Czy sprawdzenie księgi wieczystej jest bezpłatne i skąd wziąć jej numer?

Tak. Przeglądanie księgi na ekw.ms.gov.pl nic nie kosztuje, ale potrzebny jest numer księgi (stan na 7 października 2026 r.). Zna go właściciel, a zwykle znajduje się też w akcie notarialnym zakupu, więc poproś o niego, zanim zaczniecie rozmawiać o pieniądzach. Odmowa podania numeru nie dowodzi jeszcze oszustwa, ale bez niego nie porównasz właściciela z dokumentem tożsamości.

Czy opłata rezerwacyjna przed podpisaniem umowy to norma?

Prawo tego nie zakazuje, ale taka wpłata opiera się wyłącznie na tym, co ustalono. Policja odradza płacenie jakiejkolwiek zaliczki lub kaucji za mieszkanie, którego nie obejrzano na miejscu. Jeśli rezerwacji nie da się uniknąć, spisz warunki: kwotę, termin, zwrot oraz to, czy wpłata zaliczy się na kaucję lub pierwszy czynsz. Nie płać, zanim właściciel zostanie zweryfikowany.

Czy odzyskam zadatek, jeśli zmienię zdanie?

Raczej nie. Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego, jeżeli jedna ze stron nie wykona umowy, druga może od niej odstąpić i zatrzymać zadatek, chyba że umowa lub zwyczaj stanowią inaczej. Gdy zawinił wynajmujący, możesz żądać sumy dwukrotnie wyższej. Najpierw sprawdź, co mówi Twoja umowa. Stan na 7 października 2026 r.

Czy mogę zapłacić gotówką?

Lepiej nie. Policja radzi robić przelew na rachunek osoby wynajmującej, wskazany w umowie, a nie przez BLIK, portale ani inne drogi, na których trudno ustalić odbiorcę. Gotówka nie zostawia śladu, więc argument „tu tak się robi” nie jest powodem do zgody. Jeśli właściciel upiera się przy gotówce w dniu odbioru kluczy, weź pisemne potwierdzenie z danymi obu stron.

Czym jest „opłata za umowę” i czy jest legalna?

Kodeks cywilny ani ustawa o ochronie praw lokatorów nie przewidują takiej opłaty. Strony mogą zapisać w umowie dowolne postanowienie, które nie narusza prawa (art. 353¹ k.c.), więc wszystko zależy od tego, kto jej żąda i na jakiej podstawie. Jeśli „opłatę za umowę” stawia się przed weryfikacją i przed pokazaniem treści umowy, zatrzymaj się i zapytaj na piśmie, kto dostanie pieniądze, za co i czy podlegają zwrotowi.

Czy sprawdzicie wynajmującego za mnie?

Agent allproperty rozmawia z właścicielem bezpośrednio i zadaje pytania, o które go poprosisz. To, które dokumenty właściciela agent przejrzy w Twoim przypadku, ustal z nim przed podpisaniem. To weryfikacja informacyjna, a nie porada prawna. Księgę wieczystą możesz też sprawdzić samodzielnie, według kroków z tego artykułu.

Czy pobieracie zaliczkę?

Nasze wynagrodzenie za znalezienie mieszkania to 70% miesięcznego czynszu najmu (tylko czynszu najmu, bez czynszu administracyjnego i mediów), płatne po podpisaniu umowy najmu, na podstawie faktury bez VAT. Przykład: przy czynszu 3 500 zł wynagrodzenie wynosi 2 450 zł. Kaucja i pierwszy czynsz to płatności z umowy najmu: wpłacaj je wyłącznie na rachunek wskazany w podpisanej umowie. Za samo poszukiwanie nie pobieramy zaliczki: 70% staje się należne dopiero po podpisaniu umowy najmu. Nocleg w naszym mieszkaniu na doby na czas wyjazdu na oglądanie, jeśli z niego skorzystasz, płatny jest osobno, na zasadach wynajmu krótkoterminowego. Jeśli ktokolwiek prosi o inną kwotę, zapytaj na piśmie, komu, za co i czy podlega zwrotowi.

