Najem okazjonalny для иностранца: когда нужен запасной адрес, а когда нет (статус UKR)

Со статусом UKR запасной адрес не нужен: с 5 марта 2026 года это прямо закреплено в ст. 112e закона о предоставлении иностранцам защиты. Без этого статуса обычно требуются адрес другого жилья и письменное согласие его владельца (ст. 19a закона о защите прав нанимателей). Нотариальное заявление нанимателя и залог до шести месячных платежей остаются в обоих случаях.

Данные на 7 октября 2026 года, по текстам законов в Dz.U. и страницам gov.pl; источники внизу.

Что прилагается к договору	Со статусом UKR	Без статуса UKR
Заявление нанимателя у нотариуса (oświadczenie o poddaniu się egzekucji)	нужно	нужно
Адрес другого жилья (lokal zastępczy)	не нужен	нужен
Согласие владельца этого жилья	не нужно	нужно
Замена адреса за 21 день, если жильё пропало	не применяется	применяется
Залог	до 6 месячных платежей	до 6 месячных платежей

Нужен ли иностранцу запасной адрес при najem okazjonalny?

Да, если вы не пользуетесь временной защитой. Закон о защите прав нанимателей не делает исключений для иностранцев, поэтому правила одинаковы для граждан Украины, Беларуси, Казахстана, стран ЕС и любой другой страны. Что такое najem okazjonalny в целом, мы разобрали в отдельном руководстве, здесь только то, что касается адреса.

Такая форма возможна, когда владелец квартиры является физическим лицом и не ведёт деятельность по сдаче помещений; договор заключают на определённый срок, не больше 10 лет (ст. 19a ч. 1). К нему прилагают (ч. 2):

1. заявление нанимателя в форме нотариального акта: он соглашается на принудительное исполнение обязанности освободить квартиру;
2. указание другого жилья (lokal zastępczy), где наниматель мог бы жить после выселения;
3. заявление владельца этого жилья или лица с правовым титулом на него о согласии на проживание там нанимателя и людей, которые живут вместе с ним. Если наймодатель этого требует, подпись под заявлением должна быть нотариально заверена.

Родственников в Польше закон не требует. Нужно не родство, а согласие человека, который владеет жильём или имеет на него правовой титул. Так что отсутствие родни само по себе ничего не блокирует, но вам нужен тот, кто согласится подписать.

Статус UKR: почему запасной адрес не нужен (ст. 112e)?

Ст. 112e закона о предоставлении иностранцам защиты гласит: к договору najmu okazjonalnego, который заключает бенефициар временной защиты, не применяются ст. 19a ч. 2 п. 2 и 3, ч. 3 и ст. 19d ч. 5 закона о защите прав нанимателей. Проще говоря: не нужно указывать другое жильё, не нужно согласие его владельца, не действует 21-дневная обязанность заменить адрес, а наймодатель не может расторгнуть договор из-за его отсутствия.

Это не новость 2026 года. Аналогичное правило для граждан Украины, подпадающих под спецзакон, с 12 марта 2022 года содержала ст. 69 этого закона. Закон от 23 января 2026 года о сворачивании спецзакона (Dz.U. 2026 poz. 203) исключил эту статью и добавил ст. 112e, которая действует с 5 марта 2026 года (ст. 54 закона). Договоры, заключённые по ст. 69, подчиняются ст. 112e (ст. 51).

Остаются письменный договор (ст. 19a ч. 6), нотариальное заявление нанимателя, залог до 6 месячных платежей (ч. 4) и обязанность собственника сообщить в налоговую инспекцию в течение 14 дней с начала найма (ст. 19b). Попросите у собственника подтверждение уведомления: без него не действуют ст. 19c и 19d, а вместе с ними упрощённая процедура выселения.

Бенефициар в ст. 2 п. 1a определён как иностранец из группы перемещённых лиц по решению Совета ЕС; на практике это человек с номером PESEL со статусом UKR. Как показать статус собственнику, чаще всего называют документ Diia.pl в приложении mObywatel или выписку из реестра PESEL на gov.pl; актуальный способ проверьте на gov.pl.

Временная защита действует до 4 марта 2028 года: Совет ЕС продлил её решением 2026/1912 от 30 июля 2026 года, об этом UdSC сообщил 6 августа 2026 года. Более старые страницы и отдельные нормы польских законов ещё называют 4 марта 2027 года, поэтому перед подписанием проверьте дату на gov.pl.

Что меняется после CUKR, карты побыту или выезда больше чем на 30 дней?

