Księga wieczysta — wie man sie vor Kauf oder Miete liest

Die księga wieczysta (Grundbuch) prüfen Sie kostenlos und ohne Anmeldung auf ekw.ms.gov.pl — es genügt die Nummer im Format WA1M/00123456/7, die Ihnen der Verkäufer oder Vermieter nennen sollte. Das Register besteht aus vier Abteilungen: Abteilung I beschreibt die Immobilie, Abteilung II nennt den Eigentümer, Abteilung III offenbart Rechte und Ansprüche Dritter (Dienstbarkeiten, dożywocie, Vollstreckung), und Abteilung IV — die Hypotheken. Die Lektüre dauert etwa zwanzig Minuten und kann Sie vor einer Wohnung mit einem Gerichtsvollzieher im Hintergrund bewahren oder vor einem Bewohner, den man rechtlich nicht ausziehen lassen kann.

Das Einsehen des Grundbuchs selbst ist kostenlos; ein amtlicher odpis zwykły (einfacher Auszug) kostet seit dem 31. März 2026 30 zł (E-Dokument) oder 45 zł (Papierform). Die wichtigsten Warnsignale sind ein Hinweis auf eine Vollstreckung, eine hipoteka przymusowa (Zwangshypothek), ein dożywocie (Leibgeding) in Abteilung III sowie unerledigte wzmianki (Vermerke) — jedes davon erfordert eine Klärung vor der Unterzeichnung des Vertrages. Nachfolgend gehen wir das Grundbuch Abteilung für Abteilung durch, genau so, wie wir es bei allproperty bei jeder Transaktion tun.

Was ist die księga wieczysta und wie prüft man sie online kostenlos?

Die księga wieczysta ist ein öffentliches Register der Rechtslage einer Immobilie, geführt von den Grundbuchabteilungen der Amtsgerichte. Die Regeln bestimmt das Gesetz vom 6. Juli 1982 über die Grundbücher und die Hypothek. Sein Art. 2 sagt es ausdrücklich: Die Grundbücher sind öffentlich und niemand kann sich auf die Unkenntnis der Eintragungen berufen. In der Praxis bedeutet das: Wenn Sie eine Wohnung mit einem dożywocie in Abteilung III kaufen, können Sie sich nicht mit dem Argument „ich wusste es nicht” verteidigen.

Den Inhalt des Grundbuchs sehen Sie kostenlos auf ekw.ms.gov.pl ein. Sie brauchen nur die Nummer im Format: Code der Abteilung / acht Ziffern / Prüfziffer, z. B. WA1M/00123456/7 für Grundbücher, die vom Gericht für Warszawa-Mokotów geführt werden. Fragen Sie den Verkäufer oder Vermieter nach der Nummer — die Weigerung, sie anzugeben, ist für sich genommen ein Warnsignal, denn der Eigentümer hat hier nichts zu verbergen. Das System bietet zwei Ansichten: „aktueller Inhalt” (nur geltende Eintragungen) sowie „vollständiger Inhalt” (samt gelöschter Eintragungen — nützlich, wenn Sie die Geschichte der Immobilie nachvollziehen möchten).

Der zweite zentrale Grundsatz ist der öffentliche Glaube der Grundbücher (Art. 5 des Gesetzes): Wenn Sie von einer Person kaufen, die im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, schützt Sie das Recht auch dann, wenn der Stand des Grundbuchs von der Wirklichkeit abweicht. Dieser Schutz hat jedoch Ausnahmen — dazu gleich mehr.

Was enthalten die Abteilungen I und II — was kaufen Sie und von wem?

Abteilung I-O (Bezeichnung der Immobilie) beschreibt den Gegenstand selbst: Lage, Nummer der Katasterparzelle, Fläche, Art der Nutzung (Wohnung, Baugrundstück usw.). Vergleichen Sie die Fläche mit der Anzeige und dem Vertrag — Abweichungen kommen vor und man klärt sie besser vor dem akt notarialny (notarielle Urkunde). Abteilung I-Sp nennt die mit der Immobilie verbundenen Rechte: den Anteil am Gemeinschaftseigentum, das Erbnießbrauchrecht am Grundstück, zugunsten dieser Immobilie bestellte Dienstbarkeiten (z. B. ein Wegerecht über das Nachbargrundstück).

