Скільки грошей потрібно на старті, щоб зняти квартиру у Варшаві

На старті потрібні перший місяць оренди, застава (kaucja), аванс за комунальні послуги і czynsz administracyjny, якщо їх платять окремо від оренди, та винагорода агента, якщо квартиру шукає агентство. Для квартири з орендною платою (czynsz najmu) 4 000 zł це близько 10 800 zł при заставі в одну орендну плату і близько 14 800 zł при заставі у дві, не рахуючи комунальних платежів і czynsz administracyjny. При najem okazjonalny додається нотаріус: за законом не більше 1/10 мінімальної зарплати, у 2026 році це 480,60 zł плюс VAT і плата за копії (wypisy).

Статтю написало агентство allproperty, яке шукає квартири в оренду за дорученням орендаря, тому наші умови винесено в окремий розділ. Норми закону звірено з текстами актів на eli.gov.pl 07.10.2026. Слово «оцінка» означає практику ринку, а не норму.

Скільки грошей потрібно на старті?

Формула така: перший місяць оренди + застава + комунальні платежі та czynsz administracyjny за перший місяць (якщо вони поза орендною платою) + винагорода агента (якщо шукаєте через агента) + нотаріус (лише при najem okazjonalny).

Щоб оцінити масштаб, візьмемо одне джерело. За даними Otodom Analytics у публікації Bankier.pl від 15.07.2026, середня запитувана орендна ставка (stawka ofertowa) за квартиру 40–59 м² у Варшаві в червні 2026 року становила 3 888 zł на місяць (у травні 3 897 zł). Це ціни з оголошень, а не укладених договорів, і у звіті не сказано, чи входять до них czynsz administracyjny та комунальні платежі. Для розрахунку нижче ми округлили ставку до 4 000 zł: це зручне число для арифметики, а не ринкова ціна.

Свіжіший звіт Otodom від 24.09.2026 називає середню запитувану орендну плату у Варшаві за серпень 2026 року: 4 900 zł. Її рахували за іншою базою (без розбивки за площею), тому порівнювати з цифрами вище не можна. Якщо ваша квартира коштує 4 900 zł, застосуйте ту саму арифметику до цієї суми. Пізнішого звіту Bankier щодо групи 40–59 м² ми не знайшли, тож ті дані тримісячної давності.

З чого складається перша сума?

Приклад для квартири з орендною платою 4 000 zł:

Стаття	Сума	Коментар
Перший місяць оренди (czynsz najmu)	4 000 zł	Зазвичай платять до підписання або до видачі ключів, як записано в договорі (оцінка)
Застава (kaucja)	4 000–8 000 zł	Одна-дві орендні плати (оцінка); за законом до 12× і до 6× при najem okazjonalny
Комунальні платежі (media) і czynsz administracyjny	за оголошенням	Якщо вони поза орендною платою, додайте суму за перший місяць; у підсумок нижче не включена
Винагорода allproperty	2 800 zł	70% від 4 000 zł (лише оренда), один раз, після підписання договору найму
Нотаріус (лише najem okazjonalny)	до 480,60 zł + VAT	При VAT 23% близько 591 zł (розрахунок, оцінка), плюс копії (wypisy)

Разом без комунальних платежів і czynsz administracyjny:

• звичайний найм, застава в одну орендну плату: 4 000 + 4 000 + 2 800 = 10 800 zł;
• звичайний найм, застава у дві орендні плати: 4 000 + 8 000 + 2 800 = 14 800 zł;
• najem okazjonalny, застава у дві орендні плати: близько 15 400 zł (14 800 zł плюс нотаріус).

Усе, що ви платите щомісяця понад орендну плату, теж входить у перший платіж: порахуйте перший місяць.

Скільки зазвичай беруть застави і яка межа за законом?

За законом застава не може перевищувати 12-кратної місячної орендної плати, обчисленої за ставкою на день підписання договору (ст. 6 ч. 1 закону про захист прав орендарів). При najem okazjonalny стеля 6 орендних плат (ст. 19a ч. 4). Межа однакова для всіх орендарів: громадянство в нормі не згадане. Повернути заставу власник має протягом місяця після звільнення квартири, за вирахуванням того, що ви винні йому за договором найму (ст. 6 ч. 4, при najem okazjonalny ст. 19a ч. 5). При звичайному найманні застава повертається з індексацією до орендної плати на день повернення, але не менше внесеної суми (ст. 6 ч. 3).

