Comprobar al propietario y pagar antes de llegar a Varsovia: reserva, fianza, primer mes, en qué orden

Comprobar a quien alquila se reduce a tres preguntas: cuál es el número de la księga wieczysta del apartamento (el registro de la propiedad polaco, de consulta gratuita, donde el propietario figura en la sección II), si ese nombre coincide con el documento de la persona con la que habla y si precisamente esa persona tiene derecho a alquilar (propietario, representante con poder o inquilino con el consentimiento del arrendador, normalmente el propietario). Puede transferir la fianza y el primer mes antes de llegar, pero el riesgo aumenta: la policía aconseja pagar solo cuando se reciben las llaves. Si no puede esperar, el orden «comprobar, contrato, pago a la cuenta del contrato, acta de entrega» reduce el riesgo sin eliminarlo. Es información general, no asesoramiento jurídico. Normas y fuentes comprobadas el 7 de octubre de 2026.

¿Puedo pagar antes de llegar?

La ley no prohíbe pagar a distancia. La cautela tiene motivos prácticos. La policía de Varsovia (KRP II Mokotów, texto de 2020) aconseja no adelantar ni señales ni fianzas por algo que no se ha visto en persona, y pagar por transferencia a la cuenta personal de quien alquila solo cuando se reciben las llaves. Desde el extranjero no siempre es posible: los propietarios suelen pedir el dinero antes de entregar las llaves (nuestra valoración).

El riesgo es real. El 31 de julio de 2026 los medios informaron de que la policía de Varsovia había detenido a un hombre de 28 años que publicaba en un portal de anuncios ofertas de apartamentos inexistentes. Las víctimas pagaban «zaliczki» (anticipos), después el contacto se cortaba y nunca recibieron las llaves ni acceso al apartamento. Se le imputan tres delitos de estafa, con un perjuicio de 3 800 zł.

Un planteamiento sensato es, por tanto, comprobar a la persona y su derecho a alquilar, obtener el contrato, pagar lo más cerca posible de la entrega de llaves y solo en la cuenta del contrato. Pregunte si el propietario acepta el pago el día de la entrada.

¿Cómo compruebo que quien alquila es el propietario?

1. Pida el número de la księga wieczysta y la dirección exacta del apartamento.
2. Abra ekw.ms.gov.pl, elija «Przeglądanie księgi wieczystej» e introduzca el número. La consulta es gratuita (gov.pl, comprobado el 7 de octubre de 2026) y solo hace falta el número del registro.
3. Contraste la dirección y la descripción del apartamento con el anuncio, y el nombre de la sección II con el documento de quien alquila.
4. Acuerde una videollamada en la que la persona sostenga su documento junto a la cara. La policía aconseja cotejar los datos con el documento y, mejor aún, con un segundo (pasaporte, carné de conducir), porque los documentos falsos se compran. Un escaneo enviado no prueba nada: en los esquemas que describe la policía, el estafador enviaba el escaneo del documento de otra persona, obtenido de una víctima anterior.
5. No envíe un escaneo completo de su propio documento antes de haber comprobado a la otra parte: según las mismas descripciones, ese escaneo se reutiliza en nuevas estafas.
6. Si alquila una empresa, compruébela en los registros CEIDG y KRS.

Para saber cómo se lee el propio registro, consulte nuestro artículo sobre la księga wieczysta (en inglés).

¿Qué muestra la księga wieczysta y qué no?

El registro tiene cuatro secciones. La sección I-O describe el inmueble, la sección II recoge al propietario o al titular de un derecho de usufructo perpetuo (użytkowanie wieczyste, un derecho de uso de larga duración sobre suelo público), la sección III muestra limitaciones y otros derechos, y la sección IV, las hipotecas (art. 25 de la ley de registros de la propiedad e hipotecas, ustawa o księgach wieczystych i hipotece, texto refundido Dz.U. 2026 poz. 1066). Los registros son públicos (art. 2). Se presume que la inscripción corresponde a la situación jurídica real (art. 3), pero es una presunción, no una garantía: a veces en el registro figura una «ostrzeżenie» (advertencia) de que la inscripción ya no coincide con la realidad (art. 36 apdo. 3), por ejemplo tras una herencia.

El registro no muestra:

• quién habla realmente con usted por video: eso lo contrasta usted con un documento;
• si esa persona puede firmar por todos cuando en la sección II figuran varios propietarios;
• si en el apartamento vive ahora otro inquilino.

A veces un apartamento no tiene registro propio. En el derecho cooperativo de propiedad sobre una vivienda (spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu), por ejemplo, el registro se organiza de otra manera: en la sección II consta a quién pertenece el derecho (art. 25 apdo. 2), y el titular, según los comentarios jurídicos generales, no está obligado a abrirlo (nuestra valoración). Si no hay registro, pregunte qué documento acredita el derecho (normalmente una escritura notarial o un certificado de la cooperativa) y, si tiene dudas, enséñeselo a un jurista.

¿Y si no alquila el propietario, sino un inquilino o un representante?