Abteilung II beantwortet die Frage „wem gehört das”. Prüfen Sie, ob die Person, mit der Sie verhandeln, tatsächlich als Eigentümer geführt wird — Vor- und Nachname, Namen der Eltern oder PESEL vergleichen Sie mit dem Ausweisdokument. Bei Miteigentum ist für den Verkauf die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich. Stammt die Wohnung aus einer Erbschaft und ist in Abteilung II weiterhin die verstorbene Person eingetragen, muss der Verkäufer zunächst sein Recht auf Grundlage einer notariellen Erbbescheinigung oder einer gerichtlichen Feststellung des Erbschaftserwerbs offenlegen.

Bei der Miete gilt derselbe Grundsatz: Unterschreiben Sie den Vertrag mit der Person aus Abteilung II oder mit ihrem schriftlich bevollmächtigten Vertreter — das ist der erste Punkt, den wir im Rahmen der Hilfe bei der Wohnungsmiete prüfen, bevor der Mieter den Vertragsentwurf zu sehen bekommt. Die Prüfung des Grundbuchs ist im Übrigen nur eine Etappe einer sicheren Transaktion — den gesamten Prozess haben wir im Leitfaden Wohnungskauf Schritt für Schritt beschrieben.

Welche Rechte und Ansprüche verbirgt Abteilung III?

Das ist die „dichteste” Abteilung und die häufigste Quelle von Überraschungen. Sie können hier finden:

• Grunddienstbarkeiten (z. B. ein Notwegerecht) — sie gehen auf den neuen Eigentümer über und erlöschen beim Verkauf nicht;
• persönliche Wohnungsdienstbarkeit und das Recht auf dożywocie (Leibgeding) — die genannte Person darf die Wohnung bis zum Lebensende bewohnen, unabhängig vom Eigentümerwechsel;
• Ansprüche aus Vorverträgen — jemand hat sich bereits zuvor über den Kauf dieser Immobilie geeinigt;
• Vorkaufsrecht — ein bestimmter Rechtsträger hat den Vorrang beim Erwerb;
• Hinweis auf die Einleitung einer Vollstreckung — der Gerichtsvollzieher hat die Immobilie gepfändet und es kann zur Versteigerung kommen;
• Hinweis auf die Nichtübereinstimmung des Grundbuchinhalts mit der tatsächlichen Rechtslage — und ein solcher Hinweis schließt nach Art. 8 des Gesetzes den öffentlichen Glauben aus, also den Schutz des Käufers.

Eine leere Abteilung III ist eine gute Nachricht. Jede Eintragung ist ein Signal, innezuhalten und mit einem Juristen oder Notar zu klären, was sie konkret bedeutet und ob sie sich vor der Transaktion löschen lässt.

Macht eine Hypothek in Abteilung IV den Kauf zunichte?

Die Hypothek ist eine Sicherung einer Forderung an der Immobilie. Die Eintragung zeigt ihre Art (vertraglich oder Zwangshypothek), die Summe, die Währung und den Gläubiger. Eine vertragliche Bankhypothek allein sollte Sie nicht abschrecken — ein großer Teil der Wohnungen auf dem Zweitmarkt ist auf Kredit gekauft und wird mit einer im akt notarialny abgerechneten Hypothek verkauft. Denken Sie nur daran, dass die Hypothekensumme in der Regel höher ist als das tatsächliche Kreditsaldo, weshalb die Grundlage der Abrechnung eine aktuelle Bescheinigung der Bank über die Verschuldung ist.

Ein Beispielszenario: eine Wohnung für 600 Tsd. zł mit Hypothek, das Kreditsaldo laut Bescheinigung der Bank beträgt 320 Tsd. zł. Im akt notarialny gehen 320 Tsd. zł direkt auf das Bankkonto des Verkäufers, die übrigen 280 Tsd. zł — an den Verkäufer. Die Bank erteilt die Zustimmung zur Löschung der Hypothek, und der Löschungsantrag kostet 100 zł Gerichtsgebühr (dieser Satz gilt auch 2026). Die vollständige Aufstellung der Gebühren bei der Transaktion finden Sie im Text über die Notarkosten beim Wohnungskauf.

