Steuer auf private Vermietung — ryczałt 8,5 % und 12,5 % ohne Geheimnisse
Ryczałt auf private Vermietung in Warszawa: 8,5 % bis 100 Tsd. zł und 12,5 % vom Überschuss, Nebenkosten außerhalb der Einnahmen, Zahlungsfristen und PIT-28.
Die Steuer auf private Vermietung ist seit dem 1. Januar 2023 ausschließlich der ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (Pauschalsteuer auf erfasste Einnahmen): 8,5 % auf Einnahmen bis 100 000 zł jährlich und 12,5 % auf den Überschuss über diesen Betrag. Die Steuerskala mit abzugsfähigen Werbungskosten ist entfallen. Den ryczałt zahlen Sie selbst bis zum 20. Tag des Folgemonats auf das Mikrosteuerkonto (Symbol PPE), und nach Jahresende reichen Sie den PIT-28 ein — für 2026 spätestens bis zum 30. April 2027. Auf private Vermietung zahlen Sie weder ZUS-Beiträge noch den Krankenversicherungsbeitrag. Ehegatten mit Gütergemeinschaft können nach Abgabe einer Erklärung alles bei einem von ihnen abrechnen — dann gilt der Satz von 8,5 % bis zu 200 000 zł. Vierteljährliche Zahlungen stehen denen zu, die mit der Vermietung beginnen, sowie denen, deren Einnahmen für 2025 851 720 zł nicht überschritten haben. Wie viel Sie real zahlen, entscheiden drei Dinge: die Grenze von 100 000 zł, die Trennung der Nebenkosten im Mietvertrag und das Einhalten der Fristen. Nachfolgend ordnen wir alles, was Sie als Vermieter wissen müssen — Stand August 2026.
Ist der ryczałt die einzige Besteuerungsform der privaten Vermietung?
Ja. Die Änderung brachte der Polski Ład: Seit 2023 unterliegen Einnahmen aus Vermietung, Untervermietung und Pacht außerhalb einer gewerblichen Tätigkeit ausschließlich dem ryczałt auf Grundlage des Gesetzes vom 20. November 1998 über die pauschalierte Einkommensteuer auf bestimmte von natürlichen Personen erzielte Einnahmen. Die Wahl der Besteuerungsform melden Sie dem Finanzamt nicht — sie ergibt sich unmittelbar aus den Vorschriften.
Den ryczałt zahlen Sie im Laufe des Jahres, und nach dessen Ende reichen Sie die Erklärung PIT-28 ein. Einnahmen aus Vermietung tragen Sie weder im PIT-36 noch im PIT-37 nach — auch wenn Sie angestellt sind, rechnen Sie die Vermietung auf einem gesonderten Formular ab. Auf private Vermietung zahlen Sie zudem weder ZUS-Beiträge noch den Krankenversicherungsbeitrag — der ryczałt ist die einzige öffentlich-rechtliche Belastung aus diesem Titel.
Wie funktioniert die Grenze von 100 000 zł bei den Sätzen 8,5 % und 12,5 %?
Die Konstruktion arbeitet mit einer Schwelle, doch das Überschreiten der Grenze „verdirbt” nicht das ganze Jahr — der höhere Satz betrifft nur den Überschuss:
| Jahreseinnahmen | Satz des ryczałt |
|---|---|
| bis 100 000 zł | 8,5 % |
| Überschuss über 100 000 zł | 12,5 % |
| Ehegatten mit Erklärung — bis 200 000 zł | 8,5 % |
Die Grenze berechnen Sie kumulativ ab Jahresbeginn, nach den tatsächlich erhaltenen oder zur Verfügung gestellten Beträgen — nicht nach den Zahlungsterminen aus dem Vertrag. Wenn eine einzelne Mietzahlung die Schwelle durchbricht, teilen Sie sie: Den Teil, der noch in die Grenze fällt, besteuern Sie mit 8,5 %, den Rest mit 12,5 %, bereits im selben Monat.
Beispiel: Sie vermieten eine Wohnung in Mokotów für 3 500 zł monatlich (die Marktsätze stellen wir im Überblick über die Mietpreise in Warszawa im Jahr 2026 zusammen). Die Jahreseinnahmen betragen 42 000 zł, Sie schließen das ganze Jahr also mit dem Satz von 8,5 % ab — der ryczałt beläuft sich auf 3 570 zł (etwa 298 zł monatlich). Bei zwei bis drei Wohnungen und Einnahmen von 130 000 zł zahlen Sie 8 500 zł von den ersten 100 000 zł sowie 3 750 zł vom Überschuss von 30 000 zł — zusammen 12 250 zł. Die Grenze umfasst die Summe der Einnahmen aus allen Ihren Immobilien und Verträgen dieser Art.
