Ist eine Kaution von drei Monatsmieten zulässig?

Ja, bei einem normalen Mietvertrag. Die Obergrenze liegt beim Zwölffachen der Monatsmiete (Art. 6 Abs. 1 des Mieterschutzgesetzes, ustawa o ochronie praw lokatorów), drei Monate liegen also darunter. Beim najem okazjonalny ist die Grenze niedriger: das Sechsfache der Miete (Art. 19a Abs. 4). Das Gesetz setzt eine Obergrenze, keine Regel, und sie gilt für alle Mieter gleich: Die Staatsangehörigkeit wird nicht erwähnt. Die Höhe wird vor der Unterschrift vereinbart. Stand: 07.10.2026.

Muss ich einen Makler bezahlen, bevor der Mietvertrag unterschrieben ist?

Das regelt der Maklervertrag, fragen Sie also vor der Unterschrift, wie viel, wann und von welchem Betrag. Bei uns wird die Vergütung einmal gezahlt, nachdem der Mietvertrag (umowa najmu) unterschrieben ist; für Suche, Besichtigungen und Verhandlungen wird nichts im Voraus verlangt. Ein Maklervertrag muss schriftlich oder in elektronischer Form geschlossen werden (Art. 180 Abs. 3 des Immobilienverwaltungsgesetzes, ustawa o gospodarce nieruchomościami).

Ist das czynsz administracyjny im Preis der Anzeige enthalten?

Das ist unterschiedlich, fragen Sie den Vermieter deshalb nach dem monatlichen Gesamtbetrag. Auf Otodom können Preis, zusätzliche Miete und Kaution in getrennten Feldern angegeben werden, doch nicht jeder füllt sie aus, und manche Beträge stehen nur im Beschreibungstext (geprüft an einer Anzeige am 07.10.2026). Die Durchschnittswerte von Otodom Analytics sagen nicht, ob czynsz administracyjny und Nebenkosten enthalten sind.

Wann wird die Kaution zurückgezahlt?

Innerhalb eines Monats nach Ihrem Auszug, nach Abzug dessen, was Sie dem Vermieter aus dem Mietvertrag schulden (Art. 6 Abs. 4 des Mieterschutzgesetzes). Nach Art. 6 Abs. 3 wird die Kaution bei einem normalen Mietvertrag indexiert zurückgezahlt, nach der Miete am Tag der Rückzahlung, aber nicht unter dem eingezahlten Betrag; Einzelheiten stehen in unserem Artikel zur Kaution. Beim najem okazjonalny gilt dieselbe Frist von einem Monat (Art. 19a Abs. 5). Der Monat läuft ab dem Auszug, nicht ab dem Vertragsende. Stand: 07.10.2026.

Ist eine Haftpflichtversicherung für Mieter (OC najemcy) Pflicht?

Das Gesetz verlangt sie vom Mieter nicht: Das Mieterschutzgesetz enthält keine solche Pflicht (geprüft am 07.10.2026). Ein Vermieter kann sie als Bedingung in den Vertrag schreiben; dann lohnt es sich, den Preis der Police vor der Unterschrift zu erfragen.

Was kostet der Start für eine Wohnung zu 4.000 zł?

Erste Monatsmiete 4.000 zł, Kaution 4.000 bis 8.000 zł (ein bis zwei Monatsmieten, Schätzung) und die Vergütung von allproperty von 2.800 zł (70 % der Miete von 4.000 zł; czynsz administracyjny und Nebenkosten zählen nicht mit): zusammen 10.800 bis 14.800 zł. Dazu kommen czynsz administracyjny und Nebenkosten für den ersten Monat, wenn sie getrennt gezahlt werden. Beim najem okazjonalny kommt der Notar hinzu: bis zu 480,60 zł zuzüglich Umsatzsteuer und Kosten für Ausfertigungen (wypisy).

