Vermieter in Warschau prüfen und vor der Anreise zahlen: Reservierung, Kaution, erste Miete, in welcher Reihenfolge

Einen Vermieter zu prüfen heißt, drei Fragen zu klären: Wie lautet die Nummer des Grundbuchblatts der Wohnung (księga wieczysta, kostenlos einsehbar, der Eigentümer steht in Abteilung II)? Stimmt dieser Name mit dem Ausweis der Person überein, mit der Sie sprechen? Und darf genau diese Person vermieten (Eigentümer, Vertreter mit Vollmacht oder Mieter mit Zustimmung des Vermieters, meist des Eigentümers)? Kaution und erste Monatsmiete lassen sich schon vor der Anreise überweisen, das erhöht aber das Risiko: Die Polizei rät, erst zu zahlen, wenn Sie die Schlüssel haben. Wenn Sie nicht warten können, senkt die Reihenfolge „prüfen, Vertrag, Zahlung auf das Konto aus dem Vertrag, Übergabeprotokoll“ das Risiko, ohne es auszuschließen. Das ist allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Vorschriften und Quellen wurden am 7. Oktober 2026 geprüft.

Darf ich vor der Anreise zahlen?

Das Gesetz verbietet eine Fernzahlung nicht. Die Vorsicht hat praktische Gründe. Die Warschauer Polizei (KRP II Mokotów, Text von 2020) rät, für etwas, das man nicht persönlich gesehen hat, weder Anzahlung noch Kaution zu leisten, und erst dann per Banküberweisung auf das private Konto der vermietenden Person zu zahlen, wenn man die Schlüssel erhält. Aus dem Ausland ist das nicht immer machbar: Vermieter verlangen das Geld oft vor der Schlüsselübergabe (Einschätzung).

Das Risiko ist real. Am 31. Juli 2026 meldeten die Medien, die Warschauer Polizei habe einen 28-Jährigen festgenommen, der auf einem Anzeigenportal erfundene Wohnungsanzeigen geschaltet hatte. Interessenten zahlten „zaliczki“ (Vorschüsse), danach brach der Kontakt ab, und Schlüssel oder Zugang zur Wohnung bekamen sie nie. Ihm werden drei Betrugsfälle mit einem Schaden von 3.800 PLN vorgeworfen.

Ein vernünftiges Vorgehen lautet daher: die Person und ihr Recht zur Vermietung prüfen, den Vertrag erhalten, möglichst nah an der Schlüsselübergabe zahlen und nur auf das Konto aus dem Vertrag. Fragen Sie, ob der Vermieter die Zahlung am Einzugstag akzeptiert.

Wie prüfe ich, ob die vermietende Person der Eigentümer ist?

1. Bitten Sie um die Nummer des Grundbuchblatts (księga wieczysta) und die genaue Adresse der Wohnung.
2. Öffnen Sie ekw.ms.gov.pl, wählen Sie „Przeglądanie księgi wieczystej“ und geben Sie die Nummer ein. Die Einsicht ist kostenlos (gov.pl, geprüft am 07.10.2026), nötig ist nur die Nummer.
3. Gleichen Sie Adresse und Beschreibung der Wohnung mit der Anzeige ab und den Namen in Abteilung II mit dem Ausweis der vermietenden Person.
4. Vereinbaren Sie einen Videoanruf, bei dem die Person ihren Ausweis neben das Gesicht hält. Die Polizei rät, die Daten mit dem Ausweis und möglichst mit einem zweiten Dokument (Reisepass, Führerschein) abzugleichen, denn gefälschte Ausweise sind käuflich. Ein zugeschickter Ausweisscan beweist nichts: In den Betrugsmustern, die die Polizei beschreibt, schickte der Betrüger den Scan eines fremden Ausweises, den er von einem früheren Opfer hatte.
5. Schicken Sie keinen vollständigen Scan Ihres eigenen Ausweises, bevor die Gegenseite geprüft ist: Nach denselben Beschreibungen wird der Scan für neue Betrügereien benutzt.
6. Vermietet eine Firma, prüfen Sie sie in den Registern CEIDG und KRS.

