Visita online di un appartamento a Varsavia: cosa controllare in video e cosa chiedere al proprietario

Una visita online di un appartamento a Varsavia è una videochiamata fatta dall’appartamento stesso, in cui è Lei a decidere che cosa farsi mostrare e a fare al proprietario le domande di un elenco. Aiuta a scartare le opzioni deboli e a vedere lo stato reale dell’immobile, ma non sostituisce una visita di persona e non dimostra che chi è davanti alla telecamera abbia il diritto di affittare quella casa. Tutto ciò che si concorda in chiamata va riportato nel contratto scritto prima che Lei paghi qualcosa.

Qui sotto: come si svolge la visita, che cosa farsi mostrare, che cosa chiedere e che cosa fare con le risposte. Le norme sono state verificate il 7 ottobre 2026, le fonti sono in fondo all’articolo.

Come si svolge una visita online?

Di solito così:

1. Fissi un orario di giorno. Con la luce naturale si vedono meglio macchie, crepe e tracce di umidità, la sera la luce artificiale nasconde molte cose (consiglio pratico).
2. Mandi l’elenco in anticipo. Che cosa farsi mostrare e che cosa chiedere. In questo modo la chiamata non diventa un giro veloce.
3. Segua un percorso: ingresso del palazzo e porta di casa, corridoio, stanze, cucina, bagno, balcone, contatori. Lei dice che cosa mostrare: «giri a sinistra», «più vicino», «apra quell’armadio».
4. Non abbia fretta. Per un piccolo appartamento servono di solito circa 20–30 minuti (nostra valutazione), per uno più grande di più.
5. Dopo la chiamata chieda di confermare le risposte per iscritto e di mandarLe ciò che non è riuscito a vedere: foto, letture dei contatori, documenti.

Se il proprietario non parla una lingua che Lei capisce, serve qualcuno che faccia da interprete in tempo reale. Un traduttore automatico basta per le frasi di tutti i giorni, ma importi, scadenze e condizioni del contratto è meglio confermarli per iscritto.

In che cosa una videochiamata dal vivo è diversa da un video ricevuto?

	Chiamata dal vivo	Registrazione ricevuta
Chi sceglie l’inquadratura	Lei: chiede di girare, avvicinarsi, aprire	Chi ha filmato
Quando è stato girato	Adesso: può chiedere di andare alla finestra e mostrare il cortile	Non si sa, può essere vecchio o preso da un altro annuncio (nostra valutazione)
Controllo dei dettagli	Può chiedere di aprire un rubinetto, una porta, di mostrare un contatore	Solo ciò che è finito per caso nell’inquadratura
Che cosa resta	Niente, se la chiamata non viene registrata	Un file da riguardare e da mostrare ai familiari

Un video ricevuto serve come primo filtro e come archivio per confrontare. La chiamata dal vivo dà più controllo, e il rifiuto di mostrare un punto preciso in tempo reale deve metterLa in allerta. Ma l’accordo su una chiamata di per sé non dimostra nulla: anche chi ha le chiavi può mostrarLe la casa dall’interno senza avere il diritto di affittarla (nostra valutazione).

Nei suoi avvisi sulle truffe negli affitti la polizia consiglia di non decidere solo in base a foto e descrizione, di vedere l’appartamento di persona e di non mandare denaro a sconosciuti (Policja Katowice, 29.03.2025). Se non può viaggiare, la videochiamata insieme al controllo dei documenti resta un compromesso, non un sostituto equivalente della visita. Sui segnali di un annuncio falso legga «Come riconoscere un annuncio di affitto falso».

Che cosa farsi mostrare in videochiamata?

