Онлайн-показ квартиры в Варшаве: что проверить по видео и что спросить у собственника
Как проходит онлайн-показ квартиры в Варшаве: что просить показать на камеру, какие вопросы задать собственнику, чего видео не покажет и как закрепить ответы.
Онлайн-показ квартиры в Варшаве — это видеозвонок из самой квартиры, на котором вы сами говорите, что показать, и задаёте собственнику вопросы по списку. Он помогает отсеять плохие варианты и увидеть реальное состояние жилья, но не заменяет осмотр вживую и не доказывает, что человек в кадре вправе сдавать эту квартиру. Всё, о чём договорились на звонке, нужно перенести в письменный договор до того, как вы начнёте платить.
Ниже: как устроен показ, что просить показать, о чём спрашивать и что делать с ответами. Нормы права проверены 7 октября 2026 года, источники в конце статьи.
Как проходит онлайн-показ квартиры?
Обычный порядок такой:
- Договоритесь о времени днём. При дневном свете лучше видны пятна, трещины и следы сырости, вечером многое скрывает искусственный свет (практический совет).
- Отправьте список заранее. Что показать и что спросить. Тогда звонок не превращается в быстрый обход.
- Ведите осмотр по маршруту: подъезд и входная дверь, коридор, комнаты, кухня, ванная, балкон, счётчики. Вы говорите, что показать: «поверните налево», «ближе», «откройте этот шкаф».
- Не торопитесь. На небольшую квартиру обычно уходит около 20–30 минут (оценка), на большую больше.
- После звонка попросите подтвердить ответы письменно и прислать то, что не успели увидеть: фото, показания счётчиков, документы.
Если собственник не говорит на языке, который понимаете вы, нужен человек, который переводит разговор в реальном времени. Автоматический переводчик годится для бытовых фраз, а суммы, сроки и условия договора лучше подтвердить письменно.
Чем живой видеозвонок отличается от присланного видео?
| Параметр | Живой звонок | Присланная запись |
|---|---|---|
| Кто выбирает кадр | Вы: просите повернуть, приблизить, открыть | Тот, кто снимал |
| Когда снято | Сейчас: можно попросить подойти к окну и показать двор | Неизвестно, может быть старой или из другого объявления (оценка) |
| Проверка деталей | Можно попросить включить воду, открыть дверцу, показать счётчик | Только то, что попало в кадр |
| Что остаётся | Ничего, если звонок не записали | Файл, который можно пересматривать и показать близким |
Присланное видео удобно как первый фильтр и как архив для сравнения. Живой звонок даёт больше контроля, и отказ показать конкретное место в реальном времени настораживает. Но согласие на звонок само по себе ничего не доказывает: показать квартиру изнутри может человек, у которого есть ключи, но нет права её сдавать (оценка).
Полиция в предупреждениях об обманах при аренде советует не решать по присланным фото и описанию, увидеть квартиру самому и не переводить деньги незнакомым людям (Policja Katowice, 29.03.2025). Если приехать нельзя, видеозвонок вместе с проверкой документов остаётся компромиссом, а не равноценной заменой осмотру. Про признаки фальшивых объявлений читайте в статье «Как распознать фальшивое объявление об аренде».
Что попросить показать на камеру?
- Подъезд и вход. Входную дверь и замок, домофон, лестницу, лифт, почтовые ящики. По состоянию подъезда видно, как управляют домом.
- Воду. Включить холодную и горячую воду на кухне и в ванной и подержать минуту: напор, цвет, как быстро идёт горячая. Спустить воду в унитазе, заглянуть под раковину и за унитаз: нет ли подтёков.
- Окна и следы сырости. Рамы, уплотнители, ручки: открыть и закрыть. Углы у потолка, место за шкафами, подоконники, потолок в ванной, швы плитки. Чёрные пятна, отставшая краска, вздувшиеся обои. Запах по видео не передаётся, спросите о нём прямо. Свежая покраска в одном месте стены — повод спросить, что там было раньше (оценка).
- Отопление и горячую воду. Радиаторы и вентили, тип отопления (централизованное, газовое, электрическое), чем греется вода: бойлер или сеть. Покажите бойлер или котёл и спросите, как отапливалась квартира прошлой зимой: в межсезонье батареи могут быть холодными.
- Счётчики. Где стоят счётчики воды, электричества, газа и тепла, и их текущие показания крупным планом. Пригодятся при составлении протокола приёма-передачи.
