Was kostet der Notar bei najem okazjonalny?

Die Gebühr des Notars für die Erklärung des Mieters darf höchstens 1/10 des Mindestlohns betragen (Art. 19a Abs. 7). Der Mindestlohn 2026 liegt bei 4.806 zł (Dz.U. 2025 Pos. 1242), die Obergrenze also bei 480,60 zł. Hinzu kommt die Mehrwertsteuer; Ausfertigungen (wypisy) werden gesondert berechnet, höchstens 6 zł je Seite (§ 12 der Notargebührenverordnung). Die Beglaubigung der Unterschrift des Inhabers der Ersatzadresse kostet extra. Stand: 07.10.2026.

Was passiert, wenn die Ersatzadresse wegfällt?

Der Mieter hat 21 Tage ab Kenntnis, dass er dort nicht mehr wohnen kann, um eine andere Adresse zu nennen und die Zustimmung des neuen Inhabers vorzulegen (Art. 19a Abs. 3). Versäumt er die Frist, kann der Vermieter schriftlich mit einer Frist von mindestens 7 Tagen kündigen (Art. 19d Abs. 5). Für Begünstigte vorübergehenden Schutzes gelten diese Regeln nicht (Art. 112e). Stand: 07.10.2026.

Kann ein Vermieter als EU-Bürger von mir eine Ersatzadresse verlangen?

Ja, wenn Sie najem okazjonalny unterschreiben: Die Ausnahme in Art. 112e betrifft nur Begünstigte vorübergehenden Schutzes, nicht EU-Bürger. Niemand muss aber najem okazjonalny wählen. Fragen Sie, ob ein gewöhnlicher najem möglich ist; die Entscheidung liegt beim Vermieter.

Kann ein Vermieter von jemandem mit Status UKR trotzdem eine Ersatzadresse verlangen?

Das Gesetz verlangt sie nicht: Art. 112e nimmt Begünstigte vorübergehenden Schutzes von diesen Anlagen aus, Sie dürfen die Adresse also verweigern. Doch keine Vorschrift zwingt einen Vermieter, mit Ihnen najem okazjonalny oder überhaupt einen Vertrag zu schließen. Bietet er nichts anderes an, schlagen Sie einen gewöhnlichen najem vor oder zeigen Sie ihm den Text von Art. 112e. Das Ergebnis hängt vom Vermieter ab.

Bis wann gilt der vorübergehende Schutz?

Nach einer Mitteilung des Ausländeramts (UdSC) vom 6. August 2026 bis zum 4. März 2028: Der EU-Rat hat den Schutz mit dem Durchführungsbeschluss 2026/1912 vom 30. Juli 2026 um ein Jahr verlängert. Ältere gov.pl-Seiten und einzelne polnische Vorschriften nennen noch den 4. März 2027. In manchen Fällen endet der Schutz früher, etwa bei einer Ausreise aus Polen von mehr als 30 Tagen. Prüfen Sie das Datum auf gov.pl; Stand: 07.10.2026.

Gilt die Ausnahme auch für Verträge, die vor 2026 unterschrieben wurden?

Ja, nach dem Gesetzestext. Auf najem-okazjonalny-Verträge, die nach Art. 69 des Ukraine-Sondergesetzes (in Kraft ab 12. März 2022) geschlossen wurden, wird Art. 112e angewandt (Art. 51 des Gesetzes vom 23. Januar 2026, Dz.U. 2026 Pos. 203). Was mit einem solchen Vertrag geschieht, wenn der Mieter den Schutz später verliert, sagt das Gesetz nicht. Fragen Sie einen Notar oder Anwalt. Stand: 07.10.2026.

Wie hoch darf die Kaution bei najem okazjonalny sein?

Höchstens das Sechsfache der Monatsmiete nach dem Satz am Tag des Vertragsschlusses (Art. 19a Abs. 4). Die Kaution wird binnen eines Monats nach der Rückgabe zurückgezahlt, nach Abzug der Ansprüche des Eigentümers (Abs. 5). Beim gewöhnlichen Mietvertrag ist mehr erlaubt: 12 Monatsmieten (Art. 6 Abs. 1). Ein Vermieter darf eine Kaution verlangen, muss es aber nicht. Stand: 07.10.2026.

