Сколько денег нужно на старте, чтобы снять квартиру в Варшаве

На старте нужны первый месяц аренды, залог (kaucja), аванс за коммунальные услуги и czynsz administracyjny, если они платятся отдельно от аренды, и вознаграждение агента, если квартиру ищет агентство. Для квартиры с арендной платой (czynsz najmu) 4 000 zł это около 10 800 zł при залоге в одну арендную плату и около 14 800 zł при залоге в две, не считая коммунальных платежей и czynsz administracyjny. При najem okazjonalny добавляется нотариус: по закону не больше 1/10 минимальной зарплаты, в 2026 году это 480,60 zł плюс VAT и плата за копии (wypisy).

Статью написало агентство allproperty, которое ищет квартиры в аренду по поручению нанимателя, поэтому наши условия вынесены в отдельный раздел. Нормы закона сверены с текстами актов на eli.gov.pl 07.10.2026. Слово «оценка» значит практику рынка, а не норму.

Сколько денег нужно на старте?

Формула такая: первый месяц аренды + залог + коммунальные платежи и czynsz administracyjny за первый месяц (если они вне арендной платы) + вознаграждение агента (если ищете через агента) + нотариус (только при najem okazjonalny).

Чтобы прикинуть масштаб, возьмём один источник. По данным Otodom Analytics в публикации Bankier.pl от 15.07.2026, средняя запрашиваемая арендная ставка (stawka ofertowa) за квартиру 40–59 м² в Варшаве в июне 2026 года была 3 888 zł в месяц (в мае 3 897 zł). Это цены из объявлений, а не заключённых договоров, и в отчёте не сказано, входят ли в них czynsz administracyjny и коммунальные платежи. Для расчёта ниже мы округлили ставку до 4 000 zł: это удобное число для арифметики, а не рыночная цена.

Более свежий отчёт Otodom от 24.09.2026 называет среднюю запрашиваемую арендную плату в Варшаве за август 2026 года: 4 900 zł. Считали её по другой базе (без разбивки по площади), поэтому с цифрами выше её сравнивать нельзя. Если ваша квартира стоит 4 900 zł, примените ту же арифметику к этой сумме. Более позднего отчёта Bankier по группе 40–59 м² мы не нашли, так что те данные трёхмесячной давности.

Из чего складывается первая сумма?

Пример для квартиры с арендной платой 4 000 zł:

Статья	Сумма	Комментарий
Первый месяц аренды (czynsz najmu)	4 000 zł	Обычно платится к подписанию или до выдачи ключей, как записано в договоре (оценка)
Залог (kaucja)	4 000–8 000 zł	Одна-две арендные платы (оценка); по закону до 12× и до 6× при najem okazjonalny
Коммунальные платежи (media) и czynsz administracyjny	по объявлению	Если они вне арендной платы, прибавьте сумму за первый месяц; в итог ниже не включена
Вознаграждение allproperty	2 800 zł	70% от 4 000 zł (только аренда), один раз, после подписания договора найма
Нотариус (только najem okazjonalny)	до 480,60 zł + VAT	При VAT 23% около 591 zł (расчёт, оценка), плюс копии (wypisy)

Итого без коммунальных платежей и czynsz administracyjny:

• обычный найм, залог в одну арендную плату: 4 000 + 4 000 + 2 800 = 10 800 zł;
• обычный найм, залог в две арендные платы: 4 000 + 8 000 + 2 800 = 14 800 zł;
• najem okazjonalny, залог в две арендные платы: около 15 400 zł (14 800 zł плюс нотариус).

Всё, что вы платите в месяц сверх арендной платы, тоже входит в первый платёж: посчитайте первый месяц.

Сколько обычно берут залога и какой предел по закону?

По закону залог не может превышать 12-кратную месячную арендную плату, рассчитанную по ставке на день подписания договора (art. 6 ust. 1 закона о защите прав нанимателей). При najem okazjonalny потолок 6 арендных плат (art. 19a ust. 4). Предел один для всех нанимателей: гражданство в норме не упомянуто. Вернуть залог собственник должен в течение месяца после освобождения квартиры, за вычетом того, что вы должны ему по договору найма (art. 6 ust. 4, при najem okazjonalny art. 19a ust. 5). При обычном найме залог возвращают с индексацией к арендной плате на день возврата, но не меньше внесённой суммы (art. 6 ust. 3).

Официальной статистики по размеру залога мы не нашли. Ориентир (оценка): чаще одна-две арендные платы, то есть для квартиры за 4 000 zł от 4 000 до 8 000 zł. В руководстве Rankomat для собственников от 14.05.2026 называют две-три арендные платы, но это совет владельцам, а не норма и не средняя величина. Подробнее о возврате, индексации и вычетах в статье о залоге.

Что такое czynsz administracyjny и коммунальные платежи?