- Электрику и розетки. Щиток, количество розеток в каждой комнате и на кухне, работает ли свет, варочная панель и духовка.
- Интернет. Где стоит роутер или розетка для кабеля и оптоволокна, есть ли уже договор с оператором. Покажите на камеру экран телефона: ловит ли сеть внутри квартиры.
- Технику и мебель. Стиральную машину, холодильник, плиту: модель, включить, посмотреть на подтёки и ржавчину. То, чего вы не увидели, не считайте входящим в аренду.
- Вид из окон и балкон. Двор, улица, соседние дома: так понятно, куда выходят окна.
Всё замеченное пригодится при передаче квартиры. Перед выдачей помещения стороны составляют протокол приёма-передачи (protokół zdawczo-odbiorczy), в котором описывают состояние установок и оборудования, и он служит основой для расчётов при возврате квартиры (art. 6c u.o.p.l.). Закон также делит ремонтные обязанности между собственником и нанимателем (art. 6a и 6b u.o.p.l.). Для частной квартиры стороны вправе договориться иначе (art. 6f u.o.p.l.), поэтому смотрите, что написано в вашем договоре. Недостатки лучше записать до заселения, а не спорить о них при выезде. Подробнее о протоколе: «Protokół zdawczo-odbiorczy».
Хотите, чтобы показ провели и спросили за вас? Как это устроено у нас, описано в последнем разделе. Анкета подбора на странице для нанимателей, вознаграждение — 70% одного месячного арендного платежа (czynsz najmu, без czynszu administracyjnego и коммунальных платежей) после подписания договора найма.
Какие вопросы задать собственнику?
Задавайте вопросы и письменно: так ответ остаётся в переписке. Вот список, который удобно держать перед глазами во время звонка. Ссылки на art. 6, 19a без названия акта относятся к u.o.p.l., art. 660 — к k.c.
| Вопрос | Зачем |
|---|---|
| Какая арендная плата (czynsz najmu) и до какого числа её платить? | Базовая сумма. От неё считается залог (kaucja): по закону не больше 12 месячных арендных платежей (art. 6 ust. 1), при najem okazjonalny не больше 6 (art. 19a ust. 4) |
| Каков административный платёж за содержание дома (czynsz administracyjny) и входит ли он в цену из объявления? | В объявлении он нередко указан отдельно |
| Какие коммунальные услуги (media) оплачиваются отдельно: вода, электричество, газ, отопление, вывоз мусора? | Чтобы понять итоговую сумму в месяц |
| Как они считаются: по счётчикам или фиксированными авансовыми платежами (zaliczki)? Как и когда делается перерасчёт (rozliczenie)? | Зимой счета выше. Попросите показать счета за прошлый отопительный сезон |
| Какая сумма залога, на какой счёт, когда и на каких условиях он возвращается? | По закону залог возвращают в течение месяца после освобождения квартиры, за вычетом долгов по найму (art. 6 ust. 4) |
| Согласен ли собственник на регистрацию по месту пребывания (meldunek)? | Если вы не из ЕС, ЕАСТ или Швейцарии и остаётесь дольше 30 дней, регистрироваться нужно не позднее 4-го дня после прибытия (art. 41 ust. 3 и art. 42 ust. 2 Закона об учёте населения, ustawa o ewidencji ludności, u.e.l.); гражданам ЕС, ЕАСТ и Швейцарии дан срок до 30-го дня (art. 41 ust. 1 u.e.l.). На бумажном формуляре нужно подтверждение пребывания от собственника или другого лица с правом на квартиру (art. 28 ust. 2 в связи с art. 40 ust. 1 u.e.l.). Иностранцу не из ЕС без PESEL придётся прийти в официальный орган (urząd) лично (art. 40 ust. 3 u.e.l., с 01.01.2026) |
| Какой тип договора: обычный найм или najem okazjonalny? | Najem okazjonalny возможен, если наймодатель — физическое лицо, не сдающее квартиры как бизнес (art. 19a ust. 1), и требует нотариального акта нанимателя. Подробнее: «Najem okazjonalny» |
| На какой срок договор и как его расторгнуть? | Договор дольше года должен быть письменным, иначе считается заключённым на неопределённый срок (art. 660 k.c.) |
| Есть ли интернет, у какого оператора, на чьё имя договор? Можно ли подключить своего? | Чтобы понять, будет ли связь с первых дней и сколько она стоит |
| Кто сейчас живёт в квартире и когда она освободится? | От этого зависит дата заезда и возможность снимать |
| Вы собственник или представитель? Какие документы можете показать? | См. раздел ниже и статью про порядок платежей до приезда |
Чего видео не покажет?
