PCC 2% или VAT — какие налоги вы платите при покупке квартиры

При покупке квартиры в Польше вы заплатите либо 2% налога PCC (вторичный рынок), либо VAT, включённый в цену (первичный рынок) — никогда оба сразу, кроме одного исключения для покупателей «оптом». Конкретно: квартира за 600 тыс. zł на вторичном рынке — это 12 тыс. zł PCC, которые взимает нотариус при подписании акта. С 31 августа 2023 г. покупатели первой квартиры или дома на вторичном рынке полностью освобождены от PCC — без лимита цены и без лимита метража. На первичном рынке налог рассчитывает застройщик: VAT 8% для помещений до 150 м² уже сидит в цене предложения, а 23% касается превышения метража и парковочных мест с отдельной księga wieczysta (поземельной книгой). С 1 января 2024 г. существует также ставка 6% PCC, но она охватывает исключительно покупку шестого и последующих помещений в одном проекте. Разница на практике доходит до десятка с лишним тысяч злотых. Ниже раскладываем это по полочкам — правовое состояние на август 2026 г.

Сколько составляет PCC при покупке квартиры на вторичном рынке?

Покупая квартиру у частного лица, вы платите PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych — налог на гражданско-правовые сделки). Ставка составляет 2% и следует из ст. 7 ч. 1 п. 1 лит. a закона от 9 сентября 2000 г. о налоге на гражданско-правовые сделки — в 2026 г. без изменений. Та же ставка касается помещения, составляющего отдельную недвижимость, односемейного дома и кооперативного собственнического права на помещение.

Расчёт простой: при квартире за 600 тыс. zł PCC составит 12 тыс. zł, при 800 тыс. zł — 16 тыс. zł. Налог взимает нотариус при подписании акта и передаёт его в налоговую, поэтому вы не подаёте отдельную декларацию.

Один нюанс бывает неожиданностью: базой налогообложения является рыночная стоимость недвижимости, а не произвольная сумма, вписанная в договор. Если цена в акте значительно отличается от цен похожих квартир в округе, налоговая может потребовать привести её к реальной и доплатить налог — в том числе после сделки.

Освобождается ли первое жильё от PCC?

Да. С 31 августа 2023 г. действует ст. 9 п. 17 закона о PCC: покупатель своей первой квартиры или дома на вторичном рынке от налога освобождён. Без лимита цены, без лимита метража, без отдельного заявления — достаточно заявления, сделанного в akt notarialny (нотариальном акте), и нотариус просто не взимает 2%.

Условия конкретны:

• вы покупаете как физическое лицо (самостоятельно или вместе с другим физическим лицом);
• предметом покупки является жилое помещение, составляющее отдельную недвижимость, односемейный дом либо кооперативное собственническое право на помещение;
• ни в день покупки, ни когда-либо раньше вам не принадлежало ни одно из этих прав и доля в них — а при совместной покупке условию должны соответствовать все покупатели;
• исключение: доля, не превышающая 50%, полученная в порядке наследования, не лишает права на освобождение.

На квартире за 600 тыс. zł это реальная экономия в 12 тыс. zł. Внимание к границам льготы: она не охватывает участки под застройку, нежилые помещения, а также вторую и последующие объекты недвижимости — там возвращаются стандартные 2%.

Какой налог вы платите у застройщика — VAT или PCC?

Покупая у застройщика, PCC вы, как правило, не платите — действует правило, что одна и та же сделка не облагается одновременно VAT и PCC. Налог VAT уже включён в цену предложения, рассчитывает его застройщик, а вы получаете счёт-фактуру с ценой брутто.

Ставки в 2026 г. выглядят так:

• 8% — для жилых помещений полезной площадью до 150 м² и домов до 300 м² (в рамках так называемой социальной жилищной программы); это стандарт для подавляющего большинства квартир;
• 23% — для превышения метража сверх этих лимитов (при квартире 160 м² более высокая ставка касается только 10 м², а не всего объекта), а также для нежилых помещений;
• 23% — также для парковочного места, гаража или кладовой, если они продаются как отдельная недвижимость с собственной księga wieczysta, а не как часть помещения.