Wie man das Grundbuch selbst liest, erklärt unser Artikel zur księga wieczysta.

Was zeigt das Grundbuch, und was nicht?

Ein Grundbuchblatt hat vier Abteilungen. Abteilung I-O beschreibt die Immobilie, Abteilung II nennt den Eigentümer oder den Inhaber eines ewigen Nutzungsrechts (użytkowanie wieczyste, ähnlich einem Erbbaurecht an Grundstücken der öffentlichen Hand), Abteilung III zeigt Beschränkungen und andere Rechte, Abteilung IV die Hypotheken (Art. 25 des Gesetzes über Grundbücher und Hypotheken, ustawa o księgach wieczystych i hipotece, Neufassung Dz.U. 2026 Pos. 1066). Grundbücher sind öffentlich (Art. 2). Es gilt die Vermutung, dass der Eintrag der tatsächlichen Rechtslage entspricht (Art. 3), aber das ist eine Vermutung, keine Garantie: Manchmal steht im Buch eine „ostrzeżenie“ (Warnvermerk), dass der Eintrag nicht mehr stimmt (Art. 36 Abs. 3), etwa nach einem Erbfall.

Das Grundbuch zeigt nicht:

• wer tatsächlich im Videoanruf mit Ihnen spricht: Das gleichen Sie selbst mit einem Ausweis ab;
• ob diese Person für alle unterschreiben darf, wenn in Abteilung II mehrere Eigentümer stehen;
• ob in der Wohnung gerade ein anderer Mieter wohnt.

Manchmal hat eine Wohnung kein eigenes Grundbuchblatt. Beim genossenschaftlichen Eigentumsrecht an einer Wohnung (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) ist das Buch zum Beispiel anders aufgebaut: In Abteilung II steht, wem das Recht gehört (Art. 25 Abs. 2), und der Rechtsinhaber muss ein solches Buch nach allgemeinen juristischen Erläuterungen nicht anlegen lassen (Einschätzung). Gibt es kein Buch, fragen Sie, welches Dokument das Recht belegt (meist ein notarieller Vertrag oder eine Bescheinigung der Genossenschaft), und zeigen Sie es im Zweifel einem Juristen.

Was gilt, wenn nicht der Eigentümer vermietet, sondern ein Mieter oder ein Vertreter?

Ein Vertreter. Sie brauchen eine Vollmacht (pełnomocnictwo), in der die Wohnung und das Recht zum Abschluss eines Mietvertrags genannt sind. Besser schriftlich: So lässt sie sich prüfen und später beweisen. Rufen Sie den Eigentümer unter einer Nummer an, die nicht vom Vertreter stammt, und fragen Sie, ob er die Vollmacht wirklich ausgestellt hat (Einschätzung).

Ein Mieter, der weitervermietet (podnajem). Ohne Zustimmung des Vermieters (wynajmujący, meist der Eigentümer) darf ein Mieter die Wohnung oder einen Teil davon weder untervermieten noch unentgeltlich überlassen (Art. 688² k.c.; für Personen, denen der Mieter Unterhalt schuldet, ist keine Zustimmung nötig). Das Gesetz schreibt für die Zustimmung keine Form vor, eine schriftliche lässt sich aber leichter prüfen und beweisen. Verlangen Sie den Hauptmietvertrag und die Zustimmung des Vermieters (ist er nicht der Eigentümer, rufen Sie den Eigentümer an). Ein Untermietverhältnis endet spätestens mit dem Hauptmietverhältnis (Art. 668 § 2 k.c.), fragen Sie also, bis wann dieses läuft.