- Шум. Улицу, трамвай, соседей, ночную тишину или её отсутствие по видеосвязи не оценить: звук сжат, а приложения подавляют фон. Спросите о соседях и источниках шума, посмотрите карту и режим просмотра улицы, проверьте на месте.
- Температуру, сквозняки, запахи. Как тянет от окон и как держится напор воды в разное время суток, видно только в квартире.
- Сырость за мебелью и под покрытиями. Видео показывает то, что открыто.
- Адрес и право сдавать. Видео не подтверждает ни того, что это квартира из объявления, ни того, что человек в кадре вправе её сдавать. Он может быть нанимателем, который сдаёт дальше: без согласия наймодателя (wynajmującego) это запрещено (art. 688² k.c.). Полиция тоже советует проверять документы, подтверждающие право собственности (KMP w Radomiu, mazowiecka.policja.gov.pl, 29.11.2024). Номер поземельной книги (KW) можно проверить бесплатно на ekw.ms.gov.pl, как читать выписку, объясняет статья «Księga wieczysta». Порядок проверки собственника и платежей разобран в статье «Как проверить собственника и в каком порядке платить до приезда».
Что не удалось проверить по видео, договоритесь осмотреть при заселении: сделать фото, записать недостатки в протокол и только потом принимать ключи. Это обычная практика (оценка), а не гарантия: у квартиры, которую вы не видели вживую, остаётся риск.
Как зафиксировать ответы собственника?
- Итоги звонка отправьте сообщением. Например: «Подтверждаю по итогам звонка: арендная плата … zł, административный платёж … zł, коммунальные услуги по счётчикам, залог … zł, срок … месяцев». Попросите ответить «да» в том же канале. Это не заменяет договор, но снимает недопонимание (оценка).
- Попросите проект договора заранее и сверьте с ответами: каждая цифра со звонка должна быть в тексте. Если в договоре написано иначе, чем в чате, при споре будут смотреть на подписанный текст, поэтому правьте его до подписи (оценка).
- Проверьте форму договора. Дольше года — письменная форма (art. 660 k.c.). Подписать можно удалённо: обменом экземплярами с собственноручными подписями (art. 78 § 1 k.c.) или квалифицированной электронной подписью (art. 78¹ § 1–2 k.c.). Подробно: «Договор аренды в Польше онлайн или через курьера».
- Приложите материалы к протоколу. Скриншоты со звонка, фото счётчиков, снимки дефектов: к протоколу, который составляется до выдачи квартиры (art. 6c u.o.p.l.).
- Запись звонка — только с согласия участников (см. ответ в блоке вопросов).
Как мы проводим онлайн-показ?
allproperty — агентство, которое подбирает квартиры для нанимателей. Онлайн-показ — часть услуги подбора: мы проводим его по видеосвязи и подробно. Вы заранее говорите, что для вас важно, а мы по вашему списку просим показать нужные места и уточняем детали у собственника. С собственником мы общаемся напрямую и переводим разговор устно. Перевод не присяжный: для документов в официальном органе (urząd) или у нотариуса присяжного переводчика нужно привлекать отдельно.
Ограничения те же, что описаны выше: по видео нельзя оценить шум и влажность, и видео не доказывает права собственника. Решение принимаете вы, мы даём то, что видно на камеру, и ответы собственника.
Вознаграждение за подбор — 70% одного месячного арендного платежа (czynsz najmu, без czynszu administracyjnego и коммунальных платежей). Оно платится после подписания договора найма. Пример: арендная плата 3 500 zł, вознаграждение 2 450 zł. Что входит в услугу и на каких условиях, записывается в договоре посредничества (umowa pośrednictwa) в письменной или электронной форме (art. 180 ust. 3 u.g.n.). К этому договору по закону прилагается копия действующего полиса OC (страхование гражданской ответственности) посредника (art. 181 ust. 3a u.g.n.): попросите её у любого посредника до подписания.
