Зняти квартиру у Варшаві вдвох або з друзями: хто підписує договір, хто відповідає за оплату і як ділити заставу

Договір можна підписати всім мешканцям як наймачам або лише одному з вас, а скількох наймачів вписувати, вирішує власник. Дорослі, які постійно живуть із наймачем, відповідають разом із ним за czynsz та інші платежі, навіть якщо договору не підписували, але лише за час свого проживання (art. 688¹ k.c.). Заставу (kaucja) зазвичай вносять одну на квартиру, а як ділити її між собою, ви вирішуєте самі, краще письмово. Це загальна інформація, а не юридична консультація, суперечок між мешканцями вона не розглядає. Норми перевірено 07.10.2026.

Хто підписує договір, якщо ви знімаєте вдвох або втрьох?

Варіантів два: підписують усі як наймачі або один за всіх. Норми, яка зобов’язувала б власника прийняти кількох наймачів, ми не знайшли, тож питайте про це ще до перегляду.

Варіант	Що це означає	На що дивитися
Підписують усі	Кожен мешканець є стороною договору, у кожного права й обов’язки перед власником	Чи є в договорі солідарна відповідальність: тоді власник може вимагати всю суму з будь-кого
Підписує один	Решта живе в квартирі, але сторонами договору не є (оцінка)	Вони все одно відповідають за czynsz (art. 688¹), а їхнє проживання треба погодити з власником (art. 688²)

Якщо подружжя почало винаймати житло для своєї сім’ї під час шлюбу, обоє за законом є наймачами (art. 680¹ § 1 k.c.). Для пари без шлюбу, друзів чи колег такого правила немає: усе визначає договір.

Окреме питання: кого власник пускає жити. Без його згоди наймач не може передати квартиру чи її частину в безоплатне користування й не може здати в піднайм; виняток лише для тих, кого він зобов’язаний утримувати (art. 688² k.c.). Друг або партнер без шлюбу під цей виняток за буквою закону не підпадає (оцінка). Тому всіх, хто живе в квартирі, краще вписати в договір або отримати письмову згоду власника: закон прямо називає підставою для розірвання договору здавання квартири чи її частини в оренду, піднайм або безоплатне користування без потрібної письмової згоди власника (art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Хто відповідає, якщо сусід по квартирі не заплатив?

Перед власником відповідають усі, хто пов’язаний із ним договором або постійно живе в квартирі.

• Усі ви наймачі. Солідарна відповідальність виникає із закону або з договору (art. 369 k.c.), тому власники зазвичай прописують її в тексті (оцінка). Вона означає, що власник може вимагати всю суму чи її частину від усіх разом, від кількох або від будь-кого одного, а платіж одного звільняє решту (art. 366 § 1). Якщо сусід не заплатив, власник може вимагати всю суму з вас. Art. 370 k.c. вводить солідарність для зобов’язань щодо спільного майна, але чи застосовується він до сусідів по найму, ми не оцінюємо: спирайтеся на формулювання договору. Якщо про солідарність у ньому нічого немає, покажіть текст юристові до підписання.
• Підписав один, решта живуть. Дорослі, які постійно живуть із наймачем, відповідають за czynsz та інші платежі солідарно з ним, хоч нічого й не підписували (art. 688¹ § 1). Виняток: повнолітні низхідні родичі наймача (діти, онуки), які перебувають на його утриманні й не можуть утримувати себе самі. Відповідальність обмежується періодом постійного проживання (§ 2).
• Між вами. Хто заплатив за іншого, може вимагати повернення. Частки визначає ваша домовленість, а якщо її немає, платять порівну (art. 376 § 1). Запишіть, хто скільки вносить за czynsz і комунальні послуги, хто переказує гроші власникові й до якого числа.

Борг одного мешканця може позначитися на всіх (оцінка). По-перше, kaucja забезпечує вимоги власника з найму на день звільнення квартири й повертається після їх вирахування (art. 6 ust. 1 і 4 ustawy o ochronie praw lokatorów; при najem okazjonalny це art. 19a ust. 4 і 5). По-друге, для житла діє спеціальне правило. Власник може розірвати договір через борг, якщо czynsz або інші платежі не сплачено щонайменше за три повні періоди. Перед цим він має письмово попередити й надати додатковий місяць на оплату. Розірвання оформлюють письмово, із зазначенням причини, не пізніше ніж за місяць, на кінець календарного місяця (art. 11 ust. 1 і ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów). За art. 19e ця підстава діє й для najem okazjonalny.

Як оформити й повернути заставу, якщо мешканців кілька?

Kaucja не може перевищувати 12 місячних платежів czynsz за квартиру, а при najem okazjonalny не більше 6 (art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, art. 19a ust. 4). На практиці частіше беруть один-два місяці (оцінка), докладніше в статті про kaucja. Повернути її власник має протягом місяця від дня звільнення квартири, після вирахування своїх вимог (art. 6 ust. 4). При najem okazjonalny строк повернення той самий, місяць, але він випливає з art. 19a ust. 5, а art. 6 ust. 1 і 4 та art. 6c до такого найму не застосовуються (art. 19e). Кому саме з кількох наймачів повернути гроші, закон не каже. Це визначає договір.