На практике это означает, что при сравнении цен предложения с первичного и вторичного рынка на стороне застройщика налог уже «сидит» в цене, а на стороне вторичного рынка его нужно добавить — если только вы не пользуетесь освобождением для первого жилья.

Когда действует ставка 6% PCC?

С 1 января 2024 г. работает норма, направленная против оптовой скупки квартир. Если покупатель приобретает шестое и каждое следующее жилое помещение (или доли в них) в одном здании либо в зданиях на одном земельном участке, в сделках, облагаемых VAT — с этих помещений он платит дополнительно 6% PCC, рядом с VAT в цене. Что важно, при покупке в общую собственность ставка 6% охватывает договор, если хотя бы один из покупателей соответствует этому условию. Для типичного покупателя одной квартиры норма не имеет никакого значения — но знать о её существовании стоит.

PCC или VAT — сравнение на примере

Как это выглядит при квартире стоимостью 600 тыс. zł (состояние на август 2026 г.):

Сценарий	Налог	Сумма к уплате сверх цены
Вторичный рынок, очередной объект	PCC 2%	12 000 zł
Вторичный рынок, первое жильё	освобождение от PCC	0 zł
Первичный рынок, помещение до 150 м²	VAT 8% в цене	0 zł доплаты
Первичный рынок, 6-е помещение в проекте	VAT в цене + PCC 6%	36 000 zł

Практический вывод: для человека, покупающего впервые, налоговая разница между рынками исчезает. Для покупателя очередной квартиры вторичный рынок означает реальные 2% сверху, которые нужно иметь наличными — ипотечный кредит, как правило, PCC не покрывает.

Что ещё добавить к бюджету, кроме налога?

Налог — это не конец списка. На обоих рынках добавляются сопутствующие сделке расходы:

1. Нотариальный тариф (taksa notarialna) — максимальные ставки определяет распоряжение министра юстиции от 28 июня 2004 г.; для стоимости от 60 тыс. до 1 млн zł это 1010 zł + 0,4% превышения свыше 60 тыс. zł, плюс 23% VAT. При 600 тыс. zł максимум составляет 3170 zł нетто, а при договоре продажи жилого помещения часто применяется половина этой ставки. Ставки максимальные — их можно обсуждать. Подробный расчёт мы раскладываем в тексте о нотариальных расходах при покупке квартиры.
2. Выписки из акта — 6 zł + VAT за каждую начатую страницу; обычно нужно несколько экземпляров (для сторон, суда, банка).
3. Судебные пошлины — в 2026 г. 200 zł за внесение права собственности в księga wieczysta, 100 zł за заведение новой книги (типично для первичного рынка), 200 zł за внесение ипотеки при кредите, а также 19 zł PCC с установления ипотеки.
4. Комиссия посредника — у нас на первичном рынке 0% с покупателя, на вторичном 2%.

Разумно зарезервировать на транзакционные расходы ок. 2–3% цены при покупке на вторичном рынке без освобождения и менее 1% — при первичном рынке либо при первом жилье.

О чём помнить перед подписанием договора?

Прежде чем подписать предварительный договор, выясните три вещи: подпадаете ли вы под освобождение для первого жилья (решает вся ваша история собственности, а не только текущее положение), не отличается ли цена разительно от рыночной стоимости и как в цене застройщика учтён гараж или кладовая. Это три пункта, на которых покупатели чаще всего теряют деньги или время на переписку с ведомством. Весь путь сделки — от бронирования до получения ключей — мы описали в руководстве покупка квартиры шаг за шагом.

В allproperty мы считаем полную стоимость сделки — налог, нотариуса, судебные пошлины — до того, как вы решитесь на конкретную квартиру. Это касается обоих рынков: при покупке новой квартиры от застройщика мы не берём комиссию с покупателя (0%), а на вторичном рынке ставка составляет 2%. Если хотите знать, сколько на самом деле заплатите по выбранному предложению в Варшаве, напишите или позвоните: подготовим расчёт до подписания чего бы то ни было. Сомнение насчёт освобождения от PCC возникает часто прямо перед подписанием договора — вечером или в выходные, когда нотариус уже ждёт. Мы работаем 24/7, поэтому проверить это можно сразу: +48 666 866 468 или +48 692 649 839.