Wohnung in Warschau zu zweit oder mit Freunden mieten: Wer unterschreibt, wer haftet für die Miete und wie die Kaution aufgeteilt wird
Wohnung in Warschau zu zweit oder mit Freunden mieten: Wer den Mietvertrag unterschreibt, wer für die Miete haftet, wie Kaution und Rückzahlung geregelt sind und was passiert, wenn ein Mitbewohner auszieht.
Den Mietvertrag können alle Bewohner als Mieter unterschreiben oder nur einer von Ihnen; wie viele Mieter eingetragen werden, entscheidet der Vermieter. Erwachsene, die dauerhaft mit dem Mieter wohnen, haften mit ihm für die Miete (czynsz) und andere Zahlungen, auch wenn sie nichts unterschrieben haben, aber nur für die Zeit ihres Wohnens (Art. 688¹ k.c.). Die Kaution (kaucja) wird meist einmal pro Wohnung gezahlt; wie Sie sie untereinander aufteilen, regeln Sie selbst, am besten schriftlich. Das sind allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung, und Streitigkeiten unter Mitbewohnern behandeln sie nicht. Die Vorschriften wurden am 07.10.2026 geprüft.
Wer unterschreibt den Mietvertrag, wenn Sie zu zweit oder zu dritt mieten?
Es gibt zwei Möglichkeiten: Alle unterschreiben als Mieter, oder einer unterschreibt für alle. Eine Vorschrift, die den Vermieter verpflichten würde, mehrere Mieter anzunehmen, haben wir nicht gefunden; fragen Sie deshalb vor der Besichtigung nach.
| Variante | Was das bedeutet | Worauf Sie achten sollten |
|---|---|---|
| Alle unterschreiben | Jeder Bewohner ist Vertragspartei, mit Rechten und Pflichten gegenüber dem Vermieter | Ob der Vertrag eine gesamtschuldnerische Haftung vorsieht: Dann darf der Vermieter den ganzen Betrag von jedem Einzelnen verlangen |
| Einer unterschreibt | Die anderen wohnen in der Wohnung, sind aber nicht Vertragspartei (Einschätzung) | Sie haften trotzdem für die Miete (Art. 688¹), und ihr Aufenthalt muss mit dem Vermieter abgestimmt sein (Art. 688²) |
Ehegatten, bei denen das Mietverhältnis über eine Wohnung für die Wohnbedürfnisse der Familie während der Ehe begonnen hat, sind kraft Gesetzes beide Mieter (Art. 680¹ § 1 k.c.). Für unverheiratete Paare, Freunde und Kollegen gibt es keine solche Regel: Der Vertrag entscheidet.
Eine eigene Frage ist, wen der Vermieter einziehen lässt. Ohne seine Zustimmung darf ein Mieter die Wohnung oder einen Teil davon weder zur unentgeltlichen Nutzung überlassen noch untervermieten; Ausnahme sind nur Personen, denen gegenüber er unterhaltspflichtig ist (Art. 688² k.c.). Ein Freund oder ein unverheirateter Partner fällt nach dem Wortlaut nicht unter diese Ausnahme (Einschätzung). Deshalb sollten alle, die in der Wohnung leben, in den Vertrag eingetragen werden oder die schriftliche Zustimmung des Vermieters haben: Das Gesetz nennt ausdrücklich als Kündigungsgrund, dass die Wohnung oder ein Teil davon ohne die erforderliche schriftliche Zustimmung des Eigentümers vermietet, untervermietet oder unentgeltlich überlassen wird (Art. 11 Abs. 2 Nr. 3 des Mieterschutzgesetzes).
Wer haftet, wenn ein Mitbewohner nicht zahlt?
Gegenüber dem Vermieter haftet jeder, der Vertragspartei ist, und jeder Erwachsene, der dauerhaft in der Wohnung lebt.
