyskaj odpis, wyciąg albo zaświadczenie z księgi wieczystej»; Policja KRP II, «Nie daj się oszukać przy wynajmie mieszkania» (15.10.2020), https://mokotow.policja.gov.pl/r2/aktualnosci/98152,Nie-daj-sie-oszukac-przy-wynajmie-mieszkania.html; ewarszawa.pl, 31.07.2026 (28-летний мужчина обвинён по делу о фальшивых объявлениях о найме), https://ewarszawa.pl/news-news-5939-falszywe_oferty_najmu_i_wyludzone_zaliczki_28_latek_uslyszal_zarzuty; incydent.cert.pl.

Обложка создана с помощью ИИ.

Ищете квартиру в Варшаве и не можете приехать на просмотры? Заполните анкету подбора: бюджет, сроки, район. Агент подбирает варианты, общается с собственником напрямую и по видео проверяет то, что вы попросите. Комиссия — 70% одного месячного czynszu najmu после подписания umowy najmu, faktura bez VAT. Наши агенты говорят на украинском, русском, английском, польском, немецком, итальянском, испанском и турецком. Телефон: +48 666 866 468.