• Palazzo e ingresso. Portone e serratura, citofono, scale, ascensore, cassette della posta. Lo stato delle scale dice come viene gestito il palazzo.
• Acqua. Aprire per un minuto acqua fredda e calda in cucina e in bagno: pressione, colore, quanto ci mette ad arrivare quella calda. Tirare lo sciacquone, guardare sotto il lavandino e dietro il water: ci sono perdite?
• Finestre e tracce di umidità. Infissi, guarnizioni, maniglie: aprire e chiudere. Angoli sotto il soffitto, la zona dietro gli armadi, davanzali, soffitto del bagno, fughe delle piastrelle. Macchie nere, vernice che si scrosta, carta da parati gonfia. L’odore il video non lo trasmette, lo chieda direttamente. Una mano di pittura fresca su un solo tratto di parete è un motivo per chiedere che cosa ci fosse prima (nostra valutazione).
• Riscaldamento e acqua calda. Termosifoni e valvole, tipo di riscaldamento (teleriscaldamento, gas, elettrico), come si scalda l’acqua: boiler o rete. Si faccia mostrare il boiler o la caldaia e chieda come è stata riscaldata la casa lo scorso inverno: a cavallo delle stagioni i termosifoni possono essere freddi.
• Contatori. Dove sono i contatori di acqua, elettricità, gas e calore, e le letture attuali in primo piano. Serviranno per il verbale di consegna.
• Impianto elettrico e prese. Quadro elettrico, numero di prese in ogni stanza e in cucina, funzionamento di luci, piano cottura e forno.
• Internet. Dove si trova il router o la presa per cavo o fibra e se esiste già un contratto con un operatore. Mostri alla telecamera lo schermo del Suo telefono: c’è campo dentro casa?
• Elettrodomestici e mobili. Lavatrice, frigorifero, cucina: modello, accenderli, controllare perdite e ruggine. Ciò che non ha visto non lo consideri compreso nell’affitto.
• Vista e balcone. Cortile, strada, edifici vicini: si capisce così dove danno le finestre.

Tutto ciò che nota sarà utile alla consegna. Prima di consegnare l’immobile le parti redigono un verbale di consegna (protokół zdawczo-odbiorczy) che descrive lo stato degli impianti e delle attrezzature e serve da base per i conteggi alla restituzione (art. 6c u.o.p.l.). La legge ripartisce anche gli obblighi di manutenzione tra locatore e conduttore (art. 6a e 6b u.o.p.l.). Per un appartamento privato le parti possono accordarsi diversamente (art. 6f u.o.p.l.), perciò guardi che cosa dice il Suo contratto. I difetti conviene metterli per iscritto prima dell’ingresso, anziché discuterne all’uscita. Di più sul verbale: «Protokół zdawczo-odbiorczy».

Vuole che qualcuno conduca la visita e faccia le domande al posto Suo? Come lavoriamo è descritto nell’ultima sezione. Il modulo di ricerca è sulla pagina per chi cerca casa in affitto; il compenso è il 70% di un canone mensile (solo il czynsz najmu, escluse spese condominiali e utenze) dopo la firma del contratto di locazione.

Quali domande fare al proprietario?

Faccia le domande anche per iscritto, così la risposta resta nella cronologia dei messaggi. Ecco un elenco comodo da avere sott’occhio durante la chiamata. I rinvii ad art. 6 e 19a senza il nome della legge riguardano la u.o.p.l., art. 660 il Codice civile (k.c.).