- Sie sind alle Mieter. Die gesamtschuldnerische Haftung (solidarność) ergibt sich aus dem Gesetz oder aus dem Vertrag (Art. 369 k.c.); Vermieter schreiben sie deshalb meist in den Vertrag (Einschätzung). Sie bedeutet: Der Vermieter darf den gesamten Betrag oder einen Teil von allen zusammen, von mehreren oder von jedem Einzelnen verlangen, und die Zahlung eines Einzelnen befreit die übrigen (Art. 366 § 1). Hat ein Mitbewohner nicht gezahlt, kann der Vermieter die ganze Summe von Ihnen fordern. Art. 370 k.c. begründet eine Gesamtschuld bei Verpflichtungen über gemeinsames Vermögen; ob er auf Mitmieter anwendbar ist, beurteilen wir nicht: Verlassen Sie sich auf den Wortlaut Ihres Vertrags. Steht dazu nichts darin, zeigen Sie ihn vor der Unterschrift einem Anwalt.
- Einer hat unterschrieben, die anderen wohnen mit. Erwachsene, die dauerhaft mit dem Mieter wohnen, haften gesamtschuldnerisch mit ihm für die Miete und andere Zahlungen, obwohl sie nichts unterschrieben haben (Art. 688¹ § 1). Ausgenommen sind volljährige Abkömmlinge des Mieters (Kinder, Enkel), die von ihm unterhalten werden und sich nicht selbst unterhalten können. Die Haftung beschränkt sich auf den Zeitraum des dauerhaften Wohnens (§ 2).
- Untereinander. Wer für einen anderen gezahlt hat, kann Erstattung verlangen. Die Anteile richten sich nach Ihrer Absprache; gibt es keine, wird zu gleichen Teilen gezahlt (Art. 376 § 1). Halten Sie fest, wer wie viel für Miete und Nebenkosten zahlt, wer das Geld an den Vermieter überweist und bis zu welchem Tag.
Die Schulden eines Einzelnen können alle treffen (Einschätzung). Erstens sichert die Kaution die Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis am Tag der Räumung und wird nach deren Abzug zurückgezahlt (Art. 6 Abs. 1 und 4 des Mieterschutzgesetzes; beim najem okazjonalny Art. 19a Abs. 4 und 5). Zweitens gilt für Wohnraum eine Sonderregel. Der Vermieter darf wegen Zahlungsrückstands kündigen, wenn Miete oder andere Zahlungen für mindestens drei volle Zahlungszeiträume offen sind. Zuvor muss er schriftlich mahnen und einen zusätzlichen Monat zur Zahlung setzen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, den Grund nennen und spätestens einen Monat im Voraus zum Ende eines Kalendermonats ausgesprochen werden (Art. 11 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 des Mieterschutzgesetzes). Nach Art. 19e gilt dieser Grund auch beim najem okazjonalny.
Wie zahlt und bekommt man die Kaution zurück, wenn mehrere mieten?
Die Kaution darf das Zwölffache der Monatsmiete nicht übersteigen, beim najem okazjonalny das Sechsfache (Art. 6 Abs. 1 des Mieterschutzgesetzes, Art. 19a Abs. 4). In der Praxis sind ein bis zwei Monatsmieten üblicher (Einschätzung); mehr dazu in unserem Artikel über die Mietkaution. Der Vermieter muss sie innerhalb eines Monats nach dem Auszug zurückzahlen, nach Abzug seiner Forderungen (Art. 6 Abs. 4). Beim najem okazjonalny beträgt die Frist ebenfalls einen Monat, ergibt sich aber aus Art. 19a Abs. 5; Art. 6 Abs. 1 und 4 sowie Art. 6c gelten für diese Mietform nicht (Art. 19e). An welchen von mehreren Mietern das Geld geht, sagt das Gesetz nicht. Das regelt der Vertrag.
Was sich lohnt:
- Absprechen, wie gezahlt wird. Entweder zahlt einer den ganzen Betrag und die anderen überweisen ihm ihre Anteile, oder jeder überweist dem Vermieter seinen Teil. Zahlen Sie in beiden Fällen nur auf das im Vertrag genannte Konto.
