Податок з приватної оренди — ryczałt 8,5% і 12,5% без таємниць

Податок з приватної оренди — це від 1 січня 2023 р. виключно ryczałt від обліковуваних доходів (єдиний податок з доходу без урахування витрат): 8,5% від доходу до 100 000 zł на рік і 12,5% від надлишку понад цю суму. Податкова шкала з витратами на отримання доходу відпала. Ryczałt сплачуєш сам до 20-го дня наступного місяця на mikrorachunek podatkowy — індивідуальний податковий мікрорахунок (символ PPE), а після завершення року подаєш PIT-28 — за 2026 р. найпізніше до 30 квітня 2027 р. З приватної оренди не сплачуєш внесків ZUS ані медичного внеску. Подружжя зі спільністю майна (wspólność majątkowa) може після подання заяви розраховувати все в одного з них — тоді ставка 8,5% діє аж до 200 000 zł. Щоквартальні платежі належать тим, хто починає оренду, а також тим, чий дохід за 2025 р. не перевищив 851 720 zł. Про те, скільки реально заплатиш, вирішують три речі: ліміт 100 000 zł, виокремлення комунальних у договорі найму та дотримання термінів. Нижче впорядковуємо все, що ти як орендодавець мусиш знати — станом на серпень 2026 р.

Чи ryczałt — єдина форма оподаткування приватної оренди?

Так. Зміну запровадив Polski Ład: від 2023 р. доходи з найму, піднайму та оренди поза господарською діяльністю підлягають виключно ryczałtowi на підставі закону від 20 листопада 1998 р. про єдиний податок з деяких доходів, що їх отримують фізичні особи. Про вибір форми оподаткування не повідомляєш у податковій — він випливає прямо з приписів.

Сплачуєш ryczałt протягом року, а після його завершення подаєш декларацію PIT-28. Доходів з оренди не долучиш до PIT-36 ані PIT-37 — навіть якщо працюєш за трудовим договором, оренду звітуєш на окремому формулярі. З приватної оренди не сплачуєш також внесків ZUS ані медичного внеску — ryczałt є єдиним публічно-правовим навантаженням із цього титулу.

Як діє ліміт 100 000 zł при ставках 8,5% і 12,5%?

Конструкція порогова, але перевищення ліміту не «псує» цілого року — вища ставка стосується лише надлишку:

Річний дохід	Ставка ryczałtu
до 100 000 zł	8,5%
надлишок понад 100 000 zł	12,5%
подружжя із заявою — до 200 000 zł	8,5%

Ліміт рахуєш наростаючим підсумком від початку року, за сумами фактично отриманими або наданими в розпорядження — а не за термінами оплати з договору. Якщо один платіж орендної плати пробиває поріг, ділиш його: частину, що вміщується в ліміт, оподатковуєш ставкою 8,5%, решту — 12,5%, уже в тому самому місяці.

Приклад: здаєш квартиру на Мокотуві за 3 500 zł на місяць (ринкові ставки зіставляємо в огляді цін оренди у Варшаві у 2026 р.). Річний дохід — це 42 000 zł, отже цілий рік закриваєш ставкою 8,5% — ryczałt становитиме 3 570 zł (бл. 298 zł на місяць). При двох–трьох квартирах і доході 130 000 zł заплатиш 8 500 zł від перших 100 000 zł та 3 750 zł від надлишку 30 000 zł — разом 12 250 zł. Ліміт охоплює суму доходів з усіх твоїх об’єктів нерухомості та договорів такого типу.

З чого сплачуєш ryczałt — чи входять комунальні до доходу?

Ryczałt сплачуєш від доходу, без відрахування витрат. Тим важливіше, що взагалі становить дохід. Податкові органи послідовно підтверджують в індивідуальних інтерпретаціях (напр. інтерпретація Директора KIS від 29 січня 2021 р., № 0115-KDIT1.4011.905.2020.1.MT), що експлуатаційні платежі та комунальні — czynsz administracyjny (адміністративний внесок) до спільноти власників чи кооперативу, електрика, газ, вода, вивіз сміття — не є твоїм доходом, якщо договір найму виразно виокремлює їх із орендної плати та переносить обов’язок їх сплати на орендаря. Як сконструювати такий запис, підказує посібник договір найму — на що зважати.