Eine Agentur oder ein Vermittler. Fragen Sie, in wessen Namen er handelt, und achten Sie darauf, dass den Vertrag die Person unterschreibt, die darin als Partei genannt ist.

In welcher Reihenfolge zahle ich, um das Risiko zu senken?

1. Person und Vermietungsrecht prüfen (Schritte oben).
2. Den Vertragstext vor jeder Zahlung erhalten. Für einen gewöhnlichen Mietvertrag bis zu einem Jahr verlangt das Gesetz keine Schriftform, und ein Mietvertrag über mehr als ein Jahr ohne Schriftform gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen (Art. 660 k.c.). Ein schriftlicher Vertrag ist trotzdem als Beweis nützlich. Ein najem okazjonalny (Mietvertrag mit Räumungsvorsorge) braucht bei Strafe der Nichtigkeit die Schriftform und eine notarielle Erklärung (Art. 19a Abs. 2 und 6 des Mieterschutzgesetzes), siehe den Leitfaden.
3. Verlangt der Eigentümer vor dem Vertrag eine Reservierung, bitten Sie um eine schriftliche Reservierungsvereinbarung (umowa rezerwacyjna): Betrag, Frist, was bei Scheitern passiert und ob die Summe auf Kaution oder erste Miete angerechnet wird.
4. Zahlen Sie per Banküberweisung auf das Konto aus dem Vertrag und prüfen Sie, ob der Kontoinhaber mit der vermietenden Person übereinstimmt. Geben Sie im Verwendungszweck Zweck, Adresse und Vertragsdatum an und bewahren Sie die Bestätigung auf. Nutzen Sie weder BLIK noch Portale (die Polizei nennt sie als Wege, bei denen der Empfänger schwer zu finden ist), weder Bargeld noch Kryptowährung.
5. Unterschreiben Sie bei der Schlüsselübergabe ein Übergabeprotokoll (protokół zdawczo-odbiorczy) mit Fotos und Zählerständen.

Diese Reihenfolge senkt das Risiko, schließt es aber nicht aus. Auch eine persönlich gezeigte Wohnung ist keine Garantie: Die Polizei beschreibt einen Fall, in dem ein Mann Wohnungen zeigte, einen Vertrag unterschrieb, eine Kaution nahm und die Schlüsselübergabe dann unter Verweis auf Reparaturen immer wieder verschob, bis er verschwand.

Was unterscheidet zadatek, zaliczka, Reservierungsgebühr und Kaution?

