Онлайн-огляд квартири у Варшаві: що перевірити на відео і що запитати у власника
Як проходить онлайн-огляд квартири у Варшаві: що просити показати на камеру, які запитання поставити власнику, чого відео не покаже і як закріпити відповіді.
Онлайн-огляд квартири у Варшаві — це відеодзвінок із самої квартири, на якому ви самі кажете, що показати, і ставите власнику запитання за списком. Він допомагає відсіяти слабкі варіанти й побачити справжній стан житла, але не замінює огляду наживо й не доводить, що людина в кадрі має право здавати цю квартиру. Усе, про що домовилися під час дзвінка, треба перенести в письмовий договір, поки ви ще нічого не заплатили.
Нижче: як проходить огляд, що просити показати, про що питати й що робити з відповідями. Норми права перевірено 7 жовтня 2026 року, джерела наведено наприкінці статті.
Як проходить онлайн-огляд квартири?
Зазвичай це виглядає так:
- Домовтеся про час удень. За денного світла краще видно плями, тріщини й сліди вологи, а ввечері багато чого ховає штучне освітлення (практична порада).
- Надішліть список наперед. Що показати і про що спитати. Тоді дзвінок не перетвориться на швидкий обхід.
- Йдіть за маршрутом: під’їзд і вхідні двері, коридор, кімнати, кухня, ванна, балкон, лічильники. Ви кажете, що показати: «поверніть ліворуч», «ближче», «відчиніть ту шафу».
- Не поспішайте. На невелику квартиру зазвичай іде близько 20–30 хвилин (оцінка), на більшу — довше.
- Після дзвінка попросіть підтвердити відповіді письмово й надіслати те, що не вдалося побачити: фото, показники лічильників, документи.
Якщо власник не говорить мовою, яку розумієте ви, потрібна людина, що перекладатиме розмову в реальному часі. Автоматичний перекладач підходить для побутових фраз, а суми, строки й умови договору краще підтвердити письмово.
Чим живий відеодзвінок відрізняється від надісланого відео?
| Параметр | Живий дзвінок | Надісланий запис |
|---|---|---|
| Хто обирає кадр | Ви: просите повернути, наблизити, відчинити | Той, хто знімав |
| Коли знято | Зараз: можна попросити підійти до вікна й показати двір | Невідомо, може бути старим або з іншого оголошення (оцінка) |
| Перевірка деталей | Можна попросити відкрити кран, відчинити дверцята, показати лічильник | Лише те, що потрапило в кадр |
| Що залишається | Нічого, якщо дзвінок не записали | Файл, який можна передивлятися й показати рідним |
Надіслане відео зручне як перший фільтр і як архів для порівняння. Живий дзвінок дає більше контролю, а відмова показати конкретне місце в реальному часі насторожує. Проте сама згода на дзвінок нічого не доводить: показати квартиру зсередини може людина, яка має ключі, але не має права її здавати (оцінка).
Поліція у своїх попередженнях про шахрайства з орендою радить не вирішувати за надісланими фото й описом, побачити квартиру самому й не переказувати гроші незнайомцям (Policja Katowice, 29.03.2025). Якщо приїхати не можна, відеодзвінок разом із перевіркою документів лишається компромісом, а не рівноцінною заміною огляду. Про ознаки фальшивих оголошень читайте в статті «Як розпізнати фальшиве оголошення про оренду».
Що попросити показати на камеру?
- Під’їзд і вхід. Вхідні двері та замок, домофон, сходи, ліфт, поштові скриньки. За станом під’їзду видно, як керують будинком.
- Воду. Відкрити холодну й гарячу воду на кухні та у ванній і потримати хвилину: напір, колір, як швидко приходить гаряча. Змити унітаз, зазирнути під раковину й за унітаз: чи немає підтікань.
- Вікна й сліди вологи. Рами, ущільнювачі, ручки: відчинити й зачинити. Кути під стелею, місце за шафами, підвіконня, стеля у ванній, шви плитки. Чорні плями, облізла фарба, здуті шпалери. Запах відео не передає, спитайте про нього прямо. Свіжа фарба в одному місці стіни — привід спитати, що там було раніше (оцінка).
- Опалення й гарячу воду. Радіатори та вентилі, тип опалення (централізоване, газове, електричне), чим гріється вода: бойлер чи мережа. Покажіть бойлер або котел і спитайте, як опалювали квартиру минулої зими: в міжсезоння батареї можуть бути холодними.