Muss ich najem okazjonalny akzeptieren?

Nein. Keine Vorschrift zwingt einen Mieter zu genau dieser Vertragsart, und keine zwingt einen Vermieter, zu gewöhnlichen Bedingungen zu vermieten. Art. 19a beschreibt nur, was dem Vertrag beigefügt wird, wenn die Parteien okazjonalny wählen. Wird er Ihnen angeboten, fragen Sie, ob ein gewöhnlicher najem möglich ist, und vergleichen Sie beide Varianten bei Kaution und Laufzeit.

Najem okazjonalny für Ausländer: Wann Sie eine Ersatzadresse brauchen und wann nicht (Status UKR)

Als EU-Bürger brauchen Sie bei najem okazjonalny in der Regel die Adresse einer anderen Wohnung und die schriftliche Zustimmung ihres Inhabers (Art. 19a des Mieterschutzgesetzes). Nur wer vorübergehenden Schutz mit Status UKR hat, ist davon ausgenommen: Das steht seit dem 5. März 2026 ausdrücklich in Art. 112e des Gesetzes über den Schutz von Ausländern. Die notarielle Erklärung des Mieters und eine Kaution bis zu sechs Monatsmieten gelten in beiden Fällen.

Stand: 7. Oktober 2026, geprüft anhand der in Dz.U. veröffentlichten Gesetzestexte und der Seiten von gov.pl; Quellen am Ende.

Was dem Vertrag beigefügt wird	Mit Status UKR	Ohne Status UKR (auch EU-Bürger)
Notarielle Erklärung des Mieters (oświadczenie o poddaniu się egzekucji)	erforderlich	erforderlich
Adresse einer anderen Wohnung (lokal zastępczy)	nicht erforderlich	erforderlich
Zustimmung des Inhabers dieser Wohnung	nicht erforderlich	erforderlich
Ersatz der Adresse binnen 21 Tagen, wenn sie wegfällt	gilt nicht	gilt
Kaution	bis 6 Monatsmieten	bis 6 Monatsmieten

Braucht ein Ausländer bei najem okazjonalny eine Ersatzadresse?

Ja, solange Sie nicht unter den vorübergehenden Schutz fallen. Das Mieterschutzgesetz kennt keine Ausnahme für Ausländer, auch nicht für Bürger anderer EU-Staaten. Für Sie als Deutsche oder Österreicher gelten dieselben Regeln wie für Mieter aus der Ukraine, Belarus, Kasachstan oder anderen Ländern. Was najem okazjonalny allgemein ist, erklären wir im Leitfaden; hier geht es nur um die Adressfrage.

Diese Vertragsform ist möglich, wenn der Eigentümer eine Privatperson ist, die nicht gewerblich Wohnungen vermietet; der Vertrag wird auf bestimmte Zeit geschlossen, höchstens 10 Jahre (Art. 19a Abs. 1). Beigefügt werden (Abs. 2):

die Erklärung des Mieters in Form einer notariellen Urkunde, mit der er der Zwangsvollstreckung der Räumungspflicht zustimmt;
die Angabe einer anderen Wohnung (lokal zastępczy), in der der Mieter nach einer Zwangsräumung wohnen könnte;
die Erklärung des Eigentümers dieser Wohnung oder einer Person mit Rechtstitel daran, dass der Mieter und die mit ihm wohnenden Personen dort wohnen dürfen. Verlangt der Vermieter es, muss die Unterschrift notariell beglaubigt sein.

Verwandte in Polen verlangt das Gesetz nicht. Verlangt wird die Zustimmung einer Person, der die Wohnung gehört oder die einen Rechtstitel daran hat. Wer keine Familie in Polen hat, ist also nicht automatisch ausgeschlossen, braucht aber jemanden, der bereit ist zu unterschreiben.

Als EU-Bürger erhalten Sie keine Aufenthaltskarte: Bei einem Aufenthalt von mehr als 3 Monaten sind Sie verpflichtet, Ihren Aufenthalt zu registrieren (Art. 20 Abs. 1 des Gesetzes über die Einreise und den Aufenthalt von EU-Bürgern, Dz.U. 2026 Pos. 1065), und erhalten eine Bescheinigung über die Registrierung. Das ändert nichts an der Ersatzadresse: Die Registrierung ist keine Ausnahme von Art. 19a.

