Czy można wynająć mieszkanie w Warszawie wyłącznie na podstawie wideo?

Prawnie tak: umowę najmu wolno zawrzeć na odległość, wymieniając się egzemplarzami z własnoręcznymi podpisami (art. 78 § 1 Kodeksu cywilnego, k.c.) albo z kwalifikowanym podpisem elektronicznym (art. 78¹ § 1–2 k.c.). Wyjątkiem jest najem okazjonalny (szczególna forma najmu lokalu od osoby prywatnej): potrzebny jest akt notarialny najemcy (art. 19a ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, u.o.p.l.), czyli wizyta u notariusza. Wideo nie zastępuje oględzin, więc decyzja należy do Ciebie. Przepisy sprawdzone 07.10.2026.

Czy można nagrywać wideorozmowę z właścicielem?

Najpierw zapytaj o zgodę na głos. Wizerunek człowieka należy do dóbr osobistych (art. 23 k.c.), a rozpowszechnianie nagrania bez zgody osoby przedstawionej jest niedozwolone (art. 81 ust. 1 prawa autorskiego). Do prywatnych notatek nagranie rozmowy, w której sam uczestniczysz, zwykle nie jest problemem (ocena). Jeśli nagrywa biuro, to przetwarzanie danych w działalności zawodowej: potrzebna jest podstawa prawna z RODO, na przykład zgoda (art. 6 ust. 1 lit. a).

Czy wideo dowodzi, że osoba wynajmująca jest właścicielem?

Nie. Wideo pokazuje mieszkanie, ale nie prawo do niego. W kadrze może być właściciel, pełnomocnik, a także najemca, który podnajmuje lokal bez zgody wynajmującego, co jest zakazane (art. 688² k.c.). Może to być też oszust mający dostęp do lokalu. Poproś o numer księgi wieczystej (KW), dokument tożsamości i pełnomocnictwo, jeśli umowę podpisuje przedstawiciel.

Czy tłumaczycie rozmowę z właścicielem?

Tak, tłumaczymy rozmowę ustnie między Tobą a właścicielem. Tłumaczenie nie jest przysięgłe: nie zastępuje tłumacza przysięgłego i nie ma jego mocy. Jeśli dokument trzeba przedstawić w urzędzie albo u notariusza, tłumaczenie urzędowe wykonuje osobno tłumacz przysięgły. Obsługujemy po rosyjsku, ukraińsku, angielsku, polsku, niemiecku, włosku, turecku i hiszpańsku.

Ile kosztuje oglądanie online?

Oglądanie online jest częścią usługi doboru mieszkania. Wynagrodzenie za dobór to 70% jednego miesięcznego czynszu najmu (tylko czynszu najmu, bez czynszu administracyjnego i opłat za media), płatne po podpisaniu umowy najmu. Zakres usługi zapisuje się w umowie pośrednictwa, zawieranej w formie pisemnej lub elektronicznej (art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, u.g.n.). Zakres usług ustal przed podpisaniem.

Co zrobić, gdy w mieszkaniu mieszka obecnie lokator?

Filmować w jego domu można tylko za jego zgodą: wizerunek i nienaruszalność mieszkania są chronione jako dobra osobiste (art. 23 k.c.). Zgodę trzeba uzyskać przed rozmową, zwykle robi to wynajmujący. Ustalcie, że w kadr nie wchodzą dokumenty, rzeczy osobiste ani sami lokatorzy. Jeśli lokator się sprzeciwia, zostaje poczekać na jego wyprowadzkę albo obejrzeć mieszkanie przy wprowadzaniu się.

Oglądanie mieszkania online w Warszawie: co sprawdzić na wideo i o co zapytać właściciela

Oglądanie mieszkania online w Warszawie to wideorozmowa z samego mieszkania, podczas której to Ty mówisz, co pokazać, i zadajesz właścicielowi pytania z listy. Pomaga odsiać słabe oferty i zobaczyć realny stan lokalu, ale nie zastępuje oględzin na miejscu i nie dowodzi, że osoba w kadrze ma prawo wynajmować to mieszkanie. Wszystko, co ustalono podczas rozmowy, trzeba przenieść do pisemnej umowy, zanim zaczniesz płacić.

