Najem okazjonalny — was bringt er Eigentümer und Mieter? Ein einfacher Leitfaden

Der najem okazjonalny (Gelegenheitsmietvertrag mit notarieller Unterwerfungserklärung) ist ein Mietvertrag über eine Wohnung auf bestimmte Zeit (höchstens 10 Jahre), schriftlich geschlossen von einem Eigentümer, der eine natürliche Person ist, mit drei Pflichtanlagen — darunter die Erklärung des Mieters über die Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung in Form eines akt notarialny (notarielle Urkunde). Geregelt ist er in Art. 19a–19e des Gesetzes vom 21. Juni 2001 über den Schutz der Rechte der Mieter. Die Notarkosten sind gesetzlich auf 1/10 des Mindestlohns begrenzt: bei 4806 zł brutto im Jahr 2026 sind das maximal 480,60 zł netto (rund 591 zł mit VAT), und das gesamte Paket mit Ausfertigungen bleibt in Warschauer Notariaten in der Regel bei 450–700 zł. Der Eigentümer muss den Vertrag innerhalb von 14 Tagen ab Mietbeginn beim Finanzamt melden — ohne das verliert er den vereinfachten Vollstreckungsweg. Die Kaution darf höchstens das Sechsfache der Miete betragen, und die Steuer ist die Pauschale von 8,5% der Einnahmen (12,5% auf den Betrag über 100 000 zł jährlich). Für den Mieter — auch für Ausländer — ist das eine sichere Konstruktion: Sie schützt vor einer Kündigung „einfach so” und sieht die Rückgabe der Kaution innerhalb eines Monats vor. Nachfolgend erklären wir die Details — Stand August 2026.

Was ist der najem okazjonalny?

Die Definition enthält Art. 19a Abs. 1 des Gesetzes: Es ist ein Mietvertrag über eine Wohnung, deren Eigentümer eine natürliche Person ist und kein Gewerbe im Bereich der Vermietung von Wohnungen betreibt. Der Vertrag muss auf bestimmte Zeit geschlossen werden, höchstens 10 Jahre, und in Schriftform bei sonstiger Nichtigkeit — mündliche Absprachen haben hier keinerlei Wirkung. Ist der Vermieter ein Unternehmen, kommt eine andere Konstruktion in Betracht: der najem instytucjonalny (institutionelle Vermietung).

Wichtig: Der Vertrag selbst erfordert keine Form eines akt notarialny. Zum Notar geht nur eine der Anlagen, von der gleich die Rede ist.

Welche Anlagen sind beim najem okazjonalny verpflichtend?

Gemäß Art. 19a Abs. 2 des Gesetzes werden dem Vertrag drei Dokumente beigefügt:

1. Erklärung des Mieters über die Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung — in Form eines akt notarialny. Der Mieter verpflichtet sich darin, die Wohnung in der vom Eigentümer im Verlangen genannten Frist zu räumen und herauszugeben. Das ist das einzige Dokument, das ein Notar errichten muss.
2. Benennung einer Ersatzwohnung — der Mieter gibt die Adresse einer Wohnung an, in die er im Falle einer Vollstreckung umziehen könnte. Die einfache Schriftform genügt.
3. Zustimmung des Eigentümers der Ersatzwohnung zum Wohnen des Mieters und der mit ihm lebenden Personen — ebenfalls schriftlich; auf Verlangen des Vermieters mit notariell beglaubigter Unterschrift.

Ein wichtiges Detail: Verliert der Mieter die Möglichkeit, in der benannten Wohnung zu wohnen (z. B. weil der Eigentümer der „Ersatz”-Adresse die Wohnung verkauft), hat er 21 Tage Zeit, eine neue zu benennen. Andernfalls kann der Vermieter den Vertrag mit einer Kündigungsfrist von mindestens 7 Tagen kündigen.

Was kostet der Notar beim najem okazjonalny?

Das Gesetz begrenzt die Vergütung des Notars für die Erklärung über die Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung auf 1/10 des Mindestarbeitsentgelts. Bei einem Mindestlohn von 4806 zł brutto im Jahr 2026 ergibt das maximal 480,60 zł netto, also rund 591 zł mit 23% VAT; hinzu kommen die Ausfertigungen (6 zł netto pro Seite). In der Praxis bleibt das gesamte Paket in Warschauer Notariaten in der Regel in der Spanne von 450–700 zł — Stand August 2026.

Wer zahlt? Das Gesetz entscheidet das nicht — meist übernimmt der Mieter die Kosten, doch die Parteien können es anders vereinbaren, etwa je zur Hälfte.

Wie und wann meldet man den Vertrag beim Finanzamt?

Der Eigentümer ist verpflichtet, den Abschluss des Vertrags dem Leiter des für seinen Wohnsitz zuständigen Finanzamts innerhalb von 14 Tagen ab dem Tag des Mietbeginns zu melden (Art. 19b Abs. 1) — maßgeblich ist das Datum der Übergabe der Wohnung, nicht der Vertragsunterzeichnung. Die Meldung ist kostenlos und erfordert kein Formular: Es genügt ein Schreiben mit den Daten der Parteien, der Adresse der Wohnung und dem Datum des Mietbeginns, persönlich, per Post oder über das e-Urząd Skarbowy (elektronisches Finanzamt) eingereicht.

Ohne diese Meldung verliert der Vertrag seinen wichtigsten Vorzug — den vereinfachten Vollstreckungsweg — und wirkt wie eine gewöhnliche Vermietung. Als Mieter haben Sie das Recht, vom Eigentümer eine Bestätigung der Meldung zu verlangen; das sollten Sie tun.