Jak sprawdzić wynajmującego i zapłacić przed przyjazdem do Warszawy: opłata rezerwacyjna, kaucja, pierwszy czynsz — w jakiej kolejności

Sprawdzenie wynajmującego sprowadza się do trzech pytań: jaki jest numer księgi wieczystej mieszkania (przeglądanie jest bezpłatne, a właściciel widnieje w dziale II), czy dane z księgi zgadzają się z dokumentem tożsamości osoby, z którą rozmawiasz, i czy ta osoba ma prawo wynająć lokal (właściciel, pełnomocnik albo najemca, który podnajmuje za zgodą wynajmującego, najczęściej właściciela). Kaucję i pierwszy czynsz można przelać przed przyjazdem, ale wtedy ryzyko rośnie: policja radzi płacić dopiero po odebraniu kluczy. Jeśli nie możesz czekać, kolejność „weryfikacja, umowa, płatność na rachunek z umowy, protokół zdawczo-odbiorczy” ryzyko zmniejsza, choć go nie usuwa. To informacja ogólna, a nie porada prawna. Przepisy i źródła sprawdzono 7 października 2026 r.

Czy mogę płacić, zanim przyjadę?

Prawo nie zabrania płatności na odległość. Ostrożność ma charakter praktyczny. Policja z warszawskiego Mokotowa (KRP II, tekst z 2020 r.) odradza płacenie jakiejkolwiek zaliczki lub kaucji za coś, czego nie widziało się na własne oczy, i radzi przelewać pieniądze na rachunek osoby wynajmującej dopiero po otrzymaniu kluczy. Z zagranicy nie zawsze jest to możliwe: wynajmujący często chcą pieniędzy przed wydaniem kluczy (nasza ocena).

Ryzyko jest realne. 31 lipca 2026 r. media podały, że warszawska policja zatrzymała 28-letniego mężczyznę, który zamieszczał na portalu ogłoszeniowym fałszywe oferty mieszkań. Ludzie wpłacali „zaliczki”, potem kontakt się urywał i nikt nie dostawał kluczy ani wstępu do lokalu. Usłyszał trzy zarzuty oszustwa, a straty wyniosły 3 800 zł.

Rozsądne podejście jest więc takie: zweryfikuj osobę i jej prawo do wynajmu, zdobądź umowę, płać jak najbliżej momentu wydania kluczy i tylko na rachunek wskazany w umowie. Zapytaj, czy wynajmujący zgodzi się na płatność w dniu wprowadzenia.

Jak sprawdzić, że wynajmujący jest właścicielem?

Poproś o numer księgi wieczystej i dokładny adres mieszkania.
Wejdź na ekw.ms.gov.pl, wybierz „Przeglądanie księgi wieczystej” i wpisz numer. Przeglądanie jest bezpłatne (gov.pl, sprawdzono 7 października 2026 r.), a potrzebny jest tylko numer księgi.
Porównaj adres i opis lokalu z ogłoszeniem, a nazwisko w dziale II z dokumentem tożsamości osoby wynajmującej.
Umów się na rozmowę wideo, podczas której ta osoba trzyma dokument obok twarzy. Policja radzi porównać dane z dowodem i najlepiej z drugim dokumentem (paszport, prawo jazdy), bo podrobione dokumenty można kupić. Przesłany skan dowodu niczego nie dowodzi: w schematach opisywanych przez policję oszust wysyłał skan cudzego dowodu, zdobyty od wcześniejszej ofiary.
Nie wysyłaj pełnego skanu własnego dowodu, dopóki druga strona nie jest zweryfikowana: według tych samych opisów skan wykorzystuje się potem w nowych oszustwach.
Jeśli mieszkanie wynajmuje firma, sprawdź ją w CEIDG i KRS.

O samym czytaniu księgi piszemy w artykule o księdze wieczystej.

Co pokazuje księga wieczysta, a czego nie?

Księga ma cztery działy. Dział I-O opisuje nieruchomość, dział II wskazuje właściciela lub użytkownika wieczystego, dział III zawiera ograniczenia i inne prawa, a dział IV hipoteki (art. 25 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, tekst jedn. Dz.U. 2026 poz. 1066). Księgi są jawne (art. 2). Obowiązuje domniemanie, że wpis odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu (art. 3), ale to tylko domniemanie, a nie gwarancja: czasem pojawia się „ostrzeżenie”, że wpis przestał odpowiadać rzeczywistości (art. 36 ust. 3), na przykład po spadku.