Poniżej: jak wygląda takie oglądanie, o co prosić, o co pytać i co zrobić z odpowiedziami. Przepisy sprawdzono 7 października 2026 r., źródła podajemy na końcu artykułu.

Jak wygląda oglądanie mieszkania online?

Zwykle wygląda to tak:

Umów się na porę dzienną. Przy świetle dziennym lepiej widać plamy, pęknięcia i ślady wilgoci, wieczorem wiele ukrywa sztuczne oświetlenie (praktyczna rada).
Wyślij listę z wyprzedzeniem. Co pokazać i o co zapytać. Dzięki temu rozmowa nie zamienia się w szybki spacer po lokalu.
Prowadź oględziny według trasy: klatka schodowa i drzwi wejściowe, korytarz, pokoje, kuchnia, łazienka, balkon, liczniki. To Ty mówisz, co pokazać: „proszę skręcić w lewo”, „bliżej”, „proszę otworzyć tę szafę”.
Nie spiesz się. Na małe mieszkanie zwykle schodzi około 20–30 minut (ocena), na większe dłużej.
Po rozmowie poproś o potwierdzenie odpowiedzi na piśmie i o to, czego nie udało się zobaczyć: zdjęcia, odczyty liczników, dokumenty.

Jeśli właściciel nie mówi w języku, który rozumiesz, potrzebna jest osoba tłumacząca rozmowę na bieżąco. Tłumacz automatyczny wystarczy do codziennych zwrotów, ale kwoty, terminy i warunki umowy lepiej potwierdzić na piśmie.

Czym różni się rozmowa na żywo od przysłanego nagrania?

Parametr	Rozmowa na żywo	Przysłane nagranie
Kto wybiera kadr	Ty: prosisz o obrót, zbliżenie, otwarcie	Ten, kto nagrywał
Kiedy nagrano	Teraz: można poprosić o podejście do okna i pokazanie podwórka	Nie wiadomo, może być stare albo z innego ogłoszenia (ocena)
Sprawdzanie szczegółów	Można poprosić o odkręcenie wody, otwarcie drzwiczek, pokazanie licznika	Tylko to, co weszło w kadr
Co zostaje	Nic, jeśli rozmowy nie nagrano	Plik, do którego można wracać i który można pokazać bliskim

Przysłane nagranie jest wygodne jako pierwszy filtr i archiwum do porównań. Rozmowa na żywo daje większą kontrolę, a odmowa pokazania konkretnego miejsca w czasie rzeczywistym powinna budzić czujność. Sama zgoda na rozmowę niczego jednak nie dowodzi: mieszkanie od środka może pokazać osoba, która ma klucze, ale nie ma prawa go wynajmować (ocena).

Policja w ostrzeżeniach przed oszustwami przy wynajmie radzi nie decydować na podstawie przesłanych zdjęć i opisu, obejrzeć mieszkanie osobiście i nie przelewać pieniędzy nieznajomym (Policja Katowice, 29.03.2025). Jeśli nie możesz przyjechać, wideorozmowa połączona ze sprawdzeniem dokumentów pozostaje kompromisem, a nie pełnowartościowym zamiennikiem oględzin. O oznakach fałszywych ogłoszeń piszemy w artykule Jak rozpoznać fałszywe ogłoszenie o wynajmie.

Co poprosić o pokazanie do kamery?

