PCC 2 % oder VAT — welche Steuern beim Wohnungskauf anfallen

Beim Kauf einer Wohnung in Polen zahlen Sie entweder 2 % PCC (Zweitmarkt) oder die im Preis enthaltene VAT (Erstmarkt) — nie beides gleichzeitig, abgesehen von einer einzigen Ausnahme für Großabnehmer. Konkret: Eine Wohnung für 600 Tsd. zł aus dem Zweitmarkt bedeutet 12 Tsd. zł PCC, die der Notar beim akt notarialny (notarielle Urkunde) erhebt. Seit dem 31. August 2023 sind Käufer einer ersten Wohnung oder eines ersten Hauses auf dem Zweitmarkt vollständig vom PCC befreit — ohne Preisgrenze und ohne Flächengrenze. Auf dem Erstmarkt rechnet der Bauträger die Steuer ab: Die VAT von 8 % für Wohnungen bis 150 m² steckt bereits im Angebotspreis, und 23 % betreffen die Fläche über der Grenze sowie Stellplätze mit eigener księga wieczysta (Grundbuch). Seit dem 1. Januar 2024 gibt es zudem einen PCC-Satz von 6 %, der jedoch ausschließlich den Kauf der sechsten und weiterer Wohnungen in ein und derselben Investition betrifft. Der Unterschied reicht in der Praxis an mehr als zehntausend Złoty heran. Nachfolgend zerlegen wir das in seine Bestandteile — Rechtsstand August 2026.

Wie hoch ist das PCC beim Kauf einer Wohnung auf dem Zweitmarkt?

Wenn Sie eine Wohnung von einer Privatperson kaufen, zahlen Sie das PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych, Steuer auf zivilrechtliche Handlungen). Der Satz beträgt 2 % und ergibt sich aus Art. 7 Abs. 1 Pkt. 1 lit. a des Gesetzes vom 9. September 2000 über die Steuer auf zivilrechtliche Handlungen — im Jahr 2026 unverändert. Derselbe Satz gilt für eine Wohnung als eigenständige Immobilie, für ein Einfamilienhaus und für das genossenschaftliche Eigentumsrecht an einer Wohnung.

Die Rechnung ist einfach: Bei einer Wohnung für 600 Tsd. zł beträgt das PCC 12 Tsd. zł, bei 800 Tsd. zł 16 Tsd. zł. Die Steuer erhebt der Notar beim akt notarialny und führt sie an das Finanzamt ab, Sie geben also keine gesonderte Erklärung ab.

Eine Feinheit überrascht mitunter: Bemessungsgrundlage ist der Marktwert der Immobilie und nicht ein beliebiger im Vertrag eingetragener Betrag. Weicht der Preis in der Urkunde deutlich von den Preisen vergleichbarer Wohnungen in der Umgebung ab, kann das Finanzamt zur Anpassung und Nachzahlung der Steuer auffordern — auch nach der Transaktion.

Ist die erste Wohnung vom PCC befreit?

Ja. Seit dem 31. August 2023 gilt Art. 9 Pkt. 17 des PCC-Gesetzes: Wer seine erste Wohnung oder sein erstes Haus auf dem Zweitmarkt kauft, ist von der Steuer befreit. Ohne Preisgrenze, ohne Flächengrenze, ohne gesonderten Antrag — es genügt eine im akt notarialny abgegebene Erklärung, und der Notar erhebt die 2 % schlicht nicht.

Die Bedingungen sind klar umrissen:

• Sie kaufen als natürliche Person (allein oder gemeinsam mit einer anderen natürlichen Person);
• Kaufgegenstand ist eine Wohnung als eigenständige Immobilie, ein Einfamilienhaus oder das genossenschaftliche Eigentumsrecht an einer Wohnung;
• weder am Tag des Kaufs noch jemals zuvor stand Ihnen eines dieser Rechte oder ein Anteil daran zu — bei einem gemeinsamen Kauf müssen alle Käufer diese Bedingung erfüllen;
• Ausnahme: Ein Anteil von höchstens 50 %, der im Wege der Erbfolge erworben wurde, nimmt Ihnen das Recht auf die Befreiung nicht.

Bei einer Wohnung für 600 Tsd. zł ist das eine reale Ersparnis von 12 Tsd. zł. Achtung auf die Grenzen der Befreiung: Sie umfasst weder Baugrundstücke noch Gewerbeeinheiten noch die zweite und jede weitere Immobilie — dort kehren die standardmäßigen 2 % zurück.

Welche Steuer zahlen Sie beim Bauträger — VAT oder PCC?

Beim Kauf vom Bauträger zahlen Sie grundsätzlich kein PCC — es gilt die Regel, dass ein und dieselbe Transaktion nicht gleichzeitig der VAT und dem PCC unterliegt. Die VAT ist bereits im Angebotspreis enthalten und wird vom Bauträger abgerechnet, und Sie erhalten eine Rechnung mit dem Bruttopreis.

Die Sätze sehen im Jahr 2026 so aus:

• 8 % — für Wohnungen mit einer Nutzfläche bis 150 m² und Häuser bis 300 m² (im Rahmen des sogenannten sozialen Wohnungsbauprogramms); das ist der Standard für die deutliche Mehrheit der Wohnungen;
• 23 % — für die Fläche über diesen Grenzen (bei einer Wohnung von 160 m² betrifft der höhere Satz nur 10 m², nicht die gesamte Fläche) sowie für Gewerbeeinheiten;
• 23 % — auch für einen Stellplatz, eine Garage oder ein Kellerabteil, wenn sie als eigenständige Immobilie mit eigener księga wieczysta (Grundbuch) verkauft werden und nicht als Bestandteil der Wohnung.

