Як перевірити власника і в якому порядку платити до приїзду у Варшаву: завдаток, застава, перший місяць

Перевірка власника зводиться до трьох питань: який у квартири номер księga wieczysta (перегляд безкоштовний, у розділі II вказано власника), чи збігається ім’я з документом людини, з якою ви розмовляєте, і чи має саме вона право здавати (власник, представник за довіреністю або наймач за згодою wynajmującego, зазвичай це власник). Переказувати заставу та перший місяць до приїзду можна, але це підвищує ризик: поліція радить платити після отримання ключів. Якщо чекати не можна, ризик знижує порядок «перевірка, договір, платіж на рахунок із договору, protokół», та він не зводить його до нуля. Це загальна інформація, не юридична консультація. Норми й джерела перевірено 07.10.2026.

Чи можна платити до приїзду?

Закон не забороняє платити дистанційно. Обережність потрібна з практичних причин. Столична поліція (KRP II, Мокотув, текст 2020 року) радить не вносити ні завдатків, ні застави за те, чого ви фізично не бачили, і платити банківським переказом на особистий рахунок того, хто здає, лише тоді, коли ви отримуєте ключі. З-за кордону так виходить не завжди: власники нерідко просять гроші до видачі ключів (оцінка).

Ризик при цьому справжній. 31 липня 2026 року ЗМІ повідомили, що поліція Варшави затримала 28-річного чоловіка: він розміщував на порталі оголошення про неіснуючі квартири, люди переказували «zaliczki», після чого зв’язок обривався, а ключів і доступу до квартири вони так і не отримали. Йому висунули три звинувачення в шахрайстві, збитки склали 3,8 тис. zł.

Тому розумна схема така: перевірити людину та її право здавати, отримати договір, платити якомога ближче до видачі ключів і лише на рахунок із договору. Спитайте, чи погоджується власник прийняти платіж у день заселення.

Як перевірити, що той, хто здає, є власником?

1. Попросіть номер księga wieczysta і точну адресу квартири.
2. Відкрийте ekw.ms.gov.pl, розділ «Przeglądanie księgi wieczystej», і введіть номер. Перегляд безкоштовний (gov.pl, перевірено 07.10.2026), потрібен лише номер книги.
3. Звірте адресу й опис квартири з оголошенням, а ім’я в розділі II з документом того, хто здає.
4. Домовтеся про відеодзвінок, під час якого людина показує документ поруч з обличчям. Поліція радить звіряти дані з документом, а краще ще й із другим (паспорт, водійські права), бо підробки документів можна купити. Надісланий скан нічого не доводить: у схемах, які описує поліція, шахрай надсилав скан чужого документа, узятого в попередньої жертви.
5. Не надсилайте тому, хто здає, повний скан свого документа, доки не перевірили його самого: за тими ж описами, скан потім використовують у нових обманах.
6. Якщо квартиру здає компанія, перевірте її в реєстрах CEIDG і KRS.

Докладніше про те, як читати саму книгу, — у статті про księga wieczysta.

Що покаже księga wieczysta, а чого ні?

Книга складається з чотирьох розділів. Розділ I-O описує нерухомість, розділ II — про власника або про право вічного користування (użytkowanie wieczyste), розділ III показує обмеження й інші права, розділ IV — іпотеки (art. 25 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, tj. Dz.U. 2026 poz. 1066). Книги загальнодоступні (art. 2). Існує презумпція, що запис відповідає реальному правовому стану (art. 3), але це презумпція, а не гарантія: інколи в книзі видно «ostrzeżenie» про те, що запис розійшовся з дійсністю (art. 36 ust. 3), наприклад після спадкування.

Книга не показує:

• хто саме розмовляє з вами по відео: це ви звіряєте з документом самі;
• чи уповноважена ця людина підписати договір за всіх, якщо в розділі II кілька власників;
• чи живе зараз у квартирі інший наймач.

Буває й так, що в квартири окремої книги немає. Наприклад, у spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu книга влаштована інакше: у розділі II записано того, кому належить це право (art. 25 ust. 2), а заводити таку книгу власник права, за загальними роз’ясненнями юристів, не зобов’язаний (оцінка). Якщо книги немає, спитайте, який документ підтверджує право (найчастіше це нотаріальний акт або довідка кооперативу), і за сумнівів покажіть його юристу.

Що, якщо здає не власник, а мешканець чи представник?

Представник. Потрібна довіреність (pełnomocnictwo), де названо квартиру та право укласти договір найму. Краще письмова: так її можна перевірити й потім довести. Зателефонуйте власнику за номером, який вам дав не представник, і спитайте, чи справді він видавав довіреність (оцінка).