Status UKR: Warum braucht man keine Ersatzadresse (Art. 112e)?

Art. 112e des Gesetzes über den Schutz von Ausländern bestimmt: Beim Abschluss eines najem okazjonalny durch einen Begünstigten vorübergehenden Schutzes gelten Art. 19a Abs. 2 Nr. 2 und 3, Abs. 3 sowie Art. 19d Abs. 5 des Mieterschutzgesetzes nicht. Einfach gesagt: Sie nennen keine andere Wohnung, brauchen keine Zustimmung ihres Inhabers, die 21-Tage-Pflicht zum Ersatz der Adresse entfällt, und der Vermieter kann den Vertrag nicht kündigen, weil die Adresse fehlt.

Das ist keine Neuigkeit von 2026. Eine ähnliche Regel für ukrainische Staatsbürger, die unter das Sondergesetz fielen, stand seit dem 12. März 2022 in Art. 69 dieses Gesetzes. Das Gesetz vom 23. Januar 2026 zur Abwicklung des Sondergesetzes (Dz.U. 2026 Pos. 203) hat diesen Artikel gestrichen und Art. 112e eingefügt, in Kraft seit dem 5. März 2026 (Art. 54 des Gesetzes). Verträge, die nach Art. 69 geschlossen wurden, unterliegen Art. 112e (Art. 51).

Es bleiben der schriftliche Vertrag (Art. 19a Abs. 6), die notarielle Erklärung des Mieters, eine Kaution bis zu 6 Monatsmieten (Abs. 4) und die Pflicht des Eigentümers, den Vertragsschluss binnen 14 Tagen dem Finanzamt zu melden (Art. 19b). Lassen Sie sich die Meldung vom Eigentümer nachweisen: Ohne sie gelten Art. 19c und 19d nicht, und damit auch nicht das vereinfachte Räumungsverfahren.

Art. 2 Nr. 1a definiert den Begünstigten als Ausländer aus einer Gruppe vertriebener Personen nach einem Beschluss des EU-Rates; in der Praxis ist das eine Person, deren PESEL den Status UKR trägt. Nachweisen lässt sich das dem Eigentümer am häufigsten mit dem Dokument Diia.pl in der App mObywatel oder mit einem Auszug aus dem PESEL-Register auf gov.pl; die aktuelle Methode prüfen Sie auf gov.pl.

Der vorübergehende Schutz gilt bis zum 4. März 2028: Der EU-Rat hat ihn mit dem Durchführungsbeschluss 2026/1912 vom 30. Juli 2026 verlängert, das UdSC hat es am 6. August 2026 mitgeteilt. Ältere Seiten und einzelne polnische Vorschriften nennen noch den 4. März 2027, prüfen Sie das Datum daher vor der Unterschrift auf gov.pl.

Was ändert sich nach CUKR, einer Aufenthaltskarte oder bei Ausreise für mehr als 30 Tage?

Der vorübergehende Schutz endet kraft Gesetzes in den Fällen des Art. 109b Abs. 1. Für die Miete wichtig sind diese:

Ausreise aus Polen für mehr als 30 Tage (Nr. 2);
Erteilung einer unbefristeten oder befristeten Aufenthaltserlaubnis, des Status eines langfristig Aufenthaltsberechtigten in der EU, der Flüchtlingseigenschaft oder eines anderen Titels aus der Liste in Nr. 4;
Versäumen der 30-Tage-Frist für PESEL UKR (Nr. 1), Verzicht auf den Schutz, Antrag auf internationalen Schutz, Schutz in einem anderen EU-Staat oder Erwerb der Staatsbürgerschaft (Nr. 3, 5-7).

Es gibt noch einen Weg außerhalb von Art. 109b, der heute aktuell ist. Wurde Ihre PESEL UKR aufgrund einer Erklärung vergeben und haben Sie Ihre Identität bis zum 31. August 2026 nicht mit einem Reisedokument bei einer Gemeinde bestätigt, wurde Ihr Status zum 1. September 2026 in NUE geändert, und Sie haben das Recht nach Art. 106 Abs. 1 verloren (Art. 25 Abs. 1-3 des Gesetzes vom 23.01.2026). Unsere Einschätzung: Für eine solche Person gilt Art. 112e nicht mehr. Wenn das auf Sie zutreffen könnte, prüfen Sie Ihren Status in mObywatel oder bei Ihrer Gemeinde.

