Bestandsmarkt
Wohnungen zum Verkauf in Warschau
Kauf oder Verkauf einer Bestandswohnung — wir begleiten die Transaktion von der ersten Besichtigung bis zur Eintragung ins Grundbuch.
Der Warschauer Bestandsmarkt sind Wohnungen mit Geschichte: Altbauten in Śródmieście, Plattenbauten in Ursynów und Bemowo, Gebäude aus den frühen 2000ern in Wola und Białołęka. Jedes Segment hat seinen eigenen Quadratmeterpreis und seine eigenen Risiken — vom Zustand der Leitungen bis zu Lasten im Grundbuch.
Unsere Aufgabe ist es, die Transaktion ohne Überraschungen abzuschließen. Wir prüfen den rechtlichen Status der Immobilie, sammeln die Unterlagen, erklären die Vertragsbedingungen und sind bei der Beurkundung dabei. Beim Verkauf bewerten wir die Wohnung anhand tatsächlicher Transaktionspreise statt Angebotspreise und führen die Besichtigungen durch.
Wir arbeiten auf Polnisch, Russisch, Ukrainisch und Englisch. Ausländern, die ihre erste Immobilie in Polen kaufen, erklären wir die Formalitäten gesondert: PESEL-Nummer, Bankkonto und die Abrechnung der Grunderwerbsteuer PCC.
So arbeiten wir
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Gespräch und Budget
Wir legen eine realistische Preisspanne, Stadtteile und Anforderungen fest. Wird ein Kredit benötigt, sagen wir, ab welchem Punkt sich das Gespräch mit einer Bank lohnt.
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Auswahl und Besichtigungen
Wir wählen Angebote aus und vereinbaren Besichtigungen — und weisen auf Mängel hin, die leicht übersehen werden: Feuchtigkeit, Zustand der Steigleitungen, Pläne für das Nachbargrundstück.
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Rechtliche Prüfung
Grundbuch, Bescheinigung über offene Forderungen, gemeldete Bewohner, rechtlicher Status des Grundstücks unter dem Gebäude und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft.
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Verhandlung und notarielle Urkunde
Wir stimmen die Bedingungen ab, bereiten den Vorvertrag vor, buchen den Notar und sind bei Unterzeichnung und Übergabeprotokoll dabei.
Käufergeschichten
Ein Kauf, bei dem die Finanzierung Teil der Aufgabe war
Drei Situationen, in denen nicht die Wohnung das Problem war, sondern Finanzierung und Zeit.
01 Absage beim vorherigen Berater — der Kredit wurde doch bewilligt Die Unterlagen waren in Ordnung und die Entscheidung trotzdem negativ. Die Kunden gaben schon auf. Ansehen, wie wir das gelöst haben
Die Kunden hatten das Kreditverfahren mit einem anderen Vermittler durchlaufen und eine Absage erhalten, obwohl die Unterlagen vollständig und das Einkommen ausreichend waren. Nach der zweiten Absage hielten sie den Kauf für gescheitert.
- Wir haben den Fall an einen Kreditberater aus dem KNF-Register (die polnische Finanzaufsicht) übergeben, mit dem wir zusammenarbeiten — wir selbst beraten nicht zu Krediten.
- Der Berater hat analysiert, woran die vorherigen Anträge gescheitert waren, und eine Bank mit einer anderen Bewertungspolitik für diese Einkommensart ausgewählt.
- Wir haben die Unterlagen zur Immobilie zusammengestellt, die die Bank für Bewertung und Besicherung verlangt.
Der Kredit wurde bei einer anderen Bank bewilligt. Wir versprechen keine Kreditentscheidung — die trifft die Bank; wir zeigen, wo sich ein Antrag noch lohnt, bevor man die Sache für erledigt hält.
02 Eine Wohnung, die zwei Monate auf die Entscheidung der Bank wartete Verkäufer wollen in der Regel nicht warten, bis der Käufer den Kredit hat. Ansehen, wie wir das gelöst haben
Die Kunden suchten eine Bestandswohnung mit konkreten Anforderungen und beantragten zugleich einen Kredit. Auf eigene Faust trafen sie auf Verkäufer, die nicht bereit waren, auf die Bankentscheidung zu warten — sie zogen einen Barzahler vor.