Wovon zahlen Sie den ryczałt — zählen Nebenkosten zu den Einnahmen?
Den ryczałt zahlen Sie von den Einnahmen, ohne Abzug von Kosten. Umso wichtiger ist, was überhaupt eine Einnahme darstellt. Die Steuerbehörden bestätigen in Einzelauslegungen konsequent (z. B. Auslegung des Direktors der KIS vom 29. Januar 2021, Nr. 0115-KDIT1.4011.905.2020.1.MT), dass Betriebskosten und Nebenkosten — czynsz administracyjny (Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft oder Genossenschaft), Strom, Gas, Wasser, Müll — nicht Ihre Einnahme sind, sofern der Mietvertrag sie ausdrücklich vom Mietzins trennt und die Pflicht zu ihrer Tragung auf den Mieter überträgt. Wie Sie eine solche Klausel formulieren, zeigt der Ratgeber Mietvertrag — worauf achten.
Der Unterschied ist spürbar. Bei einem Mietzins von 3 000 zł und Nebenkosten von 800 zł monatlich: Mit der richtigen Klausel im Vertrag zahlen Sie 8,5 % von 3 000 zł, also 255 zł. Ohne Trennung — von vollen 3 800 zł, also 323 zł monatlich. Aufs Jahr gerechnet sind das 816 zł Unterschied bei einer einzigen Wohnung. Auch die rückzahlbare Kaution ist keine Einnahme, solange sie dem Mieter zurückzuzahlen ist.
Wie nutzen Ehegatten die Grenze von 200 000 zł?
Wenn zwischen Ihnen Gütergemeinschaft besteht, können Sie beim Leiter des Finanzamts eine Erklärung über die Besteuerung der gesamten Mieteinnahmen durch einen von Ihnen abgeben. Dann gilt der Satz von 8,5 % bis zu Einnahmen von 200 000 zł, und 12,5 % erst vom Überschuss. Ohne Erklärung rechnet jeder Ehegatte seinen Teil mit eigener Grenze von 100 000 zł ab.
Die Fristen sind starr: Die Erklärung geben Sie bis zum 20. Tag des Monats nach dem Monat der ersten Mieteinnahme im betreffenden Jahr ab, und wenn die erste Einnahme in den Dezember fiel — bis zum Ende des Steuerjahres. Bei Gütertrennung steht die Vergünstigung nicht zu.
Wann zahlen Sie den ryczałt und bis wann reichen Sie den PIT-28 ein?
Den ryczałt zahlen Sie selbst, ohne Aufforderung des Amtes:
- monatlich — bis zum 20. Tag des Folgemonats (für Oktober bis zum 20. November), und für Dezember bis zum 20. Januar des Folgejahres;
- vierteljährlich — bis zum 20. Tag des Monats nach dem Quartal (20. April, 20. Juli, 20. Oktober), und für das IV. Quartal bis zum 20. Januar; diese Option steht denen zu, die mit der Vermietung beginnen, sowie Steuerpflichtigen, deren Einnahmen im Vorjahr den Gegenwert von 200 000 Euro nicht überschritten haben — im Jahr 2026 sind das 851 720 zł Einnahmen für 2025 (NBP-Kurs 4,2586 zł vom 1. Oktober 2025);
- die Wahl der vierteljährlichen Zahlungen melden Sie nicht im Voraus — Sie informieren darüber erst im PIT-28, den Sie für das Jahr einreichen, in dem Sie so gezahlt haben;
- die Überweisung tätigen Sie auf Ihr Mikrosteuerkonto mit dem Formularsymbol PPE;
- die Jahreserklärung PIT-28 reichen Sie zwischen dem 15. Februar und dem 30. April ein — für 2026 spätestens bis zum 30. April 2027, und zum selben Termin zahlen Sie eine etwaige Differenz nach.
Fällt der 20. Tag auf ein Wochenende oder einen Feiertag, verschiebt sich die Frist auf den nächsten Werktag.
Was lässt der ryczałt nicht abziehen?
Der ryczałt erkauft Einfachheit, verschließt aber den Weg zu den Kosten. Sie ziehen weder Abschreibungen noch Renovierungen, Ausstattung oder Zinsen aus einem Hypothekenkredit ab. Bei einer kreditfinanzierten Wohnung, die Aufwendungen erfordert, fällt die effektive Belastung daher mitunter höher aus, als der niedrige Satz nahelegt.
Eine Alternative bleibt die Vermietung im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit, bei der Kosten abgerechnet werden können, wo aber Beiträge und weitere Pflichten hinzukommen — diese Entscheidung sollten Sie mit einem Steuerberater besprechen.
Kurze Checkliste für Vermieter
- Prüfen Sie den Mietvertrag: Sind Gebühren und Nebenkosten vom Mietzins getrennt und dem Mieter zugeordnet?
