Снять квартиру в Варшаве вдвоём или с друзьями: кто подписывает договор, кто отвечает за оплату и как делить залог

Договор можно подписать всем жильцам как нанимателям или одному из вас, а сколько нанимателей вписать, решает собственник. Взрослые, которые постоянно живут с нанимателем, отвечают вместе с ним за czynsz и другие платежи, даже если договор не подписывали, но только за время своего проживания (art. 688¹ k.c.). Залог (kaucja) обычно один на квартиру, а как делить его между собой, вы решаете сами, лучше письменно. Это общая информация, не юридическая консультация, споры между жильцами она не разбирает. Нормы проверены 07.10.2026.

Кто подписывает договор, если снимаете вдвоём или втроём?

Вариантов два: подписывают все как наниматели или один за всех. Нормы, которая обязывала бы собственника принять нескольких нанимателей, мы не нашли, поэтому спросите об этом до показа.

Вариант	Что это значит	На что смотреть
Подписывают все	Каждый жилец сторона договора, у каждого права и обязанности перед собственником	Есть ли в договоре солидарная ответственность: тогда собственник вправе требовать всю сумму с любого
Подписывает один	Остальные живут в квартире, но сторонами договора не являются (оценка)	Они всё равно отвечают за czynsz (art. 688¹), а их проживание нужно согласовать с собственником (art. 688²)

Супруги, у которых наём квартиры для нужд семьи начался в браке, по закону считаются нанимателями оба (art. 680¹ § 1 k.c.). Для пары без брака, друзей и коллег такого правила нет: всё определяет договор.

Отдельный вопрос: кого собственник пускает жить. Без его согласия наниматель не вправе отдать квартиру или её часть в безвозмездное пользование и не вправе сдать в поднаём; исключение только для тех, кого он обязан содержать (art. 688² k.c.). Друг или партнёр без брака в это исключение по буквальному тексту не входит (оценка). Поэтому всех, кто живёт в квартире, лучше вписать в договор либо получить письменное согласие собственника: закон прямо называет основанием для расторжения сдачу в аренду, поднаём или безвозмездную передачу квартиры или её части без требуемого письменного согласия собственника (art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Кто отвечает, если сосед не заплатил?

Перед собственником отвечают все, кто связан с ним договором или постоянно живёт в квартире.

• Вы все наниматели. Солидарная ответственность возникает из закона или из договора (art. 369 k.c.), поэтому собственники обычно прописывают её в тексте (оценка). Она значит, что собственник вправе требовать всю сумму или её часть от всех вместе, от нескольких или от любого одного, а платёж одного освобождает остальных (art. 366 § 1). Если сосед не заплатил, собственник может потребовать всю сумму с вас. Art. 370 k.c. вводит солидарность для обязательств по общему имуществу, но применим ли он к соседям по найму, мы не оцениваем: опирайтесь на формулировку договора. Если о солидарности в нём ничего нет, покажите текст юристу до подписания.
• Подписал один, остальные живут. Взрослые, которые постоянно живут с нанимателем, отвечают за czynsz и другие платежи солидарно с ним, хотя ничего не подписывали (art. 688¹ § 1). Исключение: взрослые нисходящие родственники нанимателя (дети, внуки) на его содержании, которые не могут содержать себя сами. Ответственность ограничена периодом постоянного проживания (§ 2).
• Между вами. Кто заплатил за другого, вправе потребовать возврата. Доли определяет ваша договорённость, а если её нет, платят поровну (art. 376 § 1). Запишите, кто сколько вносит за czynsz и коммунальные услуги, кто переводит деньги собственнику и к какому числу.

Долг одного жильца может ударить по всем (оценка). Первое: kaucja обеспечивает требования собственника из найма на день освобождения квартиры и возвращается после их вычета (art. 6 ust. 1 и 4 ustawy o ochronie praw lokatorów; при najem okazjonalny это art. 19a ust. 4 и 5). Второе: для жилья действует специальное правило. Собственник может расторгнуть договор из-за долга, если czynsz или другие платежи не оплачены минимум за три полных периода. Перед этим он должен письменно предупредить и дать дополнительный месяц на оплату. Расторжение оформляется письменно, с указанием причины, не позднее чем за месяц, на конец календарного месяца (art. 11 ust. 1 и ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów). По art. 19e это основание действует и для najem okazjonalny.

Как оформить и вернуть залог, если жильцов несколько?

Kaucja не может превышать 12 месячных платежей czynsz за квартиру, а при najem okazjonalny не больше 6 (art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, art. 19a ust. 4). На практике чаще берут один-два месяца (оценка), подробности в статье про kaucja. Вернуть её собственник обязан в течение месяца со дня освобождения квартиры, после вычета своих требований (art. 6 ust. 4). При najem okazjonalny срок возврата тот же, месяц, но он следует из art. 19a ust. 5, а art. 6 ust. 1 и 4 и art. 6c к такому найму не применяются (art. 19e). Кому из нескольких нанимателей вернуть деньги, закон не говорит. Это определяет договор.