Хотите, чтобы показ провели и спросили за вас? Заполните анкету подбора на странице для нанимателей: район, бюджет, сроки. Вознаграждение — 70% одного месячного арендного платежа (czynsz najmu, без czynszu administracyjnego и коммунальных платежей) после подписания договора найма. Если удобнее позвонить: +48 666 866 468, info@allproperty.pl.
Источники (проверено 07.10.2026)
- Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (u.o.p.l.), tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 725: art. 6, 6a, 6b, 6c, 6f, 19a. eli.gov.pl
- Kodeks cywilny (k.c.), tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795 (stan prawny na 19.05.2026): art. 23, 78, 78¹, 660, 688². eli.gov.pl
- Ustawa o prawie autorskim i prawach pokrewnych, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 24: art. 81. eli.gov.pl
- Ustawa o ewidencji ludności (u.e.l.), tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 384: art. 28, 40, 41, 42. eli.gov.pl
- Ustawa o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.), tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 399: art. 180 ust. 3, art. 181 ust. 3 i 3a. api.sejm.gov.pl
- Rozporządzenie (UE) 2016/679 (RODO): art. 2 ust. 2 lit. c, art. 6 ust. 1. eur-lex.europa.eu
- Полиция: Policja Katowice, 29.03.2025 и KMP w Radomiu (mazowiecka.policja.gov.pl), 29.11.2024: предупреждения об обманах при аренде.
- Пометка «оценка» означает наш практический вывод, а не норму закона.
Частые вопросы
Можно ли снять квартиру в Варшаве только по видео?
Юридически да: договор найма (umowa najmu) разрешено подписать дистанционно, обменявшись экземплярами с собственноручными подписями (art. 78 § 1 Гражданского кодекса Польши, k.c.) или с квалифицированной электронной подписью (art. 78¹ § 1–2 k.c.). Исключение — najem okazjonalny (особый вид найма жилья у частного лица): нужен нотариальный акт нанимателя (art. 19a ust. 2 pkt 1 Закона о защите прав нанимателей, u.o.p.l.), то есть визит к нотариусу. Видео не заменяет осмотр, поэтому решение остаётся за вами. Нормы проверены 07.10.2026.
Можно ли записывать видеозвонок с собственником?
Сначала спросите разрешения вслух. Изображение человека относится к личным благам (art. 23 k.c.), а публиковать запись без согласия изображённого нельзя (art. 81 ust. 1 закона об авторском праве). Для личных заметок запись разговора, в котором вы участвуете, обычно не проблема (оценка). Если записывает агентство, это обработка данных в коммерческой деятельности: нужно правовое основание по RODO (европейский GDPR), например согласие (art. 6 ust. 1 lit. a).
Доказывает ли видео, что сдающий является собственником?
Нет. Видео показывает квартиру, но не право на неё. В кадре может быть собственник, представитель по доверенности, наниматель, который сдаёт дальше без согласия наймодателя (wynajmującego): это запрещено, art. 688² k.c. Может быть и мошенник с доступом. Попросите номер поземельной книги (księga wieczysta, KW), документ, удостоверяющий личность, и доверенность (pełnomocnictwo), если подписывает представитель.
Переводите ли вы разговор с собственником?
Да, мы переводим разговор устно между вами и собственником. Перевод не присяжный: он не заменяет присяжного переводчика (tłumacz przysięgły) и не имеет его силы. Если документ нужно предъявить в официальном органе (urząd) или у нотариуса, официальный перевод отдельно делает присяжный переводчик. Мы работаем на русском, украинском, английском, польском, немецком, итальянском, турецком и испанском языках.
Сколько стоит онлайн-показ?
Онлайн-показ — часть услуги подбора. Вознаграждение за подбор — 70% одного месячного арендного платежа (czynsz najmu, без czynszu administracyjnego и коммунальных платежей), оно платится после подписания договора найма. Что именно входит в услугу, записывается в договоре посредничества (umowa pośrednictwa), который заключается письменно или в электронной форме (art. 180 ust. 3 Закона о недвижимости, ustawa o gospodarce nieruchomościami, u.g.n.). Состав услуг уточните до подписания.
Что делать, если в квартире сейчас живёт жилец?
Снимать в его доме можно только с его согласия: изображение и неприкосновенность жилища защищены как личные блага (art. 23 k.c.). Согласие нужно получить до звонка, обычно это делает наймодатель. Договоритесь, что в кадр не попадают документы, личные вещи и сами жильцы. Если жилец против, остаётся дождаться его выезда или осмотреть квартиру при заселении.