Kann man in Warschau eine Wohnung allein nach einem Video mieten?

Rechtlich ja: Einen Mietvertrag (umowa najmu) dürfen Sie auch aus der Ferne schließen, entweder durch den Austausch von Exemplaren, die jeweils eigenhändig unterschrieben sind (art. 78 § 1 des polnischen Zivilgesetzbuchs, k.c.), oder mit einer qualifizierten elektronischen Signatur (art. 78¹ § 1–2 k.c.). Eine Ausnahme ist das najem okazjonalny (eine besondere Form der Wohnungsmiete von Privatpersonen): Dafür braucht der Mieter eine notarielle Urkunde (art. 19a ust. 2 pkt 1 des Mieterschutzgesetzes, u.o.p.l.), also einen Notartermin. Ein Video ersetzt keine Besichtigung vor Ort, die Entscheidung bleibt bei Ihnen. Vorschriften geprüft am 07.10.2026.

Darf ich den Videoanruf mit dem Vermieter aufzeichnen?

Fragen Sie zuerst laut nach der Erlaubnis. Das Bild einer Person gehört zu den geschützten Persönlichkeitsrechten (art. 23 k.c.), und eine Aufnahme darf ohne Einwilligung der abgebildeten Person nicht veröffentlicht werden (art. 81 ust. 1 des Urheberrechtsgesetzes). Für eigene Notizen ist die Aufzeichnung eines Gesprächs, an dem Sie selbst teilnehmen, meist unproblematisch (unsere Einschätzung). Zeichnet eine Agentur auf, verarbeitet sie Daten im Geschäftsbetrieb und braucht eine Rechtsgrundlage nach der DSGVO (polnisch RODO), zum Beispiel eine Einwilligung (art. 6 Abs. 1 lit. a).

Beweist ein Video, dass der Anbietende der Eigentümer ist?

Nein. Ein Video zeigt die Wohnung, aber nicht das Recht, sie zu vermieten. Vor der Kamera kann der Eigentümer stehen, ein Bevollmächtigter, ein Mieter, der ohne Zustimmung des Vermieters (wynajmujący) untervermietet (nicht erlaubt, art. 688² k.c.), oder ein Betrüger mit Zugang zur Wohnung. Bitten Sie um die Nummer des Grundbuchs (księga wieczysta, KW), um ein Ausweisdokument und, wenn ein Vertreter unterschreibt, um eine Vollmacht (pełnomocnictwo).

Übersetzen Sie das Gespräch mit dem Vermieter?

Ja, wir dolmetschen das Gespräch mündlich zwischen Ihnen und dem Vermieter. Das ist keine beeidigte Übersetzung: Sie ersetzt keinen beeidigten Übersetzer (tłumacz przysięgły) und hat nicht dessen Beweiskraft. Muss ein Dokument bei einer Behörde (urząd) oder einem Notar vorgelegt werden, fertigt ein beeidigter Übersetzer die offizielle Übersetzung gesondert an. Wir betreuen Sie in Ihrer Sprache: Deutsch, Englisch, Italienisch, Spanisch, Polnisch, Ukrainisch, Russisch und Türkisch.

Was kostet eine Online-Besichtigung?

Die Online-Besichtigung ist Teil unserer Wohnungssuche. Die Vergütung für die Suche beträgt 70 % einer Monatsmiete (nur czynsz najmu, ohne czynsz administracyjny und Nebenkosten) und wird nach der Unterzeichnung des Mietvertrags fällig. Was genau zur Leistung gehört, wird im Vermittlungsvertrag (umowa pośrednictwa) festgehalten, der schriftlich oder in elektronischer Form geschlossen wird (art. 180 ust. 3 des Immobilienwirtschaftsgesetzes, ustawa o gospodarce nieruchomościami, u.g.n.). Klären Sie den Leistungsumfang vor der Unterschrift.

Was gilt, wenn in der Wohnung gerade noch jemand wohnt?