Un representante. Necesita un poder (pełnomocnictwo) en el que consten el apartamento y la facultad de celebrar un contrato de alquiler. Mejor por escrito: así se puede comprobar y luego probar. Llame al propietario a un número que no le haya dado el representante y pregunte si de verdad otorgó el poder (nuestra valoración).

Un inquilino que realquila (podnajem). Sin el consentimiento del arrendador (wynajmujący, normalmente el propietario), el inquilino no puede realquilar el apartamento o una parte de él ni cederlo gratuitamente (art. 688² k.c.; para las personas a las que el inquilino debe mantener no hace falta consentimiento). La ley no fija forma para el consentimiento, pero uno escrito es más fácil de comprobar y de probar. Pida el contrato principal y el consentimiento del arrendador (si no es el propietario, llame al propietario). El subarriendo termina a más tardar con el contrato principal (art. 668 § 2 k.c.), así que pregunte hasta cuándo dura.

Una agencia o un intermediario. Pregunte en nombre de quién actúa y asegúrese de que el contrato lo firma quien figura en él como parte.

¿En qué orden pagar para reducir el riesgo?

1. Compruebe a la persona y su derecho a alquilar (pasos anteriores).
2. Obtenga el texto del contrato antes de cualquier pago. Para un alquiler ordinario de hasta un año la ley no exige forma escrita, y un alquiler de más de un año sin forma escrita se considera de duración indefinida (art. 660 k.c.). Aun así, un contrato escrito sirve como prueba. El najem okazjonalny (alquiler «ocasional», con declaración notarial de desalojo) exige forma escrita bajo pena de nulidad y una declaración notarial (art. 19a apdos. 2 y 6 de la ley de protección de los inquilinos); véase la guía (en inglés).
3. Si el propietario pide una reserva antes del contrato, pida un acuerdo escrito (umowa rezerwacyjna): importe, plazo, qué ocurre si la operación no sale y si la cantidad se descuenta de la fianza o del primer mes.
4. Pague por transferencia bancaria a la cuenta del contrato y compruebe que el titular de la cuenta coincide con quien alquila. En el concepto indique la finalidad, la dirección y la fecha del contrato, y guarde el justificante. Nada de BLIK ni de portales (la policía los menciona como vías en las que cuesta localizar al destinatario), ni efectivo ni criptomonedas.
5. Al recibir las llaves, firme un acta de entrega (en inglés) (protokół zdawczo-odbiorczy) con fotos y lecturas de los contadores.

Este orden reduce el riesgo, pero no lo elimina. Ni siquiera un apartamento enseñado en persona es una garantía: la policía describe un caso en el que un hombre enseñaba apartamentos, firmaba el contrato, cobraba una fianza y luego, alegando obras, aplazaba la entrega de llaves hasta desaparecer.

¿En qué se diferencian zadatek, zaliczka, la reserva y la fianza?

• Zadatek (art. 394 k.c.). Una cantidad entregada «al celebrar el contrato». Si una parte no cumple, la otra puede desistir y quedarse con el zadatek recibido o, si lo entregó ella, exigir el doble. Si el contrato se cumple, el zadatek se imputa al pago o, si no es posible, se devuelve. Si el contrato se resuelve o no se cumple por causas de las que no responde ninguna parte, o responden ambas, se devuelve (art. 394 § 2–3). Las partes pueden pactar otra cosa. Se parece a las arras del derecho español, pero no es lo mismo, y aquí rige el derecho polaco (nuestra valoración). Si todavía no hay contrato, ni siquiera verbal, es difícil invocar el art. 394 (nuestra valoración): un pago así es más bien un anticipo o una cantidad «por acuerdo», y todo depende de lo que pueda probar. Además, el derecho al doble solo sirve si se puede localizar al destinatario.
• Zaliczka (anticipo). Un pago por adelantado a cuenta de un pago posterior. A diferencia del zadatek, la ley no da al receptor derecho a quedárselo ni a exigir el doble: si la operación fracasa, un anticipo por regla general se reclama (nuestra valoración, depende de lo que hayan pactado). Si pagó y no hay contrato, el dinero puede reclamarse como recibido sin causa (arts. 405 y 410 k.c.), pero solo a alguien a quien conozca.
• Reserva (opłata rezerwacyjna). La ley no la define, se sostiene en las cláusulas del contrato (art. 353¹ k.c.). Pregunte por escrito para qué es, si se descuenta de la fianza o del primer mes y si es reembolsable cuando el propietario no firme o usted desista antes de una fecha determinada.
• Fianza (kaucja). Garantiza los créditos del arrendador el día de la devolución del apartamento. En un alquiler ordinario no puede superar doce mensualidades, en el najem okazjonalny seis, y debe devolverse en el plazo de un mes desde la devolución del apartamento, descontando lo adeudado (art. 6 apdos. 1 y 4, art. 19a apdos. 4 y 5 de la ley de protección de los inquilinos, texto refundido Dz.U. 2023 poz. 725). Es mucho más que la fianza legal de una mensualidad que prevé España (art. 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Más información en nuestro artículo sobre la fianza (en inglés).