Klatkę schodową i wejście. Drzwi wejściowe i zamek, domofon, schody, windę, skrzynki pocztowe. Stan klatki mówi, jak zarządza się budynkiem.
Wodę. Odkręcić zimną i ciepłą wodę w kuchni i łazience i zostawić na minutę: ciśnienie, kolor, jak szybko leci ciepła. Spuścić wodę w toalecie, zajrzeć pod zlew i za sedes: czy nie ma śladów przecieków.
Okna i ślady wilgoci. Ramy, uszczelki, klamki: otworzyć i zamknąć. Narożniki przy suficie, miejsca za szafami, parapety, sufit w łazience, fugi. Czarne plamy, odchodząca farba, odstające tapety. Zapachu wideo nie przekaże, zapytaj o niego wprost. Świeże malowanie w jednym miejscu ściany to powód, żeby zapytać, co tam było wcześniej (ocena).
Ogrzewanie i ciepłą wodę. Grzejniki i zawory, rodzaj ogrzewania (miejskie, gazowe, elektryczne), czym podgrzewana jest woda: bojler czy sieć. Bojler lub piec też warto pokazać; zapytaj, jak mieszkanie było ogrzewane zeszłej zimy: poza sezonem grzejniki mogą być zimne.
Liczniki. Gdzie stoją liczniki wody, prądu, gazu i ciepła, oraz ich aktualne odczyty z bliska. Przydadzą się przy protokole zdawczo-odbiorczym.
Instalację elektryczną i gniazdka. Skrzynkę z bezpiecznikami, liczbę gniazdek w każdym pokoju i w kuchni, czy działa światło, płyta i piekarnik.
Internet. Gdzie stoi router lub gniazdko na kabel i światłowód, czy jest już umowa z operatorem. Do kamery można pokazać ekran telefonu: czy sieć działa w mieszkaniu.
Sprzęt i meble. Pralkę, lodówkę, kuchenkę: model, włączyć, sprawdzić ślady przecieków i rdzy. Czego nie było widać, nie uznawaj za część najmu.
Widok z okien i balkon. Podwórko, ulicę, sąsiednie budynki: tak wiadomo, dokąd wychodzą okna.

Wszystko, co zauważysz, przyda się przy przekazaniu mieszkania. Przed wydaniem lokalu strony sporządzają protokół zdawczo-odbiorczy, w którym opisują stan instalacji i urządzeń, a on stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie mieszkania (art. 6c u.o.p.l.). Ustawa dzieli też obowiązki remontowe między wynajmującego i najemcę (art. 6a i 6b u.o.p.l.). W przypadku prywatnego mieszkania strony mogą ustalić inaczej (art. 6f u.o.p.l.), dlatego sprawdź, co jest w Twojej umowie. Usterki lepiej zapisać przed wprowadzeniem się, niż spierać się o nie przy wyprowadzce. Więcej o protokole: Protokół zdawczo-odbiorczy.

Chcesz, żeby oglądanie przeprowadzono i pytania zadano za Ciebie? Jak to u nas wygląda, opisujemy w ostatnim rozdziale. Ankieta doboru jest na stronie dla najemców, wynagrodzenie to 70% jednego miesięcznego czynszu najmu (bez czynszu administracyjnego i opłat za media) po podpisaniu umowy najmu.

O co zapytać właściciela?

Zadawaj pytania także na piśmie: wtedy odpowiedź zostaje w korespondencji. Oto lista, którą wygodnie mieć przed oczami w trakcie rozmowy. Przepisy art. 6 i 19a bez nazwy aktu dotyczą u.o.p.l., art. 660 dotyczy k.c.