- Wir haben parallel gesucht: Wohnungen, die den Anforderungen entsprechen, und Verkäufer, die für eine finanzierte Transaktion offen sind.
- Dem Verkäufer haben wir den Stand des Kreditverfahrens und einen realistischen Zeitplan dargelegt — das ist etwas anderes als „warten wir mal ab“.
- Im Vorvertrag haben wir Fristen und die Finanzierungsbedingung festgehalten, damit beide Seiten wussten, woran sie sind.
- Wir haben die księga wieczysta (Grundbuch), die Bescheinigungen und den Rechtsstand geprüft, damit bei der Bankbewertung nichts auftaucht.
Der gesamte Prozess dauerte zwei Monate — die Wohnung hat auf die Kunden gewartet und die Transaktion kam beim Notar zustande.
03 Für die Renovierung fehlte das Geld — Finanzierung in die Baufinanzierung aufgenommen Die Wohnung war gekauft, für den Ausbau blieb nichts übrig. Ansehen, wie wir das gelöst haben
Die Kunden hatten das Eigenkapital für die Wohnung, aber nicht für die Renovierung. Ein Konsumentenkredit für den Ausbau bedeutete einen deutlich höheren Zinssatz als eine Baufinanzierung.
- Der Kreditberater hat geprüft, ob sich die Baufinanzierung um den Renovierungsanteil erhöhen lässt — zum Hypothekenzins statt zum Konsumentenzins.
- Wir haben eine Kostenaufstellung der Arbeiten in der Form vorbereitet, die die Bank dafür erwartet.
- Wir haben geprüft, ob der Wert der Immobilie nach der Renovierung den Sicherheitsanforderungen der Bank entspricht.
Der Betrag reichte für die Wohnung und die Renovierung, zum Zinssatz der Baufinanzierung. Für das Zustandekommen des Kredits selbst haben die Kunden uns keine Provision gezahlt — unser Satz beträgt 2% der Transaktion auf dem Zweitmarkt.
Was es kostet
Unsere Provision im Bestandsmarkt beträgt 2 % des Transaktionswerts. Davon getrennt fallen Kosten an, auf die wir keinen Einfluss haben: 2 % PCC-Steuer (für die erste Bestandswohnung gilt eine Befreiung), die gesetzlich geregelte Notargebühr und Gerichtsgebühren für die Grundbucheintragung.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Provision beim Kauf einer Bestandswohnung?
Die Provision von allproperty beträgt 2 % des Transaktionswerts. Der Satz ist fest, ohne Rabattcodes und ohne befristete Aktionen. Die Bedingungen stehen im Maklervertrag, bevor die Arbeit an der Transaktion beginnt.
Was genau prüfen Sie vor dem Kauf?
Das Grundbuch (Abteilungen I–IV), die Bescheinigung über offene Hausgeldforderungen, die Zahl der gemeldeten Bewohner, den rechtlichen Status des Grundstücks und bei Altbauten zusätzlich Restitutionsansprüche sowie Beschlüsse der Gemeinschaft zu Sanierungen.
Wie lange dauert eine Transaktion?
Ein Barkauf dauert in der Regel drei bis sechs Wochen vom Vorvertrag bis zur notariellen Urkunde. Mit Finanzierung kommt die Zeit für die Kreditentscheidung hinzu — meist weitere vier bis acht Wochen.
Helfen Sie bei der Finanzierung?
Wir verweisen an einen im KNF-Register eingetragenen Kreditvermittler — wir selbst beraten nicht zu Krediten. Wir sagen Ihnen aber, welche Unterlagen zur Immobilie die Bank verlangt und wann sie vorbereitet sein müssen.
Übernehmen Sie auch den Verkauf?
Beides. Beim Verkauf bewerten wir die Wohnung anhand echter Transaktionsdaten, erstellen Fotos und Anzeigen, führen die Besichtigungen und prüfen die Zahlungsfähigkeit der Interessenten.
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