La regla general: el nombre que se le dé a un pago en el chat no decide nada, deciden el contrato y lo que usted pueda probar. Encontrará una comparación completa de los términos en nuestro artículo sobre anuncios falsos (en inglés).

¿Qué señales deben detener una transferencia?

• Piden efectivo «porque aquí se hace así», o un pago por BLIK, a través de un portal o a la cuenta de una persona distinta de la que figura en el contrato.
• Hablan de una «contract fee» o de un pago por «acceso a ofertas» o por una «lista de ofertas verificadas» antes de nombrar un apartamento concreto (nuestra valoración: pagar por una lista no da derecho a ningún apartamento).
• Le meten prisa: «hoy», «hay mucha gente interesada».
• No dan el número de la księga wieczysta, no hacen la videollamada, no enseñan el documento.
• «El propietario está en el extranjero» y nadie puede enseñar el apartamento ni entregar las llaves en persona: la policía lo describe como un patrón típico.
• El precio está muy por debajo del mercado.
• Piden un escaneo de su pasaporte antes de que se haya comprobado a quien alquila.
• No envían el texto del contrato antes del pago.

La policía aconseja romper la negociación ya ante una sola de estas señales y, desde luego, no pagar nada. Nuestra valoración: un pago no es por sí solo señal de estafa, lo que importa es quién lo recibe, con qué fundamento y tras qué pasos. Por eso, ante cualquier señal, no pague hasta que se haya explicado por escrito y se haya comprobado.

¿Qué hago si ya he enviado el dinero?

1. Llame de inmediato a su banco: pídale que detenga o reclame la transferencia y, si introdujo los datos de la tarjeta en una página de pago, bloquee la tarjeta. Cuanto antes, más posibilidades.
2. Reúna las pruebas: el anuncio, los mensajes, el número de cuenta, el justificante del pago y los documentos que haya enviado.
3. Denuncie ante la policía o la fiscalía. La estafa del art. 286 § 1 del Código Penal polaco (k.k.) se castiga con pena de prisión de 6 meses a 8 años (texto refundido Dz.U. 2025 poz. 383). Si envió el escaneo de un documento, indíquelo.
4. Comunique la página de pago y el phishing a CERT Polska en incydent.cert.pl.
5. La vía civil: la reclamación de lo pagado sin causa (arts. 405 y 410 k.c.) funciona si se conoce al destinatario.

Encontrará más señales en nuestro artículo sobre anuncios falsos (en inglés).

¿Cómo pagan nuestros clientes?

Nuestros honorarios por la búsqueda son el 70 % de una mensualidad de alquiler (solo el czynsz najmu, sin czynsz administracyjny ni suministros), que se paga después de firmar el contrato de alquiler, con factura sin IVA. Ejemplo: con un alquiler de 3 500 zł los honorarios son de 2 450 zł. La fianza y la primera mensualidad son pagos del contrato de alquiler entre usted y el propietario. El orden de este artículo sirve también para una operación hecha a través de un agente: contrato antes del pago, pago a la cuenta del contrato firmado, acta de entrega al recibir las llaves. El agente habla directamente con el propietario; qué documentos revisa en su caso, aclárelo antes de firmar. La estancia en nuestro apartamento de alquiler por días durante el viaje de visitas, si la necesita, se paga aparte según las condiciones del alquiler de corta estancia.

¿Busca apartamento en Varsovia y no puede venir a las visitas? Rellene el formulario de búsqueda: presupuesto, fechas, barrio. El agente busca opciones, habla directamente con el propietario y comprueba por video lo que usted le pida comprobar. Le atendemos en su idioma. Los honorarios son el 70 % de una mensualidad de alquiler tras la firma del contrato de alquiler, con factura sin IVA. Teléfono: +48 666 866 468, info@allproperty.pl.

Fuentes (comprobadas el 7 de octubre de 2026)

• Kodeks cywilny (k.c.), tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795: art. 353¹, 394, 405, 410, 660, 668, 688². eli.gov.pl
• Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 725: art. 6, 19a. eli.gov.pl
• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 1066: art. 2, 3, 25, 36 (isap.sejm.gov.pl).
• Kodeks karny, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 383: art. 286 (isap.sejm.gov.pl).
• Registros de la propiedad en línea: ekw.ms.gov.pl; gov.pl, «Uzyskaj odpis, wyciąg albo zaświadczenie z księgi wieczystej».
• Policía: Policja KRP II Mokotów, «Nie daj się oszukać przy wynajmie mieszkania», 15 de octubre de 2020.
• Noticia de prensa: ewarszawa.pl, 31 de julio de 2026, imputado un hombre de 28 años por falsos anuncios de alquiler.
• Aviso de phishing y estafas: incydent.cert.pl.
• «Nuestra valoración» indica una conclusión práctica nuestra, no una norma legal.

La imagen de portada se ha generado con IA.