Що варто зробити:

1. Домовитися, як вносити. Або один вносить усю суму, а решта переказує йому свої частки, або кожен переказує власникові свою частину. В обох випадках платіть лише на рахунок, указаний у договорі.
2. Записати в договорі чи поряд із ним. Хто скільки вніс, на чий рахунок власник поверне гроші й у яких частках.
3. Скласти один protokół на квартиру. При звичайному найомі перед передачею квартири сторони мають скласти protokół про стан помешкання, він є основою розрахунків під час повернення (art. 6c). До najem okazjonalny art. 6c не застосовується, але protokół усе одно варто скласти (оцінка). Нехай його підпишуть усі, а фото зробіть у кожній кімнаті. Докладніше в статті про protokół zdawczo-odbiorczy.
4. Пам’ятати про строк. Місяць відлічується від звільнення квартири, тож доки в ній живе бодай один сусід, заставу, найімовірніше, не повернуть (оцінка).

Що буде, якщо один із мешканців виїжджає?

Договір укладено з власником, тому виїзд одного мешканця сам по собі склад сторін не змінює (оцінка). Якщо договір на czas oznaczony, достроково вийти можна в тих випадках, які назвав сам договір (art. 673 § 3 k.c.). Для безстрокового договору з помісячною оплатою закон дає тримісячний строк попередження: заявити треба не пізніше ніж за три місяці, на кінець календарного місяця (art. 688 k.c.); договір може встановити інший строк (art. 673 § 1). Чи може один із кількох наймачів розірвати договір поодинці, ми не оцінюємо: однозначної відповіді в законі не знайшли. Надійний шлях такий:

• домовитися з власником і рештою мешканців про анекс (aneks);
• вказати в ньому, з якої дати той, хто виїжджає, виходить із договору, чи вселяється новий мешканець, як вчинити з його часткою застави і хто відповідає за період до виїзду;
• отримати згоду власника на нового мешканця (він не зобов’язаний погоджуватися);
• при najem okazjonalny зміни до договору потребують письмової форми під страхом недійсності (art. 19a ust. 6); як бути з нотаріальною заявою, спитайте в нотаріуса. Подробиці про такий найм зібрано в путівнику.

Той, хто жив без підпису, відповідає лише за час проживання (art. 688¹ § 2). Тому, хто виїжджає, треба ще й виписатися (wymeldowanie, art. 24 ust. 2 pkt 2 у зв’язку з art. 40 ust. 1 ustawy o ewidencji ludności).

Чи можна здати кімнату в піднайм?

Лише за згодою власника, і згода має бути письмовою: без неї власник може розірвати договір (art. 688² k.c., art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów). Без згоди наймач не може віддати квартиру чи її частину в піднайм і не може передати безоплатно; виняток для тих, кого він зобов’язаний утримувати (art. 688² k.c.). Піднайм припиняється не пізніше, ніж основний найм (art. 668 § 2). Якщо власник погодився, наймач і новий мешканець відповідають перед ним за те, що квартиру використовують за умовами договору (art. 668 § 1). Перевірте й сам договір: він може забороняти піднайм.

Як ми підбираємо квартири для двох і більше людей?

Агент підбирає варіанти за вашим запитом, спілкується з власником напряму і, якщо ви не можете приїхати, через відео перевіряє те, про що ви попросите. На ваше прохання агент заздалегідь спитає власника, на скількох наймачів він погоджується. В анкеті вкажіть район, кількість кімнат, бюджет і термін. Кімнати ми не обіцяємо: анкета розрахована на квартиру цілком.

Плата за підбір — 70% одного місячного czynszu najmu, тобто самої орендної плати без czynszu administracyjnego й комунальних платежів: при czynszu 3 500 zł це 2 450 zł. Її сплачують після підписання договору найму (umowa najmu), за рахунком без ПДВ (faktura bez VAT). Як розділити її між собою, вирішуєте ви. Допомога з PESEL і з візитом до urzędu входить у ці 70%. Наші агенти працюють українською, російською, англійською, польською, німецькою, італійською, турецькою та іспанською. До підписання договору підбору дізнайтеся в агента, хто з вас буде його стороною.

Джерела (перевірено 07.10.2026): Kodeks cywilny, art. 366, 369, 370, 376, 668, 673, 680¹, 688, 688¹, 688² (tj. Dz.U. 2026 poz. 795, stan prawny na 19.05.2026, eli.gov.pl); ustawa o ochronie praw lokatorów, art. 6, 6c, 11, 19a, 19e (tj. Dz.U. 2023 poz. 725, eli.gov.pl); ustawa o ewidencji ludności, art. 24, 28, 40, 41, 42 (tj. Dz.U. 2026 poz. 384, eli.gov.pl).

Шукаєте квартиру у Варшаві вдвох чи втрьох? Заповніть анкету підбору: район, кількість кімнат, бюджет, термін. Скажіть агентові під час першої розмови, скільки вас і хто підписуватиме договір. Агент підбирає варіанти, спілкується з власником напряму й через відео перевіряє те, про що ви попросите. Плата — 70% czynszu najmu після підписання договору найму (umowa najmu; з 3 500 zł це 2 450 zł), рахунок без ПДВ (faktura bez VAT). Телефон: +48 666 866 468.