Різниця відчутна. При орендній платі 3 000 zł і платежах 800 zł на місяць: із правильним записом у договорі платиш 8,5% від 3 000 zł, тобто 255 zł. Без виокремлення — від повних 3 800 zł, тобто 323 zł на місяць. У масштабі року це 816 zł різниці на одній квартирі. Поворотна застава (kaucja) також не є доходом, доки підлягає поверненню орендареві.

Як подружжя користується лімітом 200 000 zł?

Якщо між вами існує спільність майна, ви можете подати керівникові податкового органу заяву про оподаткування всіх доходів з оренди одним із вас. Тоді ставка 8,5% діє аж до 200 000 zł доходу, а 12,5% — щойно від надлишку. Без заяви кожен із подружжя звітує свою частину з власним лімітом 100 000 zł.

Терміни жорсткі: заяву подаєте до 20-го дня місяця після місяця першого доходу з оренди в даному році, а якщо перший дохід випав у грудні — до кінця податкового року. При роздільності майна (rozdzielność majątkowa) пільга не належить.

Коли сплачувати ryczałt і до якого терміну подати PIT-28?

Ryczałt сплачуєш сам, без виклику з податкової:

• щомісяця — до 20-го дня наступного місяця (за жовтень до 20 листопада), а за грудень до 20 січня наступного року;
• щоквартально — до 20-го дня місяця після кварталу (20 квітня, 20 липня, 20 жовтня), а за IV квартал до 20 січня; ця опція належить тим, хто починає оренду, а також платникам, чиї доходи в попередньому році не перевищили еквіваленту 200 000 євро — у 2026 р. це 851 720 zł доходу за 2025 р. (курс NBP 4,2586 zł від 1 жовтня 2025 р.);
• про вибір щоквартальних платежів не повідомляєш наперед — інформуєш про нього аж у PIT-28, який подаєш за рік, у якому так платив;
• переказ робиш на свій mikrorachunek podatkowy із символом формуляра PPE;
• річну декларацію PIT-28 подаєш між 15 лютого і 30 квітня — за 2026 р. найпізніше до 30 квітня 2027 р., і в той самий термін доплачуєш можливу різницю.

Якщо 20-й день випадає на вихідні чи свято, термін переноситься на найближчий робочий день.

Чого ryczałt не дозволяє відрахувати?

Ryczałt купує простоту, але закриває шлях до витрат. Не відрахуєш амортизації, ремонтів, обладнання ані відсотків за іпотечним кредитом. При квартирі, купленій у кредит і такій, що вимагає вкладень, ефективне навантаження буває, отже, вищим, ніж підказує низька ставка.

Альтернативою залишається оренда в рамках господарської діяльності, де витрати можна враховувати, але додаються внески та інші обов’язки — це рішення варто обговорити з податковим радником.

Коротка контрольна таблиця орендодавця

1. Перевір договір найму: чи платежі й комунальні виокремлені з орендної плати та віднесені до орендаря.
2. Підсумовуй доходи наростаючим підсумком з усіх об’єктів нерухомості та стеж за порогом 100 000 zł.
3. Подружжя: розгляньте заяву про звітування всього одним із вас і дотримайтеся терміну.
4. Сплачуй ryczałt до 20-го дня місяця на mikrorachunek із символом PPE.
5. Подай PIT-28 до 30 квітня наступного року.
6. Зберігай підтвердження переказів від орендаря — при двох ставках і лімітах документація дуже стає в пригоді.

Ця стаття має інформаційний характер і не замінює податкової консультації. Якщо здаєш квартиру у Варшаві й волієш мати оренду впорядковану від А до Я — від конструкції договору з правильним розділенням орендної плати та платежів до пошуку й перевірки орендаря — команда allproperty охоче допоможе. Деталі знайдеш на сторінці для власників: обслуговування оренди коштує в нас 50% місячної орендної плати, а починаємо завжди з розмови про твою нерухомість. Договір з орендарем підписують часто ввечері або у вихідні, коли саме зручно обом сторонам — якщо в цей момент з’явиться сумнів щодо запису про комунальні чи ставку, не мусиш чекати до понеділка: ми працюємо 24/7, достатньо зателефонувати за +48 666 866 468 або +48 692 649 839.