Мешканець, який здає далі (podnajem). Без згоди wynajmującego (зазвичай це власник) наймач не має права ні здати квартиру чи її частину в піднайм, ні віддати в безоплатне користування (art. 688² k.c.; для осіб, яких наймач зобов’язаний утримувати, згода не потрібна). Закон не називає форми згоди, але письмову простіше перевірити й довести. Попросіть договір основного найму та згоду wynajmującego (якщо він не власник, зателефонуйте власнику). Піднайм припиняється щонайпізніше разом з основним наймом (art. 668 § 2 k.c.), тож спитайте, до якої дати той діє.

Агентство чи посередник. Спитайте, від чийого імені він діє, і переконайтеся, що договір підписує той, хто названий у ньому стороною.

У якому порядку платити, щоб знизити ризик?

1. Перевірте людину та право здавати (кроки вище).
2. Отримайте текст договору до будь-якого платежу. Для звичайного najem на строк до року закон не вимагає письмової форми, а за строку понад рік без письмової форми договір вважається укладеним на невизначений строк (art. 660 k.c.). Але письмовий договір згодиться як доказ. Najem okazjonalny вимагає письмової форми під страхом недійсності та нотаріальної заяви (art. 19a ust. 2 і 6 ustawy o ochronie praw lokatorów), див. посібник.
3. Якщо власник просить резервацію раніше договору, нехай підпише umowę rezerwacyjną: сума, строк, що буде, якщо угода не відбудеться, і чи зараховується сума в заставу або перший місяць.
4. Платіть банківським переказом на рахунок, указаний у договорі, і переконайтеся, що ім’я власника рахунку збігається з іменем того, хто здає. У назві переказу вкажіть призначення, адресу й дату договору, підтвердження збережіть. Не платіть через BLIK і портали (поліція називає їх способами, де важко знайти отримувача), готівкою та криптовалютою.
5. Під час видачі ключів оформіть protokół zdawczo-odbiorczy з фотографіями та показниками лічильників.

Цей порядок знижує ризик, але не виключає його. Навіть квартира, показана наживо, ще не гарантія: поліція описувала випадок, коли чоловік показував квартири, підписував договір, брав заставу й потім під приводом ремонту зсував видачу ключів, аж доки не зникав.

Чим відрізняються zadatek, zaliczka, opłata rezerwacyjna і kaucja?

• Zadatek (завдаток), art. 394 k.c. Це сума, дана «при укладенні договору». Якщо договір не виконає одна сторона, інша може відмовитися від нього й залишити отриманий завдаток, а якщо сама його давала, вимагати подвійну суму. Якщо договір виконано, завдаток зараховують у платіж, а якщо це неможливо, повертають. Якщо договір розірвано або не виконано з причин, за які сторони не відповідають чи відповідають обидві, завдаток повертають (art. 394 § 2–3). Сторони можуть домовитися інакше. Якщо договору ще немає, навіть усного, посилатися на art. 394 важко (оцінка): такий платіж радше аванс або сума «за домовленістю», і все впирається в те, що ви можете довести. Та й право на подвійну суму допоможе, лише якщо отримувача можна знайти.
• Zaliczka (аванс). Передоплата в рахунок майбутнього платежу. На відміну від zadatek, закон не дає отримувачу права залишити його собі чи вимагати подвійну суму: якщо угода не відбулася, аванс, як правило, вимагають назад (оцінка, усе залежить від вашої домовленості). Якщо платіж був, а договору немає, гроші можна вимагати назад як отримані без підстави (art. 405 і 410 k.c.), але лише від того, кого ви знаєте.
• Opłata rezerwacyjna (резерваційний збір). Закон її не визначає, усе тримається на умовах договору (art. 353¹ k.c.). Спитайте письмово: за що вона, чи зарахується в заставу або перший місяць, чи повертається, якщо власник не підпише договір або ви відмовитеся до певної дати.
• Kaucja (застава, або кауція). Забезпечує вимоги власника на день звільнення квартири. За звичайного найму не більше дванадцятикратної місячної орендної плати, за najem okazjonalny не більше шестикратної, і підлягає поверненню протягом місяця після звільнення квартири за вирахуванням боргів (art. 6 ust. 1 і 4, art. 19a ust. 4 і 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, tj. Dz.U. 2023 poz. 725). Докладніше — у статті про заставу.

Загальне правило: назва платежу в чаті нічого не вирішує, вирішують договір і те, що ви можете довести. Повне порівняння термінів є в розборі фальшивих оголошень.

