Najem okazjonalny — що дає власнику і орендарю? Простий путівник

Najem okazjonalny (нагодна оренда) — це договір оренди житла на визначений строк (максимум 10 років), що укладається письмово власником — фізичною особою, з трьома обов’язковими додатками, зокрема заявою орендаря про добровільне підпорядкування виконанню у формі akt notarialny (нотаріального акта). Його регулюють ст. 19a–19e закону від 21 червня 2001 р. про охорону прав мешканців. Вартість нотаріуса законодавчо обмежена до 1/10 мінімальної зарплати: за 4806 zł брутто у 2026 р. це максимум 480,60 zł нетто (близько 591 zł із VAT), а весь пакет із витягами у варшавських конторах зазвичай укладається в 450–700 zł. Власник має повідомити про договір податкову протягом 14 днів від початку оренди — без цього він втрачає спрощений шлях виконання. Завдаток може становити максимум шестикратний розмір плати, а податок — це ryczałt 8,5% доходу (12,5% від суми понад 100 000 zł на рік). Для орендаря — у тому числі іноземця — це безпечна конструкція: захищає від розірвання «бо так» і забезпечує повернення завдатку протягом місяця. Нижче пояснюємо деталі — стан на серпень 2026.

Що таке najem okazjonalny?

Визначення міститься у ст. 19a ч. 1 закону: це договір найму житлового приміщення, власник якого є фізичною особою і не веде господарської діяльності у сфері здавання приміщень в оренду. Договір має бути укладений на визначений строк, максимум 10 років, і в письмовій формі під загрозою недійсності — усні домовленості тут не мають жодної сили. Якщо орендодавцем є компанія, застосовується інша конструкція: najem instytucjonalny (інституційна оренда).

Що важливо, сам договір не вимагає форми нотаріального акта. До нотаріуса йде лише один із додатків, про який — за мить.

Які додатки обов’язкові при najem okazjonalny?

Згідно зі ст. 19a ч. 2 закону, до договору додаються три документи:

1. Заява орендаря про добровільне підпорядкування виконанню — у формі akt notarialny. Орендар зобов’язується в ній звільнити та передати приміщення у строк, вказаний у вимозі власника. Це єдиний документ, який має скласти нотаріус.
2. Вказання запасного житла — орендар подає адресу квартири, до якої міг би переїхати в разі виконання. Достатньо звичайної письмової форми.
3. Згода власника запасного житла на проживання орендаря та осіб, які мешкають разом із ним — також письмово; на вимогу орендодавця з нотаріально засвідченим підписом.

Важлива деталь: якщо орендар втратить можливість проживати у вказаному приміщенні (наприклад, власник «запасної» адреси продасть квартиру), він має 21 день на вказання нового. Без цього орендодавець може розірвати договір із дотриманням щонайменше 7-денного строку попередження.

Скільки коштує нотаріус при najem okazjonalny?

Закон обмежує винагороду нотаріуса за заяву про добровільне підпорядкування виконанню до 1/10 мінімальної заробітної плати. За мінімальної зарплати 4806 zł брутто у 2026 р. це дає максимум 480,60 zł нетто, тобто близько 591 zł із 23% VAT; до цього додаються витяги (6 zł нетто за сторінку). На практиці у варшавських нотаріальних конторах увесь пакет зазвичай укладається в діапазон 450–700 zł — стан на серпень 2026.

Хто платить? Закон цього не вирішує — найчастіше витрати бере на себе орендар, але сторони можуть домовитися інакше, наприклад навпіл.

Як і коли повідомити про договір податкову?

Власник зобов’язаний повідомити про укладення договору керівнику податкового органу за місцем свого проживання у строк 14 днів від дня початку оренди (ст. 19b ч. 1) — рахується дата передання приміщення, а не підписання договору. Повідомлення безкоштовне і не потребує формуляра: достатньо листа з даними сторін, адресою приміщення та датою початку оренди, поданого особисто, поштою або через e-Urząd Skarbowy (електронну податкову).

Без цього повідомлення договір втрачає найважливішу перевагу — спрощений шлях виконання — і діє як звичайна оренда. Орендарю: ти маєш право вимагати від власника підтвердження повідомлення; це варто зробити.