Wie viel Geld Sie am Anfang brauchen, um in Warschau eine Wohnung zu mieten

Bevor Sie die Schlüssel bekommen, brauchen Sie die erste Monatsmiete, eine Kaution (kaucja), einen Vorschuss für Nebenkosten und die Hausverwaltungsgebühr, falls diese zusätzlich zur Miete gezahlt werden, und die Vergütung eines Maklers, wenn eine Agentur die Wohnung für Sie sucht. Bei einer Wohnung mit einer Miete (czynsz najmu) von 4.000 zł sind das etwa 10.800 zł bei einer Monatsmiete als Kaution und etwa 14.800 zł bei zwei Monatsmieten, noch ohne Nebenkosten und Hausverwaltungsgebühr. Ein befristeter Mietvertrag vom Typ najem okazjonalny bringt einen Notar hinzu: Das Gesetz lässt höchstens ein Zehntel des monatlichen Mindestlohns zu, 2026 sind das 480,60 zł, zuzüglich Umsatzsteuer und Kosten für Ausfertigungen.

Diesen Artikel schreibt allproperty, eine Agentur, die im Auftrag von Mietern Mietwohnungen sucht; deshalb stehen unsere eigenen Konditionen in einem eigenen Abschnitt. Die Rechtsvorschriften wurden am 07.10.2026 anhand der veröffentlichten Texte auf eli.gov.pl geprüft. „Schätzung” bedeutet Marktpraxis, nicht Rechtsnorm.

Wie viel Geld brauchen Sie am Anfang?

Die Formel lautet: erste Monatsmiete + Kaution + Nebenkosten und czynsz administracyjny für den ersten Monat (wenn sie nicht in der Miete enthalten sind) + Maklervergütung (wenn Sie einen Makler nutzen) + Notar (nur beim najem okazjonalny).

Für die Größenordnung nehmen wir eine einzige Quelle. Nach Otodom Analytics, veröffentlicht von Bankier.pl am 15.07.2026, lag die durchschnittliche Angebotsmiete (stawka ofertowa) für eine Wohnung mit 40–59 m² in Warschau im Juni 2026 bei 3.888 zł im Monat (im Mai 3.897 zł). Das sind Preise aus Anzeigen, keine Mieten abgeschlossener Verträge, und der Bericht sagt nicht, ob czynsz administracyjny und Nebenkosten darin enthalten sind. Im Beispiel unten haben wir auf 4.000 zł gerundet: eine runde Zahl zum Rechnen, kein Marktpreis.

Ein neuerer Bericht von Otodom vom 24.09.2026 nennt für den August 2026 eine durchschnittliche Angebotsmiete in Warschau von 4.900 zł. Sie ist auf anderer Grundlage berechnet (ohne Aufschlüsselung nach Wohnungsgröße) und lässt sich deshalb nicht mit den obigen Zahlen vergleichen. Kostet Ihre Wohnung 4.900 zł, rechnen Sie mit diesem Betrag genauso. Einen späteren Bankier-Bericht für die Gruppe 40–59 m² haben wir nicht gefunden; jene Zahlen sind also drei Monate alt.

Woraus besteht die erste Zahlung?

Ein Beispiel für eine Wohnung mit einer Miete von 4.000 zł:

Posten	Betrag	Anmerkung
Erste Monatsmiete (czynsz najmu)	4.000 zł	Meist bei Unterschrift oder vor der Schlüsselübergabe fällig, wie im Vertrag geregelt (Schätzung)
Kaution (kaucja)	4.000–8.000 zł	Ein bis zwei Monatsmieten (Schätzung); gesetzliche Grenze das Zwölffache, beim najem okazjonalny das Sechsfache
Nebenkosten (media) und czynsz administracyjny	laut Anzeige	Wenn sie zusätzlich zur Miete gezahlt werden, den ersten Monat addieren; in den Summen unten nicht enthalten
Vergütung allproperty	2.800 zł	70 % von 4.000 zł (nur die Miete), einmalig, nach Unterzeichnung des Mietvertrags
Notar (nur najem okazjonalny)	bis 480,60 zł + USt.	Mit 23 % Umsatzsteuer etwa 591 zł (Berechnung, Schätzung), dazu Ausfertigungen (wypisy)

Summen ohne Nebenkosten und czynsz administracyjny:

normaler Mietvertrag, Kaution eine Monatsmiete: 4.000 + 4.000 + 2.800 = 10.800 zł;
normaler Mietvertrag, Kaution zwei Monatsmieten: 4.000 + 8.000 + 2.800 = 14.800 zł;
najem okazjonalny, Kaution zwei Monatsmieten: etwa 15.400 zł (14.800 zł plus Notar).