Pytanie	Po co
Jaki jest czynsz najmu i do którego dnia trzeba go płacić?	Kwota bazowa. Od niej liczy się kaucja: z mocy prawa nie więcej niż 12-krotność miesięcznego czynszu (art. 6 ust. 1), przy najmie okazjonalnym nie więcej niż 6-krotność (art. 19a ust. 4)
Ile wynosi czynsz administracyjny i czy jest wliczony w cenę z ogłoszenia?	W ogłoszeniu często podany jest osobno
Które media płaci się osobno: woda, prąd, gaz, ogrzewanie, wywóz śmieci?	Żeby poznać całkowity miesięczny koszt
Jak się je rozlicza: według liczników czy zaliczkami? Jak i kiedy następuje rozliczenie?	Zimą rachunki są wyższe. Poproś o rachunki za poprzedni sezon grzewczy
Jaka jest kaucja, na jaki rachunek, kiedy i na jakich warunkach jest zwracana?	Z mocy prawa kaucję zwraca się w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności z najmu (art. 6 ust. 4)
Czy właściciel zgodzi się na zameldowanie?	Jeśli nie jesteś obywatelem UE, EFTA ani Szwajcarii i zostajesz dłużej niż 30 dni, meldunek obowiązuje najpóźniej w 4. dniu po przyjeździe (art. 41 ust. 3 i art. 42 ust. 2 ustawy o ewidencji ludności, u.e.l.); obywatele UE, EFTA i Szwajcarii mają czas do 30. dnia (art. 41 ust. 1 u.e.l.). Na papierowym formularzu potrzebne jest potwierdzenie pobytu od właściciela lub innej osoby uprawnionej do lokalu (art. 28 ust. 2 w związku z art. 40 ust. 1 u.e.l.). Cudzoziemiec spoza UE bez numeru PESEL musi stawić się w urzędzie osobiście (art. 40 ust. 3 u.e.l., od 01.01.2026)
Jaki rodzaj umowy: zwykły najem czy najem okazjonalny?	Najem okazjonalny jest możliwy, gdy wynajmującym jest osoba fizyczna niewynajmująca mieszkań w ramach działalności (art. 19a ust. 1) i wymaga aktu notarialnego najemcy. Więcej: Najem okazjonalny
Na jaki okres jest umowa i jak ją wypowiedzieć?	Umowa na dłużej niż rok powinna mieć formę pisemną, inaczej uważa się ją za zawartą na czas nieoznaczony (art. 660 k.c.)
Czy jest internet, u jakiego operatora i na czyje nazwisko jest umowa? Czy można podłączyć własny?	Żeby wiedzieć, czy łączność będzie od pierwszych dni i ile kosztuje
Kto teraz mieszka w lokalu i kiedy się wyprowadzi?	Od tego zależy data wprowadzenia się i możliwość filmowania
Czy jesteś właścicielem, czy przedstawicielem? Jakie dokumenty możesz pokazać?	Zobacz rozdział niżej i artykuł o kolejności płatności przed przyjazdem

Czego wideo nie pokaże?

Hałasu. Ulicy, tramwaju, sąsiadów, nocnej ciszy albo jej braku nie oceni się przez wideo: dźwięk jest skompresowany, a aplikacje tłumią tło. Zapytaj o sąsiadów i źródła hałasu, obejrzyj mapę i widok ulicy, sprawdź na miejscu.
Temperatury, przeciągów, zapachów. Jak wieje od okien i jak trzyma ciśnienie wody o różnych porach dnia, widać dopiero w mieszkaniu.
Wilgoci za meblami i pod okładzinami. Wideo pokazuje tylko to, co odkryte.
Adresu i prawa do wynajmu. Wideo nie potwierdza ani tego, że to mieszkanie z ogłoszenia, ani tego, że osoba w kadrze może je wynajmować. Może być najemcą, który podnajmuje: bez zgody wynajmującego jest to zakazane (art. 688² k.c.). Policja też radzi sprawdzać dokumenty potwierdzające prawo własności (KMP w Radomiu, mazowiecka.policja.gov.pl, 29.11.2024). Numer księgi wieczystej (KW) można sprawdzić bezpłatnie na ekw.ms.gov.pl, a jak czytać odpis, wyjaśnia artykuł Księga wieczysta. Kolejność sprawdzania właściciela i płatności opisujemy w artykule Jak sprawdzić właściciela i w jakiej kolejności płacić przed przyjazdem.

To, czego nie udało się sprawdzić na wideo, umów się obejrzeć przy wprowadzaniu się: zrób zdjęcia, zapisz usterki w protokole i dopiero potem przyjmij klucze. To częsta praktyka (ocena), a nie gwarancja: mieszkanie, którego nie obejrzano na żywo, zawsze niesie ryzyko.

Jak utrwalić odpowiedzi właściciela?

