Najem okazjonalny — die häufigsten Fragen von Mietern und Eigentümern

Der najem okazjonalny (Gelegenheitsmietvertrag mit notarieller Unterwerfungserklärung) ist ein Mietvertrag über eine Wohnung auf bestimmte Zeit, höchstens 10 Jahre, beschrieben in Art. 19a–19e des Gesetzes vom 21. Juni 2001 über den Schutz der Rechte der Mieter; schließen kann ihn ausschließlich ein Eigentümer, der eine natürliche Person ist. Kurz gesagt: Der Vertrag selbst erfordert nur die einfache Schriftform, und einen akt notarialny (notarielle Urkunde) — lediglich die Erklärung des Mieters über die Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung. Die Kosten dieser Urkunde sind auf 1/10 des Mindestlohns begrenzt, seit dem 1. Januar 2026 also auf maximal 480,60 zł netto; in der Praxis verlangen die Notariate in der Regel 200–400 zł.

Der Eigentümer meldet den Vertrag dem Leiter des Finanzamts innerhalb von 14 Tagen ab der Übergabe der Wohnung und rechnet die Einnahmen pauschal ab: 8,5% bis 100 000 zł jährlich und 12,5% auf den darüber liegenden Betrag (Sätze aktuell im Jahr 2026). Die Kaution darf das Sechsfache der Miete nicht überschreiten, und der Mieter benennt eine Ersatzwohnung und bringt die Zustimmung ihres Eigentümers bei. Nachfolgend führen wir jede dieser Antworten aus.

Ist der Notar beim najem okazjonalny verpflichtend?

Ja, aber in einem engeren Umfang, als viele Menschen annehmen. Der Vertrag über den najem okazjonalny selbst muss kein akt notarialny sein — die einfache Schriftform genügt, und zwar bei sonstiger Nichtigkeit. Der akt notarialny wird für eine Anlage benötigt: die Erklärung des Mieters über die freiwillige Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung, in der er sich verpflichtet, die Wohnung in der im Verlangen des Eigentümers genannten Frist zu räumen und herauszugeben. Diese Erklärung stützt sich auf Art. 777 § 1 Nr. 4 der Zivilprozessordnung, und ohne sie hat der Vertrag nicht den Status eines najem okazjonalny — die gesamte Konstruktion beschreiben wir im Leitfaden zum najem okazjonalny.

Die Kosten sind gesetzlich begrenzt: Die Vergütung des Notars für diese Erklärung darf 1/10 des Mindestarbeitsentgelts nicht überschreiten. Seit dem 1. Januar 2026 — bei einem Mindestlohn von 4806 zł — sind das maximal 480,60 zł netto plus VAT 23%, also etwa 591 zł brutto. In der Praxis verlangen viele Notariate 200–400 zł; hinzu kommen die Ausfertigungen der Urkunde, in der Regel 6–12 zł pro Seite. Üblicherweise zahlt der Mieter, doch die Parteien können es anders vereinbaren — das sollte ausdrücklich im Vertrag festgehalten werden.

Wie funktioniert die Ersatzwohnung und was, wenn der Mieter sie verliert?

Der Mieter benennt eine andere Wohnung, in der er im Fall der Vollstreckung der Räumungspflicht wohnen könnte — meist ist das die Wohnung der Eltern oder einer anderen nahestehenden Person. Dem Vertrag wird die Erklärung des Eigentümers dieser Wohnung über die Zustimmung zum Wohnen des Mieters und der mit ihm lebenden Personen beigefügt. Auf Verlangen des Vermieters sollte die Unterschrift unter dieser Zustimmung notariell beglaubigt sein — die Kosten liegen bei etwa 30–50 zł.

Ohne den vollständigen Satz der drei Anlagen — notarielle Erklärung, Benennung der Wohnung und Zustimmung ihres Eigentümers — funktioniert die Konstruktion des najem okazjonalny nicht. Wichtig ist auch das Szenario „während der Laufzeit”: Verliert der Mieter die Möglichkeit, in der benannten Wohnung zu wohnen (z. B. weil die Eltern die Wohnung verkaufen), hat er 21 Tage ab Kenntnis davon, um eine neue Adresse anzugeben und eine neue Zustimmung beizubringen (Art. 19a Abs. 3). Tut er das nicht, kann der Eigentümer den Vertrag mit einer Kündigungsfrist von mindestens 7 Tagen kündigen (Art. 19d Abs. 5).

Muss der Vertrag beim Finanzamt gemeldet werden?

Ja — und das ist eine Pflicht des Eigentümers, nicht des Mieters. Gemäß Art. 19b Abs. 1 des Gesetzes meldet der Eigentümer den Abschluss des Vertrags dem Leiter des nach seinem Wohnsitz zuständigen Finanzamts (nicht nach der Adresse der vermieteten Wohnung) innerhalb von 14 Tagen ab dem Tag des Mietbeginns. Die Frist läuft ab der Übergabe der Wohnung, in der Praxis also ab der Schlüsselübergabe, und nicht ab dem Datum der Vertragsunterzeichnung.

Es gibt kein amtliches Formular — ein Schreiben mit den Daten der Parteien, der Adresse der Wohnung und dem Datum des Mietbeginns genügt. Die Meldung ist kostenlos; sie kann persönlich, per Einschreiben oder elektronisch eingereicht werden. Auf Verlangen des Mieters muss der Eigentümer die Bestätigung der Meldung vorlegen. Die Folge einer Versäumnis ist gravierend: Ohne Meldung finden Art. 19c und 19d keine Anwendung, der Eigentümer verliert also den vereinfachten Vollstreckungsweg und bleibt mit einer gewöhnlichen Vermietung auf bestimmte Zeit zurück.