Gefilmt werden darf in der Wohnung nur mit Zustimmung der Bewohner: Das Bild und die Unverletzlichkeit der Wohnung sind als Persönlichkeitsrechte geschützt (art. 23 k.c.). Die Zustimmung sollte vor dem Anruf vorliegen, in der Regel holt sie der Vermieter ein. Vereinbaren Sie, dass Dokumente, persönliche Gegenstände und die Bewohner selbst nicht ins Bild kommen. Lehnen die Bewohner ab, bleibt es beim Warten auf den Auszug oder bei der Besichtigung zum Einzug.

Online-Besichtigung einer Wohnung in Warschau: was Sie per Video prüfen und was Sie den Vermieter fragen sollten

Eine Online-Besichtigung einer Wohnung in Warschau ist ein Videoanruf aus der Wohnung, bei dem Sie bestimmen, was gezeigt wird, und dem Vermieter Ihre Fragen von einer Liste aus stellen. Sie hilft, schwache Angebote auszusortieren und den echten Zustand zu sehen, ersetzt aber keine Besichtigung vor Ort und beweist nicht, dass die Person vor der Kamera die Wohnung vermieten darf. Alles, was im Gespräch vereinbart wird, gehört in den schriftlichen Vertrag, bevor Sie etwas bezahlen.

Unten finden Sie: wie eine Besichtigung abläuft, was Sie sich zeigen lassen, was Sie fragen und was Sie mit den Antworten tun. Die Rechtsvorschriften wurden am 7. Oktober 2026 geprüft, die Quellen stehen am Ende.

Wie läuft eine Online-Besichtigung ab?

Üblicherweise so:

Vereinbaren Sie einen Termin tagsüber. Bei Tageslicht sieht man Flecken, Risse und Feuchtigkeitsspuren besser, am Abend verdeckt Kunstlicht vieles (praktischer Tipp).
Schicken Sie Ihre Liste vorab. Was gezeigt werden soll und was Sie fragen möchten. So wird der Anruf nicht zu einem schnellen Rundgang.
Gehen Sie eine Route ab: Hauseingang und Wohnungstür, Flur, Zimmer, Küche, Bad, Balkon, Zähler. Sie sagen, was gezeigt werden soll: „bitte nach links”, „näher ran”, „öffnen Sie bitte diesen Schrank”.
Nehmen Sie sich Zeit. Für eine kleine Wohnung sind meist etwa 20 bis 30 Minuten nötig (unsere Einschätzung), für eine größere mehr.
Nach dem Anruf bitten Sie darum, die Antworten schriftlich zu bestätigen und nachzuliefern, was Sie nicht sehen konnten: Fotos, Zählerstände, Dokumente.

Spricht der Vermieter keine Sprache, die Sie verstehen, braucht es jemanden, der das Gespräch in Echtzeit dolmetscht. Eine Übersetzungs-App reicht für Alltagssätze, Beträge, Fristen und Vertragsbedingungen bestätigen Sie besser schriftlich.

Worin unterscheidet sich ein Live-Videoanruf von einem zugeschickten Video?

	Live-Anruf	Zugeschickte Aufnahme
Wer den Bildausschnitt wählt	Sie: Sie bitten, zu drehen, heranzuzoomen, zu öffnen	Wer gefilmt hat
Wann gefilmt wurde	Jetzt: Sie können bitten, ans Fenster zu gehen und den Hof zu zeigen	Unbekannt, kann alt sein oder aus einem anderen Inserat stammen (unsere Einschätzung)
Details prüfen	Sie können bitten, den Wasserhahn aufzudrehen, eine Tür zu öffnen, einen Zähler zu zeigen	Nur, was zufällig im Bild war
Was bleibt	Nichts, wenn der Anruf nicht aufgezeichnet wird	Eine Datei, die Sie erneut ansehen und Angehörigen zeigen können

Ein zugeschicktes Video taugt als erster Filter und als Archiv zum Vergleichen. Der Live-Anruf gibt Ihnen mehr Kontrolle, und wer sich weigert, eine bestimmte Stelle in Echtzeit zu zeigen, macht misstrauisch. Dass jemand dem Anruf zustimmt, beweist aber noch nichts: Auch wer Schlüssel hat, kann Ihnen die Wohnung von innen zeigen, ohne sie vermieten zu dürfen (unsere Einschätzung).

