Налог с частной аренды — ryczałt 8,5% и 12,5% без секретов

Налог с частной аренды с 1 января 2023 года — это исключительно ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (единый налог с учтённых доходов): 8,5% с дохода до 100 000 zł в год и 12,5% с суммы превышения сверх этой величины. Налоговая шкала с вычетом расходов отпала. Ryczałt вы платите сами до 20-го числа следующего месяца на микросчёт налогоплательщика (символ PPE), а по окончании года подаёте PIT-28 — за 2026 год не позднее 30 апреля 2027 года. С частной аренды вы не платите ни взносов ZUS, ни взноса на здравоохранение. Супруги с общей собственностью могут после подачи заявления учитывать всё у одного из них — тогда ставка 8,5% действует вплоть до 200 000 zł. Квартальные платежи доступны начинающим сдавать в аренду, а также тем, чей доход за 2025 год не превысил 851 720 zł. Сколько вы реально заплатите, определяют три вещи: лимит 100 000 zł, выделение коммунальных платежей в договоре аренды и соблюдение сроков. Ниже раскладываем всё, что нужно знать арендодателю, — по состоянию на август 2026 года.

Ryczałt — единственная форма налогообложения частной аренды?

Да. Изменение ввёл Polski Ład: с 2023 года доходы от аренды, субаренды и найма вне предпринимательской деятельности облагаются исключительно по ryczałt на основании закона от 20 ноября 1998 года о едином налоге с некоторых доходов, получаемых физическими лицами. Выбор формы налогообложения в налоговую заявлять не нужно — он вытекает прямо из закона.

Ryczałt вы платите в течение года, а по его окончании подаёте декларацию PIT-28. Доходы от аренды нельзя дописать в PIT-36 или PIT-37 — даже если вы работаете по трудовому договору, аренду вы декларируете на отдельном формуляре. С частной аренды вы также не платите взносов ZUS и взноса на здравоохранение — ryczałt является единственной публично-правовой нагрузкой по этому основанию.

Как работает лимит 100 000 zł при ставках 8,5% и 12,5%?

Конструкция пороговая, но превышение лимита не «портит» весь год — более высокая ставка касается только превышения:

Годовой доход	Ставка ryczałt
до 100 000 zł	8,5%
превышение сверх 100 000 zł	12,5%
супруги с заявлением — до 200 000 zł	8,5%

Лимит вы считаете нарастающим итогом с начала года, по суммам фактически полученным или предоставленным в распоряжение — а не по срокам платежей из договора. Если один платёж арендной платы пробивает порог, вы делите его: часть, укладывающуюся в лимит, облагаете по ставке 8,5%, остальное — по 12,5%, уже в том же месяце.

Пример: вы сдаёте квартиру на Мокотуве за 3 500 zł в месяц (рыночные ставки мы сводим в обзоре цен аренды в Варшаве в 2026 году). Годовой доход — 42 000 zł, поэтому весь год вы закрываете по ставке 8,5%: ryczałt составит 3 570 zł (около 298 zł в месяц). При двух-трёх квартирах и доходе 130 000 zł вы заплатите 8 500 zł с первых 100 000 zł и 3 750 zł с превышения в 30 000 zł — вместе 12 250 zł. Лимит охватывает сумму доходов со всех ваших объектов и договоров такого рода.

С чего вы платите ryczałt — входят ли коммунальные платежи в доход?

Ryczałt вы платите с дохода, без вычета расходов. Тем важнее, что вообще составляет доход. Налоговые органы последовательно подтверждают в индивидуальных разъяснениях (например, разъяснение Директора KIS от 29 января 2021 года, № 0115-KDIT1.4011.905.2020.1.MT), что эксплуатационные и коммунальные платежи — czynsz administracyjny (эксплуатационный платёж в товарищество собственников или кооператив), электричество, газ, вода, вывоз мусора — не являются вашим доходом, если договор аренды явно выделяет их из арендной платы и переносит обязанность их нести на арендатора. Как составить такую формулировку, подсказывает руководство договор аренды — на что обращать внимание.