- Im Vertrag oder daneben festhalten. Wer wie viel gezahlt hat, auf wessen Konto der Vermieter das Geld zurückzahlt und in welchen Anteilen.
- Ein Übergabeprotokoll (protokół) pro Wohnung erstellen. Bei einem gewöhnlichen Mietvertrag müssen die Parteien vor der Übergabe ein Protokoll über den Zustand der Wohnung erstellen; es ist die Grundlage für die Abrechnung bei der Rückgabe (Art. 6c). Auf den najem okazjonalny ist Art. 6c nicht anwendbar, ein Protokoll lohnt sich trotzdem (Einschätzung). Alle sollten es unterschreiben; machen Sie Fotos in jedem Zimmer. Mehr in unserem Artikel zum protokół zdawczo-odbiorczy.
- An die Frist denken. Der Monat läuft ab dem Auszug aus der Wohnung; solange noch ein Mitbewohner darin wohnt, wird die Kaution voraussichtlich nicht zurückgezahlt (Einschätzung).
Was passiert, wenn ein Mitbewohner auszieht?
Der Vertrag besteht mit dem Vermieter; der Auszug eines Bewohners ändert deshalb für sich genommen nichts an den Vertragsparteien (Einschätzung). Bei einem befristeten Vertrag (czas oznaczony) können Sie vorzeitig nur in den Fällen kündigen, die der Vertrag selbst nennt (Art. 673 § 3 k.c.). Bei einem unbefristeten Vertrag mit monatlicher Mietzahlung sieht das Gesetz eine Kündigungsfrist von drei Monaten vor: Die Kündigung erfolgt spätestens drei Monate im Voraus zum Ende eines Kalendermonats (Art. 688 k.c.); der Vertrag kann eine andere Frist festlegen (Art. 673 § 1). Ob einer von mehreren Mietern den Vertrag allein beenden kann, beurteilen wir nicht: Eine eindeutige Antwort haben wir im Gesetz nicht gefunden. Der sichere Weg:
- mit dem Vermieter und den übrigen Bewohnern einen Nachtrag (aneks) vereinbaren;
- darin festhalten, ab welchem Datum der Ausziehende aus dem Vertrag ausscheidet, ob ein neuer Mitbewohner eintritt, was mit seinem Anteil an der Kaution geschieht und wer für die Zeit bis zum Auszug einsteht;
- die Zustimmung des Vermieters zum Neuen einholen (er muss nicht zustimmen);
- beim najem okazjonalny bedürfen Änderungen des Vertrags der Schriftform bei sonstiger Nichtigkeit (Art. 19a Abs. 6); wie mit der notariellen Erklärung zu verfahren ist, klären Sie mit dem Notar. Mehr zu dieser Mietform in unserem Leitfaden.
Wer ohne Unterschrift dort gewohnt hat, haftet nur für die Zeit seines Wohnens (Art. 688¹ § 2). Wer auszieht, muss sich außerdem abmelden (wymeldowanie, Art. 24 Abs. 2 Nr. 2 in Verbindung mit Art. 40 Abs. 1 des Einwohnermeldegesetzes).
Darf man ein Zimmer untervermieten?
Nur mit Zustimmung des Vermieters, und die Zustimmung sollte schriftlich vorliegen: Ohne sie kann der Vermieter den Vertrag kündigen (Art. 688² k.c., Art. 11 Abs. 2 Nr. 3 des Mieterschutzgesetzes). Ohne Zustimmung darf der Mieter die Wohnung oder einen Teil davon weder untervermieten noch unentgeltlich überlassen; Ausnahme sind Personen, denen gegenüber er unterhaltspflichtig ist (Art. 688² k.c.). Die Untermiete endet spätestens mit dem Hauptmietverhältnis (Art. 668 § 2). Stimmt der Vermieter zu, haften der Mieter und der neue Bewohner ihm gegenüber dafür, dass die Wohnung vertragsgemäß genutzt wird (Art. 668 § 1). Prüfen Sie auch den Vertrag selbst: Er kann die Untervermietung verbieten.