• Zadatek (Art. 394 k.c.). Eine Summe, die „beim Abschluss des Vertrags“ gegeben wird. Erfüllt eine Seite den Vertrag nicht, kann die andere zurücktreten und das erhaltene zadatek behalten oder, wenn sie es selbst gegeben hat, den doppelten Betrag verlangen. Wird der Vertrag erfüllt, wird das zadatek auf die Zahlung angerechnet oder, wenn das nicht geht, zurückgegeben. Wird der Vertrag aufgelöst oder aus Gründen nicht erfüllt, die keine Seite oder beide Seiten zu vertreten haben, wird es zurückgegeben (Art. 394 § 2–3). Die Parteien können etwas anderes vereinbaren. Mit der Draufgabe des deutschen Rechts (§§ 336 ff. BGB) ist es nur bedingt vergleichbar (Einschätzung): Es gilt das polnische Recht. Gibt es noch keinen Vertrag, auch keinen mündlichen, ist es schwer, sich auf Art. 394 zu berufen (Einschätzung): Eine solche Zahlung ist eher ein Vorschuss oder eine Summe „nach Absprache“, und alles hängt davon ab, was Sie beweisen können. Und der Anspruch auf den doppelten Betrag hilft nur, wenn sich der Empfänger finden lässt.
• Zaliczka (Vorschuss). Eine Vorauszahlung auf eine spätere Zahlung. Anders als beim zadatek gibt das Gesetz dem Empfänger kein Recht, sie zu behalten oder das Doppelte zu verlangen: Scheitert das Geschäft, wird ein Vorschuss in der Regel zurückgefordert (Einschätzung, es hängt von Ihrer Vereinbarung ab). Haben Sie gezahlt und gibt es keinen Vertrag, lässt sich das Geld als ohne Rechtsgrund erlangt zurückfordern (Art. 405 und 410 k.c.), aber nur von jemandem, den Sie kennen.
• Reservierungsgebühr (opłata rezerwacyjna). Das Gesetz definiert sie nicht, sie beruht auf den Vertragsbedingungen (Art. 353¹ k.c.). Fragen Sie schriftlich, wofür sie ist, ob sie auf Kaution oder erste Miete angerechnet wird und ob sie zurückgezahlt wird, wenn der Eigentümer nicht unterschreibt oder Sie bis zu einem bestimmten Datum zurücktreten.
• Kaution (kaucja). Sie sichert die Ansprüche des Vermieters am Tag der Rückgabe. Bei einem gewöhnlichen Mietvertrag darf sie das Zwölffache der Monatsmiete nicht übersteigen, beim najem okazjonalny das Sechsfache, und sie ist binnen eines Monats nach der Rückgabe abzüglich offener Forderungen zurückzuzahlen (Art. 6 Abs. 1 und 4, Art. 19a Abs. 4 und 5 des Mieterschutzgesetzes, Neufassung Dz.U. 2023 Pos. 725). Das ist deutlich mehr als die drei Monatsmieten, die in Deutschland gelten (§ 551 BGB). Mehr in unserem Artikel zur Kaution.

Die Grundregel: Wie eine Zahlung im Chat heißt, entscheidet nichts, entscheidend sind der Vertrag und das, was Sie beweisen können. Einen ausführlichen Vergleich der Begriffe finden Sie in unserem Beitrag zu gefälschten Anzeigen.

Welche Warnzeichen sollten eine Überweisung stoppen?

• Es wird Bargeld verlangt, „weil das so üblich ist“, oder eine Überweisung per BLIK, über ein Portal oder auf das Konto einer anderen Person als der, die im Vertrag steht.
• Es ist von einer „contract fee“ die Rede oder von einer Gebühr für „Zugang zu Angeboten“ oder eine „Liste geprüfter Angebote“, solange keine konkrete Wohnung genannt ist (Einschätzung: Wer für eine Liste zahlt, erwirbt keinen Anspruch auf eine Wohnung).
• Man setzt Sie unter Druck: „heute“, „viele Interessenten“.
• Die Grundbuchnummer wird nicht genannt, ein Videoanruf kommt nicht zustande, der Ausweis wird nicht gezeigt.
• „Der Eigentümer ist im Ausland“, und niemand kann die Wohnung zeigen oder die Schlüssel persönlich übergeben: Die Polizei beschreibt das als typisches Muster.
• Der Preis liegt weit unter dem Markt.
• Man verlangt einen Scan Ihres Reisepasses, bevor die vermietende Person geprüft ist.
• Der Vertragstext kommt nicht vor der Zahlung.

Die Polizei rät, das Geschäft schon nach einem einzigen solchen Zeichen abzubrechen und auf keinen Fall zu zahlen. Unsere Einschätzung: Eine Zahlung allein ist kein Betrugszeichen, entscheidend ist, wer sie erhält, auf welcher Grundlage und nach welchen Schritten. Zahlen Sie deshalb bei jedem Zeichen erst, wenn es schriftlich erklärt und überprüft ist.

Was tun, wenn das Geld schon überwiesen ist?