Anders sieht es bei der hipoteka przymusowa (Zwangshypothek, Art. 109 des Gesetzes) aus: Sie wird vom Gläubiger ohne Zustimmung des Eigentümers eingetragen, auf Grundlage eines Vollstreckungstitels — das kann das Finanzamt, die ZUS oder ein Gläubiger mit rechtskräftigem Urteil sein. Das ist ein Signal für reale finanzielle Schwierigkeiten des Verkäufers und ein Thema für ein Gespräch mit einem Juristen. Bei der Miete wiederum bedeutet eine Zwangshypothek in Verbindung mit einem Hinweis auf eine Vollstreckung das Risiko, dass die Wohnung während der Laufzeit Ihres Vertrages zur Versteigerung kommt.

Was bedeutet eine wzmianka in der księga wieczysta?

Auf dem Deckblatt des Grundbuchs und bei den einzelnen Abteilungen können wzmianki stehen. Eine wzmianka bedeutet, dass beim Gericht ein Antrag auf Eintragung, Änderung oder Löschung eingegangen ist, über den noch nicht entschieden wurde — und dessen Inhalt Sie online nicht sehen. Bis zur Klärung schließt auch die wzmianka den öffentlichen Glauben aus.

Manchmal ist das nichts Bedrohliches (z. B. ein Antrag auf Löschung einer getilgten Hypothek), mitunter verbirgt sich dahinter aber eine Vollstreckung oder ein Eigentumsstreit. Der Grundsatz ist einfach: Unterschreiben Sie den Vertrag nicht, solange Sie nicht geklärt haben — beim Notar, bei Gericht oder über den Verkäufer — worauf sich die wzmianka bezieht.

Was kostet ein odpis der księga wieczysta im Jahr 2026?

Das Einsehen des Grundbuchs selbst ist kostenlos. Kostenpflichtig sind die amtlichen Dokumente der Centralna Informacja Ksiąg Wieczystych — und seit dem 31. März 2026 gilt eine neue Verordnung des Justizministers, die die Sätze etwa um die Hälfte angehoben hat:

Dokument	E-Dokument zum Ausdrucken	Papierform
Odpis zwykły (aktuelle Eintragungen)	30 zł	45 zł
Odpis zupełny (mit Historie der Eintragungen)	75 zł	90 zł
Auszug aus einer einzelnen Abteilung	10 zł	25 zł
Bescheinigung über die Schließung des Grundbuchs	10 zł	15 zł

Der elektronische odpis hat dieselbe Rechtskraft wie der papierne und kommt sofort — Banken bitten beim Hypothekenkredit standardmäßig um einen odpis zwykły. Der Antrag auf Suche nach einem Grundbuch in der zentralen Datenbank (ein Dienst, der unter anderem Notaren und Gerichtsvollziehern offensteht) kostet 30 zł.

Wie prüft man die księga wieczysta Schritt für Schritt?

1. Bitten Sie um die Nummer der księga wieczysta und öffnen Sie den aktuellen Inhalt auf ekw.ms.gov.pl.
2. Vergleichen Sie Abteilung II mit dem Ausweisdokument des Verkäufers oder Vermieters.
3. Überprüfen Sie Fläche und Bezeichnung der Immobilie in Abteilung I-O.
4. Notieren Sie alle Eintragungen aus den Abteilungen III und IV — jede erfordert eine Klärung.
5. Prüfen Sie, ob bei den Abteilungen keine wzmianki über unerledigte Anträge stehen.
6. Wiederholen Sie die gesamte Prüfung am Tag der Unterzeichnung der Urkunde — das Grundbuch kann sich geändert haben.
7. Eintragungen, die Sie nicht verstehen, besprechen Sie mit einem Notar oder Juristen.

Bei allproperty ist die Analyse der księga wieczysta ein Standardelement jeder Transaktion, die wir führen — wir prüfen das Grundbuch zu Beginn der Zusammenarbeit und erneut vor der Unterzeichnung der Urkunde. Mietern empfehlen wir zusätzlich den Ratgeber Mietvertrag — worauf zu achten ist. Die Wohnungen, die wir im Angebotskatalog präsentieren, durchlaufen dieselbe Prüfung. Wenn Sie einen Kauf oder eine Miete in Warszawa planen und beim abendlichen Durchsehen der księga wieczysta auf eine wzmianka, eine hipoteka przymusowa oder einen Hinweis auf eine Vollstreckung stoßen, den Sie nicht verstehen — warten Sie nicht bis zum Morgen. Wir arbeiten rund um die Uhr, rufen Sie zu jeder Zeit an: +48 666 866 468 oder +48 692 649 839.