Wie suchen wir Wohnungen für zwei und mehr Personen?
Der Makler sucht Angebote nach Ihrer Anfrage, spricht direkt mit dem Eigentümer und prüft, wenn Sie nicht anreisen können, per Video, worum Sie ihn bitten. Auf Wunsch fragt er den Eigentümer vorab, wie viele Mieter dieser akzeptiert. Geben Sie im Fragebogen Stadtteil, Zimmerzahl, Budget und Zeitraum an. Zimmer versprechen wir nicht: Der Fragebogen ist auf eine ganze Wohnung ausgelegt.
Die Vergütung für die Suche beträgt 70 % der monatlichen Miete (czynsz najmu), also der reinen Miete ohne czynsz administracyjny (Verwaltungsumlage) und Nebenkosten: Bei 3.500 zł czynsz sind das 2.450 zł. Sie ist nach Unterzeichnung des Mietvertrags (umowa najmu) zu zahlen, gegen Rechnung ohne Umsatzsteuer (faktura bez VAT). Wie Sie sie untereinander aufteilen, entscheiden Sie. Die Hilfe bei PESEL und beim Gang zum urząd ist in diesen 70 % enthalten. Wir betreuen Sie in Ihrer Sprache: Unsere Berater arbeiten auf Deutsch, Italienisch, Spanisch, Englisch, Polnisch, Ukrainisch, Russisch und Türkisch. Fragen Sie den Makler vor der Unterschrift des Maklervertrags, wer von Ihnen dessen Vertragspartei sein wird.
Quellen (geprüft am 07.10.2026): Kodeks cywilny, Art. 366, 369, 370, 376, 668, 673, 680¹, 688, 688¹, 688² (Einheitstext Dz.U. 2026 poz. 795, Rechtsstand 19.05.2026, eli.gov.pl); ustawa o ochronie praw lokatorów, Art. 6, 6c, 11, 19a, 19e (Einheitstext Dz.U. 2023 poz. 725, eli.gov.pl); ustawa o ewidencji ludności, Art. 24, 28, 40, 41, 42 (Einheitstext Dz.U. 2026 poz. 384, eli.gov.pl).
Sie suchen zu zweit oder zu dritt eine Wohnung in Warschau? Füllen Sie den Fragebogen für Mieter aus: Stadtteil, Zimmerzahl, Budget, Zeitraum. Sagen Sie dem Makler im ersten Gespräch, wie viele Sie sind und wer den Vertrag unterschreibt. Der Makler sucht Angebote, spricht direkt mit dem Eigentümer und prüft per Video, worum Sie ihn bitten. Wir betreuen Sie in Ihrer Sprache. Die Vergütung beträgt 70 % des czynsz najmu nach Unterzeichnung des Mietvertrags (umowa najmu; bei 3.500 zł: 2.450 zł), Rechnung ohne Umsatzsteuer (faktura bez VAT). Telefon: +48 666 866 468.
Häufige Fragen
Können alle Bewohner in den Mietvertrag eingetragen werden?
Das Gesetz verbietet einen Mietvertrag mit mehreren Mietern nicht, verpflichtet den Vermieter aber auch nicht, einem solchen zuzustimmen: Eine entsprechende Vorschrift haben wir weder im Zivilgesetzbuch noch im Mieterschutzgesetz gefunden. Wenn Sie zusammenwohnen, ist es sinnvoll, alle einzutragen. Wer nicht im Vertrag steht, ist nicht Vertragspartei, und sein Aufenthalt hängt von der Zustimmung des Vermieters ab (Art. 688² k.c.). Fragen Sie vor der Besichtigung nach der Zahl der Mieter. Stand: 07.10.2026.
Wird die Kaution in Teile aufgeteilt?