In der Praxis bedeutet das: Wenn Sie Angebotspreise aus dem Erst- und dem Zweitmarkt vergleichen, „steckt” die Steuer auf Seiten des Bauträgers bereits im Preis, während sie auf Seiten des Zweitmarkts hinzugerechnet werden muss — es sei denn, Sie nutzen die Befreiung für die erste Wohnung.

Wann gilt der PCC-Satz von 6 %?

Seit dem 1. Januar 2024 gilt eine Vorschrift, die sich gegen den Großaufkauf von Wohnungen richtet. Erwirbt ein Käufer die sechste und jede weitere Wohnung (oder Anteile daran) in einem Gebäude oder in Gebäuden auf einem Grundstück, sofern die Transaktionen der VAT unterliegen — zahlt er für diese Wohnungen zusätzlich 6 % PCC, neben der im Preis enthaltenen VAT. Wesentlich ist dabei, dass beim Kauf zu Miteigentum der Satz von 6 % den gesamten Vertrag erfasst, wenn auch nur einer der Käufer diese Bedingung erfüllt. Für den typischen Käufer einer einzelnen Wohnung hat die Vorschrift keinerlei Bedeutung — es ist jedoch gut zu wissen, dass es sie gibt.

PCC oder VAT — der Vergleich am Beispiel

So sieht es bei einer Wohnung im Wert von 600 Tsd. zł aus (Stand August 2026):

Szenario	Steuer	Zu zahlender Betrag über den Preis hinaus
Zweitmarkt, weitere Immobilie	PCC 2 %	12 000 zł
Zweitmarkt, erste Wohnung	Befreiung vom PCC	0 zł
Erstmarkt, Wohnung bis 150 m²	VAT 8 % im Preis	0 zł Zuzahlung
Erstmarkt, 6. Wohnung in der Investition	VAT im Preis + PCC 6 %	36 000 zł

Die praktische Schlussfolgerung: Für jemanden, der zum ersten Mal kauft, verschwindet der steuerliche Unterschied zwischen den Märkten. Für den Käufer einer weiteren Wohnung bedeutet der Zweitmarkt reale 2 % zusätzlich, die in bar vorhanden sein müssen — ein Hypothekendarlehen deckt das PCC grundsätzlich nicht ab.

Was gehört über die Steuer hinaus ins Budget?

Mit der Steuer endet die Liste nicht. Auf beiden Märkten kommen Nebenkosten der Transaktion hinzu:

1. Notargebühr (taksa notarialna) — die Höchstsätze legt die Verordnung des Justizministers vom 28. Juni 2004 fest; für Werte von 60 Tsd. bis 1 Mio. zł sind es 1010 zł + 0,4 % des Betrags über 60 Tsd. zł, zuzüglich 23 % VAT. Bei 600 Tsd. zł beträgt das Maximum 3170 zł netto, wobei bei einem Kaufvertrag über eine Wohnung häufig die Hälfte dieses Satzes angewandt wird. Die Sätze sind Höchstsätze — es lässt sich verhandeln. Die detaillierte Rechnung schlüsseln wir im Text über die Notarkosten beim Wohnungskauf auf.
2. Ausfertigungen der Urkunde — 6 zł + VAT je angefangener Seite; in der Regel werden mehrere Exemplare benötigt (für die Parteien, das Gericht, die Bank).
3. Gerichtsgebühren — im Jahr 2026 200 zł für die Eintragung des Eigentumsrechts in die księga wieczysta, 100 zł für die Anlage eines neuen Grundbuchs (typisch auf dem Erstmarkt), 200 zł für die Eintragung der Hypothek beim Darlehen sowie 19 zł PCC für die Bestellung der Hypothek.
4. Maklerprovision — bei uns auf dem Erstmarkt 0 % vom Käufer, auf dem Zweitmarkt 2 %.

Vernünftig ist es, für die Transaktionskosten etwa 2–3 % des Preises beim Kauf auf dem Zweitmarkt ohne Befreiung einzuplanen und weniger als 1 % auf dem Erstmarkt oder bei der ersten Wohnung.

Woran vor der Unterzeichnung des Vertrags denken?

Bevor Sie den Vorvertrag unterschreiben, klären Sie drei Dinge: ob Sie sich für die Befreiung für die erste Wohnung qualifizieren (entscheidend ist Ihre gesamte Eigentumsgeschichte, nicht nur der aktuelle Stand), ob der Preis nicht eklatant vom Marktwert abweicht und wie im Preis des Bauträgers die Garage oder das Kellerabteil abgerechnet ist. Das sind die drei Punkte, an denen Käufer am häufigsten Geld oder Zeit für Schriftverkehr mit dem Amt verlieren. Den gesamten Weg der Transaktion — von der Reservierung bis zur Schlüsselübergabe — haben wir im Leitfaden Wohnungskauf Schritt für Schritt beschrieben.

Bei allproperty berechnen wir die vollständigen Transaktionskosten — Steuer, Notar, Gerichtsgebühren — bevor Sie sich für eine konkrete Wohnung entscheiden. Das gilt für beide Märkte: Beim Kauf einer neuen Wohnung vom Bauträger erheben wir vom Käufer keine Provision (0 %), auf dem Zweitmarkt beträgt der Satz 2 %. Wenn Sie wissen möchten, wie viel Sie bei einem ausgewählten Angebot in Warszawa wirklich zahlen, schreiben oder rufen Sie an: Wir erstellen die Aufstellung, bevor Sie irgendetwas unterschreiben. Zweifel an der Befreiung vom PCC tauchen häufig kurz vor der Unterzeichnung auf — abends oder am Wochenende, wenn der Notar bereits wartet. Wir arbeiten rund um die Uhr, Sie können das also sofort prüfen lassen: +48 666 866 468 oder +48 692 649 839.