Скільки коштує нотаріус при najem okazjonalny у 2026 році?

Такса за заяву орендаря про добровільне підпорядкування виконанню законодавчо обмежена до 1/10 мінімальної зарплати. Від 1 січня 2026 р. це максимум 480,60 zł нетто, тобто близько 591 zł із VAT 23%. На практиці більшість контор бере 200–400 zł, а витяги з акта коштують 6–12 zł за сторінку.

Чи договір najem okazjonalny має бути нотаріальним актом?

Ні. Сам договір вимагає лише звичайної письмової форми під загрозою недійсності й укладається на визначений строк, максимум 10 років. Форми akt notarialny (нотаріального акта) потребує винятково один додаток: заява орендаря про добровільне підпорядкування виконанню, заснована на ст. 777 § 1 п. 4 Цивільного процесуального кодексу.

У який строк треба повідомити про najem okazjonalny податкову?

Власник має 14 днів від дня початку оренди, які рахуються від передання приміщення (передавання ключів), а не від підписання договору. Повідомлення подається керівнику податкового органу за місцем проживання власника і є безкоштовним. Без повідомлення не діє спрощене виконання зі ст. 19c та 19d закону.

Який податок сплачують із najem okazjonalny у 2026 році?

Приватна оренда обліковується винятково за ryczałt від обліковуваних доходів: 8,5% до 100 000 zł доходу на рік і 12,5% від суми понад це — ставки діють без змін і у 2026 р. За орендної плати 3000 zł на місяць ryczałt становить 255 zł на місяць, сплачується до 20-го числа наступного місяця; за рік подається PIT-28.

Що відбувається, коли орендар втратить запасне житло?

Орендар має 21 день від моменту, коли дізнався про втрату можливості проживати у вказаному приміщенні, щоб подати нову адресу і надати згоду її власника (ст. 19a ч. 3). Якщо він цього не зробить, орендодавець може розірвати договір із дотриманням щонайменше 7-денного строку попередження.

Najem okazjonalny — найчастіші питання орендарів і власників

Najem okazjonalny (нагодна оренда) — це договір оренди житла на визначений строк, максимум 10 років, описаний у ст. 19a–19e закону від 21 червня 2001 р. про охорону прав мешканців; укласти його може винятково власник, який є фізичною особою. Коротко: сам договір вимагає лише звичайної письмової форми, а нотаріального акта — тільки заява орендаря про добровільне підпорядкування виконанню. Вартість цього акта обмежена до 1/10 мінімальної заробітної плати, тобто від 1 січня 2026 р. максимум 480,60 zł нетто; на практиці контори беруть зазвичай 200–400 zł.

Власник повідомляє про договір керівнику податкового органу протягом 14 днів від передання приміщення, а дохід обліковує за ryczałt: 8,5% до 100 000 zł на рік і 12,5% від суми понад це (ставки актуальні у 2026 р.). Завдаток не може перевищувати шестикратний розмір орендної плати, а орендар вказує запасне житло і надає згоду його власника. Нижче розгортаємо кожну з цих відповідей.

Чи нотаріус обов’язковий при najem okazjonalny?

Варшава — ілюстрація Так, але у вужчому обсязі, ніж багато хто вважає. Сам договір najem okazjonalny не мусить бути нотаріальним актом — достатньо звичайної письмової форми, і то під загрозою недійсності. Akt notarialny (нотаріальний акт) потрібен для одного додатка: заяви орендаря про добровільне підпорядкування виконанню, у якій він зобов’язується звільнити та передати приміщення у строк, вказаний у вимозі власника. Ця заява спирається на ст. 777 § 1 п. 4 Цивільного процесуального кодексу, і без неї договір не має статусу najem okazjonalny — повну конструкцію описуємо в путівнику по najem okazjonalny.

Вартість законодавчо обмежена: винагорода нотаріуса за цю заяву не може перевищувати 1/10 мінімальної заробітної плати. Від 1 січня 2026 р. — за мінімальної зарплати 4806 zł — це максимум 480,60 zł нетто плюс VAT 23%, тобто близько 591 zł брутто. На практиці багато контор бере 200–400 zł; до цього додаються витяги з акта, зазвичай 6–12 zł за сторінку. Зазвичай платить орендар, але сторони можуть домовитися інакше — це варто прописати прямо в договорі.

Як працює запасне житло і що, коли орендар його втратить?

Варшава — ілюстрація Орендар вказує інше приміщення, у якому зможе проживати в разі виконання обов’язку звільнити квартиру — найчастіше це квартира батьків або іншої близької особи. До договору додається заява власника цього приміщення про згоду на проживання орендаря та осіб, які мешкають разом із ним. На вимогу орендодавця підпис під цією згодою має бути нотаріально засвідчений — вартість порядку 30–50 zł.

Без комплекту трьох додатків — нотаріальної заяви, вказання житла та згоди його власника — конструкція najem okazjonalny не працює. Важливим є також сценарій «у процесі»: якщо орендар втратить можливість проживати у вказаному приміщенні (наприклад, батьки продадуть квартиру), він має 21 день від моменту, коли дізнався про це, на вказання нової адреси і надання нової згоди (ст. 19a ч. 3). Якщо він цього не зробить, власник може розірвати договір із дотриманням щонайменше 7-денного строку попередження (ст. 19d ч. 5).