Офіційної статистики щодо розміру застави ми не знайшли. Орієнтир (оцінка): частіше одна-дві орендні плати, тобто для квартири за 4 000 zł від 4 000 до 8 000 zł. У посібнику Rankomat для власників від 14.05.2026 називають дві-три орендні плати, але це порада власникам, а не норма і не середня величина. Докладніше про повернення, індексацію і вирахування в статті про заставу.

Що таке czynsz administracyjny і комунальні платежі?

Czynsz administracyjny — це щомісячний платіж за утримання будинку. Власник вносить його управителю, wspólnota або spółdzielnia і зазвичай перекладає на орендаря. Що саме в нього входить, залежить від будинку: розшифровку краще попросити у власника. Платежі за постачання закон називає «opłaty niezależne od właściciela»: це постачання до квартири енергії, газу, води, відведення стічних вод і вивезення відходів (ст. 2 ч. 1 п. 8 закону про захист прав орендарів). Інтернет сюди не входить: його або включає в плату сам власник, або підключають окремим договором.

Окремого терміна «czynsz administracyjny» у законі немає. У договорі його зазвичай вказують або як частину орендної плати, або окремим платежем, тож договір має називати, що це за платіж і в якій сумі. При najem okazjonalny договір може передбачати й платежі понад оренду та ці збори (ст. 19c ч. 1). Якщо у вас прямий договір із постачальником, власник не може брати з вас плату за це постачання (ст. 9 ч. 6). Якщо плата за комунальні послуги зростає, власник мусить письмово показати розрахунок, і ви платите лише суму, потрібну йому для покриття витрат (ст. 9 ч. 2).

На практиці комунальні послуги оплачують трьома способами: фіксованою сумою (ryczałt), авансами (zaliczki) з розрахунком за лічильниками або напряму постачальникам за договором на ваше ім’я. Перед підписанням спитайте, яка сума виходить на місяць і як її рахують.

Скільки коштує нотаріус при najem okazjonalny?

Для звичайного найму нотаріус не потрібен. При najem okazjonalny до договору додають заяву орендаря у формі нотаріального акта (akt notarialny): ви погоджуєтеся на примусове звільнення квартири, якщо не виїдете добровільно (ст. 19a ч. 2 п. 1). Винагорода нотаріуса за такий акт становить не більше 1/10 мінімальної заробітної плати (ст. 19a ч. 7).

Мінімальна заробітна плата у 2026 році становить 4 806 zł (постанова Ради міністрів від 11.09.2025, Dz.U. 2025 poz. 1242), тож стеля становить 480,60 zł. Це сума без податку. Нотаріуси зазвичай додають VAT 23%, тобто близько 591 zł (розрахунок, оцінка). Окремо оплачують копію акта (wypis): до 6 zł за кожну розпочату сторінку (§ 12 ч. 1 розпорядження Міністра юстиції про максимальні ставки нотаріального тарифу, єдиний текст Dz.U. 2024 poz. 1566). Стеля не зобов’язана збігатися з реальною ціною, тому уточнюйте в нотаріуса.

Якщо власник вимагатиме, підпис власника іншого житла, яке ви вказуєте для najem okazjonalny, засвідчують нотаріально (ст. 19a ч. 2 п. 3): це окрема витрата, її суму називає нотаріус. Якщо у вас статус UKR (тимчасовий захист), інша адреса і згода її власника не потрібні (ст. 112e закону про надання іноземцям захисту, Dz.U. 2026 poz. 203, з 05.03.2026), тож цієї витрати не виникає; подробиці в статті про najem okazjonalny зі статусом UKR. Як улаштований такий договір, описано в посібнику з najem okazjonalny.

Чи платить орендар комісію агентові і скільки в нас?

Це визначає договір посередництва. У статтях закону про управління нерухомістю (ustawa o gospodarce nieruchomościami) про посередництво (ст. 179a–181a, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 399) немає ставки чи стелі комісії. Закон вимагає письмової або електронної форми договору, в якому визначено обсяг дій агента (ст. 180 ч. 3). Ціна і порядок оплати належать до інформації, яку підприємець має назвати заздалегідь (ст. 6 ч. 4 п. 3–4 закону про протидію недобросовісним ринковим практикам). Тому до підписання спитайте: скільки, коли і від якої суми.