- Лічильники. Де стоять лічильники води, електрики, газу й тепла, та їхні поточні показники великим планом. Знадобляться під час складання протоколу приймання-передавання.
- Електрику й розетки. Щиток, кількість розеток у кожній кімнаті й на кухні, чи працює світло, варильна поверхня та духовка.
- Інтернет. Де стоїть роутер або розетка для кабелю й оптоволокна, чи вже є договір з оператором. Покажіть на камеру екран телефона: чи ловить мережа всередині квартири.
- Техніку й меблі. Пральну машину, холодильник, плиту: модель, увімкнути, подивитися на підтікання й іржу. Те, чого ви не побачили, не вважайте включеним в оренду.
- Вид із вікон і балкон. Двір, вулиця, сусідні будинки: так зрозуміло, куди виходять вікна.
Усе помічене стане в пригоді під час передавання квартири. Перед тим як віддати помешкання, сторони складають протокол приймання-передавання (protokół zdawczo-odbiorczy), у якому описують стан установок і обладнання, і він слугує основою для розрахунків під час повернення квартири (art. 6c u.o.p.l.). Закон також ділить ремонтні обов’язки між власником і орендарем (art. 6a та 6b u.o.p.l.). Для приватної квартири сторони можуть домовитися інакше (art. 6f u.o.p.l.), тому дивіться, що написано у вашому договорі. Недоліки краще записати до заселення, а не сперечатися про них під час виїзду. Докладніше про протокол: «Protokół zdawczo-odbiorczy».
Хочете, щоб огляд провели й запитали за вас? Як це влаштовано в нас, описано в останньому розділі. Анкета підбору — на сторінці для орендарів, винагорода — 70% однієї місячної орендної плати (czynsz najmu, без czynszu administracyjnego та комунальних платежів) після підписання договору найму.
Які запитання поставити власнику?
Ставте запитання й письмово: так відповідь лишається в листуванні. Ось список, який зручно тримати перед очима під час дзвінка. Посилання на art. 6, 19a без назви акта стосуються u.o.p.l., art. 660 — k.c.
| Запитання | Навіщо |
|---|---|
| Яка орендна плата (czynsz najmu) і до якого числа її платити? | Базова сума. Від неї рахують заставу (kaucja): за законом не більше 12 місячних орендних платежів (art. 6 ust. 1), за najem okazjonalny не більше 6 (art. 19a ust. 4) |
| Яким є адміністративний платіж за утримання будинку (czynsz administracyjny) і чи входить він у ціну з оголошення? | В оголошенні його нерідко вказують окремо |
| Які комунальні послуги (media) оплачують окремо: вода, електрика, газ, опалення, вивезення сміття? | Щоб зрозуміти підсумкову суму на місяць |
| Як вони рахуються: за лічильниками чи фіксованими авансовими платежами (zaliczki)? Як і коли робиться перерахунок (rozliczenie)? | Взимку рахунки вищі. Попросіть показати рахунки за минулий опалювальний сезон |
| Яка сума застави, на який рахунок, коли й на яких умовах її повертають? | За законом заставу повертають протягом місяця після звільнення квартири, за вирахуванням боргів за наймом (art. 6 ust. 4) |
| Чи погоджується власник на реєстрацію місця перебування (meldunek)? | Якщо ви не з ЄС, ЄАВТ чи Швейцарії й лишаєтеся довше 30 днів, реєструватися треба не пізніше 4-го дня після прибуття (art. 41 ust. 3 та art. 42 ust. 2 Закону про облік населення, ustawa o ewidencji ludności, u.e.l.); громадянам ЄС, ЄАВТ і Швейцарії дано строк до 30-го дня (art. 41 ust. 1 u.e.l.). На паперовому бланку потрібне підтвердження перебування від власника або іншої особи з правом на квартиру (art. 28 ust. 2 у зв’язку з art. 40 ust. 1 u.e.l.). Іноземцю не з ЄС без PESEL доведеться прийти в офіційний орган (urząd) особисто (art. 40 ust. 3 u.e.l., з 01.01.2026) |
| Який тип договору: звичайний найм чи najem okazjonalny? | Najem okazjonalny можливий, якщо наймодавець — фізична особа, яка не здає житло як бізнес (art. 19a ust. 1), і потребує нотаріального акта орендаря. Докладніше: «Najem okazjonalny» |
| На який строк договір і як його розірвати? | Договір довше за рік має бути письмовим, інакше його вважають укладеним на невизначений строк (art. 660 k.c.) |
| Чи є інтернет, у якого оператора, на чиє ім’я договір? Чи можна підключити свій? | Щоб зрозуміти, чи буде зв’язок із перших днів і скільки він коштує |
| Хто зараз живе в квартирі й коли вона звільниться? | Від цього залежать дата заїзду й можливість знімати |
| Ви власник чи представник? Які документи можете показати? | Див. розділ нижче й статтю про порядок платежів до приїзду |
Чого відео не покаже?