Domanda	Perché
Qual è il canone (czynsz najmu) e entro quale giorno va pagato?	La cifra di base. Da essa si calcola il deposito cauzionale (kaucja): per legge al massimo 12 canoni mensili (art. 6 ust. 1), nel najem okazjonalny al massimo 6 (art. 19a ust. 4)
A quanto ammontano le spese condominiali (czynsz administracyjny) e sono incluse nel prezzo dell’annuncio?	Negli annunci spesso sono indicate a parte
Quali utenze (media) si pagano a parte: acqua, elettricità, gas, riscaldamento, rifiuti?	Per capire il totale mensile reale
Come si calcolano: a contatore o con acconti fissi (zaliczki)? Come e quando si fa il conguaglio (rozliczenie)?	In inverno le bollette sono più alte. Chieda di vedere quelle dell’ultima stagione di riscaldamento
A quanto ammonta il deposito, su quale conto, quando e a quali condizioni viene restituito?	Per legge il deposito si restituisce entro un mese dal rilascio dell’appartamento, al netto dei debiti derivanti dalla locazione (art. 6 ust. 4)
Il proprietario accetta la Sua iscrizione anagrafica (meldunek)?	Come cittadino UE, di uno Stato EFTA o della Svizzera deve iscriversi al più tardi il 30º giorno dall’arrivo (art. 41 ust. 1 della legge sull’anagrafe della popolazione, ustawa o ewidencji ludności, u.e.l.); per un soggiorno fino a 30 giorni non c’è obbligo (art. 42 ust. 2 u.e.l.). L’obbligo dipende dalla cittadinanza e dal soggiorno, non dalla carta di soggiorno (karta pobytu). Per i cittadini extra-UE il termine è più breve, 4 giorni (art. 41 ust. 3 u.e.l.). Sul modulo cartaceo la presenza nell’immobile è confermata dal proprietario o da un’altra persona con un titolo sull’appartamento (art. 28 ust. 2 in combinato con art. 40 ust. 1 u.e.l.)
Che tipo di contratto è: locazione ordinaria o najem okazjonalny?	Il najem okazjonalny è possibile se il locatore è una persona fisica che non affitta come attività d’impresa (art. 19a ust. 1) e richiede un atto notarile dell’inquilino. Di più: «Najem okazjonalny»
Per quanto tempo è il contratto e come si può sciogliere?	Un contratto di durata superiore a un anno deve essere scritto, altrimenti si considera concluso a tempo indeterminato (art. 660 k.c.)
C’è internet, con quale operatore e a nome di chi è il contratto? Posso attivare il mio?	Per sapere se sarà online dai primi giorni e quanto costa
Chi abita ora nell’appartamento e quando si libera?	Dipende da qui la data di ingresso e se si può filmare
È il proprietario o un rappresentante? Quali documenti può mostrare?	Veda la sezione qui sotto e l’articolo sull’ordine dei pagamenti prima dell’arrivo

Che cosa il video non mostra?

• Il rumore. La strada, il tram, i vicini, se la notte è tranquilla: in videochiamata non si valuta, perché l’audio è compresso e le app sopprimono il rumore di fondo. Chieda dei vicini e delle fonti di rumore, guardi la mappa e la vista stradale, verifichi sul posto.
• Temperatura, spifferi, odori. Come entra l’aria dalle finestre e come tiene la pressione dell’acqua in ore diverse della giornata si sente solo in casa.
• L’umidità dietro i mobili e sotto i rivestimenti. Il video mostra ciò che è scoperto.
• L’indirizzo e il diritto di affittare. Il video non conferma né che sia l’appartamento dell’annuncio, né che la persona davanti alla telecamera possa affittarlo. Può essere un inquilino che subaffitta: senza il consenso del locatore (wynajmujący) è vietato (art. 688² k.c.). Anche la polizia consiglia di controllare i documenti che provano la proprietà (KMP w Radomiu, mazowiecka.policja.gov.pl, 29.11.2024). Il numero del registro fondiario (KW) si può controllare gratuitamente su ekw.ms.gov.pl; come leggere l’estratto lo spiega «Księga wieczysta». L’ordine dei controlli sul proprietario e dei pagamenti è trattato in «Verificare il proprietario e pagare prima dell’arrivo».

Ciò che non è riuscito a controllare in video, si accordi per ispezionarlo all’ingresso: scattare foto, scrivere i difetti nel verbale e solo dopo accettare le chiavi. È una prassi comune (nostra valutazione), non una garanzia: un appartamento che non ha mai visto di persona comporta comunque un rischio.

Come mettere per iscritto le risposte del proprietario?