Księga nie pokazuje:

kto naprawdę rozmawia z Tobą przez wideo: to porównujesz sam z dokumentem tożsamości;
czy ta osoba może podpisać umowę za wszystkich, jeśli w dziale II jest kilku właścicieli;
czy w mieszkaniu mieszka już inny najemca.

Czasem lokal nie ma osobnej księgi. W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu księga jest zorganizowana inaczej: w dziale II widnieje uprawniony z tego prawa (art. 25 ust. 2), a według ogólnych komentarzy prawniczych nie ma on obowiązku jej zakładać (nasza ocena). Jeśli księgi nie ma, zapytaj, jaki dokument potwierdza prawo (najczęściej akt notarialny lub zaświadczenie ze spółdzielni), i w razie wątpliwości pokaż go prawnikowi.

Co, jeśli wynajmuje nie właściciel, lecz najemca albo pełnomocnik?

Pełnomocnik. Potrzebne jest pełnomocnictwo, które wskazuje mieszkanie i prawo do zawarcia umowy najmu. Lepiej w formie pisemnej: można je sprawdzić i później udowodnić. Zadzwoń do właściciela pod numer, którego nie podał pełnomocnik, i zapytaj, czy rzeczywiście go udzielił (nasza ocena).

Najemca, który podnajmuje. Bez zgody wynajmującego (zwykle właściciela) najemca nie może ani podnająć lokalu lub jego części, ani oddać go do bezpłatnego używania (art. 688² k.c.; zgody nie trzeba w odniesieniu do osób, które najemca jest obowiązany utrzymywać). Kodeks nie określa formy zgody, ale pisemną łatwiej sprawdzić i udowodnić. Poproś o umowę głównego najmu i zgodę wynajmującego (jeśli nie jest nim właściciel, zadzwoń do właściciela). Podnajem kończy się najpóźniej z końcem głównego najmu (art. 668 § 2), więc zapytaj, do kiedy trwa najem główny.

Agencja lub pośrednik. Zapytaj, w czyim imieniu działa, i dopilnuj, żeby umowę podpisała osoba wskazana w niej jako strona.

W jakiej kolejności płacić, żeby ograniczyć ryzyko?

Zweryfikuj osobę i prawo do wynajmu (kroki wyżej).
Zdobądź treść umowy przed jakąkolwiek płatnością. Przy zwykłym najmie do roku prawo nie wymaga formy pisemnej, a najem na dłużej niż rok bez formy pisemnej uważa się za zawarty na czas nieoznaczony (art. 660 k.c.). Mimo to pisemna umowa jest cennym dowodem. Najem okazjonalny wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności i towarzyszy mu oświadczenie notarialne (art. 19a ust. 2 i 6 ustawy o ochronie praw lokatorów); zobacz przewodnik.
Jeśli właściciel żąda rezerwacji przed umową, poproś o pisemną umowę rezerwacyjną: kwota, termin, co się dzieje, gdy transakcja nie dojdzie do skutku, i czy wpłata zaliczy się na kaucję lub pierwszy czynsz.
Płać przelewem na rachunek wskazany w umowie i sprawdź, czy nazwa właściciela rachunku zgadza się z osobą wynajmującą. W tytule przelewu wpisz cel, adres i datę umowy, a potwierdzenie zachowaj. Nie używaj BLIK-a ani portali (policja wymienia je jako drogi, na których trudno ustalić odbiorcę), gotówki ani kryptowalut.
Przy odbiorze kluczy podpisz protokół zdawczo-odbiorczy ze zdjęciami i stanami liczników.

Ta kolejność zmniejsza ryzyko, ale go nie usuwa. Nawet mieszkanie obejrzane osobiście nie jest gwarancją: policja opisała przypadek, w którym mężczyzna pokazywał mieszkania, podpisywał umowę, pobierał kaucję, a potem, powołując się na remont, wciąż przesuwał termin wydania kluczy, aż zniknął.

