La consultazione della księga wieczysta è gratuita e dove trovo il numero?

Sì. La consultazione su ekw.ms.gov.pl è gratuita, ma serve il numero del registro (alla data del 07.10.2026). Il numero lo conosce il proprietario e di solito compare nell’atto notarile di acquisto, quindi chiedetelo prima di parlare di soldi. Se non lo comunica non è per forza un truffatore, ma senza numero non potete confrontare il nome del proprietario con un documento.

È normale versare una somma per la prenotazione prima di firmare?

La legge non lo vieta, ma un pagamento del genere si regge solo su ciò che avete concordato. La polizia consiglia di non versare né anticipi né cauzioni per un appartamento che non si è visto. Se la prenotazione è inevitabile, mettete le condizioni per iscritto: importo, termine, restituzione e se la somma viene scalata dalla cauzione o dal primo mese. Finché il proprietario non è verificato, non pagate.

Se cambio idea, mi restituiscono lo zadatek?

Probabilmente no. Secondo l’art. 394 del codice civile polacco (k.c.), se una parte non adempie, l’altra può recedere dal contratto e trattenere lo zadatek, salvo diversa previsione del contratto o degli usi. Se non adempie il locatore, potete chiedere il doppio. Controllate prima che cosa dice il vostro accordo. Alla data del 07.10.2026.

Posso pagare in contanti?

Meglio di no. La polizia consiglia un bonifico bancario sul conto personale di chi affitta, indicato nel contratto, e non BLIK, portali o altri canali in cui il destinatario è difficile da rintracciare. Il contante non lascia tracce, perciò «qui si fa così» non è un motivo per accettare. Se il proprietario insiste sul contante il giorno delle chiavi, fatevi rilasciare una ricevuta scritta con i dati di entrambe le parti.

Che cos’è una «contract fee» ed è lecita?

Il codice civile e la legge sulla tutela dei conduttori non prevedono un pagamento simile. Le parti possono inserire nel contratto qualsiasi clausola che non violi la legge (art. 353¹ k.c.), quindi dipende da chi la chiede e su quale base. Se una «contract fee» viene richiesta prima delle verifiche e prima di vedere il testo del contratto, fermatevi e chiedete per iscritto a chi va il denaro, per che cosa e se è rimborsabile.

Verificate voi il proprietario al mio posto?

Un consulente di allproperty parla direttamente con il proprietario e pone le domande che gli chiedete di fare. Vi seguiamo nella vostra lingua. Quali documenti del proprietario il consulente esamina nel vostro caso, chiaritelo con lui prima di firmare. È una verifica informativa, non una consulenza legale. La księga wieczysta potete controllarla anche da soli, con i passaggi indicati in questo articolo.

Chiedete un anticipo?

Il nostro compenso per la ricerca è il 70% di un canone mensile (solo il czynsz najmu, senza czynsz administracyjny e utenze), da pagare dopo la firma del contratto di locazione (umowa najmu), con fattura senza IVA. Esempio: con un canone di 3.500 zł il compenso è di 2.450 zł. Cauzione e primo canone sono pagamenti previsti dal contratto di locazione: versateli solo sul conto indicato nel contratto firmato. Per la ricerca in sé non chiediamo alcun anticipo: il 70% si paga solo dopo la firma del contratto di locazione. Il soggiorno nel nostro appartamento a tariffa giornaliera durante il viaggio per le visite, se lo scegliete, si paga a parte secondo le condizioni dell’affitto breve. Se qualcuno vi chiede un’altra somma, domandate per iscritto a chi va il denaro, per che cosa e se è rimborsabile.

Verificare il proprietario e pagare prima di arrivare a Varsavia: caparra, cauzione, primo mese, in che ordine

Verificare chi affitta significa rispondere a tre domande: qual è il numero della księga wieczysta dell’appartamento (il registro fondiario e ipotecario polacco, consultabile gratuitamente, con il proprietario indicato nella sezione II), se quel nome corrisponde al documento della persona con cui parlate e se proprio quella persona ha il diritto di affittare (proprietario, rappresentante con procura o conduttore con il consenso del locatore, di solito il proprietario). Cauzione e primo mese si possono versare anche prima di arrivare, ma il rischio aumenta: la polizia consiglia di pagare solo quando si ricevono le chiavi. Se non potete aspettare, l’ordine «verifica, contratto, pagamento sul conto indicato nel contratto, verbale di consegna» riduce il rischio senza eliminarlo. Si tratta di informazioni generali, non di consulenza legale. Norme e fonti verificate il 7 ottobre 2026.

Posso pagare prima di arrivare?