CUKR (eine Aufenthaltskarte für Bürger der Ukraine) wird für 3 Jahre ausgestellt. Nach Art. 42r des Sondergesetzes (konsolidierter Text, Dz.U. 2026 Pos. 1293) wird Ihr bisheriges Aufenthaltsrecht ab dem Tag der Kartenabholung kraft Gesetzes zu einer befristeten Aufenthaltserlaubnis für die Gültigkeit der Karte, und das UdSC schreibt ausdrücklich, dass der Status UKR in den Status CUKR übergeht. Unsere Lesart: Der Erhalt von CUKR fällt damit unter Art. 109b Abs. 1 Nr. 4 Buchst. c.

Für die Miete heißt das: Art. 112e gilt für einen Begünstigten vorübergehenden Schutzes. Unsere Einschätzung: Wer es nicht mehr ist, kann sich bei einem neuen najem okazjonalny nicht auf die Ausnahme berufen, und es gilt die allgemeine Regel zur Ersatzadresse. Was mit einem früher unterschriebenen Vertrag geschieht, sagt das Gesetz nicht, und die Rechtsprechung haben wir nicht geprüft; fragen Sie einen Notar oder Anwalt. Ob Sie CUKR oder eine andere Karte beantragen, entscheiden Sie selbst; das ist eine Frage für gov.pl und MOS, nicht für diesen Artikel.

Wer kann die „Ersatzadresse“ sein, und was unterschreibt diese Person?

Das Gesetz nennt den Eigentümer der Wohnung oder eine Person mit Rechtstitel daran (Art. 19a Abs. 2 Nr. 3). Das kann ein Verwandter, ein Freund oder ein Kollege sein, jeder, der tatsächlich über die Wohnung verfügen darf und einverstanden ist. Sie unterschreibt eine Zustimmungserklärung, dass der Mieter und die mit ihm lebenden Personen dort einziehen dürfen, falls die Räumung zwangsweise vollstreckt wird. Das ist kein Mietvertrag, und das Gesetz legt dieser Person keine Zahlungspflicht für Sie auf. Die Zustimmung ist aber echt, die Person sollte also verstehen, was sie unterschreibt.

Verlangt der Vermieter es, beglaubigt ein Notar die Unterschrift. Das Gesetz nennt keine Stadt und kein Land, in dem die Wohnung liegen muss. Unsere Einschätzung: Ein Vermieter muss eine weit entfernte oder im Ausland liegende Adresse nicht akzeptieren, denn es ist seine Absicherung; fragen Sie ihn also, bevor Sie Unterlagen sammeln.

Geht alles aus der Ferne, und wer übersetzt beim Notar?

Nicht vollständig. Die Erklärung des Mieters ist eine notarielle Urkunde: Die Unterschriften werden in Anwesenheit des Notars geleistet (Art. 88 des Notariatsgesetzes), die Urkunde wird vor der Unterzeichnung verlesen (Art. 94 § 1), und der Notar arbeitet in der Kanzlei, außerhalb nur unter besonderen Umständen (Art. 3 § 1-2). Im geltenden Text des Notariatsgesetzes haben wir keine Vorschrift gefunden, nach der eine solche Urkunde online errichtet werden kann. Suche, Besichtigungen und das Abstimmen der Bedingungen sind aus dem Ausland möglich, der Notartermin muss aber auf Ihre Ankunft abgestimmt und im Voraus gebucht werden. Auch die Person, die der Ersatzadresse zustimmt, muss ihre Unterschrift beim Notar beglaubigen lassen, wenn der Vermieter das verlangt.