- Шум. Вулицю, трамвай, сусідів, нічну тишу чи її брак через відеозв’язок не оцінити: звук стиснутий, а застосунки приглушують фон. Спитайте про сусідів і джерела шуму, подивіться карту й режим перегляду вулиці, перевірте на місці.
- Температуру, протяги, запахи. Як тягне від вікон і як тримається напір води в різний час доби, видно лише в квартирі.
- Вологу за меблями й під покриттями. Відео показує те, що відкрито.
- Адресу й право здавати. Відео не підтверджує ні того, що це квартира з оголошення, ні того, що людина в кадрі має право її здавати. Вона може бути орендарем, який здає далі: без згоди наймодавця (wynajmującego) це заборонено (art. 688² k.c.). Поліція теж радить перевіряти документи, що підтверджують право власності (KMP w Radomiu, mazowiecka.policja.gov.pl, 29.11.2024). Номер поземельної книги (KW) можна безкоштовно перевірити на ekw.ms.gov.pl, а як читати витяг, пояснює стаття «Księga wieczysta». Порядок перевірки власника й платежів розібрано в статті «Як перевірити власника і в якому порядку платити до приїзду».
Те, що не вдалося перевірити за відео, домовтеся оглянути під час заселення: зробити фото, записати недоліки в протокол і лише потім приймати ключі. Це звична практика (оцінка), а не гарантія: у квартири, якої ви не бачили наживо, ризик лишається.
Як зафіксувати відповіді власника?
- Підсумки дзвінка надішліть повідомленням. Наприклад: «Підтверджую за підсумками дзвінка: орендна плата … zł, адміністративний платіж … zł, комунальні послуги за лічильниками, застава … zł, строк … місяців». Попросіть відповісти «так» у тому самому каналі. Це не замінює договір, але прибирає непорозуміння (оцінка).
- Попросіть проєкт договору заздалегідь і звірте з відповідями: кожна цифра з дзвінка має бути в тексті. Якщо в договорі написано інакше, ніж у чаті, під час суперечки дивитимуться на підписаний текст, тому виправляйте його до підпису (оцінка).
- Перевірте форму договору. Довше за рік — письмова форма (art. 660 k.c.). Підписати можна дистанційно: обміном примірниками з власноручними підписами (art. 78 § 1 k.c.) або кваліфікованим електронним підписом (art. 78¹ § 1–2 k.c.). Докладно: «Договір оренди в Польщі онлайн або через кур’єра».
- Додайте матеріали до протоколу. Скриншоти з дзвінка, фото лічильників, знімки дефектів: до протоколу, який складають до видачі квартири (art. 6c u.o.p.l.).
- Запис дзвінка — лише за згоди учасників (див. відповідь у блоці запитань).
Як ми проводимо онлайн-огляд?
allproperty — агенція, яка підбирає квартири для орендарів. Онлайн-огляд — частина послуги підбору: ми проводимо його через відеозв’язок і докладно. Ви наперед кажете, що для вас важливо, а ми за вашим списком просимо показати потрібні місця й уточнюємо деталі у власника. З власником ми спілкуємося напряму й перекладаємо розмову усно. Переклад не присяжний: для документів в офіційному органі (urząd) чи в нотаріуса присяжного перекладача потрібно залучати окремо.
Обмеження ті самі, що описані вище: за відео не можна оцінити шум і вологість, а відео не доводить права власника. Рішення ухвалюєте ви, ми даємо те, що видно на камеру, і відповіді власника.
Винагорода за підбір — 70% однієї місячної орендної плати (czynsz najmu, без czynszu administracyjnego та комунальних платежів). Її сплачують після підписання договору найму. Приклад: орендна плата 3 500 zł, винагорода 2 450 zł. Що входить у послугу й на яких умовах, записують у договорі посередництва (umowa pośrednictwa) у письмовій або електронній формі (art. 180 ust. 3 u.g.n.). До цього договору за законом додають копію чинного поліса OC (страхування цивільної відповідальності) посередника (art. 181 ust. 3a u.g.n.): попросіть її в будь-якого посередника до підписання.