In ihren Warnungen vor Mietbetrug rät die Polizei, nicht allein nach Fotos und Beschreibung zu entscheiden, die Wohnung selbst zu sehen und Unbekannten kein Geld zu überweisen (Policja Katowice, 29.03.2025). Wenn Sie nicht anreisen können, bleibt der Videoanruf zusammen mit einer Dokumentenprüfung ein Kompromiss und kein gleichwertiger Ersatz. Zu den Merkmalen gefälschter Inserate lesen Sie „Wie man gefälschte Mietanzeigen erkennt”.

Was sollten Sie sich per Kamera zeigen lassen?

Haus und Eingang. Haustür und Schloss, Gegensprechanlage, Treppenhaus, Aufzug, Briefkästen. Am Zustand des Treppenhauses sieht man, wie das Haus verwaltet wird.
Wasser. Kaltes und warmes Wasser in Küche und Bad eine Minute laufen lassen: Druck, Farbe, wie schnell das Warmwasser kommt. Die Toilettenspülung betätigen, unter das Waschbecken und hinter die Toilette schauen: gibt es Spuren von Undichtigkeit?
Fenster und Feuchtigkeitsspuren. Rahmen, Dichtungen, Griffe: öffnen und schließen. Ecken unter der Decke, die Stelle hinter Schränken, Fensterbänke, die Badezimmerdecke, Fliesenfugen. Schwarze Flecken, abblätternde Farbe, aufgequollene Tapete. Gerüche überträgt ein Video nicht, fragen Sie direkt danach. Frische Farbe an nur einer Wandstelle ist ein Anlass zu fragen, was dort vorher war (unsere Einschätzung).
Heizung und Warmwasser. Heizkörper und Ventile, Art der Heizung (Fernwärme, Gas, Strom), wie das Wasser erwärmt wird: Boiler oder Netz. Lassen Sie sich Boiler oder Therme zeigen und fragen Sie, wie die Wohnung im letzten Winter beheizt wurde: In der Übergangszeit können die Heizkörper kalt sein.
Zähler. Wo die Zähler für Wasser, Strom, Gas und Wärme hängen, und ihre aktuellen Stände in Nahaufnahme. Sie brauchen sie für das Übergabeprotokoll.
Elektrik und Steckdosen. Sicherungskasten, Anzahl der Steckdosen in jedem Zimmer und in der Küche, funktionieren Licht, Herdplatte und Backofen?
Internet. Wo der Router oder die Kabel- bzw. Glasfaserdose ist und ob schon ein Vertrag mit einem Anbieter besteht. Zeigen Sie dem Vermieter Ihr Handydisplay: Gibt es in der Wohnung Empfang?
Geräte und Möbel. Waschmaschine, Kühlschrank, Herd: Modell, einschalten, auf Undichtigkeiten und Rost achten. Was Sie nicht gesehen haben, gilt nicht als mitvermietet.
Aussicht und Balkon. Hof, Straße, Nachbarhäuser: So wird klar, wohin die Fenster gehen.

Alles, was Ihnen auffällt, hilft bei der Übergabe. Vor der Übergabe der Wohnung erstellen die Parteien ein Übergabeprotokoll (protokół zdawczo-odbiorczy), das den Zustand der Installationen und Einrichtungen beschreibt und bei der Rückgabe als Grundlage der Abrechnung dient (art. 6c u.o.p.l.). Das Gesetz verteilt außerdem die Instandhaltungspflichten zwischen Vermieter und Mieter (art. 6a und 6b u.o.p.l.). Bei einer privaten Wohnung können die Parteien davon abweichen (art. 6f u.o.p.l.), prüfen Sie also, was in Ihrem Vertrag steht. Mängel schreibt man besser vor dem Einzug auf, als beim Auszug darüber zu streiten. Mehr zum Protokoll: „Protokół zdawczo-odbiorczy”.

