Najem okazjonalny — mülk sahibine ve kiracıya ne sağlar? Basit rehber

Najem okazjonalny (istisnai/fırsat kirası — noter beyanlı özel kira biçimi), gerçek kişi olan mülk sahibi tarafından yazılı olarak yapılan, belirli süreli (en fazla 10 yıl) bir konut kira sözleşmesidir ve üç zorunlu ek içerir — bunlardan biri kiracının noter senedi biçimindeki icraya rıza beyanıdır. Sözleşmeyi, 21 Haziran 2001 tarihli kiracı haklarının korunması yasasının 19a–19e maddeleri düzenler. Noter masrafı yasayla asgari ücretin 1/10’u ile sınırlıdır: 2026’da 4806 zł brüt asgari ücretle bu en fazla 480,60 zł net (KDV dahil yaklaşık 591 zł) demektir; suretlerle birlikte tüm paket Warszawa noterliklerinde genellikle 450–700 zł arasında kalır. Mülk sahibi sözleşmeyi, kiralamanın başlamasından itibaren 14 gün içinde vergi dairesine bildirmek zorundadır — bunu yapmazsa basitleştirilmiş icra yolunu kaybeder. Depozito en fazla kiranın 6 katı olabilir; vergi ise gelirin %8,5’i oranında götürü vergidir (yıllık 100 000 zł’yi aşan kısım için %12,5). Kiracı için — yabancı uyruklu olanlar dahil — bu güvenli bir yapıdır: „öylesine” yapılan fesihlere karşı korur ve depozitonun bir ay içinde iadesini sağlar. Aşağıda ayrıntıları açıklıyoruz — Ağustos 2026 itibarıyla.

Najem okazjonalny nedir?

Tanım, yasanın 19a maddesinin 1. fıkrasında yer alır: mülk sahibi gerçek kişi olan ve konut kiralama alanında ticari faaliyet yürütmeyen bir konutun kira sözleşmesidir. Sözleşme belirli süreli, en fazla 10 yıllık ve geçersizlik yaptırımı altında yazılı biçimde yapılmalıdır — sözlü mutabakatların burada hiçbir hükmü yoktur. Kiraya veren bir şirketse, devreye başka bir yapı girer: najem instytucjonalny (kurumsal kira).

Önemli olan şu: sözleşmenin kendisi noter senedi biçimi gerektirmez. Notere yalnızca birazdan anlatacağımız eklerden biri gider.

Najem okazjonalny’de hangi ekler zorunlu?

Yasanın 19a maddesinin 2. fıkrası uyarınca sözleşmeye üç belge eklenir:

1. Kiracının icraya rıza beyanı — noter senedi (akt notarialny) biçiminde. Kiracı bu beyanda, mülk sahibinin talebinde belirtilen sürede konutu boşaltıp teslim etmeyi taahhüt eder. Noterin düzenlemesi gereken tek belge budur.
2. Yedek konutun gösterilmesi — kiracı, icra hâlinde taşınabileceği konutun adresini bildirir. Adi yazılı biçim yeterlidir.
3. Yedek konut sahibinin onayı — kiracının ve onunla birlikte yaşayan kişilerin orada oturmasına ilişkin; bu da yazılı olarak, kiraya verenin talebi hâlinde noter onaylı imzayla.

Önemli bir ayrıntı: kiracı, gösterilen konutta oturma imkânını kaybederse (örneğin „yedek” adresin sahibi daireyi satarsa), yenisini bildirmek için 21 günü vardır. Bunu yapmazsa kiraya veren, en az 7 günlük fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir.

Najem okazjonalny’de noter ne kadara mal olur?

Yasa, icraya rıza beyanı için noterin ücretini asgari çalışma ücretinin 1/10’u ile sınırlar. 2026’da 4806 zł brüt asgari ücretle bu, en fazla 480,60 zł net, yani %23 KDV ile yaklaşık 591 zł eder; buna suretler eklenir (sayfa başına 6 zł net). Uygulamada Warszawa noterliklerinde tüm paket genellikle 450–700 zł aralığında kalır — Ağustos 2026 itibarıyla.

Kim öder? Yasa bunu çözüme bağlamamıştır — çoğunlukla masrafı kiracı üstlenir, ancak taraflar başka türlü, örneğin yarı yarıya anlaşabilir.

Sözleşme vergi dairesine nasıl ve ne zaman bildirilir?

Mülk sahibi, sözleşmenin yapıldığını kendi ikametgâhına göre yetkili vergi dairesi müdürlüğüne kiralamanın başladığı günden itibaren 14 gün içinde bildirmekle yükümlüdür (madde 19b fıkra 1) — sözleşmenin imzalanma tarihi değil, konutun teslim tarihi esas alınır. Bildirim ücretsizdir ve form gerektirmez: tarafların bilgilerini, konutun adresini ve kiralamanın başlangıç tarihini içeren bir dilekçe yeterlidir; şahsen, posta yoluyla ya da e-Urząd Skarbowy üzerinden verilebilir.

Bu bildirim yapılmazsa sözleşme en önemli avantajını — basitleştirilmiş icra yolunu — kaybeder ve sıradan bir kiralama gibi işler. Kiracı olarak mülk sahibinden bildirimin teyidini isteme hakkınız var; bunu yapmakta fayda var.

Mülk sahibi ne kazanır?