Временная защита прекращается по закону в случаях, перечисленных в ст. 109b ч. 1. Для аренды важны такие основания:

• выезд из Польши больше чем на 30 дней (п. 2);
• выдача разрешения на постоянное или временное пребывание, разрешения резидента ЕС, статуса беженца и других титулов из перечня в п. 4;
• пропущенный 30-дневный срок на PESEL UKR (п. 1), отказ от защиты, заявление о международной защите, защита в другой стране ЕС, гражданство (п. 3, 5–7).

Есть и ещё одно основание вне ст. 109b, которое действует прямо сейчас. Если ваш PESEL UKR выдан по заявлению, а личность паспортом в гмине вы не подтвердили до 31 августа 2026 года, то с 1 сентября 2026 года ваш статус изменён на NUE и вы потеряли право по ст. 106 ч. 1 (ст. 25 ч. 1–3 закона от 23.01.2026). Наша оценка: на такого человека ст. 112e уже не распространяется. Если это может касаться вас, проверьте статус в mObywatel или в гмине.

CUKR (karta pobytu для граждан Украины) выдают на 3 года. По ст. 42r спецзакона (единый текст, Dz.U. 2026 poz. 1293) со дня получения карты прежнее право пребывания по закону становится разрешением на временное пребывание на срок действия карты, а UdSC пишет прямо: статус UKR меняется на статус CUKR. Наша оценка: получение CUKR, значит, подпадает под п. 4 подп. c ст. 109b.

Для аренды отсюда следует такое. Ст. 112e относится к бенефициару временной защиты. Наша оценка: если вы уже не бенефициар, то при заключении нового договора okazjonalny исключение не действует, и запасной адрес нужен по общему правилу. Что будет с договором, подписанным раньше, закон не говорит, а судебную практику мы не проверяли: спросите нотариуса или юриста. Подавать ли на CUKR или другую карту, решаете вы; это вопрос к gov.pl и MOS, а не к этой статье.

Кто может быть «запасным адресом» и что он подписывает?

Закон называет владельца жилья или лицо с правовым титулом на него (ст. 19a ч. 2 п. 3). Это может быть родственник, знакомый, коллега, любой, кто действительно вправе распоряжаться жильём и согласен. Он подписывает заявление о согласии, чтобы наниматель и люди, живущие с ним, могли поселиться в этом жилье, если выселение будет проведено принудительно. Это не договор аренды, и закон не возлагает на этого человека обязанности платить за вас. Но согласие настоящее, поэтому человек должен понимать, что подписывает.

Если наймодатель требует, подпись заверяет нотариус. Закон не называет город или страну, где должно находиться жильё. Оценка: собственник квартиры может не принять адрес, который слишком далеко или за границей, ведь это его гарантия, так что лучше спросить его до того, как вы начнёте собирать документы.

Можно ли оформить всё удалённо и кто переводит у нотариуса?

Не полностью. Заявление нанимателя составляется как нотариальный акт: подпись ставят в присутствии нотариуса (ст. 88 Prawo o notariacie), акт перед подписанием зачитывают (ст. 94 § 1), а нотариус работает в конторе, вне её только при особых обстоятельствах (ст. 3 § 1–2). В действующем тексте закона о нотариате мы не нашли нормы о таком акте онлайн. Поиск, просмотры и согласование условий можно вести дистанционно, а визит к нотариусу нужно планировать на время вашего приезда и бронировать заранее. Человеку, который даёт согласие на запасной адрес, по требованию наймодателя тоже нужно заверить подпись у нотариуса.

Кто переводит? Нотариальные действия совершаются на польском. Если участник не знает польского, а к акту не приложен перевод на понятный ему язык, нотариус должен перевести акт сам или через присяжного переводчика (ст. 87 § 1 п. 1 со ст. 2 § 3). По вашей просьбе акт можно дополнительно составить на иностранном языке: нотариус либо использует собственное знание языка, подтверждённое так же, как у присяжных переводчиков, либо привлекает присяжного переводчика (ст. 2 § 3). Пересказ сути нашим агентом не является присяжным переводом и не заменяет перевод у нотариуса. Условия и оплату перевода уточните в конторе заранее.

Как проверить коммерческий «адрес»?

На рынке есть платные предложения: компания даёт адрес и подписанное согласие «владельца». Закон такие услуги не упоминает ни как разрешённые, ни как запрещённые, а судебных решений о них мы не нашли. Наша оценка: формальный адрес могут оспорить наймодатель или исполнитель при взыскании; это оценка, а не норма. Перед оплатой проверьте:

1. Существует ли жильё и кто подписывает. Подписывать должен владелец или лицо с правовым титулом. Попросите номер księgi wieczystej и посмотрите её бесплатно на ekw.ms.gov.pl.
2. Соответствует ли содержание согласия закону: это согласие на проживание нанимателя и людей, живущих с ним, в этом жилье, с нотариально заверенной подписью, если этого требует наймодатель.
3. Что именно вы покупаете, на какой срок и за сколько, письменно. Действует ли предложение весь срок договора и что будет, если адрес пропадёт: замену нужно найти за 21 день (ст. 19a ч. 3).
4. Принимает ли такой адрес наймодатель. Спросите его до оплаты, решение за ним.
5. Куда вы отправляете паспорт и сканы. Это ваши персональные данные. Остерегайтесь сайтов, которые просят предоплату без договора; о признаках мошенничества мы писали в статье как распознать фальшивое объявление.