Möchten Sie, dass jemand die Besichtigung für Sie durchführt und die Fragen stellt? Wie wir das machen, steht im letzten Abschnitt. Den Fragebogen zur Wohnungssuche finden Sie auf der Seite für Mieter; die Vergütung beträgt 70 % einer Monatsmiete (nur czynsz najmu, ohne czynsz administracyjny und Nebenkosten) nach der Unterzeichnung des Mietvertrags.

Welche Fragen sollten Sie dem Vermieter stellen?

Stellen Sie die Fragen auch schriftlich, dann bleibt die Antwort im Nachrichtenverlauf. Hier eine Liste, die Sie während des Gesprächs vor Augen haben können. Verweise auf art. 6 und 19a ohne Gesetzesnamen beziehen sich auf das u.o.p.l., art. 660 auf das Zivilgesetzbuch (k.c.).

Frage	Warum
Wie hoch ist die Grundmiete (czynsz najmu) und bis zu welchem Tag ist sie zu zahlen?	Die Basiszahl. Von ihr wird die Kaution (kaucja) berechnet: gesetzlich höchstens 12 Monatsmieten (art. 6 ust. 1), beim najem okazjonalny höchstens 6 (art. 19a ust. 4)
Wie hoch ist die Verwaltungsumlage (czynsz administracyjny) und ist sie im Inseratspreis enthalten?	In Inseraten wird sie oft gesondert genannt
Welche Nebenkosten (media) kommen obendrauf: Wasser, Strom, Gas, Heizung, Müll?	Um die tatsächliche Monatssumme zu kennen
Wie wird abgerechnet: nach Zähler oder mit festen Vorauszahlungen (zaliczki)? Wie und wann erfolgt die Abrechnung (rozliczenie)?	Im Winter sind die Rechnungen höher. Lassen Sie sich die Rechnungen der letzten Heizperiode zeigen
Wie hoch ist die Kaution, auf welches Konto, wann und unter welchen Bedingungen wird sie zurückgezahlt?	Gesetzlich wird die Kaution binnen eines Monats nach Räumung der Wohnung zurückgezahlt, abzüglich offener Forderungen aus dem Mietverhältnis (art. 6 ust. 4)
Ist der Vermieter mit Ihrer Wohnsitzmeldung (meldunek) einverstanden?	Als Bürger der EU, eines EFTA-Staats oder der Schweiz melden Sie sich spätestens am 30. Tag nach Ihrer Ankunft an (art. 41 ust. 1 des Gesetzes über das Einwohnerregister, ustawa o ewidencji ludności, u.e.l.); bei einem Aufenthalt bis 30 Tage besteht keine Meldepflicht (art. 42 ust. 2 u.e.l.). Die Pflicht knüpft an Staatsbürgerschaft und Aufenthalt an, eine Aufenthaltskarte (karta pobytu) ist dafür nicht Voraussetzung. Für Nicht-EU-Bürger gilt die kürzere Frist von 4 Tagen (art. 41 ust. 3 u.e.l.). Auf dem Papierformular bestätigt der Eigentümer oder eine andere Person mit Rechtstitel an der Wohnung Ihren Aufenthalt (art. 28 ust. 2 i. V. m. art. 40 ust. 1 u.e.l.)
Welche Vertragsart: gewöhnliche Miete oder najem okazjonalny?	Najem okazjonalny ist möglich, wenn der Vermieter eine Privatperson ist, die nicht gewerblich vermietet (art. 19a ust. 1), und verlangt eine notarielle Urkunde des Mieters. Mehr: „Najem okazjonalny”
Für welche Dauer wird der Vertrag geschlossen und wie lässt er sich beenden?	Ein Vertrag über mehr als ein Jahr muss schriftlich sein, sonst gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen (art. 660 k.c.)
Gibt es Internet, bei welchem Anbieter und auf wessen Namen läuft der Vertrag? Kann ich meinen eigenen Anbieter anschließen?	Um zu wissen, ob Sie ab den ersten Tagen online sind und was es kostet
Wer wohnt gerade in der Wohnung und wann wird sie frei?	Das bestimmt Ihr Einzugsdatum und ob gefilmt werden darf
Sind Sie Eigentümer oder Vertreter? Welche Dokumente können Sie zeigen?	Siehe den Abschnitt unten und den Artikel zur Reihenfolge der Zahlungen vor der Anreise

