Księga wieczysta — як її читати перед купівлею чи орендою

Księga wieczysta (поземельна книга) перевіряється безкоштовно і без входу в систему на ekw.ms.gov.pl — достатньо номера у форматі WA1M/00123456/7, який має надати вам продавець або наймодавець. Реєстр складається з чотирьох розділів: розділ I описує нерухомість, розділ II вказує власника, розділ III розкриває права і вимоги третіх осіб (сервітути, право довічного утримання, виконавче провадження), а розділ IV — іпотеки. Читання займає близько двадцяти хвилин і здатне вберегти вас від квартири з виконавцем на тлі або з мешканцем, якого юридично неможливо виселити.

Сам перегляд книги безкоштовний; офіційний звичайний витяг коштує від 31 березня 2026 р. 30 zł (е-документ) або 45 zł (паперова версія). Найважливіші червоні прапорці — це застереження про початок виконавчого провадження, примусова іпотека, dożywocie у розділі III, а також нерозглянуті wzmianki: кожен із них вимагає пояснення перед підписанням договору. Нижче ми проходимо книгу розділ за розділом, точно так, як робимо це в allproperty при кожній угоді.

Що таке księga wieczysta і як перевірити її онлайн безкоштовно?

Księga wieczysta — це публічний реєстр правового стану нерухомості, який ведуть відділи поземельних книг районних судів. Правила визначає закон від 6 липня 1982 р. про поземельні книги та іпотеку. Його ст. 2 говорить прямо: книги є публічними і ніхто не може посилатися на незнання записів. На практиці це означає, що якщо ви купите квартиру з dożywocie (правом довічного утримання) у розділі III, ви не захиститеся аргументом «я не знав».

Зміст книги ви переглядаєте безкоштовно на ekw.ms.gov.pl. Вам потрібен лише номер у форматі: код відділу / вісім цифр / контрольна цифра, наприклад WA1M/00123456/7 для книг, які веде суд для Варшави-Mokotów. Номер попросіть у продавця або наймодавця — відмова його назвати сама по собі є червоним прапорцем, бо власнику тут нема чого приховувати. Система пропонує два перегляди: «актуальний зміст» (лише чинні записи) та «повний зміст» (разом із вилученими записами — корисно, коли ви хочете простежити історію нерухомості).

Другий ключовий принцип — це rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych (принцип публічної достовірності поземельних книг, ст. 5 закону): якщо ви купуєте в особи, вписаної в книзі як власник, право захищає вас навіть тоді, коли стан книги відрізняється від дійсності. Цей захист, однак, має винятки — про них за хвилину.

Що містять розділи I і II — що ви купуєте і в кого?

Розділ I-O (позначення нерухомості) описує сам предмет: розташування, номер кадастрової ділянки, площу, спосіб використання (житлове приміщення, будівельна ділянка тощо). Порівняйте площу з оголошенням і договором — розбіжності трапляються, і краще з’ясувати їх перед нотаріальним актом. Розділ I-Sp перелічує права, пов’язані з нерухомістю: частку у спільній нерухомості, użytkowanie wieczyste (право довічного користування землею), сервітути, встановлені на користь цієї нерухомості (наприклад, право проїзду через сусідню ділянку).

Розділ II відповідає на питання «чиє це». Перевірте, чи особа, з якою ви ведете перемовини, справді фігурує як власник — ім’я, прізвище, імена батьків або PESEL порівняйте з документом, що посвідчує особу. При спільній власності для продажу потрібна згода всіх співвласників. Якщо квартира походить зі спадщини, а в розділі II досі значиться померлий, продавець мусить спершу оформити своє право на підставі акту про посвідчення спадкування або судового рішення про набуття спадщини.

При оренді принцип той самий: договір підписуйте з особою з розділу II або з її письмово уповноваженим представником — це перший пункт, який ми перевіряємо в межах допомоги при оренді квартири, перш ніж орендар побачить проєкт договору. Перевірка книги — це, зрештою, лише один з етапів безпечної угоди; увесь процес ми описали у посібнику купівля квартири крок за кроком.

Які права і вимоги приховує розділ III?

Це найбільш «густий» розділ і найчастіше джерело несподіванок. Ви можете тут знайти:

• земельні сервітути (наприклад, необхідний проїзд) — вони переходять до нового власника і не припиняються при продажу;
• особистий сервітут проживання і право dożywocie — вказана особа може мешкати у приміщенні до кінця життя, незалежно від зміни власника;
• вимоги з попередніх договорів — хтось уже раніше домовився про купівлю цієї нерухомості;
• право переважної купівлі — визначений суб’єкт має пріоритет у набутті;
• застереження про початок виконавчого провадження — виконавець наклав арешт на нерухомість і може дійти до торгів;
• застереження про невідповідність змісту книги дійсному правовому стану — а таке застереження, згідно зі ст. 8 закону, виключає rękojmia wiary publicznej, тобто захист покупця.