Alles, was Sie monatlich zusätzlich zur Miete zahlen, gehört ebenfalls zur ersten Zahlung: Rechnen Sie den ersten Monat dazu.

Wie hoch ist die Kaution üblicherweise, und was ist die gesetzliche Grenze?

Die Kaution darf das Zwölffache der Monatsmiete nicht übersteigen, berechnet nach dem Satz am Tag des Vertragsschlusses (Art. 6 Abs. 1 des Mieterschutzgesetzes). Beim najem okazjonalny liegt die Grenze beim Sechsfachen der Miete (Art. 19a Abs. 4). Die Grenze ist für alle Mieter gleich: Die Staatsangehörigkeit wird in der Vorschrift nicht erwähnt. Der Vermieter muss die Kaution innerhalb eines Monats nach Ihrem Auszug zurückzahlen, nach Abzug dessen, was Sie ihm aus dem Mietvertrag schulden (Art. 6 Abs. 4; beim najem okazjonalny Art. 19a Abs. 5). Bei einem normalen Mietvertrag kommt sie indexiert zurück, nach der Miete am Tag der Rückzahlung, aber nicht unter dem eingezahlten Betrag (Art. 6 Abs. 3).

Amtliche Statistiken zur Höhe der Kaution haben wir nicht gefunden. Faustregel (Schätzung): Üblicher sind ein bis zwei Monatsmieten, bei einer Wohnung zu 4.000 zł also 4.000 bis 8.000 zł. Ein Ratgeber von Rankomat für Vermieter vom 14.05.2026 nennt zwei bis drei Monatsmieten, aber das ist ein Rat an Eigentümer, weder eine Regel noch ein Durchschnitt. Mehr zu Rückzahlung, Indexierung und Abzügen in unserem Artikel über die Mietkaution.

Was sind czynsz administracyjny und Nebenkosten (media)?

Czynsz administracyjny ist die monatliche Gebühr für den Betrieb des Hauses. Der Vermieter zahlt sie an den Verwalter, die Eigentümergemeinschaft (wspólnota) oder die Wohnungsgenossenschaft (spółdzielnia) und gibt sie in der Regel an den Mieter weiter. Was sie umfasst, hängt vom Haus ab; lassen Sie sich vom Vermieter eine Aufstellung geben. Die Zahlungen für Lieferungen nennt das Gesetz „Gebühren, die vom Eigentümer unabhängig sind” (opłaty niezależne od właściciela): die Lieferung von Energie, Gas und Wasser in die Wohnung sowie die Abwasser- und Abfallentsorgung (Art. 2 Abs. 1 Nr. 8 des Mieterschutzgesetzes). Internet gehört nicht dazu: Es ist entweder vom Vermieter in der Miete enthalten oder wird über einen eigenen Vertrag geregelt.

Einen eigenen Begriff „czynsz administracyjny” kennt das Gesetz nicht. Im Mietvertrag wird er meist entweder als Teil der Miete oder als gesonderte Zahlung ausgewiesen; der Vertrag sollte deshalb sagen, was es ist und wie viel. Beim najem okazjonalny darf der Vertrag auch andere Zahlungen als Miete und diese Gebühren vorsehen (Art. 19c Abs. 1). Haben Sie einen direkten Vertrag mit dem Versorger, darf der Vermieter diese Lieferung nicht noch einmal berechnen (Art. 9 Abs. 6). Steigen die Nebenkosten, muss der Vermieter die Berechnung schriftlich vorlegen, und Sie zahlen nur den Betrag, der seine Kosten deckt (Art. 9 Abs. 2).