Что такое najem instytucjonalny и когда запасной адрес не нужен?

Najem instytucjonalny (ст. 19f–19j) это отдельная форма для наймодателей, которые ведут деятельность по сдаче помещений: предприниматель-физлицо, компания или иная организация. Okazjonalny, наоборот, доступен только когда владелец является физическим лицом без такой деятельности (ст. 19a ч. 1), так что для одного собственника подходит либо одна форма, либо другая.

В najem instytucjonalny запасной адрес не нужен: в перечне приложений его нет. Остаются нотариальное заявление нанимателя (ст. 19f ч. 3, с дополнительным пунктом: при выселении право на социальное жильё или временное помещение не возникает), залог до 6 месячных платежей (ч. 5), письменная форма (ст. 19g ч. 1) и тот же предел вознаграждения нотариуса, 1/10 минимальной зарплаты (ст. 19g ч. 2). Договор заключается на определённый срок.

Применяет ли эту форму конкретный наймодатель, зависит от него: не все, кто сдаёт много квартир, её выбирают. Спросите прямо, какой вид договора вам предлагают.

Как найти собственника, согласного на обычный договор?

Обычный najem не требует ни запасного адреса, ни нотариуса. Залог ограничен 12 месячными платежами (ст. 6 ч. 1) и возвращается в течение месяца после освобождения квартиры (права нанимателя по залогу). Некоторые собственники выбирают okazjonalny, потому что обычное выселение идёт через суд; это оценка, не статистика, свежих данных о доле таких требований мы не нашли.

Спрашивайте о виде договора до просмотра, а не после. Пример сообщения на польском: «Dzień dobry, czy umowa ma być najmem okazjonalnym? Jeśli tak, czy akceptuje Pan/Pani adres lokalu zastępczego od osoby trzeciej? Czy możliwy jest zwykły najem?» Если у вас статус UKR, добавьте ссылку на ст. 112e закона о предоставлении иностранцам защиты.

При поиске мы обычно заранее спрашиваем собственника, какой вид договора он предлагает и возможен ли обычный najem. Согласие собственника мы обещать не можем, решение за ним. Услуга подбора для нанимателя стоит 70% месячной арендной платы (miesięcznego czynszu najmu, без czynszu administracyjnego и коммунальных платежей), например 2 450 zł при аренде 3 500 zł, и оплачивается после подписания umowy najmu, faktura bez VAT. Наши агенты говорят на украинском, русском, английском, польском, немецком, итальянском, турецком и испанском. Анкета подбора: страница для нанимателей, телефон +48 666 866 468.

Источники (проверено 7 октября 2026 года)

• Закон от 21.06.2001 о защите прав нанимателей, единый текст Dz.U. 2023 poz. 725: ст. 6, 19a, 19b, 19d, 19f, 19g. Текст
• Закон от 13.06.2003 о предоставлении иностранцам защиты, единый текст Dz.U. 2026 poz. 862: ст. 2 п. 1a, 106, 109b, 112e. Текст
• Закон от 23.01.2026 о сворачивании спецзакона, Dz.U. 2026 poz. 203: ст. 4, 25, 51, 54. Текст
• Закон от 12.03.2022 о помощи гражданам Украины: ст. 69 в Dz.U. 2022 poz. 583, ст. 42c, 42r в едином тексте Dz.U. 2026 poz. 1293. Dz.U. 2022 poz. 583
• Prawo o notariacie, единый текст Dz.U. 2026 poz. 614: ст. 2 § 3, 3, 87, 88, 94. Текст
• Постановление Совета министров от 11.09.2025 о минимальной зарплате на 2026 год (4806 zł), Dz.U. 2025 poz. 1242; постановление министра юстиции о максимальных ставках нотариальной таксы, Dz.U. 2024 poz. 1566, § 12.
• UdSC, Продление временной защиты до 4 марта 2028 г. (06.08.2026); UdSC, CUKR: процедура; сообщение UdSC ссылается на имплементационное решение Совета (ЕС) 2026/1912 от 30.07.2026 (текст на EUR-Lex открыть не удалось, поэтому проверенный нами источник это страница UdSC).

Это общая информация, а не юридическая или миграционная консультация. Личный вопрос о праве на пребывание решается через gov.pl, MOS или юриста.

Обложка статьи создана с помощью ИИ.