Kaution bei der Miete — wie hoch sie sein darf und wann sie zurückkommt

Die Kaution darf bei der gewöhnlichen Miete das 12-Fache der Monatsmiete nicht überschreiten, beim najem okazjonalny (Gelegenheitsmiete) und beim institutionellen Mietverhältnis das 6-Fache (Art. 6 Abs. 1, Art. 19a Abs. 4 und Art. 19f Abs. 5 des Gesetzes vom 21. Juni 2001 über den Schutz der Rechte der Mieter; Rechtsstand August 2026). Der Eigentümer muss sie innerhalb eines Monats ab dem Tag der Räumung der Wohnung zurückzahlen — gerechnet ab der tatsächlichen Schlüsselübergabe, nicht ab dem Enddatum des Vertrages — nach Abzug ausschließlich belegter Forderungen. Bei der gewöhnlichen Miete unterliegt die Kaution der Valorisierung: Ist die Miete gestiegen, erhalten Sie entsprechend mehr, und niemals weniger, als Sie eingezahlt haben.

In der Warschauer Praxis ist eine Kaution in Höhe von einer oder zwei Monatsmieten der Standard. Bei einem durchschnittlichen Angebotspreis von rund 4 000 zł monatlich (Median rund 3 300 zł, Stand August 2026) bedeutet das in der Regel 4 000–8 000 zł, zahlbar bei der Unterzeichnung des Vertrages. Nachfolgend diese Regeln in praktischer Form: Höchstgrenzen, Fristen, zulässige Abzüge und die Grenze zwischen normaler Abnutzung und Schaden.

Wie hoch darf die Kaution höchstens sein?

Bei einem gewöhnlichen Mietvertrag darf die Kaution das Zwölffache der Monatsmiete nicht überschreiten, berechnet nach dem am Tag des Vertragsabschlusses geltenden Satz (Art. 6 Abs. 1 des Gesetzes über den Schutz der Rechte der Mieter). Für zwei besondere Mietformen sieht das Gesetz eine niedrigere Obergrenze vor — ihre Konstruktion beschreiben wir ausführlicher im Leitfaden zum najem okazjonalny.

Vertragsart	Maximale Kaution	Rechtsgrundlage
Gewöhnliche Miete	12 × Monatsmiete	Art. 6 Abs. 1
Najem okazjonalny	6 × Monatsmiete	Art. 19a Abs. 4
Institutionelles Mietverhältnis	6 × Monatsmiete	Art. 19f Abs. 5

Das sind Höchstgrenzen, keine Marktempfehlungen. In der Warschauer Praxis ist 2026 eine, seltener zwei Monatsmieten der Standard — die Forderung von sechs wäre rechtmäßig, würde Mieter aber wirksam abschrecken. Ein wichtiges Detail: Das Vielfache berechnet sich von der Miete selbst, nicht von der Summe aus Miete und Nebenkosten. Beträgt die Miete 3 500 zł und kommen 900 zł an Verwaltungskosten und Zählerabrechnungen hinzu, ist die Grundlage der Kaution 3 500 zł.

Eine Klausel, die eine Kaution über der gesetzlichen Grenze vorsieht, ist in dem Teil unwirksam, der die Grenze überschreitet. Bei der Miete einer Ersatzwohnung und bei der Sozialmiete wird überhaupt keine Kaution erhoben (Art. 6 Abs. 2).

Beim najem okazjonalny und beim institutionellen Mietverhältnis sichert die Kaution zusätzlich mögliche Kosten der Vollstreckung der Räumungspflicht ab. Beim institutionellen Mietverhältnis kann der Eigentümer rückständige Miete bereits während der Vertragslaufzeit aus der Kaution befriedigen, und der Mieter muss sie wieder auf die volle Höhe auffüllen (Art. 19f Abs. 7 und 8). Bei der gewöhnlichen Miete besteht diese Möglichkeit nicht — die Kaution bleibt bis zum Tag der Rückgabe der Wohnung unangetastet.

Wann muss der Eigentümer die Kaution zurückzahlen?