Хочете, щоб огляд провели й запитали за вас? Заповніть анкету підбору на сторінці для орендарів: район, бюджет, строки. Винагорода — 70% однієї місячної орендної плати (czynsz najmu, без czynszu administracyjnego та комунальних платежів) після підписання договору найму. Якщо зручніше зателефонувати: +48 666 866 468, info@allproperty.pl.
Джерела (перевірено 07.10.2026)
- Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (u.o.p.l.), tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 725: art. 6, 6a, 6b, 6c, 6f, 19a. eli.gov.pl
- Kodeks cywilny (k.c.), tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795 (stan prawny na 19.05.2026): art. 23, 78, 78¹, 660, 688². eli.gov.pl
- Ustawa o prawie autorskim i prawach pokrewnych, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 24: art. 81. eli.gov.pl
- Ustawa o ewidencji ludności (u.e.l.), tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 384: art. 28, 40, 41, 42. eli.gov.pl
- Ustawa o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.), tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 399: art. 180 ust. 3, art. 181 ust. 3 i 3a. api.sejm.gov.pl
- Rozporządzenie (UE) 2016/679 (RODO): art. 2 ust. 2 lit. c, art. 6 ust. 1. eur-lex.europa.eu
- Поліція: Policja Katowice, 29.03.2025 і KMP w Radomiu (mazowiecka.policja.gov.pl), 29.11.2024: попередження про шахрайства з орендою.
- Позначка «оцінка» означає наш практичний висновок, а не норму закону.
Часті питання
Чи можна зняти квартиру у Варшаві лише за відео?
Юридично так: договір найму (umowa najmu) дозволено підписати дистанційно, обмінявшись примірниками з власноручними підписами (art. 78 § 1 Цивільного кодексу Польщі, k.c.) або з кваліфікованим електронним підписом (art. 78¹ § 1–2 k.c.). Виняток — najem okazjonalny (особливий вид найму житла в приватної особи): потрібен нотаріальний акт орендаря (art. 19a ust. 2 pkt 1 Закону про захист прав орендарів, u.o.p.l.), тобто візит до нотаріуса. Відео не замінює огляду, тож рішення залишається за вами. Норми перевірено 07.10.2026.
Чи можна записувати відеодзвінок із власником?
Спершу запитайте дозволу вголос. Зображення людини належить до особистих немайнових благ (art. 23 k.c.), а публікувати запис без згоди зображеного не можна (art. 81 ust. 1 закону про авторське право). Для особистих нотаток запис розмови, в якій ви берете участь, зазвичай не проблема (оцінка). Якщо записує агенція, це обробка даних у комерційній діяльності: потрібна правова підстава за RODO (європейським GDPR), наприклад згода (art. 6 ust. 1 lit. a).
Чи доводить відео, що той, хто здає квартиру, є власником?
Ні. Відео показує квартиру, а не право на неї. У кадрі може бути власник, представник за довіреністю, орендар, який здає далі без згоди наймодавця (wynajmującego): це заборонено, art. 688² k.c. Може бути й шахрай із доступом. Попросіть номер поземельної книги (księga wieczysta, KW), документ, що посвідчує особу, і довіреність (pełnomocnictwo), якщо підписує представник.
Чи перекладаєте ви розмову з власником?
Так, ми перекладаємо розмову усно між вами та власником. Переклад не присяжний: він не замінює присяжного перекладача (tłumacz przysięgły) і не має його сили. Якщо документ треба подати в офіційний орган (urząd) або нотаріусу, офіційний переклад окремо робить присяжний перекладач. Ми працюємо українською, російською, англійською, польською, німецькою, італійською, турецькою та іспанською мовами.
Скільки коштує онлайн-огляд?
Онлайн-огляд — частина послуги підбору. Винагорода за підбір — 70% однієї місячної орендної плати (czynsz najmu, без czynszu administracyjnego та комунальних платежів), її сплачують після підписання договору найму. Що саме входить у послугу, записують у договорі посередництва (umowa pośrednictwa), який укладають письмово або в електронній формі (art. 180 ust. 3 Закону про нерухомість, ustawa o gospodarce nieruchomościami, u.g.n.). Склад послуг уточніть до підписання.
Що робити, якщо в квартирі зараз живе мешканець?
Знімати в його домі можна лише за його згодою: зображення й недоторканність житла захищені як особисті блага (art. 23 k.c.). Згоду треба отримати до дзвінка, зазвичай це робить наймодавець. Домовтеся, що в кадр не потраплять документи, особисті речі та самі мешканці. Якщо мешканець проти, лишається дочекатися його виїзду або оглянути квартиру під час заселення.