Які ознаки мають зупинити переказ?

• Просять готівку, бо «так заведено», або переказ через BLIK, портал чи на рахунок не тієї людини, що названа в договорі.
• Називають «contract fee» або плату за «доступ до пропозицій» чи «список перевірених варіантів», поки не названо конкретну квартиру (оцінка: платіж за список не дає права на квартиру).
• Квапляться: «сьогодні» і «багато охочих».
• Не називають номер księga wieczysta, не виходять на відеодзвінок, не показують документ.
• «Власник за кордоном», і ніхто не може показати квартиру чи передати ключі особисто: поліція описує це як типову схему.
• Ціна значно нижча за ринкову.
• Просять скан вашого паспорта до перевірки того, хто здає.
• Не надсилають текст договору до платежу.

Поліція радить припинити угоду вже після однієї такої ознаки й тим більше нічого не платити. Наша оцінка: платіж сам по собі не ознака шахрайства, важливо, кому він іде, на якій підставі та після яких кроків. Тому за будь-якої ознаки не платіть, доки її не пояснено письмово й не перевірено.

Що робити, якщо гроші вже надіслано?

1. Одразу зателефонуйте до банку: попросіть зупинити або відкликати переказ; якщо вводили дані картки на сторінці оплати, заблокуйте картку. Що раніше, то більше шансів.
2. Зберіть докази: оголошення, листування, номер рахунку, підтвердження платежу, надіслані документи.
3. Подайте заяву до поліції або прокуратури. Шахрайство за art. 286 § 1 k.k. карається позбавленням волі від 6 місяців до 8 років (tj. Dz.U. 2025 poz. 383). Якщо надсилали скан документа, зазначте це.
4. Сторінку оплати та фішинг повідомте до CERT Polska на incydent.cert.pl.
5. Цивільний шлях: вимога повернути гроші без підстави (art. 405 і 410 k.c.) працює, якщо отримувач відомий.

Більше про ознаки — у статті про фальшиві оголошення.

Як платять наші клієнти?

Наша комісія за підбір — 70% одного місячного czynszu najmu (лише орендної плати, без czynszu administracyjnego й комунальних платежів); її сплачують після підписання umowy najmu, за faktura bez VAT. Приклад: при czynszu 3 500 zł комісія становить 2 450 zł. Застава й перший czynsz — це платежі за договором найму між вами та власником. Порядок із цієї статті підходить і для угоди через агента: договір до платежу, платіж на рахунок із підписаного договору, protokół під час видачі ключів. Агент спілкується з власником напряму; які документи він переглядає у вашій угоді, уточніть до підписання. Проживання в нашій квартирі подобової оренди на час поїздки на перегляди, якщо вона вам потрібна, оплачується окремо, за умовами подобової оренди.

Джерела (перевірено 07.10.2026): Kodeks cywilny, art. 353¹, 394, 405, 410, 660, 668, 688² (tj. Dz.U. 2026 poz. 795, isap.sejm.gov.pl); ustawa o ochronie praw lokatorów, art. 6, 19a (tj. Dz.U. 2023 poz. 725); ustawa o księgach wieczystych i hipotece, art. 2, 3, 25, 36 (tj. Dz.U. 2026 poz. 1066); Kodeks karny, art. 286 (tj. Dz.U. 2025 poz. 383); ekw.ms.gov.pl; gov.pl, «Uzyskaj odpis, wyciąg albo zaświadczenie z księgi wieczystej»; Policja KRP II, «Nie daj się oszukać przy wynajmie mieszkania» (15.10.2020), https://mokotow.policja.gov.pl/r2/aktualnosci/98152,Nie-daj-sie-oszukac-przy-wynajmie-mieszkania.html; ewarszawa.pl, 31.07.2026 (28-річного чоловіка обвинувачено у справі про фальшиві оголошення про найм), https://ewarszawa.pl/news-news-5939-falszywe_oferty_najmu_i_wyludzone_zaliczki_28_latek_uslyszal_zarzuty; incydent.cert.pl.

Обкладинку створено за допомогою ШІ.

Шукаєте квартиру у Варшаві та не можете приїхати на перегляди? Заповніть анкету підбору: бюджет, терміни, район. Агент підбирає варіанти, спілкується з власником напряму й по відео перевіряє те, про що ви попросите. Комісія — 70% одного місячного czynszu najmu після підписання umowy najmu, faktura bez VAT. Наші агенти говорять українською, російською, англійською, польською, німецькою, італійською, іспанською та турецькою. Телефон: +48 666 866 468.