Gegenüber dem Vermieter ist die Kaution (kaucja) in der Regel ein Betrag pro Vertrag. Das Gesetz begrenzt ihre Höhe (das Zwölffache der Monatsmiete, beim najem okazjonalny das Sechsfache), verlangt aber keine Aufteilung auf die Bewohner. Wie sie gezahlt wurde und an wen sie zurückgeht, regelt der Vertrag; halten Sie deshalb den Beitrag jedes Einzelnen fest. Wie Sie Ihren Anteil untereinander aufteilen, ist eine eigene Absprache, am besten schriftlich (Einschätzung).
Muss sich jeder Mitbewohner anmelden (meldunek)?
Ja, die Meldepflicht trifft jeden persönlich (Art. 24 Abs. 2 Nr. 1 in Verbindung mit Art. 40 Abs. 1 des Einwohnermeldegesetzes, ustawa o ewidencji ludności). Als Bürger der EU, der EFTA/des EWR oder der Schweiz melden Sie sich spätestens am 30. Tag nach der Ankunft an (Art. 41 Abs. 1); dasselbe gilt für Familienangehörige, die nicht selbst aus diesen Staaten stammen (Art. 41 Abs. 2). Bleiben Sie höchstens 30 Tage, entfällt die Pflicht (Art. 42 Abs. 2). Haben Sie noch keine PESEL-Nummer, müssen Sie sich dafür nicht persönlich im Amt (urząd) melden: Art. 40 Abs. 3 verlangt das nur von Ausländern außerhalb dieses Personenkreises (Ausnahme: Briten, die unter das Austrittsabkommen fallen). Wer aus einem Drittstaat kommt und länger als 30 Tage bleibt, muss sich spätestens am vierten Tag anmelden (Art. 41 Abs. 3). Wer im Mietvertrag steht, belegt sein Recht an der Wohnung mit dem Vertrag (Art. 28 Abs. 2b). Alle anderen brauchen eine Bestätigung des Aufenthalts durch den Eigentümer oder eine andere Person mit einem Recht an der Wohnung, zum Beispiel einen Mieter mit Mietvertrag (Einschätzung auf Grundlage des Normtextes; Art. 28 Abs. 2 und 2a in Verbindung mit Art. 40 Abs. 1–2). Welche Unterlagen das Amt verlangt, klären Sie dort. Stand: 07.10.2026.
Was tun, wenn ein Mitbewohner seinen Anteil nicht zahlt?
Halten Sie zuerst Betrag und Frist schriftlich fest. Prüfen Sie dann, ob der Vermieter die Miete vollständig erhält: Bei Wohnraum darf er wegen Zahlungsrückstands nur kündigen, wenn Miete oder andere Zahlungen für mindestens drei volle Zahlungszeiträume offen sind, und zwar nach einer schriftlichen Mahnung mit einem zusätzlichen Monat zur Zahlung (Art. 11 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 des Mieterschutzgesetzes, ustawa o ochronie praw lokatorów). Deshalb gleicht man die Differenz oft selbst aus, bewahrt die Belege auf und verlangt das Gezahlte danach zurück (Art. 376 § 1 k.c.). Das sind allgemeine Informationen, sie entscheiden keine Streitigkeiten unter Mitbewohnern: Im Streitfall brauchen Sie einen Rechtsanwalt.
Kann der Vermieter ablehnen, wenn wir zu dritt sind?
Ja. Wie viele Mieter und Bewohner er akzeptiert, entscheidet der Vermieter; eine Vorschrift, die ihn verpflichtet, mehrere Mieter aufzunehmen, haben wir nicht gefunden. Fragen Sie vor der Besichtigung nach: Ein Makler von allproperty stellt dem Vermieter solche Fragen auf Wunsch direkt.
Suchen Sie auch einzelne Zimmer?
Eine Zimmersuche versprechen wir nicht: Der Suchbogen ist auf eine ganze Wohnung ausgelegt, mit Zimmerzahl, Budget und Zeitraum. Wenn Sie zu zweit oder zu dritt sind, geben Sie die benötigte Zimmerzahl an und sagen Sie es dem Makler im ersten Gespräch.