Was gewinnt der Eigentümer?

Realen Schutz für den Fall, dass der Bewohner nach Vertragsende nicht ausziehen will. Das Verfahren sieht so aus: Der Eigentümer stellt ein schriftliches Verlangen auf Räumung der Wohnung zu (mit amtlich beglaubigter Unterschrift) und setzt eine Frist von mindestens 7 Tagen. Verstreicht die Frist erfolglos, stellt er beim Gericht einen Antrag auf Erteilung der Vollstreckungsklausel für den akt notarialny — ohne jahrelangen Räumungsprozess. Dem Antrag fügt er das Verlangen mit Zustellnachweis, ein Dokument über den Rechtstitel an der Wohnung und die Bestätigung der Meldung beim Finanzamt bei.

Zusätzlich kann die Kaution hier bis zum Sechsfachen der Monatsmiete betragen — bei einer Miete von 4000 zł theoretisch bis zu 24 000 zł, wobei auf dem Warschauer Markt im Jahr 2026 das Ein- bis Zweifache Standard bleibt. Über die Regeln der Rückzahlung und die zulässigen Abzüge schreiben wir ausführlicher im Text über Kaution und Mieterrechte.

Was gewinnt der Mieter?

Entgegen der landläufigen Meinung — einiges. Ein Vertrag auf bestimmte Zeit bedeutet, dass der Eigentümer ihn nicht kündigen kann, „weil er es sich anders überlegt hat”: Eine vorzeitige Auflösung ist nur in den im Gesetz oder im Vertrag beschriebenen Fällen möglich, etwa bei einem Mietrückstand von mindestens drei vollen Zahlungsperioden — und das erst nach schriftlicher Mahnung und Setzung einer zusätzlichen Monatsfrist zur Zahlung. Die Kaution ist innerhalb eines Monats nach Räumung der Wohnung zurückzuzahlen, nach Abrechnung der Forderungen. Wenn Sie erst noch eine Wohnung suchen, beschreiben wir den gesamten Mietprozess aus Sicht des Mieters separat — von der Besichtigung bis zur Schlüsselübergabe und zum Protokoll.

Vergleich der wichtigsten Parameter (Rechtsstand 2026):

Element	Najem okazjonalny	Gewöhnliche Vermietung
Laufzeit	nur bestimmte Zeit, max. 10 Jahre	bestimmte oder unbestimmte Zeit
Maximale Kaution	Sechsfaches der Miete	Zwölffaches der Miete
Meldung beim Finanzamt	verpflichtend, 14 Tage	keine solche Pflicht
Vollstreckung der Räumung	Vollstreckungsklausel für den akt notarialny	Gerichtsverfahren auf Räumung

Praktischer Bonus: Ein Mieter, der bereit ist, einen Vertrag über den najem okazjonalny zu unterschreiben, ist für Eigentümer glaubwürdiger — leichter zu guten Konditionen und überhaupt zu einer Wohnung, was in Warszawa besonders Ausländer spüren.

Wie rechnet man die Steuer beim najem okazjonalny ab?

Seit 2023 ist die einzige Besteuerungsform der privaten Vermietung die Pauschale auf erfasste Einnahmen: 8,5% der Einnahmen bis 100 000 zł jährlich und 12,5% auf den darüber liegenden Betrag. Bei einer Miete von 3500 zł monatlich zahlt der Eigentümer 297,50 zł Pauschale pro Monat, und die Jahresabrechnung reicht er auf dem Formular PIT-28 bis zum 30. April des Folgejahres ein. Die Form „okazjonalny” selbst ändert die Steuersätze nicht — sie ändert nur die Pflicht, den Vertrag innerhalb von 14 Tagen zu melden. Sätze, Fristen und Rechenbeispiele haben wir im Leitfaden zur Pauschalsteuer bei der Vermietung zusammengestellt.

Woran vor der Unterschrift denken?

Eine kurze Checkliste für beide Seiten:

• prüfen Sie, ob die Adresse im Vertrag und im akt notarialny mit der besichtigten Wohnung übereinstimmt;
• sorgen Sie für ein protokół zdawczo-odbiorczy (Übergabe- und Abnahmeprotokoll) mit Fotos und Zählerständen;
• vergewissern Sie sich, dass alle mündlichen Absprachen in den Vertrag gelangt sind — es gilt die Schriftform;
• als Mieter: benennen Sie eine reale Ersatzwohnung und denken Sie an die 21 Tage zur Benennung einer neuen, falls sie wegfällt;
• als Eigentümer: achten Sie auf die 14-Tage-Frist der Meldung beim Finanzamt und händigen Sie dem Mieter eine Bestätigung aus.

Bei allproperty bereiten wir den kompletten Satz an Dokumenten für den najem okazjonalny vor, vereinbaren den Notartermin und erklären jeden Punkt des Vertrags — auf Polnisch, Russisch oder Ukrainisch. Die Betreuung der Vermietung kostet bei uns 50% der Monatsmiete — den vollen Umfang der Unterstützung für Wohnungseigentümer beschreiben wir auf einer eigenen Seite. Wenn Sie planen, eine Wohnung in Warszawa zu vermieten, oder gerade einen Vertrag über den najem okazjonalny zur Unterschrift bekommen haben — melden Sie sich, wir gehen ihn gemeinsam durch. Eine Klausel wirft am Abend oder kurz vor dem Notartermin am Wochenende Fragen auf? Wir arbeiten rund um die Uhr (24/7) — rufen Sie an unter +48 666 866 468 oder +48 692 649 839, wir gehen den Vertrag sofort telefonisch durch.