Порожній розділ III — це добра новина. Кожен запис є сигналом зупинитися і з’ясувати з юристом або нотаріусом, що конкретно він означає і чи можна його вилучити перед угодою.

Чи іпотека в розділі IV перекреслює купівлю?

Іпотека — це забезпечення вимоги на нерухомості. Запис показує її вид (договірна чи примусова), суму, валюту і кредитора. Сама договірна іпотека банку не повинна вас відлякувати — велика частина квартир на вторинному ринку куплена в кредит, і їх продають з іпотекою, розрахунок за якою прописано в нотаріальному акті. Пам’ятайте лише, що сума іпотеки зазвичай вища за фактичний залишок кредиту, тому основою розрахунку є актуальна довідка банку про заборгованість.

Зразковий сценарій: квартира за 600 тис. zł з іпотекою, залишок кредиту згідно з довідкою банку — 320 тис. zł. У нотаріальному акті 320 тис. zł потрапляє безпосередньо на рахунок банку продавця, решта 280 тис. zł — продавцю. Банк видає згоду на вилучення іпотеки, а заява про вилучення коштує 100 zł судового збору (ставка, чинна також у 2026 р.). Повний перелік зборів при угоді ви знайдете у тексті про нотаріальні витрати при купівлі квартири.

Інакше виглядає примусова іпотека (ст. 109 закону): її вписує кредитор без згоди власника, на підставі виконавчого документа — це може бути податкова служба, ZUS або кредитор із рішенням суду, що набрало чинності. Це сигнал реальних фінансових труднощів продавця і тема для розмови з юристом. При оренді ж примусова іпотека в поєднанні із застереженням про виконавче провадження означає ризик, що квартира потрапить на торги під час дії вашого договору.

Що означає wzmianka в księga wieczysta?

На обкладинці книги і при окремих розділах можуть значитися wzmianki (позначки про подану, але ще не розглянуту заяву). Wzmianka означає, що до суду надійшла заява про запис, зміну чи вилучення, яку ще не розглянуто — а її змісту ви не побачите онлайн. До моменту з’ясування wzmianka також виключає rękojmia wiary publicznej.

Іноді це нічого небезпечного (наприклад, заява про вилучення погашеної іпотеки), але буває, що за нею ховається виконавче провадження або спір про власність. Правило просте: не підписуйте договір, доки не з’ясуєте — у нотаріуса, в суді чи через продавця — чого wzmianka стосується.

Скільки коштує витяг з księga wieczysta у 2026 році?

Сам перегляд книги безкоштовний. Платними є офіційні документи з Центральної інформації поземельних книг — а від 31 березня 2026 р. діє нове розпорядження Міністра юстиції, яке підняло ставки приблизно наполовину:

Документ	Е-документ для друку	Паперова версія
Звичайний витяг (актуальні записи)	30 zł	45 zł
Повний витяг (з історією записів)	75 zł	90 zł
Виписка з одного розділу	10 zł	25 zł
Довідка про закриття книги	10 zł	15 zł

Електронний витяг має таку саму юридичну силу, як паперовий, і приходить одразу — банки при іпотечному кредиті стандартно просять звичайний витяг. Заява про пошук книги в центральній базі даних (послуга, доступна, зокрема, нотаріусам і виконавцям) коштує 30 zł.

Як перевірити księga wieczysta крок за кроком?

1. Попросіть номер поземельної книги і відкрийте актуальний зміст на ekw.ms.gov.pl.
2. Порівняйте розділ II з документом, що посвідчує особу продавця чи наймодавця.
3. Перевірте площу і позначення нерухомості в розділі I-O.
4. Випишіть усі записи з розділів III і IV — кожен вимагає пояснення.
5. Перевірте, чи при розділах немає wzmianek про нерозглянуті заяви.
6. Повторіть усю перевірку в день підписання акту — книга могла змінитися.
7. Записи, яких ви не розумієте, обговоріть з нотаріусом або юристом.

В allproperty аналіз księga wieczysta — це стандартний елемент кожної угоди, яку ми ведемо: ми перевіряємо книгу на старті співпраці і повторно перед підписанням акту. Орендарям додатково радимо посібник договір найму — на що звертати увагу. Квартири, які ми презентуємо в каталозі пропозицій, проходять ту саму перевірку. Якщо ви плануєте купівлю чи оренду у Варшаві і, переглядаючи поземельну книгу ввечері, натрапили на wzmianka, примусову іпотеку або застереження про виконавче провадження, якого не розумієте — не чекайте до ранку. Ми працюємо цілодобово 24/7, телефонуйте в будь-який час: +48 666 866 468 або +48 692 649 839.