Czym różni się zadatek od zaliczki, opłaty rezerwacyjnej i kaucji?

Zadatek (art. 394 k.c.). Suma dana „w razie zawarcia umowy”. Jeżeli jedna ze stron nie wykona umowy, druga może od niej odstąpić i zatrzymać otrzymany zadatek, a jeśli sama go dała, żądać sumy dwukrotnie wyższej. Jeśli umowa zostanie wykonana, zadatek zalicza się na poczet świadczenia, a gdy to niemożliwe, podlega zwrotowi. Jeśli umowa uległa rozwiązaniu albo nie została wykonana z przyczyn, za które żadna ze stron nie odpowiada lub odpowiadają obie, zadatek się zwraca (art. 394 § 2–3). Strony mogą ustalić coś innego. Gdy umowy jeszcze nie ma, nawet ustnej, powołanie się na art. 394 jest trudne (nasza ocena): taka wpłata to raczej zaliczka lub kwota „na podstawie porozumienia”, a wszystko zależy od tego, co potrafisz udowodnić. Prawo do podwójnej sumy pomaga zaś tylko wtedy, gdy da się znaleźć odbiorcę.
Zaliczka. Przedpłata na poczet późniejszej płatności. W przeciwieństwie do zadatku prawo nie daje odbiorcy uprawnienia do jej zatrzymania ani do żądania podwójnej kwoty: jeśli transakcja upadnie, zaliczkę co do zasady się zwraca (nasza ocena, zależy od ustaleń). Jeżeli pieniądze już wpłacono, a umowy nie ma, można żądać ich zwrotu jako świadczenia bez podstawy prawnej (art. 405 i 410 k.c.), ale tylko od kogoś, kogo da się zidentyfikować.
Opłata rezerwacyjna. Prawo jej nie definiuje; opiera się na postanowieniach umowy (art. 353¹ k.c.). Zapytaj na piśmie, na co jest przeznaczona, czy zalicza się na kaucję lub pierwszy czynsz i czy podlega zwrotowi, jeśli właściciel nie podpisze umowy albo wycofasz się przed ustalonym terminem.
Kaucja. Zabezpiecza roszczenia wynajmującego w dniu opróżnienia lokalu. Przy zwykłym najmie nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu, a przy najmie okazjonalnym sześciokrotności, i podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności (art. 6 ust. 1 i 4, art. 19a ust. 4 i 5 ustawy o ochronie praw lokatorów, tekst jedn. Dz.U. 2023 poz. 725). Więcej w artykule o kaucji.

Zasada ogólna: o tym, czym jest wpłata, nie decyduje nazwa użyta w czacie, tylko umowa i to, co potrafisz udowodnić. Pełne porównanie warunków znajdziesz w tekście o fałszywych ogłoszeniach.

Jakie sygnały powinny zatrzymać przelew?

Ktoś prosi o gotówkę, bo „tak się robi”, albo o przelew przez BLIK, portal lub na rachunek osoby innej niż wskazana w umowie.
Pada „opłata za umowę” albo opłata za „dostęp do ofert” lub „listę zweryfikowanych ofert”, zanim wskazano konkretne mieszkanie (nasza ocena: zapłata za listę nie daje prawa do żadnego mieszkania).
Ktoś Cię popędza: „dziś”, „jest wielu chętnych”.
Nie chce podać numeru księgi wieczystej, nie przyjmuje rozmowy wideo ani nie pokazuje dokumentu.
„Właściciel jest za granicą” i nie może pokazać mieszkania ani wydać kluczy osobiście, co policja opisuje jako typowy schemat.
Cena jest daleko poniżej rynkowej.
Ktoś prosi o skan Twojego paszportu, zanim zweryfikowano osobę wynajmującą.
Treść umowy nie dociera do Ciebie przed płatnością.

Policja radzi zerwać rozmowy już przy jednym takim sygnale i na pewno niczego nie płacić. Nasza ocena: sama płatność nie jest jeszcze oznaką oszustwa, liczy się to, kto ją przyjmuje, na jakiej podstawie i po jakich krokach. Dlatego każdy sygnał traktuj jako powód, żeby nie płacić, dopóki nie zostanie wyjaśniony na piśmie i sprawdzony.