Что стоит сделать:

1. Договориться, как вносить. Либо один вносит всю сумму, а остальные переводят ему свои доли, либо каждый переводит собственнику свою часть. В обоих случаях платите только на счёт, указанный в договоре.
2. Записать в договоре или рядом с ним. Кто сколько внёс, на чей счёт собственник вернёт деньги и в каких долях.
3. Составить один protokół на квартиру. При обычном найме перед выдачей квартиры стороны обязаны составить protokół о состоянии помещения, он служит основой расчётов при возврате (art. 6c). К najem okazjonalny art. 6c не применяется, но protokół всё равно стоит составить (оценка). Пусть его подпишут все, а фотографии сделайте в каждой комнате. Подробнее в статье про protokół zdawczo-odbiorczy.
4. Помнить про срок. Месяц считается от освобождения квартиры, поэтому пока в ней живёт хоть один сосед, залог, скорее всего, не вернут (оценка).

Что будет, если один из жильцов съезжает?

Договор заключён с собственником, поэтому отъезд одного жильца сам по себе состав сторон не меняет (оценка). Если договор на czas oznaczony, досрочно выйти можно в случаях, которые назвал сам договор (art. 673 § 3 k.c.). Для бессрочного договора с помесячной оплатой закон даёт трёхмесячный срок предупреждения: заявить нужно не позднее чем за три месяца, на конец календарного месяца (art. 688 k.c.); договор может установить иной срок (art. 673 § 1). Сможет ли один из нескольких нанимателей прекратить договор в одиночку, мы не оцениваем: однозначного ответа в законе не нашли. Надёжный путь такой:

• договориться с собственником и остальными жильцами об аннексе (aneks);
• указать в нём, с какой даты съезжающий выходит из договора, входит ли новый жилец, как поступить с его долей залога и кто отвечает за период до выезда;
• получить согласие собственника на нового жильца (он не обязан соглашаться);
• при najem okazjonalny изменения договора требуют письменной формы под страхом недействительности (art. 19a ust. 6); как быть с нотариальным заявлением, спросите у нотариуса. Подробности про такой наём собраны в руководстве.

Тот, кто жил без подписи, отвечает только за время проживания (art. 688¹ § 2). Съезжающему нужно ещё и выписаться (wymeldowanie, art. 24 ust. 2 pkt 2 в связи с art. 40 ust. 1 ustawy o ewidencji ludności).

Можно ли сдать комнату в поднаём?

Только с согласия собственника, и согласие должно быть письменным: без него собственник может расторгнуть договор (art. 688² k.c., art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów). Без согласия наниматель не вправе сдать квартиру или её часть в поднаём и не вправе передать безвозмездно; исключение для тех, кого он обязан содержать (art. 688² k.c.). Поднаём прекращается не позже, чем основной найм (art. 668 § 2). Если собственник согласился, наниматель и новый жилец отвечают перед ним за то, что квартиру используют по условиям договора (art. 668 § 1). Проверьте и сам договор: он может запрещать поднаём.

Как мы подбираем квартиры на двоих и больше?

Агент подбирает варианты под ваш запрос, общается с собственником напрямую и, если вы не можете приехать, через видео проверяет то, что вы попросите. По вашей просьбе агент заранее спросит собственника, на скольких нанимателей он согласен. В анкете укажите район, число комнат, бюджет и срок. Комнаты мы не обещаем: анкета рассчитана на квартиру целиком.

Плата за подбор — 70% одного месячного czynszu najmu, то есть самой арендной платы без czynszu administracyjnego и коммунальных платежей: при czynszu 3 500 zł это 2 450 zł. Её платят после подписания договора найма (umowa najmu), по счёту без НДС (faktura bez VAT). Как разделить её между собой, решаете вы. Помощь с PESEL и с походом в urząd входит в эти 70%. Наши агенты работают на русском, украинском, английском, польском, немецком, итальянском, турецком и испанском. До подписания договора подбора узнайте у агента, кто из вас будет его стороной.

Источники (проверено 07.10.2026): Kodeks cywilny, art. 366, 369, 370, 376, 668, 673, 680¹, 688, 688¹, 688² (tj. Dz.U. 2026 poz. 795, stan prawny na 19.05.2026, eli.gov.pl); ustawa o ochronie praw lokatorów, art. 6, 6c, 11, 19a, 19e (tj. Dz.U. 2023 poz. 725, eli.gov.pl); ustawa o ewidencji ludności, art. 24, 28, 40, 41, 42 (tj. Dz.U. 2026 poz. 384, eli.gov.pl).

Ищете квартиру в Варшаве вдвоём или втроём? Заполните анкету подбора: район, число комнат, бюджет, срок. Скажите агенту при первом разговоре, сколько вас и кто будет подписывать договор. Агент подбирает варианты, общается с собственником напрямую и через видео проверяет то, что вы попросите. Плата — 70% czynszu najmu после подписания договора найма (umowa najmu; с 3 500 zł это 2 450 zł), счёт без НДС (faktura bez VAT). Телефон: +48 666 866 468.