PCC 2% чи VAT — які податки ви платите при купівлі квартири
PCC 2% на вторинному ринку, VAT 8% у ціні в забудовника і звільнення на перше житло — повний рахунок податків при купівлі квартири у Варшаві.
При купівлі квартири в Польщі ви заплатите або 2% податку PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych — податок на цивільно-правові дії) на вторинному ринку, або VAT, включений у ціну на первинному — ніколи обидва одночасно, крім одного винятку для тих, хто купує оптом. Конкретно: квартира за 600 тис. zł на вторинному ринку — це 12 тис. zł PCC, які стягує нотаріус при акті. Від 31 серпня 2023 року покупці першого житла або будинку на вторинному ринку повністю звільнені від PCC — без ліміту ціни і без ліміту метражу. На первинному ринку податок розраховує забудовник: VAT 8% для приміщень до 150 м² уже сидить у ціні в оголошенні, а 23% стосується надлишку метражу і машиномісць з окремою księga wieczysta (поземельною книгою). Від 1 січня 2024 року існує також ставка 6% PCC, але вона охоплює виключно купівлю шостого і наступних приміщень в одній інвестиції. Різниця на практиці сягає кільканадцяти тисяч злотих. Нижче розкладаємо це на складові — правовий стан на серпень 2026 року.
Скільки становить PCC при купівлі квартири на вторинному ринку?
Купуючи квартиру в приватної особи, ви платите податок на цивільно-правові дії. Ставка становить 2% і випливає зі ст. 7 ч. 1 п. 1 літ. a закону від 9 вересня 2000 року про податок на цивільно-правові дії — у 2026 році без змін. Та сама ставка стосується приміщення, яке становить окрему нерухомість, одноквартирного будинку і кооперативного власницького права на приміщення.
Рахунок простий: при квартирі за 600 тис. zł PCC становитиме 12 тис. zł, при 800 тис. zł — 16 тис. zł. Податок стягує нотаріус при акті й переказує його до податкової, тож ви не подаєте окремої декларації.
Один нюанс буває несподіванкою: базою оподаткування є ринкова вартість нерухомості, а не довільна сума, вписана в договір. Якщо ціна в акті суттєво відхиляється від цін подібних квартир в околиці, податкова може викликати для її приведення до реальної та доплати податку — навіть після угоди.
Чи звільнене перше житло від PCC?
Так. Від 31 серпня 2023 року діє ст. 9 п. 17 закону про PCC: покупець свого першого житла або будинку на вторинному ринку звільнений від податку. Без ліміту ціни, без ліміту метражу, без окремої заяви до органу — достатньо заяви, складеної в akt notarialny (нотаріальному акті), і нотаріус просто не стягує 2%.
Умови конкретні:
- ви купуєте як фізична особа (самостійно або з іншою фізичною особою);
- предметом купівлі є житлове приміщення, яке становить окрему нерухомість, одноквартирний будинок або кооперативне власницьке право на приміщення;
- ані в день купівлі, ані будь-коли раніше вам не належало жодне з цих прав чи частка в них — а при спільній купівлі умову мусять виконувати всі покупці;
- виняток: частка, що не перевищує 50%, набута в порядку спадкування, не позбавляє права на звільнення.
На квартирі за 600 тис. zł це реальна економія 12 тис. zł. Увага на межі звільнення: воно не охоплює будівельних ділянок, нежитлових приміщень, а також другої і наступних нерухомостей — там повертаються стандартні 2%.
Який податок ви платите в забудовника — VAT чи PCC?
Купуючи в забудовника, PCC ви за загальним правилом не платите — діє правило, що та сама угода не оподатковується одночасно VAT і PCC. Податок VAT уже включений у ціну в оголошенні, і його розраховує забудовник, а ви отримуєте рахунок-фактуру з ціною брутто.
Ставки у 2026 році виглядають так:
- 8% — для житлових приміщень корисною площею до 150 м² і будинків до 300 м² (у межах так званої соціальної житлової програми); це стандарт для переважної більшості квартир;
- 23% — для надлишку метражу понад ці ліміти (при квартирі 160 м² вища ставка стосується лише 10 м², а не всієї площі), а також для нежитлових приміщень;
- 23% — також для машиномісця, гаража чи комірки, якщо їх продають як окрему нерухомість із власною księga wieczysta, а не як елемент приміщення.
На практиці це означає, що при порівнянні цін в оголошеннях з первинного і вторинного ринку з боку забудовника податок уже «сидить» у ціні, а з боку вторинного ринку його треба долічити — хіба що ви користуєтеся звільненням для першого житла.
Коли діє ставка 6% PCC?
Від 1 січня 2024 року діє норма, спрямована проти оптової скупівлі квартир. Якщо покупець набуває шосте і кожне наступне житлове приміщення (або частки в них) в одному будинку чи в будинках на одній земельній ділянці, в угодах, охоплених VAT, — від цих приміщень він додатково платить 6% PCC, поряд із VAT у ціні. Що суттєво, при купівлі у спільну власність ставка 6% охоплює договір, коли цю умову виконує хоча б один із покупців. Для типового покупця однієї квартири норма не має жодного значення — та варто знати, що вона існує.