Art. 6 Abs. 4 des Gesetzes ist eindeutig: Die Kaution ist innerhalb eines Monats ab dem Tag der Räumung der Wohnung zurückzuzahlen (oder ab dem Erwerb des Eigentums durch den Mieter), nach Abzug der Forderungen des Vermieters. Eine entsprechende Monatsfrist gilt beim najem okazjonalny und beim institutionellen Mietverhältnis.

Entscheidend ist das Wort „Räumung”. Die Frist läuft nicht ab dem im Vertrag eingetragenen Enddatum, sondern ab dem Tag, an dem Sie die Wohnung tatsächlich übergeben: Sie räumen Ihre Sachen aus, geben alle Schlüsselsätze zurück, unterschreiben das Abschlussprotokoll. Endete der Vertrag am 30. Juni, haben Sie die Schlüssel aber am 5. Juli abgegeben — dann läuft der Monat ab dem 5. Juli. Das gilt auch in die andere Richtung: Solange Ihre Möbel in der Wohnung stehen oder Sie die Schlüssel behalten, kann der Eigentümer zu Recht argumentieren, die Wohnung sei nicht geräumt worden.

Die Monatsfrist ist zwingendes Recht — sie lässt sich vertraglich nicht verlängern, etwa durch die Klausel „die Kaution wird innerhalb von drei Monaten zurückgezahlt”. Eine solche Klausel bindet den Mieter nicht.

Unterliegt die Kaution der Valorisierung?

Ein wenig bekannter Mechanismus aus Art. 6 Abs. 3: Bei der gewöhnlichen Miete wird die Kaution in valorisierter Höhe zurückgezahlt. Die Rückzahlung ist das Produkt aus der am Tag der Rückzahlung geltenden Miete und dem bei der Erhebung der Kaution vereinbarten Vielfachen — jedoch nicht weniger als der tatsächlich eingezahlte Betrag.

Beispiel: Bei der Unterzeichnung des Vertrages betrug die Miete 3 000 zł, und die Kaution entsprach ihrem Doppelten, also 6 000 zł. Nach zwei Jahren beträgt die Miete nach einer rechtmäßigen Mieterhöhung 3 400 zł. Der Eigentümer sollte 2 × 3 400 zł = 6 800 zł zurückzahlen (abzüglich eventueller belegter Abzüge).

Ist die Miete nicht gestiegen — kommt genau das zurück, was eingezahlt wurde. Beim najem okazjonalny und beim institutionellen Mietverhältnis sieht das Gesetz keine entsprechende Valorisierung vor, es entscheiden also die Vertragsklauseln.

Was darf der Eigentümer von der Kaution abziehen — und was nicht?

Die Kaution ist weder eine Vertragsstrafe noch eine zusätzliche Vergütung. Abgezogen werden dürfen ausschließlich konkrete, belegte Forderungen aus dem Mietverhältnis:

• rückständige Miete — belegt durch die Zahlungshistorie;
• nicht beglichene Gebühren und Nebenkosten — auf Grundlage von Rechnungen und der Zählerstände aus dem Protokoll;
• Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen — belegt durch Protokoll, Fotos und Kostenvoranschlag oder Rechnung;
• Kosten für den Austausch des Schlosses, wenn nicht alle ausgehändigten Schlüssel zurückgegeben wurden.

Jeder Abzug erfordert einen Nachweis. Eine Pauschalabrechnung — „ich behalte die halbe Kaution für alle Fälle ein” — hat keine rechtliche Grundlage.

Wie unterscheidet man normale Abnutzung von einem Schaden?

Nach Art. 675 § 1 des Zivilgesetzbuches gibt der Mieter die Wohnung in unverschlechtertem Zustand zurück, haftet aber nicht für Abnutzung, die Folge des ordnungsgemäßen Gebrauchs ist. Praktischer Test: Wäre dieselbe Spur auch bei einem sorgfältigen Eigentümer entstanden, der dieselbe Zeit in dieser Wohnung gewohnt hätte? Wenn ja — dann ist es normale Abnutzung und belastet die Kaution nicht.