Co robić, jeśli pieniądze już poszły?

Natychmiast zadzwoń do banku: poproś o zatrzymanie lub odwołanie przelewu i zablokuj kartę, jeśli jej dane wpisano na stronie płatności. Im szybciej, tym większa szansa.
Zbierz dowody: ogłoszenie, wiadomości, numer rachunku, potwierdzenie płatności i wysłane dokumenty.
Zgłoś sprawę policji lub prokuraturze. Oszustwo z art. 286 § 1 Kodeksu karnego zagrożone jest karą pozbawienia wolności od 6 miesięcy do 8 lat (tekst jedn. Dz.U. 2025 poz. 383). Jeśli wysłano skan dokumentu tożsamości, napisz o tym.
Zgłoś stronę płatności i phishing do CERT Polska na incydent.cert.pl.
Droga cywilna: żądanie zwrotu świadczenia bez podstawy prawnej (art. 405 i 410 k.c.) działa, jeśli znany jest odbiorca.

Więcej o sygnałach ostrzegawczych w artykule o fałszywych ogłoszeniach.

Jak płacą nasi klienci?

Nasze wynagrodzenie za znalezienie mieszkania to 70% miesięcznego czynszu najmu (tylko czynszu najmu, bez czynszu administracyjnego i mediów), płatne po podpisaniu umowy najmu, na podstawie faktury bez VAT. Przykład: przy czynszu 3 500 zł wynagrodzenie wynosi 2 450 zł. Kaucja i pierwszy czynsz to płatności z umowy najmu między Tobą a właścicielem. Kolejność z tego artykułu sprawdza się także przy transakcji z pośrednikiem: umowa przed płatnością, płatność na rachunek z podpisanej umowy, protokół zdawczo-odbiorczy przy odbiorze kluczy. Agent rozmawia z właścicielem bezpośrednio; to, które dokumenty przegląda w Twoim przypadku, ustal przed podpisaniem. Nocleg w naszym mieszkaniu na doby na czas wyjazdu na oglądanie, jeśli go potrzebujesz, płatny jest osobno, na zasadach wynajmu krótkoterminowego.

Źródła (sprawdzono 7 października 2026 r.): Kodeks cywilny, art. 353¹, 394, 405, 410, 660, 668, 688² (tekst jedn. Dz.U. 2026 poz. 795, isap.sejm.gov.pl); ustawa o ochronie praw lokatorów, art. 6, 19a (tekst jedn. Dz.U. 2023 poz. 725); ustawa o księgach wieczystych i hipotece, art. 2, 3, 25, 36 (tekst jedn. Dz.U. 2026 poz. 1066); Kodeks karny, art. 286 (tekst jedn. Dz.U. 2025 poz. 383); ekw.ms.gov.pl; gov.pl, „Uzyskaj odpis, wyciąg albo zaświadczenie z księgi wieczystej”; Policja KRP II, „Nie daj się oszukać przy wynajmie mieszkania” (15 października 2020 r.), https://mokotow.policja.gov.pl/r2/aktualnosci/98152,Nie-daj-sie-oszukac-przy-wynajmie-mieszkania.html; ewarszawa.pl, 31 lipca 2026 r. (zarzuty dla 28-latka za fałszywe oferty najmu), https://ewarszawa.pl/news-news-5939-falszywe_oferty_najmu_i_wyludzone_zaliczki_28_latek_uslyszal_zarzuty; incydent.cert.pl.

Ilustracja na okładce została wygenerowana przez AI.

Szukasz mieszkania w Warszawie i nie możesz przyjechać na oglądanie? Wypełnij ankietę doboru: budżet, terminy, dzielnica. Agent znajduje opcje, rozmawia z właścicielem bezpośrednio i sprawdza przez wideo to, o co go poprosisz. Wynagrodzenie to 70% miesięcznego czynszu najmu po podpisaniu umowy najmu, faktura bez VAT. Nasi agenci mówią po ukraińsku, rosyjsku, angielsku, polsku, niemiecku, włosku, hiszpańsku i turecku. Telefon: +48 666 866 468.