PCC чи VAT — порівняння на прикладі
Як це виглядає при квартирі вартістю 600 тис. zł (стан на серпень 2026 року):
| Сценарій | Податок | Сума до сплати понад ціну |
|---|---|---|
| Вторинний ринок, чергова нерухомість | PCC 2% | 12 000 zł |
| Вторинний ринок, перше житло | звільнення від PCC | 0 zł |
| Первинний ринок, приміщення до 150 м² | VAT 8% у ціні | 0 zł доплати |
| Первинний ринок, 6-те приміщення в інвестиції | VAT у ціні + PCC 6% | 36 000 zł |
Практичний висновок: для особи, яка купує вперше, податкова різниця між ринками зникає. Для покупця чергової квартири вторинний ринок означає реальні 2% додатково, які треба мати готівкою — іпотечний кредит за загальним правилом не покриває PCC.
Що ще долічити до бюджету, крім податку?
Податок — це не кінець списку. На обох ринках додаються навколотрансакційні витрати:
- Нотаріальна такса — максимальні ставки визначає розпорядження Міністра юстиції від 28 червня 2004 року; для вартості від 60 тис. до 1 млн zł це 1010 zł + 0,4% від суми понад 60 тис. zł, плюс 23% VAT. При 600 тис. zł максимум становить 3170 zł нетто, а при договорі продажу житлового приміщення часто застосовують половину цієї ставки. Ставки є максимальними — їх можна обговорювати. Детальний рахунок розкладаємо в тексті про нотаріальні витрати при купівлі квартири.
- Витяги з акта — 6 zł + VAT за кожну розпочату сторінку; зазвичай потрібно кілька примірників (для сторін, суду, банку).
- Судові збори — у 2026 році 200 zł за внесення права власності до księga wieczysta, 100 zł за заведення нової книги (типове на первинному ринку), 200 zł за внесення іпотеки при кредиті та 19 zł PCC від встановлення іпотеки.
- Комісія посередника — у нас на первинному ринку 0% з покупця, на вторинному 2%.
Розсудливо зарезервувати на трансакційні витрати бл. 2–3% ціни при купівлі на вторинному ринку без звільнення і менш ніж 1% при первинному або при першому житлі.
Про що пам’ятати перед підписанням договору?
Перш ніж підписати попередній договір, з’ясуйте три речі: чи ви кваліфікуєтеся на звільнення для першого житла (вирішує вся ваша історія власності, а не лише поточний стан), чи ціна не відхиляється разюче від ринкової вартості та як у ціні забудовника розрахований гараж або комірка. Це три пункти, на яких покупці найчастіше втрачають гроші або час на листування з органом. Увесь шлях угоди — від бронювання до отримання ключів — ми описали в путівнику купівля квартири крок за кроком.
В allproperty ми рахуємо повну вартість угоди — податок, нотаріуса, судові збори — ще до того, як ви зважитеся на конкретну квартиру. Це стосується обох ринків: при купівлі нової квартири від забудовника ми не беремо комісії з покупця (0%), а на вторинному ринку ставка становить 2%. Якщо хочете знати, скільки насправді заплатите за обраною пропозицією у Варшаві, напишіть або зателефонуйте: підготуємо зіставлення перед підписанням будь-чого. Сумнів щодо звільнення від PCC з’являється часто саме перед підписанням договору — увечері або у вихідні, коли нотаріус уже чекає. Ми працюємо цілодобово, 24/7, тож перевірити це можна одразу: +48 666 866 468 або +48 692 649 839.
Часті питання
Скільки становить податок PCC при купівлі квартири на вторинному ринку?
Ставка PCC (податку на цивільно-правові дії) становить 2% ринкової вартості нерухомості — стан на серпень 2026 року. При квартирі за 600 тис. zł це 12 тис. zł. Податок стягує нотаріус при акті й переказує до податкової, тож покупець не подає окремої декларації. Базою є ринкова вартість, а не сума, вписана в договір.
Хто не платить PCC при купівлі квартири?
Від 31 серпня 2023 року від PCC звільнені фізичні особи, які купують своє перше житло або будинок на вторинному ринку (ст. 9 п. 17 закону про PCC). Умова: покупцеві ніколи раніше не належало право на квартиру чи будинок — за винятком частки до 50%, набутої у спадок. Достатньо заяви в akt notarialny (нотаріальному акті).
Чи платять PCC при купівлі квартири від забудовника?
За загальним правилом ні — угода із забудовником оподатковується VAT, а той самий договір не підлягає одночасно VAT і PCC. Податок VAT (8% для приміщень до 150 м²) уже включений в ціну в оголошенні, і його розраховує забудовник. Виняток від 1 січня 2024 року: купівля шостого і наступних приміщень в одній інвестиції, обтяжена додатково 6% PCC.
Яка ставка VAT діє при купівлі нової квартири?
У 2026 році діє ставка 8% VAT для житлових приміщень корисною площею до 150 м² і будинків до 300 м². Надлишок метражу понад ці ліміти та нежитлові приміщення оподатковуються ставкою 23%. Машиномісце чи комірка, продані як окрема нерухомість із власною księga wieczysta (поземельною книгою), також підлягають ставці 23%.
Коли діє ставка 6% PCC?
Від 1 січня 2024 року ставка 6% PCC стосується купівлі шостого і кожного наступного житлового приміщення (або часток у них) в одному будинку чи будинках на тій самій земельній ділянці, в угодах, охоплених VAT. Її платять поряд із VAT, включеним у ціну. Для покупця однієї квартири норма не має значення.