У нас умови такі. Якщо ви доручаєте нам підбір квартири, винагорода становить 70% місячної орендної плати (czynsz najmu), сплачується один раз після підписання договору найму (umowa najmu), рахунок виставляється як рахунок-фактура без ПДВ (faktura bez VAT). Для орендної плати 4 000 zł це 2 800 zł (при 3 500 zł — 2 450 zł). 70% рахуються лише від самої орендної плати (czynsz najmu), без czynszu administracyjnego та комунальних платежів (media). Допомога з PESEL і походом до urzędu входить у ці 70%. За пошук, перегляди і переговори наперед нічого не беремо. Суму і порядок оплати записують у договір підбору до його підписання. Договір підбору підписуємо на папері або кваліфікованим електронним підписом, і як споживач ви можете відмовитися від нього протягом 14 днів (умови на сторінці для орендарів). Копія полісу відповідальності агента (OC) додається до договору (ст. 181 ч. 3a закону про управління нерухомістю).

Що і коли оплачується?

Порядок зазвичай такий (оцінка, точні строки читайте у своєму договорі):

1. Під час підписання або одразу після. Нотаріус, якщо це najem okazjonalny: акт додається до договору.
2. До підписання або до видачі ключів. Перший місяць оренди і застава, на рахунок із договору. «Бронь» чи завдаток до договору переказувати не варто: порядок платежів розібрано в статті про платежі до приїзду.
3. Після підписання договору найму. Винагорода allproperty, один раз.
4. Щомісяця. Орендна плата, czynsz administracyjny і комунальні платежі так, як записано в договорі: загальною сумою, авансами або постачальникам напряму.

Якщо ви приїжджаєте на тур оглядів, наша квартира подобової оренди на ці дні оплачується окремо, за умовами подобової оренди, і не входить у ці 70%.

Залиште заявку на підбір: анкета для орендарів приймає бюджет, строк заїзду і кількість кімнат. Винагорода 70% місячної орендної плати (czynsz najmu, без czynszu administracyjnego та комунальних платежів), оплата після підписання договору найму. Наші агенти говорять українською, російською, англійською, польською, німецькою, італійською, турецькою та іспанською. Телефон: +48 666 866 468.

Джерела (перевірено 07.10.2026)

• Otodom Analytics у публікаціях Bankier.pl: публікація від 15.07.2026, дані за червень; публікація від 22.06.2026, дані за травень. Тип показника: stawka ofertowa (ціна з оголошень).
• Otodom, звіт за серпень 2026 року, публікація від 24.09.2026: середнє по Варшаві 4 900 zł, без розбивки за площею.
• Ustawa z 21.06.2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, єдиний текст Dz.U. 2023 poz. 725: ст. 2 ч. 1 п. 8, ст. 6, ст. 9 ч. 2 і 6, ст. 19a ч. 2, 4–5, 7, ст. 19c ч. 1.
• Ustawa z 23.01.2026 o wygaszeniu rozwiązań wynikających z ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw, Dz.U. 2026 poz. 203: ст. 112e, введена до ustawy o udzielaniu cudzoziemcom ochrony na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
• Rozporządzenie Rady Ministrów z 11.09.2025 o minimalnym wynagrodzeniu za pracę w 2026 r., Dz.U. 2025 poz. 1242: 4 806 zł з 01.01.2026.
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28.06.2004 w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, єдиний текст Dz.U. 2024 poz. 1566, § 12 ust. 1. VAT 23% до ставки: практика нотаріусів, не норма цього акта.
• Ustawa o gospodarce nieruchomościami, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 399: ст. 179a–181a, зокрема ст. 180 ч. 3 і ст. 181 ч. 3a.
• Ustawa z 23.08.2007 o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym, єдиний текст Dz.U. 2023 poz. 845: ст. 6 ч. 4 п. 3–5.
• Rankomat, посібник для власників про здачу житла іноземцям, 14.05.2026.

Обкладинка: ілюстрація, створена ШІ.