Was zeigt ein Video nicht?

Lärm. Straße, Straßenbahn, Nachbarn, ob die Nacht ruhig ist: Das lässt sich per Video nicht beurteilen, weil der Ton komprimiert ist und Apps Hintergrundgeräusche unterdrücken. Fragen Sie nach Nachbarn und Lärmquellen, sehen Sie sich Karte und Straßenansicht an und prüfen Sie es vor Ort.
Temperatur, Zugluft, Gerüche. Wie es an den Fenstern zieht und wie der Wasserdruck zu verschiedenen Tageszeiten ist, spürt man nur in der Wohnung.
Feuchtigkeit hinter Möbeln und unter Bodenbelägen. Ein Video zeigt nur, was offen liegt.
Adresse und Vermietungsrecht. Ein Video bestätigt weder, dass es die Wohnung aus dem Inserat ist, noch, dass die Person vor der Kamera sie vermieten darf. Es kann ein Mieter sein, der untervermietet: Ohne Zustimmung des Vermieters (wynajmujący) ist das verboten (art. 688² k.c.). Auch die Polizei rät, Dokumente zu prüfen, die das Eigentum belegen (KMP w Radomiu, mazowiecka.policja.gov.pl, 29.11.2024). Die Nummer des Grundbuchs (KW) können Sie kostenlos auf ekw.ms.gov.pl prüfen; wie man den Auszug liest, erklärt „Księga wieczysta”. Die Reihenfolge von Prüfung des Vermieters und Zahlung behandelt „Den Vermieter prüfen und vor der Anreise zahlen”.

Was Sie per Video nicht prüfen konnten, vereinbaren Sie zum Einzug zu besichtigen: Fotos machen, Mängel ins Protokoll schreiben und erst dann die Schlüssel annehmen. Das ist gängige Praxis (unsere Einschätzung), aber keine Garantie: Bei einer Wohnung, die Sie nie persönlich gesehen haben, bleibt ein Restrisiko.

Wie halten Sie die Antworten des Vermieters fest?

Schicken Sie das Ergebnis des Gesprächs als Nachricht. Zum Beispiel: „Ich bestätige nach unserem Gespräch: Grundmiete … zł, Verwaltungsumlage … zł, Nebenkosten nach Zähler, Kaution … zł, Laufzeit … Monate.” Bitten Sie um ein „Ja” im selben Kanal. Das ersetzt den Vertrag nicht, räumt aber Missverständnisse aus (unsere Einschätzung).
Bitten Sie vorab um den Vertragsentwurf und gleichen Sie ihn mit den Antworten ab: Jede Zahl aus dem Gespräch muss im Text stehen. Steht im Vertrag etwas anderes als im Chat, zählt im Streitfall der unterschriebene Text, korrigieren Sie ihn also vor der Unterschrift (unsere Einschätzung).
Prüfen Sie die Form des Vertrags. Über ein Jahr ist Schriftform nötig (art. 660 k.c.). Unterschreiben können Sie aus der Ferne: durch Austausch von Exemplaren mit eigenhändiger Unterschrift (art. 78 § 1 k.c.) oder mit qualifizierter elektronischer Signatur (art. 78¹ § 1–2 k.c.). Einzelheiten: „Mietvertrag in Polen online oder per Kurier unterschreiben”.
Fügen Sie Material dem Protokoll bei. Screenshots aus dem Anruf, Fotos der Zähler, Bilder von Mängeln: dem Protokoll, das vor der Übergabe der Wohnung erstellt wird (art. 6c u.o.p.l.).
Aufzeichnung des Anrufs nur mit Einwilligung der Teilnehmenden (siehe die Antwort im FAQ).