Wer übersetzt? Notarielle Handlungen erfolgen auf Polnisch. Kann ein Beteiligter kein Polnisch und ist keine Übersetzung in eine ihm bekannte Sprache beigefügt, muss der Notar die Urkunde persönlich oder mit einem vereidigten Übersetzer übersetzen (Art. 87 § 1 Nr. 1 mit Art. 2 § 3). Auf Ihren Wunsch kann die Urkunde zusätzlich in einer Fremdsprache errichtet werden: entweder aufgrund der eigenen Sprachkenntnisse des Notars, nachgewiesen wie bei vereidigten Übersetzern, oder mit einem vereidigten Übersetzer (Art. 2 § 3). Eine Zusammenfassung durch unseren Mitarbeiter ist keine vereidigte Übersetzung und ersetzt die Übersetzung beim Notar nicht. Fragen Sie die Kanzlei vorab nach Bedingungen und Kosten der Übersetzung.

Wie prüft man einen kommerziellen „Adressdienst“?

Auf dem Markt gibt es bezahlte Angebote: Eine Firma stellt eine Adresse und eine unterschriebene Zustimmung des „Eigentümers“ bereit. Das Gesetz erwähnt solche Dienste weder als erlaubt noch als verboten, und Gerichtsentscheidungen dazu haben wir nicht gefunden. Unsere Einschätzung: Eine rein formale Adresse kann vom Vermieter oder bei der Vollstreckung angezweifelt werden; das ist eine Einschätzung, keine Vorschrift. Prüfen Sie vor der Zahlung:

Ob die Wohnung existiert und wer unterschreibt. Unterschreiben muss der Eigentümer oder eine Person mit Rechtstitel. Lassen Sie sich die Nummer des Grundbuchs (księga wieczysta) geben und prüfen Sie sie kostenlos unter ekw.ms.gov.pl.
Ob die Zustimmung dem Gesetz entspricht: Sie muss das Wohnen des Mieters und der mit ihm lebenden Personen in dieser Wohnung erlauben, mit notariell beglaubigter Unterschrift, wenn der Vermieter es verlangt.
Was genau Sie kaufen, für wie lange und zu welchem Preis, schriftlich. Gilt das Angebot für die gesamte Vertragslaufzeit, und was passiert, wenn die Adresse wegfällt: Ersatz muss binnen 21 Tagen gefunden werden (Art. 19a Abs. 3).
Ob Ihr Vermieter eine solche Adresse akzeptiert. Fragen Sie ihn vor der Zahlung; die Entscheidung liegt bei ihm.
Wohin Sie Ihren Pass und Scans senden. Das sind Ihre personenbezogenen Daten. Seien Sie misstrauisch bei Seiten, die Vorauszahlung ohne Vertrag verlangen; Warnzeichen beschreiben wir unter So erkennen Sie eine gefälschte Wohnungsanzeige.

Was ist najem instytucjonalny, und wann braucht man keine Ersatzadresse?

Najem instytucjonalny (Art. 19f-19j) ist eine eigene Form für Vermieter, die gewerblich Wohnungen vermieten: Einzelunternehmer, Gesellschaften oder andere Organisationen. Najem okazjonalny dagegen gibt es nur, wenn der Eigentümer eine Privatperson ohne solche Tätigkeit ist (Art. 19a Abs. 1); für einen bestimmten Eigentümer kommt also die eine oder die andere Form in Frage.

Bei najem instytucjonalny ist keine Ersatzadresse nötig: Sie steht nicht in der Liste der Anlagen. Es bleiben die notarielle Erklärung des Mieters (Art. 19f Abs. 3, mit dem zusätzlichen Hinweis, dass bei einer Räumung kein Anspruch auf eine Sozialwohnung oder eine Notunterkunft entsteht), eine Kaution bis zu 6 Monatsmieten (Abs. 5), die Schriftform (Art. 19g Abs. 1) und dieselbe Obergrenze für die Notargebühr, 1/10 des Mindestlohns (Art. 19g Abs. 2). Der Vertrag wird auf bestimmte Zeit geschlossen.

Ob ein bestimmter Vermieter diese Form nutzt, entscheidet er selbst: Nicht jeder, der viele Wohnungen vermietet, tut es. Fragen Sie direkt, welche Vertragsart Ihnen angeboten wird.

Wie findet man einen Vermieter, der einen gewöhnlichen Vertrag akzeptiert?