In der Praxis werden Nebenkosten auf drei Arten abgerechnet: als monatliche Pauschale (ryczałt), als Vorauszahlungen (zaliczki) mit Endabrechnung nach Zählerstand oder direkt an die Versorger über Verträge auf Ihren Namen. Fragen Sie vor der Unterschrift, wie hoch die Monatssumme ist und wie sie berechnet wird.

Was kostet der Notar beim najem okazjonalny?

Ein normaler Mietvertrag braucht keinen Notar. Beim najem okazjonalny (befristeter Mietvertrag mit Räumungsunterwerfung) wird dem Vertrag eine Erklärung des Mieters in Form einer notariellen Urkunde (akt notarialny) beigefügt: Sie stimmen darin der Zwangsräumung zu, falls Sie nicht freiwillig ausziehen (Art. 19a Abs. 2 Nr. 1). Die Notargebühr für diese Urkunde darf ein Zehntel des monatlichen Mindestlohns nicht übersteigen (Art. 19a Abs. 7).

Der Mindestlohn beträgt 2026 monatlich 4.806 zł (Verordnung des Ministerrats vom 11.09.2025, Dz.U. 2025 Pos. 1242); die Obergrenze liegt also bei 480,60 zł. Das ist ein Betrag ohne Steuer. Notare schlagen in der Regel 23 % Umsatzsteuer auf, das ergibt etwa 591 zł (Berechnung, Schätzung). Ausfertigungen der Urkunde (wypisy) werden gesondert berechnet: bis zu 6 zł je angefangener Seite (§ 12 Abs. 1 der Verordnung des Justizministers über die Höchstsätze der Notartaxe, Einheitstext Dz.U. 2024 Pos. 1566). Eine Obergrenze muss nicht dem tatsächlichen Preis entsprechen; fragen Sie den Notar.

Verlangt der Vermieter es, wird auch die Unterschrift des Eigentümers der anderen Adresse, die Sie für den najem okazjonalny angeben, notariell beglaubigt (Art. 19a Abs. 2 Nr. 3). Das ist ein gesonderter Posten, den der Notar beziffert. Wer ukrainischen vorübergehenden Schutz (UKR) hat, braucht keine andere Adresse und keine Zustimmung von deren Eigentümer (Art. 112e des Gesetzes über die Gewährung von Schutz für Ausländer, Dz.U. 2026 Pos. 203, in Kraft seit 05.03.2026); dieser Posten entfällt dann. Wie diese Mietform funktioniert, erklärt unser Leitfaden zum najem okazjonalny.

Zahlen Mieter eine Maklervergütung, und wie viel ist es bei uns?

Das hängt vom Maklervertrag ab. Die Vorschriften des Immobilienverwaltungsgesetzes zur Vermittlung (Art. 179a–181a, Einheitstext Dz.U. 2026 Pos. 399) legen weder einen Satz noch eine Obergrenze für die Provision fest. Das Gesetz verlangt Schriftform oder elektronische Form des Vertrags, der festlegt, was der Makler tut (Art. 180 Abs. 3). Preis und Zahlungsweise sind Informationen, die ein Unternehmer vorab nennen muss (Art. 6 Abs. 4 Nr. 3–4 des Gesetzes gegen unlautere Marktpraktiken). Fragen Sie also vor der Unterschrift: wie viel, wann und von welchem Betrag.

Unsere Konditionen: Wenn Sie uns mit der Wohnungssuche beauftragen, beträgt die Vergütung 70 % der Monatsmiete (czynsz najmu), einmalig zu zahlen, nachdem der Mietvertrag (umowa najmu) unterschrieben ist; wir stellen eine Rechnung ohne Umsatzsteuer (faktura bez VAT). Bei einer Miete von 4.000 zł sind das 2.800 zł (bei 3.500 zł: 2.450 zł). Die 70 % werden nur von der Miete selbst (czynsz najmu) berechnet, ohne czynsz administracyjny und ohne Nebenkosten (media). Die Hilfe bei PESEL und beim Behördengang (urząd) ist in den 70 % enthalten. Für Suche, Besichtigungen und Verhandlungen nehmen wir nichts im Voraus. Betrag und Zahlungsweise stehen vor der Unterschrift im Maklervertrag. Diesen Vertrag schließen wir auf Papier oder mit qualifizierter elektronischer Signatur, und als Verbraucher können Sie innerhalb von 14 Tagen widerrufen (die Bedingungen stehen auf der Seite für Mieter). Eine Kopie der Haftpflichtpolice des Maklers (OC) wird dem Vertrag beigefügt (Art. 181 Abs. 3a des Immobilienverwaltungsgesetzes).