La legge non vieta di pagare a distanza. La prudenza ha ragioni pratiche. La polizia di Varsavia (KRP II Mokotów, testo del 2020) consiglia di non versare né anticipi né cauzioni per ciò che non si è visto di persona e di pagare con bonifico sul conto personale di chi affitta solo quando si ricevono le chiavi. Dall’estero non è sempre possibile: i proprietari chiedono spesso il denaro prima della consegna delle chiavi (nostra valutazione).

Il rischio è reale. Il 31 luglio 2026 i media hanno riferito che la polizia di Varsavia ha fermato un uomo di 28 anni che pubblicava su un portale di annunci offerte di appartamenti inesistenti. Le persone versavano «zaliczki» (anticipi), poi il contatto si interrompeva e le chiavi o l’accesso all’appartamento non arrivavano mai. Gli sono state contestate tre truffe, con un danno di 3.800 PLN.

Un approccio ragionevole è quindi questo: verificare la persona e il suo diritto di affittare, ottenere il contratto, pagare il più vicino possibile alla consegna delle chiavi e solo sul conto indicato nel contratto. Chiedete se il proprietario accetta il pagamento il giorno dell’ingresso.

Come verifico che chi affitta sia il proprietario?

Chiedete il numero della księga wieczysta e l’indirizzo esatto dell’appartamento.
Aprite ekw.ms.gov.pl, scegliete «Przeglądanie księgi wieczystej» e inserite il numero. La consultazione è gratuita (gov.pl, verificato il 07.10.2026) e serve solo il numero del registro.
Confrontate indirizzo e descrizione dell’appartamento con l’annuncio e il nome nella sezione II con il documento di chi affitta.
Concordate una videochiamata in cui la persona tiene il documento accanto al viso. La polizia consiglia di confrontare i dati con il documento e, meglio ancora, con un secondo (passaporto, patente), perché i documenti falsi si possono comprare. Una scansione inviata non prova nulla: negli schemi descritti dalla polizia il truffatore mandava la scansione del documento di un’altra persona, ottenuta da una vittima precedente.
Non inviate la scansione completa del vostro documento prima di aver verificato la controparte: secondo le stesse descrizioni, la scansione viene riutilizzata in nuove truffe.
Se l’appartamento è affittato da una società, controllatela nei registri CEIDG e KRS.

Per capire come si legge il registro, vedete il nostro articolo sulla księga wieczysta.

Che cosa mostra la księga wieczysta e che cosa no?

Il registro ha quattro sezioni. La sezione I-O descrive l’immobile, la sezione II riporta il proprietario o il titolare di un diritto di usufrutto perpetuo (użytkowanie wieczyste, un diritto di godimento di lunga durata su terreni pubblici), la sezione III mostra limitazioni e altri diritti, la sezione IV le ipoteche (art. 25 della legge sui registri fondiari e sulle ipoteche, ustawa o księgach wieczystych i hipotece, testo unico Dz.U. 2026 poz. 1066). I registri sono pubblici (art. 2). Si presume che l’iscrizione corrisponda alla situazione giuridica reale (art. 3), ma è una presunzione, non una garanzia: a volte nel registro compare un’«ostrzeżenie» (avvertenza) che segnala che l’iscrizione non corrisponde più alla realtà (art. 36 comma 3), per esempio dopo una successione.

Il registro non mostra:

chi sta effettivamente parlando con voi in videochiamata: questo lo verificate voi con un documento;
se quella persona può firmare per tutti quando nella sezione II risultano più proprietari;
se nell’appartamento vive già un altro inquilino.

A volte un appartamento non ha un registro proprio. Per il diritto di proprietà cooperativo sull’alloggio (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), per esempio, il registro è organizzato diversamente: nella sezione II è indicato chi è titolare del diritto (art. 25 comma 2), e il titolare, secondo i commenti giuridici generali, non è obbligato a farlo aprire (nostra valutazione). Se il registro non c’è, chiedete quale documento provi il diritto (di solito un atto notarile o un certificato della cooperativa) e, in caso di dubbio, fatelo vedere a un giurista.

E se non affitta il proprietario, ma un inquilino o un rappresentante?

Un rappresentante. Serve una procura (pełnomocnictwo) che indichi l’appartamento e il potere di concludere un contratto di locazione. Meglio se scritta: così si può verificare e poi provare. Telefonate al proprietario a un numero che non vi ha dato il rappresentante e chiedete se ha davvero rilasciato la procura (nostra valutazione).

Un inquilino che subaffitta (podnajem). Senza il consenso del locatore (wynajmujący, di solito il proprietario) l’inquilino non può né subaffittare l’appartamento o una sua parte né cederlo in uso gratuito (art. 688² k.c.; per le persone che l’inquilino è tenuto a mantenere il consenso non serve). La legge non prevede una forma per il consenso, ma uno scritto è più facile da verificare e da provare. Chiedete il contratto principale e il consenso del locatore (se non è il proprietario, telefonate al proprietario). Il subaffitto termina al più tardi con la fine del contratto principale (art. 668 § 2 k.c.), quindi chiedete fino a quando dura.

