Ділянки
Ділянки на продаж у Варшаві та околицях
Купівля ділянки починається з документів, а не з краєвиду. Перевіряємо, що на ній справді можна побудувати.
У ділянки ціна за метр говорить найменше. Головне — чи потрапляє територія під місцевий план забудови і що цей план дозволяє, а якщо плану немає — чи реально отримати умови забудови. Від цього залежить, буде тут будинок чи поле.
Перевіряємо й те, що виявляється лише на будівництві: фактичний доступ до дороги загального користування, ширину і статус під’їзної дороги, наявність комунікацій і вартість підключення, ґрунтово-водні умови, а також сервітути й претензії в книзі вічистій.
Ведемо будівельні ділянки, сільгоспземлі з потенціалом переведення та інвестиційні території. Щодо сільгоспділянок кажемо прямо, скільки триває і чим ризикована процедура переведення — без обіцянок, яких неможливо виконати.
Як обираємо ділянку
-
Мета і бюджет
Будинок для себе, інвестиція під забудову чи земля на майбутнє — від цього залежить, які параметри взагалі шукаємо.
-
Добір територій
Відбираємо ділянки за локацією, під’їздом і записами плану забудови. Відсіюємо ті, де задум замовника нездійсненний.
-
Перевірка документів
План забудови або умови забудови, книга вічиста, доступ до дороги, комунікації та вартість підключення, клас ґрунту, охоронні зони.
-
Переговори і акт
Узгоджуємо ціну й умови, готуємо попередній договір і ведемо до нотаріального акта та запису в книгу вічисту.
Історії інвесторів
Земля під конкретний проєкт
Ділянки добираються не під краєвид, а під те, що на них має постати.
01 Земля під таунхауси — з доступу поза ринком Клієнт прийшов не по ділянку, а під конкретний проєкт забудови. Подивитися, як ми це вирішили
Інвестор шукав територію під рядову забудову. Ключовим було не так місце, як те, чи дозволяє plan miejscowy (місцевий план забудови) таку забудову і чи можна її реалізувати без багаторічної процедури.
- Перевірили plan miejscowy щодо рядової забудови — відсіюючи ділянки, де запис плану перекреслював проєкт.
- Дісталися до земель поза публічним обігом і узгодили індивідуальні умови угоди.
- Перевірили доступ до дороги загального користування, комунікації та вартість підключення, а також записи в księga wieczysta (поземельна книга).
Інвестор купив ділянку, готову під проєкт, без етапу зміни призначення території.
02 Забудовник з України — ділянка з комунікаціями біля інфраструктури Вихід на чужий ринок, де кожен день затримки коштує грошей. Подивитися, як ми це вирішили
Забудовник з України шукав землю під будівництво будинків. Він не знав місцевих процедур і не хотів купити територію, де підведення комунікацій забере ще рік.
- Шукали виключно ділянки з підведеними комунікаціями — електрика, вода, каналізація — і з реальним під’їздом.
- Перевірили оточення: школи, магазини, транспорт, бо від цього залежить подальший продаж будинків.
- Пояснили крок за кроком польські процедури: plan miejscowy, дозволи, обов’язки іноземного покупця.
Ділянка з комунікаціями біля наявної інфраструктури — проєкт стартував без очікування підключень.
Скільки це коштує
Комісія щодо ділянок — 3% від суми угоди. Окремо рахуються витрати, що від нас не залежать: податок PCC, нотаріальна такса, витяги з кадастру та судові збори.
Часті запитання
Скільки становить комісія при купівлі ділянки?
Комісія allproperty щодо ділянок — 3% від суми угоди. Ставка постійна й зафіксована в договорі посередництва, вона не залежить від сезону та жодних акцій.
Чим відрізняється ділянка з планом забудови від ділянки з умовами забудови?
Якщо діє місцевий план, призначення території вже визначене і його достатньо перевірити. Без плану потрібно отримувати умови забудови, а це залежить від сусідньої забудови й буває відмова — це реальний ризик купівлі.
Чи варто купувати сільгоспділянку і переводити її?
Іноді так, але це шлях у кілька етапів: зміна призначення в плані або умови забудови, виведення землі з сільгоспобігу та пов’язані платежі. Процедура триває місяцями й не завжди завершується успіхом — гарантованого результату тут не обіцяємо.
Що перевіряєте крім документів?
Фактичний під’їзд і статус дороги, відстань і вартість підключення електрики, води, газу й каналізації, рельєф і рівень ґрунтових вод, а також сусідство — зокрема те, що за планом може з’явитися на сусідній ділянці.
Де шукаєте ділянки?
У Варшаві та в радіусі кількох десятків кілометрів, переважно в бік Пясечна, Констанціна, Марок, Зомбок і Прушкова. Конкретну зону визначаємо на старті, щоб не витрачати час на об’єкти поза досяжністю.
Читайте такожПрактичні матеріали з нашого блогу
Шукаєте ділянку?
Напишіть, де і під що — перевіримо документи до того, як поїдете дивитись.