Wie hoch ist die Steuer beim najem okazjonalny?

Die Meldung nach Art. 19b ersetzt die steuerlichen Abrechnungen nicht — das sind zwei getrennte Pflichten. Seit 2023 wird die private Vermietung ausschließlich mit der Pauschale auf erfasste Einnahmen abgerechnet, und im Jahr 2026 bleiben die Sätze unverändert:

• 8,5% der Einnahmen bis 100 000 zł jährlich,
• 12,5% auf den Betrag über 100 000 zł.

Beispiel: Bei einer Miete von 3000 zł monatlich beträgt die Jahreseinnahme 36 000 zł und die Pauschale 3060 zł, also 255 zł monatlich. Die Steuer wird monatlich (oder quartalsweise, wenn Sie die Voraussetzungen erfüllen) bis zum 20. Tag des Folgemonats auf das eigene Steuer-Mikrokonto gezahlt, und nach Jahresende wird die Erklärung PIT-28 eingereicht. Details zu Sätzen und Fristen haben wir im Artikel über die Pauschalsteuer bei der Vermietung beschrieben.

Was gewinnt der Eigentümer tatsächlich?

Der Unterschied zeigt sich, wenn der Vertrag beendet ist und der Mieter nicht ausziehen will. Statt eines Räumungsprozesses, der Jahre dauern kann, sieht das Verfahren so aus:

1. Der Eigentümer stellt ein schriftliches Verlangen auf Räumung der Wohnung mit amtlich beglaubigter Unterschrift zu und setzt eine Frist von mindestens 7 Tagen ab Zustellung (Art. 19d Abs. 2–3).
2. Nach erfolglosem Ablauf der Frist stellt er beim Gericht einen Antrag auf Erteilung der Vollstreckungsklausel für den akt notarialny; er fügt das Verlangen mit Zustellnachweis, ein Dokument über den Rechtstitel an der Wohnung und die Bestätigung der Meldung beim Finanzamt bei.
3. Mit der Klausel leitet er die Sache an den Gerichtsvollzieher weiter, der die Vollstreckung in die benannte Ersatzwohnung durchführt.

Die Unterschiede im Überblick:

Situation	Najem okazjonalny	Gewöhnliche Vermietung
Weg zur Räumung der Wohnung	Vollstreckungsklausel auf dem akt notarialny, danach Gerichtsvollzieher	Gerichtsverfahren auf Räumung, oft über ein Jahr
Anspruch auf eine Sozialwohnung	Besteht nicht	Kann bestehen
Schutzzeitraum 1. November – 31. März	Gilt nicht	Gilt
Maximale Kaution	Sechsfaches der Miete	Zwölffaches der Miete

Wo liegen die Grenzen dieses Vertrags?

Der najem okazjonalny ist kein Freibrief für Beliebigkeit. Einige harte Rahmenbedingungen:

• Vermieter kann ausschließlich eine natürliche Person sein, die kein Gewerbe im Bereich der Vermietung von Wohnungen betreibt;
• der Vertrag muss auf bestimmte Zeit, höchstens 10 Jahre, geschlossen werden;
• die Kaution darf das Sechsfache der Monatsmiete nicht überschreiten (Art. 19a Abs. 4); in der Marktpraxis werden das Ein- oder Zweifache angesetzt — über die Regeln ihrer Rückzahlung schreiben wir im Text über die Rechte des Mieters bei der Kaution;
• eine vorzeitige Kündigung durch den Eigentümer ist nur in den gesetzlichen Fällen möglich — unter anderem bei einem Mietrückstand von mindestens drei vollen Zahlungsperioden nach schriftlicher Mahnung und Setzung eines zusätzlichen Monats zur Zahlung, bei Untervermietung ohne Zustimmung oder bei vertragswidrigem Gebrauch der Wohnung.

Sollte der Mieter Angst vor der Unterschrift beim Notar haben?

Nein, wenn er versteht, was er unterschreibt. Die Erklärung über die Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung betrifft ausschließlich die Pflicht, die Wohnung nach Vertragsende zu räumen — sie nimmt nicht das Recht auf den Gerichtsweg in streitigen Angelegenheiten, etwa bei der Abrechnung der Kaution oder von Aufwendungen. Für den Mieter bedeutet der vollständige Satz an Dokumenten in der Regel einen Eigentümer, der legal handelt: Er meldet den Vertrag, zahlt Steuern, und die Konditionen — Miete, Zählerkosten, Kaution und die Regeln ihrer Rückzahlung — sind präzise niedergeschrieben und nicht „auf Zuruf” vereinbart. Mietern, die erst noch eine Bleibe suchen, erklären wir jede Anlage schon vor dem Notartermin — den Umfang der Unterstützung bei der Anmietung für Mieter beschreiben wir separat.

Bei allproperty bereiten wir den kompletten Satz an Dokumenten für den najem okazjonalny vor — den Vertrag, alle drei Anlagen und die Meldung beim Finanzamt — und übersetzen sie dem Mieter in eine verständliche Sprache, auch wenn er kein Polnisch spricht. Wenn Sie eine Wohnung in Warszawa vermieten und diesen Prozess ohne formale Stolpersteine durchlaufen möchten, schreiben Sie uns — die Betreuung der Vermietung kostet 50% der Monatsmiete, und ihren vollen Umfang finden Sie im Bereich für Wohnungseigentümer. Haben Sie Zweifel an einer der Anlagen oder an der Meldefrist, und das fällt auf den Abend oder das Wochenende, kurz vor der Vertragsunterzeichnung? Wir arbeiten rund um die Uhr (24/7) — rufen Sie zu jeder Zeit an: +48 666 866 468 oder +48 692 649 839.