- Summieren Sie die Einnahmen kumulativ aus allen Immobilien und achten Sie auf die Schwelle von 100 000 zł.
- Ehegatten: Erwägen Sie die Erklärung über die Abrechnung der Gesamtheit durch einen von Ihnen und achten Sie auf die Frist.
- Zahlen Sie den ryczałt bis zum 20. Tag des Monats auf das Mikrosteuerkonto mit dem Symbol PPE.
- Reichen Sie den PIT-28 bis zum 30. April des Folgejahres ein.
- Bewahren Sie die Überweisungsbelege des Mieters auf — bei zwei Sätzen und Grenzen ist die Dokumentation sehr nützlich.
Dieser Artikel hat informativen Charakter und ersetzt keine Steuerberatung. Wenn Sie eine Wohnung in Warszawa vermieten und die Vermietung lieber von A bis Z geordnet haben möchten — von der Vertragskonstruktion mit korrekter Trennung von Mietzins und Nebenkosten bis zur Suche und Prüfung des Mieters — hilft Ihnen das Team von allproperty gern. Einzelheiten finden Sie auf der Seite für Eigentümer: Die Betreuung der Vermietung kostet bei uns 50 % der Monatsmiete, und wir beginnen immer mit einem Gespräch über Ihre Immobilie. Der Vertrag mit dem Mieter wird oft abends oder am Wochenende unterschrieben, wenn es beiden Seiten gerade passt — sollte in diesem Moment ein Zweifel an der Klausel zu den Nebenkosten oder am Satz aufkommen, müssen Sie nicht bis Montag warten: Wir arbeiten 24/7 rund um die Uhr, rufen Sie einfach an unter +48 666 866 468 oder +48 692 649 839.
Часті питання
Wie hoch ist der Satz des ryczałt bei privater Vermietung im Jahr 2026?
Seit 2023 gelten zwei Sätze: 8,5 % auf Einnahmen bis 100 000 zł jährlich und 12,5 % auf den Überschuss über diesen Betrag. Der höhere Satz erfasst nur den Überschuss, nicht die gesamten Einnahmen. Ehegatten mit Gütergemeinschaft können nach Abgabe einer Erklärung alles bei einem von ihnen mit einer Grenze von 200 000 zł abrechnen. Stand August 2026 bleiben die Sätze unverändert.
Zahlt man bei privater Vermietung Krankenversicherungsbeitrag oder ZUS?
Nein. Private Vermietung, die über den ryczałt abgerechnet wird, unterliegt weder ZUS-Beiträgen noch dem Krankenversicherungsbeitrag — der ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (Pauschalsteuer auf erfasste Einnahmen) ist die einzige öffentlich-rechtliche Belastung. Das gilt auch für Personen in einem Anstellungsverhältnis: Einnahmen aus Vermietung weist man gesondert aus, in der Erklärung PIT-28, und nicht im PIT-36 oder PIT-37. Die Regel gilt seit dem 1. Januar 2023.
Bis wann muss der ryczałt auf Vermietung gezahlt werden?
Den ryczałt zahlen Sie bis zum 20. Tag des Monats, der auf den Monat der Einnahmeerzielung folgt, und für Dezember bis zum 20. Januar des Folgejahres. Vierteljährlich dürfen zahlen: wer mit der Vermietung beginnt, sowie Steuerpflichtige mit Einnahmen für das Vorjahr bis 200 000 Euro — im Jahr 2026 sind das 851 720 zł für 2025. Die Zahlungen gehen auf das Mikrosteuerkonto mit dem Symbol PPE.
Zählen Nebenkosten und Verwaltungsgebühren zu den Einnahmen aus Vermietung?
Nein, sofern der Mietvertrag sie ausdrücklich vom Mietzins trennt und die Pflicht zu ihrer Tragung auf den Mieter überträgt — das bestätigt unter anderem die Auslegung des Direktors der KIS vom 29. Januar 2021. Bei einem Mietzins von 3 000 zł und Nebenkosten von 800 zł spart die richtige Klausel im Vertrag 816 zł Steuer jährlich. Auch die rückzahlbare Kaution ist keine Einnahme.
Wann reicht man den PIT-28 für die Wohnungsvermietung ein?
Die Erklärung PIT-28 reicht man zwischen dem 15. Februar und dem 30. April des Jahres ein, das auf das Steuerjahr folgt — für 2026 spätestens bis zum 30. April 2027. Zum selben Termin zahlen Sie eine etwaige Steuerdifferenz nach. Die Wahl der vierteljährlichen Zahlungen melden Sie nicht vorab an — Sie informieren darüber erst im PIT-28 für das betreffende Jahr.