1. Mandi l’esito della chiamata in un messaggio. Per esempio: «Confermo dopo la nostra chiamata: canone … zł, spese condominiali … zł, utenze a contatore, deposito … zł, durata … mesi». Chieda di rispondere «sì» sullo stesso canale. Non sostituisce il contratto, ma elimina i malintesi (nostra valutazione).
2. Chieda la bozza del contratto in anticipo e la confronti con le risposte: ogni cifra della chiamata deve essere nel testo. Se il contratto dice qualcosa di diverso dalla chat, in caso di controversia conta il testo firmato, quindi lo corregga prima di firmare (nostra valutazione).
3. Controlli la forma del contratto. Oltre un anno serve la forma scritta (art. 660 k.c.). Si può firmare a distanza: scambiandosi copie con firma autografa (art. 78 § 1 k.c.) o con firma elettronica qualificata (art. 78¹ § 1–2 k.c.). Dettagli: «Firmare un contratto di affitto in Polonia online o per corriere».
4. Alleghi il materiale al verbale. Screenshot della chiamata, foto dei contatori, immagini dei difetti: al verbale redatto prima della consegna dell’appartamento (art. 6c u.o.p.l.).
5. La registrazione della chiamata solo con il consenso dei partecipanti (vedi la risposta nelle FAQ).

Come conduciamo una visita online?

allproperty è un’agenzia che cerca appartamenti per chi cerca casa in affitto. La visita online fa parte di questo servizio: la conduciamo in videochiamata e in modo dettagliato. Lei ci dice prima che cosa Le sta a cuore e noi, in base al Suo elenco, chiediamo di mostrare i punti che Le servono e chiariamo i dettagli con il proprietario. Parliamo direttamente con il proprietario e facciamo da interpreti a voce. L’interpretariato non è una traduzione giurata: per i documenti presso un ufficio (urząd) o un notaio il traduttore giurato va incaricato a parte.

I limiti sono quelli descritti sopra: rumore e umidità non si valutano in video e il video non dimostra i diritti del proprietario. La decisione la prende Lei, noi Le diamo ciò che si vede in camera e le risposte del proprietario.

Il compenso per la ricerca è il 70% di un canone mensile (solo il czynsz najmu, escluse spese condominiali e utenze) e si paga dopo la firma del contratto di locazione. Esempio: czynsz najmu di 3 500 zł, compenso di 2 450 zł. Che cosa comprenda il servizio e a quali condizioni viene scritto nel contratto di mediazione (umowa pośrednictwa), in forma scritta o elettronica (art. 180 ust. 3 u.g.n.). A questo contratto per legge si allega copia dell’assicurazione di responsabilità civile (OC) in corso di validità dell’intermediario (art. 181 ust. 3a u.g.n.): la chieda a qualsiasi intermediario prima di firmare.

Vuole che qualcuno conduca la visita e faccia le domande al posto Suo? Compili il modulo di ricerca sulla pagina per chi cerca casa in affitto: quartiere, budget, date. Il compenso è il 70% di un canone mensile (solo il czynsz najmu, escluse spese condominiali e utenze) dopo la firma del contratto di locazione. Se preferisce telefonare: +48 666 866 468, info@allproperty.pl.

Fonti (verificate il 07.10.2026)

• Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (u.o.p.l.), tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 725: art. 6, 6a, 6b, 6c, 6f, 19a. eli.gov.pl
• Kodeks cywilny (k.c.), tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795 (stato giuridico al 19.05.2026): art. 23, 78, 78¹, 660, 688². eli.gov.pl
• Ustawa o prawie autorskim i prawach pokrewnych, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 24: art. 81. eli.gov.pl
• Ustawa o ewidencji ludności (u.e.l.), tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 384: art. 28, 40, 41, 42. eli.gov.pl
• Ustawa o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.), tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 399: art. 180 ust. 3, art. 181 ust. 3 e 3a. api.sejm.gov.pl
• Regolamento (UE) 2016/679 (GDPR): art. 2 par. 2 lett. c, art. 6 par. 1. eur-lex.europa.eu
• Polizia: Policja Katowice, 29.03.2025 e KMP w Radomiu (mazowiecka.policja.gov.pl), 29.11.2024: avvisi sulle truffe negli affitti.
• «Nostra valutazione» indica una nostra conclusione pratica, non una norma di legge.