Was zahlen Sie wann?

Die übliche Reihenfolge (Schätzung; die Termine lesen Sie in Ihrem eigenen Vertrag nach):

Bei der Unterzeichnung oder gleich danach. Der Notar, wenn es ein najem okazjonalny ist: Die Urkunde wird dem Vertrag beigefügt.
Bei der Unterzeichnung oder vor der Schlüsselübergabe. Erste Monatsmiete und Kaution, auf das Konto aus dem Vertrag. Überweisen Sie keine „Reservierung” und keinen Vorschuss, bevor es einen Vertrag gibt; die Reihenfolge der Zahlungen beschreibt unser Artikel zu Zahlungen vor der Anreise.
Nach Unterzeichnung des Mietvertrags. Die Vergütung von allproperty, einmalig.
Jeden Monat. Miete, czynsz administracyjny und Nebenkosten, wie im Vertrag geregelt: als Gesamtsumme, als Vorauszahlungen oder direkt an die Versorger.

Wenn Sie zu einer Besichtigungstour anreisen, wird unsere Wohnung zur tageweisen Miete für diese Tage gesondert bezahlt, zu den Bedingungen der Tagesmiete; sie gehört nicht zu den 70 %.

So fangen Sie an: Füllen Sie den Fragebogen für Mieter aus, mit Budget, Einzugstermin und Zimmerzahl. Die Vergütung beträgt 70 % der Monatsmiete (czynsz najmu, ohne czynsz administracyjny und Nebenkosten) und wird nach Unterzeichnung des Mietvertrags gezahlt. Wir betreuen Sie in Ihrer Sprache: Deutsch, Italienisch, Spanisch, Englisch, Ukrainisch, Russisch, Polnisch und Türkisch. Telefon: +48 666 866 468.

Quellen (geprüft am 07.10.2026)

Otodom Analytics in Veröffentlichungen von Bankier.pl: veröffentlicht am 15.07.2026, Daten für Juni; veröffentlicht am 22.06.2026, Daten für Mai. Art der Zahl: stawka ofertowa (Angebotsmiete).
Otodom, Bericht für August 2026, veröffentlicht am 24.09.2026: Durchschnitt für Warschau 4.900 zł, ohne Aufschlüsselung nach Wohnungsgröße.
Ustawa z 21.06.2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, Einheitstext Dz.U. 2023 poz. 725: Art. 2 Abs. 1 Nr. 8, Art. 6, Art. 9 Abs. 2 und 6, Art. 19a Abs. 2, 4–5 und 7, Art. 19c Abs. 1.
Ustawa z 23.01.2026 o wygaszeniu rozwiązań wynikających z ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw, Dz.U. 2026 poz. 203: Art. 112e, eingefügt in die ustawa o udzielaniu cudzoziemcom ochrony na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
Rozporządzenie Rady Ministrów z 11.09.2025 o minimalnym wynagrodzeniu za pracę w 2026 r., Dz.U. 2025 poz. 1242: 4.806 zł ab 01.01.2026.
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28.06.2004 w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, Einheitstext Dz.U. 2024 poz. 1566, § 12 Abs. 1. Die 23 % Umsatzsteuer auf den Satz sind Praxis der Notare, keine Vorgabe dieser Verordnung.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami, Einheitstext Dz.U. 2026 poz. 399: Art. 179a–181a, insbesondere Art. 180 Abs. 3 und Art. 181 Abs. 3a.
Ustawa z 23.08.2007 o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym, Einheitstext Dz.U. 2023 poz. 845: Art. 6 Abs. 4 Nr. 3–5.
Rankomat, Ratgeber für Vermieter zur Vermietung an Ausländer, 14.05.2026.

Titelbild: KI-generierte Illustration.