Ein gewöhnlicher najem braucht weder eine Ersatzadresse noch einen Notar. Die Kaution ist auf 12 Monatsmieten begrenzt (Art. 6 Abs. 1) und wird binnen eines Monats nach der Rückgabe zurückgezahlt (Ihre Rechte bei der Kaution). Manche Vermieter wählen okazjonalny, weil eine gewöhnliche Räumung über das Gericht läuft; das ist eine Einschätzung, keine Statistik, und aktuelle Daten zur Verbreitung dieser Forderung haben wir nicht gefunden.

Fragen Sie nach der Vertragsart vor der Besichtigung, nicht danach. Eine Beispielnachricht auf Polnisch: „Dzień dobry, czy umowa ma być najmem okazjonalnym? Jeśli tak, czy akceptuje Pan/Pani adres lokalu zastępczego od osoby trzeciej? Czy możliwy jest zwykły najem?“ Haben Sie den Status UKR, fügen Sie den Verweis auf Art. 112e des Gesetzes über den Schutz von Ausländern hinzu.

Bei unserer Suche fragen wir den Eigentümer in der Regel vorab, welche Vertragsart er anbietet und ob ein gewöhnlicher najem möglich ist. Die Zustimmung des Eigentümers können wir nicht versprechen; die Entscheidung liegt bei ihm. Wir betreuen Sie in Ihrer Sprache: Deutsch, Italienisch, Spanisch, Englisch, Ukrainisch, Russisch, Polnisch und Türkisch. Unsere Wohnungssuche für Mieter kostet 70 % einer Monatsmiete (nur die Miete selbst, czynsz najmu, ohne czynsz administracyjny und Nebenkosten; zum Beispiel 2.450 zł bei einer Miete von 3.500 zł) und wird nach der Unterzeichnung des Mietvertrags (umowa najmu) bezahlt, per Rechnung ohne Umsatzsteuer. Den Suchbogen finden Sie auf der Seite für Mieter, und Sie erreichen uns unter +48 666 866 468.

Quellen (geprüft am 7. Oktober 2026)

Gesetz vom 21.06.2001 über den Schutz der Mieterrechte, konsolidierter Text Dz.U. 2023 Pos. 725: Art. 6, 19a, 19b, 19d, 19f, 19g. Text
Gesetz vom 13.06.2003 über die Gewährung von Schutz für Ausländer, konsolidierter Text Dz.U. 2026 Pos. 862: Art. 2 Nr. 1a, 106, 109b, 112e. Text
Gesetz vom 23.01.2026 zur Abwicklung des Ukraine-Sondergesetzes, Dz.U. 2026 Pos. 203: Art. 4, 25, 51, 54. Text
Gesetz vom 12.03.2022 über die Hilfe für Bürger der Ukraine: Art. 69 in Dz.U. 2022 Pos. 583, Art. 42c und 42r im konsolidierten Text Dz.U. 2026 Pos. 1293. Dz.U. 2022 Pos. 583
Gesetz vom 14.07.2006 über die Einreise und den Aufenthalt von EU-Bürgern und ihren Familienangehörigen, konsolidierter Text Dz.U. 2026 Pos. 1065: Art. 20, 21. Text
Notariatsgesetz (Prawo o notariacie), konsolidierter Text Dz.U. 2026 Pos. 614: Art. 2 § 3, 3, 87, 88, 94. Text
Verordnung des Ministerrats vom 11.09.2025 über den Mindestlohn 2026 (4.806 zł), Dz.U. 2025 Pos. 1242; Verordnung des Justizministers über die Höchstsätze der Notargebühren, Dz.U. 2024 Pos. 1566, § 12.
UdSC, Verlängerung des vorübergehenden Schutzes bis 4. März 2028 (06.08.2026); UdSC, CUKR: Verfahren; die Mitteilung des UdSC verweist auf den Durchführungsbeschluss (EU) 2026/1912 des Rates vom 30.07.2026 (den Text auf EUR-Lex konnten wir nicht öffnen, geprüft haben wir daher die Seite des UdSC).

Das sind allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Migrationsberatung. Fragen zu Ihrem Aufenthaltsrecht gehören zu gov.pl, MOS oder einem Anwalt.

Das Titelbild wurde mit KI erzeugt.