Un’agenzia o un intermediario. Chiedete per conto di chi agisce e accertatevi che il contratto sia firmato dalla persona indicata come parte.

In che ordine pagare per ridurre il rischio?

Verificate la persona e il diritto di affittare (passaggi sopra).
Ottenete il testo del contratto prima di qualsiasi pagamento. Per una normale locazione fino a un anno la legge non richiede la forma scritta, e una locazione superiore a un anno senza forma scritta si considera a tempo indeterminato (art. 660 k.c.). Un contratto scritto resta comunque utile come prova. Il najem okazjonalny (locazione «occasionale», con dichiarazione notarile di sgombero) richiede la forma scritta a pena di nullità e una dichiarazione notarile (art. 19a commi 2 e 6 della legge sulla tutela dei conduttori); vedete la guida.
Se il proprietario chiede una prenotazione prima del contratto, chiedete un accordo scritto (umowa rezerwacyjna): importo, termine, che cosa succede se l’affare non si conclude e se la somma viene scalata dalla cauzione o dal primo mese.
Pagate con bonifico bancario sul conto indicato nel contratto e verificate che l’intestatario coincida con chi affitta. Nella causale indicate lo scopo, l’indirizzo e la data del contratto e conservate la conferma. Niente BLIK né portali (la polizia li cita come canali in cui il destinatario è difficile da trovare), niente contanti né criptovalute.
Alla consegna delle chiavi firmate il verbale di consegna (protokół zdawczo-odbiorczy) con foto e letture dei contatori.

Quest’ordine riduce il rischio, ma non lo elimina. Nemmeno un appartamento mostrato di persona è una garanzia: la polizia descrive un caso in cui un uomo faceva visitare appartamenti, firmava il contratto, incassava una cauzione e poi, adducendo lavori, rinviava la consegna delle chiavi finché non spariva.

Che differenza c’è tra zadatek, zaliczka, somma di prenotazione e cauzione?

Zadatek (art. 394 k.c.). Una somma data «al momento della conclusione del contratto». Se una parte non adempie, l’altra può recedere e trattenere lo zadatek ricevuto oppure, se lo ha versato lei, chiedere il doppio. Se il contratto viene eseguito, lo zadatek si imputa al pagamento o, se non è possibile, si restituisce. Se il contratto si scioglie o non viene eseguito per ragioni di cui nessuna delle parti, o entrambe, rispondono, viene restituito (art. 394 § 2–3). Le parti possono accordarsi diversamente. È una figura simile alla caparra confirmatoria italiana (art. 1385 c.c.), ma vale il diritto polacco (nostra valutazione). Se un contratto non c’è ancora, nemmeno orale, appellarsi all’art. 394 è difficile (nostra valutazione): un pagamento del genere è più probabilmente un anticipo o una somma «per accordo», e tutto dipende da ciò che potete provare. Inoltre il diritto al doppio serve solo se il destinatario si può trovare.
Zaliczka (anticipo, acconto). Un pagamento in anticipo in conto di un pagamento successivo. A differenza dello zadatek, la legge non dà al destinatario il diritto di trattenerla né di chiedere il doppio: se l’affare salta, un anticipo di regola si richiede indietro (nostra valutazione, dipende da ciò che avete concordato). Se avete pagato e non c’è contratto, il denaro si può reclamare come ricevuto senza titolo (art. 405 e 410 k.c.), ma solo da qualcuno che conoscete.
Somma di prenotazione (opłata rezerwacyjna). La legge non la definisce, si regge sulle clausole del contratto (art. 353¹ k.c.). Chiedete per iscritto a che cosa serve, se viene scalata dalla cauzione o dal primo mese e se è rimborsabile qualora il proprietario non firmi o voi receda entro una certa data.
Cauzione (kaucja). Garantisce i crediti del locatore al momento della restituzione dell’appartamento. In una locazione ordinaria non può superare dodici mensilità, nel najem okazjonalny sei, e va restituita entro un mese dalla riconsegna, al netto di quanto dovuto (art. 6 commi 1 e 4, art. 19a commi 4 e 5 della legge sulla tutela dei conduttori, testo unico Dz.U. 2023 poz. 725). È molto più del tetto di tre mensilità previsto in Italia (art. 11 legge 392/1978). Maggiori informazioni nel nostro articolo sulla cauzione.

La regola generale: il nome che un pagamento ha in chat non decide nulla, decidono il contratto e ciò che potete provare. Un confronto completo dei termini è nel nostro articolo sugli annunci falsi.