Що отримує власник?

Реальний захист на випадок, якщо мешканець після завершення договору не захоче виїхати. Процедура виглядає так: власник вручає письмову вимогу звільнити приміщення (з офіційно засвідченим підписом), встановлюючи строк не коротший ніж 7 днів. Якщо строк мине безрезультатно, він подає до суду заяву про надання виконавчого напису нотаріальному акту — без багаторічного процесу про виселення. До заяви додає вимогу з доказом вручення, документ, що підтверджує правовий титул на приміщення, і підтвердження повідомлення податкової.

Крім того, завдаток тут може становити до шестикратного розміру місячної плати — за плати 4000 zł це теоретично навіть 24 000 zł, хоча на варшавському ринку у 2026 р. стандартом залишається одно- чи дворазовий розмір. Про правила повернення та допустимі утримання ми пишемо докладніше в тексті про завдаток і права орендаря.

Що отримує орендар?

Всупереч поширеній думці — чимало. Договір на визначений строк означає, що власник не може розірвати його «бо передумав»: припинення до строку можливе лише у випадках, описаних у законі або договорі, наприклад за заборгованості з орендної плати щонайменше за три повні періоди оплати — і то лише після письмового попередження та встановлення додаткового місячного строку на сплату. Завдаток підлягає поверненню протягом місяця від звільнення приміщення, після розрахунку вимог. Якщо ви лише шукаєте квартиру, весь процес оренди з боку орендаря описуємо окремо — від огляду приміщення до отримання ключів і протоколу.

Порівняння найважливіших параметрів (правовий стан на 2026 р.):

Елемент	Najem okazjonalny	Звичайна оренда
Тривалість	лише визначений строк, макс. 10 років	визначений або невизначений
Максимальний завдаток	шестикратна плата	дванадцятикратна плата
Повідомлення податкової	обов’язкове, 14 днів	такого обов’язку немає
Виконання щодо звільнення приміщення	виконавчий напис на нотаріальному акті	судовий процес про виселення

Практичний бонус: орендар, готовий підписати договір okazjonalny, викликає у власників більше довіри — легше отримати хороші умови і взагалі квартиру, що у Варшаві особливо відчувають іноземці.

Як розрахувати податок із najem okazjonalny?

Від 2023 р. єдиною формою оподаткування приватної оренди є ryczałt від обліковуваних доходів: 8,5% доходу до 100 000 zł на рік і 12,5% від суми понад це. За орендної плати 3500 zł на місяць власник сплатить 297,50 zł ryczałt щомісяця, а річну звітність подасть на формулярі PIT-28 до 30 квітня наступного року. Сама «okazjonalna» форма не змінює ставок податку — вона змінює лише обов’язок повідомити про договір протягом 14 днів. Ставки, строки та приклади розрахунків ми зібрали в путівнику по ryczałt з оренди.

Про що пам’ятати перед підписанням?

Короткий чеклист для обох сторін:

• перевірте, чи адреса в договорі та нотаріальному акті збігається з оглянутою квартирою;
• подбайте про protokół zdawczo-odbiorczy (акт приймання-передавання) з фотографіями та показниками лічильників;
• переконайтеся, що всі усні домовленості потрапили в договір — діє письмова форма;
• орендарю: вкажи реальне запасне житло і пам’ятай про 21 день на вказання нового в разі його втрати;
• власнику: стеж за 14-денним строком повідомлення податкової та видай орендарю підтвердження.

В allproperty ми готуємо комплект документів najem okazjonalny, домовляємося про візит до нотаріуса і пояснюємо кожен пункт договору — польською, російською або українською. Обслуговування оренди коштує у нас 50% місячної орендної плати — повний обсяг підтримки для власників квартир описуємо на окремій сторінці. Якщо плануєте здати квартиру у Варшаві або щойно отримали договір okazjonalny на підпис — озвіться, пройдемо його разом. Формулювання викликає сумніви ввечері або перед самим візитом до нотаріуса у вихідні? Ми працюємо цілодобово 24/7 — телефонуйте на +48 666 866 468 або +48 692 649 839, пройдемо договір одразу, телефоном.