Разница ощутима. При арендной плате 3 000 zł и платежах 800 zł в месяц: с правильной формулировкой в договоре вы платите 8,5% с 3 000 zł, то есть 255 zł. Без выделения — с полных 3 800 zł, то есть 323 zł в месяц. В масштабе года это 816 zł разницы на одной квартире. Возвратный залог также не является доходом, пока он подлежит возврату арендатору.

Как супруги пользуются лимитом 200 000 zł?

Если между вами существует общая собственность супругов, вы можете подать начальнику налоговой инспекции заявление о налогообложении всех доходов от аренды у одного из вас. Тогда ставка 8,5% действует вплоть до 200 000 zł дохода, а 12,5% — только с превышения. Без заявления каждый из супругов декларирует свою часть с собственным лимитом 100 000 zł.

Сроки жёсткие: заявление вы подаёте до 20-го числа месяца, следующего за месяцем первого дохода от аренды в данном году, а если первый доход пришёлся на декабрь — до конца налогового года. При раздельной собственности супругов эта льгота не полагается.

Когда платить ryczałt и до какого срока подать PIT-28?

Ryczałt вы платите сами, без напоминания из налоговой:

• ежемесячно — до 20-го числа следующего месяца (за октябрь до 20 ноября), а за декабрь до 20 января следующего года;
• поквартально — до 20-го числа месяца после квартала (20 апреля, 20 июля, 20 октября), а за IV квартал до 20 января; эта опция доступна начинающим сдавать в аренду, а также налогоплательщикам, чьи доходы в предыдущем году не превысили эквивалента 200 000 евро — в 2026 году это 851 720 zł дохода за 2025 год (курс NBP 4,2586 zł от 1 октября 2025 года);
• о выборе квартальных платежей заранее не заявляют — вы сообщаете о нём только в PIT-28, подаваемой за год, в котором так платили;
• перевод вы делаете на свой микросчёт налогоплательщика с символом формуляра PPE;
• годовую декларацию PIT-28 вы подаёте в период с 15 февраля по 30 апреля — за 2026 год не позднее 30 апреля 2027 года и в тот же срок доплачиваете возможную разницу.

Если 20-е число выпадает на выходной или праздник, срок переносится на ближайший рабочий день.

Что ryczałt не позволяет вычесть?

Ryczałt покупает простоту, но закрывает дорогу к расходам. Вы не вычтете ни амортизацию, ни ремонт, ни обстановку, ни проценты по ипотечному кредиту. При квартире, купленной в кредит и требующей вложений, эффективная нагрузка бывает выше, чем предполагает низкая ставка.

Альтернативой остаётся аренда в рамках предпринимательской деятельности, где расходы можно учитывать, но добавляются взносы и другие обязанности — это решение стоит обсудить с налоговым консультантом.

Короткий чек-лист арендодателя

1. Проверьте договор аренды: выделены ли платежи и коммунальные услуги из арендной платы и отнесены ли они на арендатора.
2. Суммируйте доходы нарастающим итогом по всем объектам и следите за порогом 100 000 zł.
3. Супруги: рассмотрите заявление о налогообложении всего дохода у одного из вас и не пропустите срок.
4. Платите ryczałt до 20-го числа месяца на микросчёт с символом PPE.
5. Подайте PIT-28 до 30 апреля следующего года.
6. Сохраняйте подтверждения переводов от арендатора — при двух ставках и лимитах документация очень пригодится.

Эта статья носит информационный характер и не заменяет налоговую консультацию. Если вы сдаёте квартиру в Варшаве и предпочитаете, чтобы аренда была выстроена от А до Я — от конструкции договора с правильным разделением арендной платы и коммунальных платежей до поиска и проверки арендатора, — команда allproperty охотно поможет. Подробности вы найдёте на странице для собственников: сопровождение аренды стоит у нас 50% месячной арендной платы, а начинаем мы всегда с разговора о вашем объекте. Договор с арендатором часто подписывают вечером или в выходные, когда это удобно обеим сторонам — если в этот момент возникнет сомнение насчёт формулировки о коммунальных платежах или ставке, ждать понедельника не нужно: мы работаем 24/7, достаточно позвонить по +48 666 866 468 или +48 692 649 839.