Quali segnali devono fermare un bonifico?

Chiedono contanti «perché si fa così», oppure un pagamento con BLIK, tramite un portale o sul conto di una persona diversa da quella indicata nel contratto.
Parlano di una «contract fee» o di una somma per «accesso alle offerte» o per una «lista di offerte verificate» prima che sia indicato un appartamento concreto (nostra valutazione: pagare per un elenco non dà alcun diritto a un appartamento).
Mettono fretta: «oggi», «ci sono tanti interessati».
Non comunicano il numero della księga wieczysta, non fanno la videochiamata, non mostrano il documento.
«Il proprietario è all’estero» e nessuno può mostrare l’appartamento o consegnare le chiavi di persona: la polizia lo descrive come uno schema tipico.
Il prezzo è molto più basso del mercato.
Chiedono la scansione del vostro passaporto prima che chi affitta sia stato verificato.
Non mandano il testo del contratto prima del pagamento.

La polizia consiglia di interrompere la trattativa già dopo un solo segnale di questo tipo e di non pagare in nessun caso. La nostra valutazione: un pagamento di per sé non è un segno di truffa, conta a chi va, su quale base e dopo quali passaggi. Per questo, davanti a ogni segnale, non pagate finché non è stato spiegato per iscritto e verificato.

Che cosa fare se il denaro è già stato inviato?

Chiamate subito la banca: chiedete di bloccare o richiamare il bonifico e, se avete inserito i dati della carta su una pagina di pagamento, bloccate la carta. Prima si agisce, più possibilità ci sono.
Raccogliete le prove: annuncio, messaggi, numero di conto, conferma del pagamento ed eventuali documenti inviati.
Presentate denuncia alla polizia o alla procura. La truffa ai sensi dell’art. 286 § 1 del codice penale polacco (k.k.) è punita con la reclusione da 6 mesi a 8 anni (testo unico Dz.U. 2025 poz. 383). Se avete inviato la scansione di un documento, indicatelo.
Segnalate la pagina di pagamento e il phishing a CERT Polska su incydent.cert.pl.
La via civile: la richiesta di restituzione di quanto pagato senza titolo (art. 405 e 410 k.c.) funziona se il destinatario è noto.

Altri segnali d’allarme sono nel nostro articolo sugli annunci falsi.

Come pagano i nostri clienti?

Il nostro compenso per la ricerca è il 70% di un canone mensile (solo il czynsz najmu, senza czynsz administracyjny e utenze), da pagare dopo la firma del contratto di locazione, con fattura senza IVA. Esempio: con un canone di 3.500 zł il compenso è di 2.450 zł. Cauzione e primo canone sono pagamenti previsti dal contratto di locazione tra voi e il proprietario. L’ordine descritto in questo articolo vale anche per un affare concluso tramite un consulente: contratto prima del pagamento, pagamento sul conto del contratto firmato, verbale alla consegna delle chiavi. Il consulente parla direttamente con il proprietario; quali documenti esamina nel vostro caso, chiaritelo prima di firmare. Il soggiorno nel nostro appartamento a tariffa giornaliera durante il viaggio per le visite, se vi serve, si paga a parte secondo le condizioni dell’affitto breve.

Cercate casa a Varsavia e non potete venire alle visite? Compilate il modulo di ricerca: budget, date, quartiere. Il consulente cerca le soluzioni adatte, parla direttamente con il proprietario e controlla in video ciò che gli chiedete di controllare. Vi seguiamo nella vostra lingua. Il compenso è il 70% di un canone mensile dopo la firma del contratto di locazione, con fattura senza IVA. Telefono: +48 666 866 468, info@allproperty.pl.

Fonti (verificate il 07.10.2026)

Kodeks cywilny (k.c.), tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795: art. 353¹, 394, 405, 410, 660, 668, 688². eli.gov.pl
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 725: art. 6, 19a. eli.gov.pl
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 1066: art. 2, 3, 25, 36 (isap.sejm.gov.pl).
Kodeks karny, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 383: art. 286 (isap.sejm.gov.pl).
Registri fondiari online: ekw.ms.gov.pl; gov.pl, «Uzyskaj odpis, wyciąg albo zaświadczenie z księgi wieczystej».
Polizia: Policja KRP II Mokotów, «Nie daj się oszukać przy wynajmie mieszkania», 15.10.2020.
Articolo di stampa: ewarszawa.pl, 31.07.2026, 28enne accusato per falsi annunci di affitto.
Segnalazione di phishing e truffe: incydent.cert.pl.
«Nostra valutazione» indica una nostra conclusione pratica, non una norma di legge.

L’immagine di copertina è stata generata con l’IA.