Wie führen wir eine Online-Besichtigung durch?

allproperty ist eine Agentur, die Wohnungen für Mieter sucht. Die Online-Besichtigung ist Teil dieser Leistung: Wir führen sie per Videoverbindung und ausführlich durch. Sie sagen uns vorab, was Ihnen wichtig ist, und wir bitten anhand Ihrer Liste darum, die gewünschten Stellen zu zeigen, und klären die Details mit dem Vermieter. Mit dem Vermieter sprechen wir direkt und dolmetschen das Gespräch mündlich. Die Verdolmetschung ist keine beeidigte Übersetzung: Für Dokumente bei einer Behörde (urząd) oder beim Notar muss ein beeidigter Übersetzer gesondert beauftragt werden.

Die Grenzen sind die oben beschriebenen: Lärm und Feuchtigkeit lassen sich per Video nicht beurteilen, und ein Video beweist nicht die Rechte des Vermieters. Die Entscheidung treffen Sie, wir liefern, was die Kamera zeigt, und die Antworten des Vermieters.

Die Vergütung für die Wohnungssuche beträgt 70 % einer Monatsmiete (nur czynsz najmu, ohne czynsz administracyjny und Nebenkosten) und wird nach der Unterzeichnung des Mietvertrags fällig. Beispiel: 3.500 zł czynsz najmu ergeben 2.450 zł Vergütung. Was die Leistung umfasst und zu welchen Bedingungen, wird im Vermittlungsvertrag (umowa pośrednictwa) schriftlich oder elektronisch festgehalten (art. 180 ust. 3 u.g.n.). Diesem Vertrag ist von Gesetzes wegen eine Kopie der aktuellen Haftpflichtpolice (OC) des Maklers beizufügen (art. 181 ust. 3a u.g.n.): Verlangen Sie sie von jedem Makler vor der Unterschrift.

Möchten Sie, dass jemand die Besichtigung für Sie durchführt und die Fragen stellt? Füllen Sie auf der Seite für Mieter den Fragebogen zur Wohnungssuche aus: Stadtteil, Budget, Termine. Die Vergütung beträgt 70 % einer Monatsmiete (nur czynsz najmu, ohne czynsz administracyjny und Nebenkosten) nach der Unterzeichnung des Mietvertrags. Wenn Sie lieber anrufen: +48 666 866 468, info@allproperty.pl.

Quellen (geprüft am 07.10.2026)

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (u.o.p.l.), tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 725: art. 6, 6a, 6b, 6c, 6f, 19a. eli.gov.pl
Kodeks cywilny (k.c.), tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795 (Rechtsstand 19.05.2026): art. 23, 78, 78¹, 660, 688². eli.gov.pl
Ustawa o prawie autorskim i prawach pokrewnych, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 24: art. 81. eli.gov.pl
Ustawa o ewidencji ludności (u.e.l.), tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 384: art. 28, 40, 41, 42. eli.gov.pl
Ustawa o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.), tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 399: art. 180 ust. 3, art. 181 ust. 3 und 3a. api.sejm.gov.pl
Verordnung (EU) 2016/679 (DSGVO): Art. 2 Abs. 2 lit. c, Art. 6 Abs. 1. eur-lex.europa.eu
Polizei: Policja Katowice, 29.03.2025 und KMP w Radomiu (mazowiecka.policja.gov.pl), 29.11.2024: Warnungen vor Mietbetrug.
„Unsere Einschätzung” kennzeichnet einen praktischen Schluss von uns, keine Rechtsnorm.