Podsumowanie rozmowy wyślij wiadomością. Na przykład: „Potwierdzam po rozmowie: czynsz najmu … zł, czynsz administracyjny … zł, media według liczników, kaucja … zł, okres … miesięcy”. Poproś o odpowiedź „tak” tym samym kanałem. To nie zastępuje umowy, ale usuwa niedomówienia (ocena).
Poproś o projekt umowy z wyprzedzeniem i porównaj z odpowiedziami: każda liczba z rozmowy powinna być w tekście. Jeśli w umowie napisano inaczej niż na czacie, w sporze liczy się podpisany tekst, więc popraw go przed podpisem (ocena).
Sprawdź formę umowy. Na dłużej niż rok wymagana jest forma pisemna (art. 660 k.c.). Podpisać można zdalnie: wymianą egzemplarzy z własnoręcznymi podpisami (art. 78 § 1 k.c.) albo kwalifikowanym podpisem elektronicznym (art. 78¹ § 1–2 k.c.). Szczegóły: Umowa najmu online lub przez kuriera.
Dołącz materiały do protokołu. Zrzuty ekranu z rozmowy, zdjęcia liczników, zdjęcia usterek: do protokołu sporządzanego przed wydaniem mieszkania (art. 6c u.o.p.l.).
Nagranie rozmowy tylko za zgodą uczestników (zob. odpowiedź w bloku pytań).

Jak prowadzimy oglądanie online?

allproperty to biuro, które dobiera mieszkania dla najemców. Oglądanie online jest częścią usługi doboru: prowadzimy je przez wideołącze i dokładnie. Wcześniej mówisz, co jest dla Ciebie ważne, a my według Twojej listy prosimy o pokazanie potrzebnych miejsc i wyjaśniamy szczegóły z właścicielem. Z właścicielem rozmawiamy bezpośrednio i tłumaczymy rozmowę ustnie. Tłumaczenie nie jest przysięgłe: do dokumentów w urzędzie lub u notariusza tłumacza przysięgłego trzeba zaangażować osobno.

Ograniczenia są te same, co opisane wyżej: przez wideo nie da się ocenić hałasu i wilgoci, a nagranie nie dowodzi praw właściciela. Decyzję podejmujesz Ty, my dajemy to, co widać w kadrze, i odpowiedzi właściciela.

Wynagrodzenie za dobór to 70% jednego miesięcznego czynszu najmu (tylko czynszu najmu, bez czynszu administracyjnego i opłat za media). Płatne jest po podpisaniu umowy najmu. Przykład: czynsz najmu 3 500 zł, wynagrodzenie 2 450 zł. Co obejmuje usługa i na jakich warunkach, zapisuje się w umowie pośrednictwa w formie pisemnej lub elektronicznej (art. 180 ust. 3 u.g.n.). Do takiej umowy z mocy prawa dołącza się kopię aktualnej polisy OC (ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej) pośrednika (art. 181 ust. 3a u.g.n.): poproś o nią każdego pośrednika przed podpisaniem.

Chcesz, żeby oglądanie przeprowadzono i pytania zadano za Ciebie? Wypełnij ankietę doboru na stronie dla najemców: dzielnica, budżet, terminy. Wynagrodzenie to 70% jednego miesięcznego czynszu najmu (bez czynszu administracyjnego i opłat za media) po podpisaniu umowy najmu. Jeśli wolisz zadzwonić: +48 666 866 468, info@allproperty.pl.

Źródła (sprawdzone 07.10.2026)

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (u.o.p.l.), tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 725: art. 6, 6a, 6b, 6c, 6f, 19a. eli.gov.pl
Kodeks cywilny (k.c.), tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795 (stan prawny na 19.05.2026): art. 23, 78, 78¹, 660, 688². eli.gov.pl
Ustawa o prawie autorskim i prawach pokrewnych, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 24: art. 81. eli.gov.pl
Ustawa o ewidencji ludności (u.e.l.), tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 384: art. 28, 40, 41, 42. eli.gov.pl
Ustawa o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.), tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 399: art. 180 ust. 3, art. 181 ust. 3 i 3a. api.sejm.gov.pl
Rozporządzenie (UE) 2016/679 (RODO): art. 2 ust. 2 lit. c, art. 6 ust. 1. eur-lex.europa.eu
Policja: Policja Katowice, 29.03.2025 i KMP w Radomiu (mazowiecka.policja.gov.pl), 29.11.2024: ostrzeżenia przed oszustwami przy wynajmie.
Dopisek „ocena” oznacza nasz wniosek praktyczny, a nie normę prawa.