Kiracının sözleşme sona erdikten sonra taşınmak istememesi durumuna karşı gerçek bir koruma. Prosedür şöyle işler: mülk sahibi, konutun boşaltılmasına ilişkin yazılı talebi (resmî onaylı imzayla) tebliğ eder ve 7 günden kısa olmayan bir süre belirler. Süre sonuçsuz geçerse, mahkemeye noter senedine icra edilebilirlik şerhi verilmesi için talep sunar — yıllar süren bir tahliye davası olmadan. Talebe, tebliğ belgesiyle birlikte talebin kendisini, konut üzerindeki hukuki hakkı kanıtlayan belgeyi ve vergi dairesine bildirimin teyidini ekler.

Ayrıca depozito burada aylık kiranın 6 katına kadar olabilir — 4000 zł kirada bu teorik olarak 24 000 zł’ye kadar çıkar; gerçi Warszawa piyasasında 2026’da standart, bir ya da iki katı olmayı sürdürüyor. İade kuralları ve kabul edilebilir kesintiler hakkında depozito ve kiracı hakları yazısında daha ayrıntılı yazıyoruz.

Kiracı ne kazanır?

Yaygın kanının aksine — hayli çok şey. Belirli süreli sözleşme, mülk sahibinin „fikrini değiştirdiği için” sözleşmeyi feshedemeyeceği anlamına gelir: süresinden önce sona erdirme yalnızca yasada ya da sözleşmede tanımlanan hâllerde mümkündür; örneğin en az üç tam ödeme dönemine ait kira borcu bulunması hâlinde — ve bu da ancak yazılı uyarıdan ve ödeme için ek bir aylık süre tanınmasından sonra. Depozito, alacaklar mahsup edildikten sonra konutun boşaltılmasından itibaren bir ay içinde iade edilir. Henüz daire arıyorsanız, kiracı açısından tüm kiralama sürecini ayrıca anlatıyoruz — konutu görmekten anahtarların teslimine ve tutanağa kadar.

En önemli parametrelerin karşılaştırması (2026 yılı hukuki durumu):

Unsur	Najem okazjonalny	Sıradan kiralama
Süre	yalnızca belirli, en fazla 10 yıl	belirli ya da belirsiz
Azami depozito	kiranın 6 katı	kiranın 12 katı
Vergi dairesine bildirim	zorunlu, 14 gün	böyle bir yükümlülük yok
Konutun boşaltılmasının icrası	noter senedine icra edilebilirlik şerhi	tahliye için mahkeme süreci

Pratik bir artı: najem okazjonalny sözleşmesini imzalamaya hazır kiracı, mülk sahipleri açısından daha güvenilirdir — iyi koşullara ve genel olarak daireye ulaşmak kolaylaşır; bunu Warszawa’da özellikle yabancı uyruklular hissediyor.

Najem okazjonalny’nin vergisi nasıl beyan edilir?

2023’ten bu yana özel kiralamanın tek vergilendirme biçimi, kayıtlı gelir üzerinden götürü vergidir (ryczałt): yıllık 100 000 zł’ye kadar gelirin %8,5’i, aşan kısmın %12,5’i. Aylık 3500 zł kirada mülk sahibi ayda 297,50 zł götürü vergi öder ve yıllık beyanını ertesi yılın 30 Nisan’ına kadar PIT-28 formuyla verir. „Okazjonalny” biçiminin kendisi vergi oranlarını değiştirmez — yalnızca sözleşmeyi 14 gün içinde bildirme yükümlülüğünü ekler. Oranları, süreleri ve beyan örneklerini kira geliri götürü vergisi rehberinde topladık.

İmzalamadan önce neler unutulmamalı?

Her iki taraf için kısa bir kontrol listesi:

• sözleşmedeki ve noter senedindeki adresin gördüğünüz daireyle örtüşüp örtüşmediğini kontrol edin;
• fotoğraflar ve sayaç değerleriyle birlikte bir protokół zdawczo-odbiorczy (teslim-tesellüm tutanağı) hazırlayın;
• tüm sözlü mutabakatların sözleşmeye girdiğinden emin olun — yazılı biçim geçerlidir;
• kiracıysanız: gerçek bir yedek konut gösterin ve kaybı hâlinde yenisini bildirmek için 21 gününüz olduğunu unutmayın;
• mülk sahibiyseniz: vergi dairesine bildirim için 14 günlük süreye dikkat edin ve kiracıya teyidi verin.

allproperty olarak najem okazjonalny belgelerinin tamamını hazırlıyor, noter randevusunu ayarlıyor ve sözleşmenin her maddesini açıklıyoruz — Lehçe, Rusça ya da Ukraynaca. Kiralama hizmetimiz aylık kiranın %50’si tutarındadır — daire sahiplerine sunduğumuz desteğin tüm kapsamını ayrı bir sayfada anlatıyoruz. Warszawa’da daire kiraya vermeyi planlıyorsanız ya da imzalamak üzere elinize bir najem okazjonalny sözleşmesi geçtiyse — bize ulaşın, birlikte gözden geçirelim. Bir madde akşam ya da hafta sonu noter randevusunun hemen öncesinde kafanızı mı karıştırdı? 7/24 çalışıyoruz — +48 666 866 468 ya da +48 692 649 839 numarasını arayın, sözleşmeyi hemen telefonda birlikte inceleyelim.