Чи треба повідомляти про договір податкову?

Варшава — ілюстрація Так — і це обов’язок власника, а не орендаря. Згідно зі ст. 19b ч. 1 закону власник повідомляє про укладення договору керівнику податкового органу за своїм місцем проживання (не за адресою орендованого приміщення) у строк 14 днів від дня початку оренди. Строк рахується від передання приміщення, тобто на практиці від передавання ключів, а не від дати підписання договору.

Офіційного формуляра немає — достатньо листа з даними сторін, адресою приміщення та датою початку оренди. Повідомлення безкоштовне; його можна подати особисто, рекомендованим листом або електронно. На вимогу орендаря власник має надати підтвердження повідомлення. Наслідок недбалості серйозний: без повідомлення не застосовуються ст. 19c і 19d, тож власник втрачає спрощений шлях виконання і залишається зі звичайною орендою на визначений строк.

Скільки становить податок із najem okazjonalny?

Повідомлення зі ст. 19b не замінює податкової звітності — це два окремі обов’язки. Від 2023 р. приватна оренда обліковується винятково за ryczałt від обліковуваних доходів, і у 2026 р. ставки залишаються без змін:

8,5% доходу до 100 000 zł на рік,
12,5% від суми понад 100 000 zł.

Приклад: за орендної плати 3000 zł на місяць річний дохід становить 36 000 zł, а ryczałt — 3060 zł, тобто 255 zł на місяць. Податок сплачують щомісяця (або щокварталу, якщо ви відповідаєте умовам) до 20-го числа наступного місяця на власний мікрорахунок платника, а після завершення року подають декларацію PIT-28. Деталі ставок і строків ми описали у статті про ryczałt з оренди.

Що реально отримує власник?

Різниця виявляється, коли договір завершився, а орендар не хоче виїжджати. Замість процесу про виселення, який може тривати роками, процедура виглядає так:

Власник вручає письмову вимогу звільнити приміщення з офіційно засвідченим підписом, встановлюючи строк не коротший ніж 7 днів від вручення (ст. 19d ч. 2–3).
Після безрезультатного спливу строку подає до суду заяву про надання виконавчого напису нотаріальному акту; додає вимогу з доказом вручення, документ, що підтверджує правовий титул на приміщення, і підтвердження повідомлення податкової.
З виконавчим написом скеровує справу до виконавця (komornik), який проводить виконання із переселенням до вказаного запасного житла.

Різниці в зіставленні:

Ситуація	Najem okazjonalny	Звичайна оренда
Шлях до звільнення приміщення	Виконавчий напис на нотаріальному акті, потім komornik	Судовий процес про виселення, часто понад рік
Право на соціальне житло	Не надається	Може надаватися
Захисний період 1 листопада – 31 березня	Не діє	Діє
Максимальний завдаток	шестикратна плата	дванадцятикратна плата

Які межі цього договору?

Najem okazjonalny не є лазівкою для довільності. Кілька твердих рамок:

орендодавцем може бути винятково фізична особа, яка не веде господарської діяльності у сфері здавання приміщень;
договір має бути укладений на визначений строк, максимум 10 років;
завдаток не може перевищувати шестикратного розміру місячної орендної плати (ст. 19a ч. 4); у ринковій практиці приймають одно- або дворазовий розмір — про правила його повернення пишемо в тексті про права орендаря щодо завдатку;
дострокове розірвання власником можливе лише у випадках, передбачених законом — зокрема заборгованість з орендної плати щонайменше за три повні періоди оплати після письмового попередження і встановлення додаткового місяця на сплату, суборенда без згоди або використання приміщення у спосіб, що суперечить договору.

Чи має орендар боятися підпису в нотаріуса?

Ні, якщо розуміє, що підписує. Заява про добровільне підпорядкування виконанню стосується винятково обов’язку звільнити приміщення після завершення договору — вона не позбавляє права на суд у спірних справах, наприклад про розрахунок завдатку чи вкладень. Для орендаря комплект документів зазвичай означає власника, який діє легально: повідомляє про договір, платить податок, а умови — орендна плата, платежі за лічильниками, завдаток і правила його повернення — прописані точно, а не встановлені «на слово». Орендарям, які лише шукають житло, ми пояснюємо кожен додаток ще перед візитом до нотаріуса — обсяг допомоги з орендою для орендарів описуємо окремо.

В allproperty ми готуємо комплект документів najem okazjonalny — договір, усі три додатки та повідомлення податкової — і пояснюємо їх орендарю зрозумілою мовою, у тому числі коли він не говорить польською. Якщо ви здаєте квартиру у Варшаві й хочете пройти цей процес без формальних спотикань, напишіть нам — обслуговування оренди коштує 50% місячної орендної плати, а її повний обсяг знайдете в розділі для власників квартир. Маєте сумнів щодо котрогось із додатків або строку повідомлення, і це припало на вечір чи вихідні, перед самим підписанням договору? Ми працюємо цілодобово 24/7 — телефонуйте будь-коли: +48 666 866 468 або +48 692 649 839.