Zur normalen Abnutzung zählen unter anderem Abdrücke von Möbeln auf dem Boden, kleine Abriebe und das Ausbleichen der Wände, verschlissene Dichtungen oder die Notwendigkeit, den Anstrich nach einigen Mietjahren aufzufrischen. Ein Schaden sind dagegen Löcher in den Wänden, zerbrochene Fliesen, durchnässte und aufgequollene Laminatböden, beschädigte Haushaltsgeräte oder vorsätzlich zerstörte Tischlerarbeiten. Bei der Bewertung des Schadens wird die Abschreibung berücksichtigt — für eine fünf Jahre alte Waschmaschine zahlt man nicht wie für eine neue.

Warum ist das protokół zdawczo-odbiorczy die Versicherung beider Seiten?

Die meisten Streitigkeiten um die Kaution sind im Kern ein Streit darüber, wie die Wohnung zu Beginn aussah. Entschieden wird er durch das protokół zdawczo-odbiorczy (Übergabe- und Abnahmeprotokoll), erstellt beim Einzug und beim Auszug. Achten Sie darauf, dass es Folgendes enthält:

1. Zählerstände (Strom, Wasser, Gas, Wärme) mit dem Datum der Ablesung;
2. die Anzahl der übergebenen Schlüsselsätze und Fernbedienungen;
3. eine Beschreibung des Zustands von Wänden, Böden, Möbeln und Geräten samt vorhandener Mängel;
4. Fotos mit Datum — idealerweise mehrere Dutzend, Zimmer für Zimmer;
5. die Unterschriften beider Seiten.

Ohne Protokoll wird der Vermieter einen Schaden nicht nachweisen können und der Mieter nicht, dass der Kratzer auf der Arbeitsplatte von Anfang an da war. Bei einem über allproperty geführten Mietverhältnis ist das Protokoll mit Fotos Teil der standardmäßigen Unterstützung für Mieter in Warszawa — die vollständigen Unterlagen erhalten Sie noch vor der Schlüsselübergabe.

Was tun, wenn die Kaution nicht fristgerecht zurückkommt?

Ist ein Monat seit der Rückgabe der Wohnung vergangen und das Geld ist nicht da, gehen Sie schrittweise vor. Zuerst eine schriftliche Zahlungsaufforderung mit gesetzter Frist (z. B. 7 Tage) und Kontonummer, versandt per Einschreiben oder per E-Mail mit Empfangsbestätigung. Ab dem Tag der Fälligkeit können Sie gesetzliche Verzugszinsen berechnen.

Der nächste Schritt ist eine Klage — bei typischen Kautionsbeträgen gelangt die Sache in das vereinfachte Verfahren, und der Anspruch auf Rückzahlung verjährt erst nach Ablauf von 6 Jahren (Art. 118 des Zivilgesetzbuches). Allein die fehlende Reaktion des Eigentümers bedeutet keinen „Verfall” der Kaution — es ist die ganze Zeit Ihr Geld.

Ein gut aufgesetzter Vertrag und ein sorgfältiges Protokoll lösen 90 % der Kautionsprobleme, bevor sie überhaupt entstehen. Bei allproperty beschreiben wir die Kautionsregeln — ihre Höhe, die Valorisierung und den Abrechnungsmodus — in den Verträgen ausdrücklich, und jede Übergabe einer Wohnung dokumentieren wir mit einem Protokoll samt Fotos. Wenn Sie in Warszawa eine Wohnung vermieten oder gerade erst eine für sich suchen, führen wir Sie gern durch den gesamten Prozess — von der Besichtigung bis zur Rückzahlung der Kaution ohne Streit. Wenn bei der Übernahme oder Rückgabe der Wohnung etwas im Protokoll Zweifel weckt — ein Zählerstand, eine Spur an der Wand, ein fehlender Schlüssel — warten Sie nicht bis Montag, sondern rufen Sie sofort an, direkt vor Ort: Wir arbeiten rund um die Uhr, +48 666 866 468 oder +48 692 649 839.