1. Rufen Sie sofort Ihre Bank an: Bitten Sie darum, die Überweisung zu stoppen oder zurückzurufen, und sperren Sie Ihre Karte, wenn Sie Kartendaten auf einer Zahlungsseite eingegeben haben. Je früher, desto besser die Chancen.
2. Sichern Sie die Beweise: Anzeige, Nachrichten, Kontonummer, Zahlungsbestätigung und alle Dokumente, die Sie geschickt haben.
3. Erstatten Sie Anzeige bei der Polizei oder der Staatsanwaltschaft. Betrug nach Art. 286 § 1 des Strafgesetzbuchs (k.k.) wird mit Freiheitsstrafe von 6 Monaten bis 8 Jahren bestraft (Neufassung Dz.U. 2025 Pos. 383). Haben Sie einen Ausweisscan geschickt, geben Sie das an.
4. Melden Sie die Zahlungsseite und Phishing bei CERT Polska unter incydent.cert.pl.
5. Der Zivilweg: Die Forderung auf Rückzahlung ohne Rechtsgrund gezahlten Geldes (Art. 405 und 410 k.c.) greift, wenn der Empfänger bekannt ist.

Mehr zu den Warnzeichen lesen Sie in unserem Artikel zu gefälschten Anzeigen.

Wie zahlen unsere Kunden?

Unsere Vergütung für die Wohnungssuche beträgt 70 % einer Monatsmiete (nur czynsz najmu, ohne czynsz administracyjny und Nebenkosten) und wird nach der Unterzeichnung des Mietvertrags fällig, per Rechnung ohne Umsatzsteuer. Beispiel: Bei einer Miete von 3.500 zł beträgt die Vergütung 2.450 zł. Kaution und erste Miete sind Zahlungen aus dem Mietvertrag zwischen Ihnen und dem Eigentümer. Die Reihenfolge aus diesem Artikel passt auch zu einem Geschäft über einen Berater: Vertrag vor der Zahlung, Zahlung auf das Konto aus dem unterschriebenen Vertrag, Übergabeprotokoll bei der Schlüsselübergabe. Der Berater spricht direkt mit dem Eigentümer; welche Unterlagen er in Ihrem Fall durchsieht, klären Sie vor der Unterschrift. Eine Unterkunft in unserer Kurzzeitwohnung (Tagesmiete) während der Besichtigungsreise, falls Sie sie brauchen, wird gesondert nach den Bedingungen der Kurzzeitmiete bezahlt.

Sie suchen eine Wohnung in Warschau und können nicht zu den Besichtigungen kommen? Füllen Sie den Fragebogen zur Wohnungssuche aus: Budget, Termine, Stadtteil. Der Berater sucht passende Wohnungen, spricht direkt mit dem Eigentümer und prüft per Video, was Sie ihn prüfen lassen. Wir betreuen Sie in Ihrer Sprache. Die Vergütung beträgt 70 % einer Monatsmiete nach der Unterzeichnung des Mietvertrags, per Rechnung ohne Umsatzsteuer. Telefon: +48 666 866 468, info@allproperty.pl.

Quellen (geprüft am 07.10.2026)

• Kodeks cywilny (k.c.), tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795: art. 353¹, 394, 405, 410, 660, 668, 688². eli.gov.pl
• Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 725: art. 6, 19a. eli.gov.pl
• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 1066: art. 2, 3, 25, 36 (isap.sejm.gov.pl).
• Kodeks karny, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 383: art. 286 (isap.sejm.gov.pl).
• Księgi wieczyste online: ekw.ms.gov.pl; gov.pl, „Uzyskaj odpis, wyciąg albo zaświadczenie z księgi wieczystej“.
• Polizei: Policja KRP II Mokotów, „Nie daj się oszukać przy wynajmie mieszkania“, 15.10.2020.
• Pressebericht: ewarszawa.pl, 31.07.2026, 28-Jähriger wegen gefälschter Mietanzeigen angeklagt.
• Meldung von Phishing und Betrug: incydent.cert.pl.
• „Einschätzung“ kennzeichnet einen praktischen Schluss von uns, keine Rechtsnorm.

Das Titelbild wurde mit KI erstellt.