Czynsz administracyjny — это ежемесячный платёж за содержание дома. Собственник вносит его управляющему, wspólnocie или spółdzielni и обычно перекладывает на нанимателя. Что в него входит, зависит от дома: расшифровку лучше попросить у собственника. Платежи за поставки закон называет «opłaty niezależne od właściciela»: это поставка в квартиру энергии, газа, воды, отвод сточных вод и вывоз отходов (art. 2 ust. 1 pkt 8 закона о защите прав нанимателей). Интернет сюда не входит: его либо включает в плату сам собственник, либо подключают отдельным договором.

Отдельного термина «czynsz administracyjny» в законе нет. В договоре его обычно указывают либо как часть арендной платы, либо отдельным платежом, поэтому договор должен называть, что это за платёж и в какой сумме. При najem okazjonalny договор может предусматривать и платежи сверх аренды и этих сборов (art. 19c ust. 1). Если у вас прямой договор с поставщиком, собственник не вправе брать с вас плату за эту поставку (art. 9 ust. 6). Если плата за коммунальные услуги растёт, собственник обязан письменно показать расчёт, и вы платите только сумму, нужную ему для покрытия расходов (art. 9 ust. 2).

На практике коммунальные услуги оплачивают тремя способами: фиксированной суммой (ryczałt), авансами (zaliczki) с расчётом по счётчикам или напрямую поставщикам по договору на ваше имя. Перед подписанием спросите, какая сумма выходит в месяц и как её считают.

Сколько стоит нотариус при najem okazjonalny?

Для обычного найма нотариус не нужен. При najem okazjonalny к договору прилагается заявление нанимателя в форме нотариального акта (akt notarialny): вы соглашаетесь на принудительное освобождение квартиры, если не выедете добровольно (art. 19a ust. 2 pkt 1). Вознаграждение нотариуса за такой акт составляет не больше 1/10 минимального вознаграждения за работу (art. 19a ust. 7).

Минимальное вознаграждение за работу в 2026 году составляет 4 806 zł (постановление Совета министров от 11.09.2025, Dz.U. 2025 poz. 1242), поэтому потолок составляет 480,60 zł. Это сумма без налога. Нотариусы обычно прибавляют VAT 23%, то есть около 591 zł (расчёт, оценка). Отдельно оплачивается копия акта (wypis): до 6 zł за каждую начатую страницу (§ 12 ust. 1 постановления Министра юстиции о максимальных ставках нотариального тарифа, единый текст Dz.U. 2024 poz. 1566). Потолок не обязан совпадать с реальной ценой, поэтому уточняйте у нотариуса.

Если собственник потребует, подпись владельца другого жилья, которое вы указываете для najem okazjonalny, заверяется нотариально (art. 19a ust. 2 pkt 3): это отдельный расход, его сумму называет нотариус. Если у вас статус UKR (временная защита), другой адрес и согласие его владельца не нужны (art. 112e закона о предоставлении иностранцам защиты, Dz.U. 2026 poz. 203, с 05.03.2026), поэтому этого расхода не возникает; подробности в статье про najem okazjonalny со статусом UKR. Как устроен такой договор, описано в руководстве по najem okazjonalny.

Платит ли наниматель комиссию агенту и сколько у нас?

Это определяет договор посредничества. В статьях закона об управлении недвижимостью (ustawa o gospodarce nieruchomościami) о посредничестве (art. 179a–181a, единый текст Dz.U. 2026 poz. 399) нет ставки или потолка комиссии. Закон требует письменной или электронной формы договора, в котором определён объём действий агента (art. 180 ust. 3). Цена и порядок оплаты относятся к информации, которую предприниматель должен назвать заранее (art. 6 ust. 4 pkt 3–4 закона о противодействии недобросовестным рыночным практикам). Поэтому до подписания спросите: сколько, когда и от какой суммы.

Наши условия такие. Если вы поручаете нам подбор квартиры, вознаграждение составляет 70% месячной арендной платы (czynsz najmu), платится один раз после подписания договора найма (umowa najmu), счёт выставляется как счёт-фактура без НДС (faktura bez VAT). Для арендной платы 4 000 zł это 2 800 zł (при 3 500 zł — 2 450 zł). 70% считаются только от самой арендной платы (czynsz najmu), без czynszu administracyjnego и коммунальных платежей (media). Помощь с PESEL и походом в urząd входит в эти 70%. За поиск, показы и переговоры вперёд ничего не берём. Сумма и порядок оплаты записываются в договор подбора до его подписания. Договор подбора подписываем на бумаге или квалифицированной электронной подписью, и как потребитель вы можете отказаться от него в течение 14 дней (условия на странице для нанимателей). Копия полиса ответственности агента (OC) прилагается к договору (art. 181 ust. 3a закона об управлении недвижимостью).

Что и когда оплачивается?

Порядок обычно такой (оценка, точные сроки читайте в своём договоре):

1. При подписании или сразу после. Нотариус, если это najem okazjonalny: акт прилагается к договору.
2. К подписанию или до выдачи ключей. Первый месяц аренды и залог, на счёт из договора. «Бронь» или задаток до договора переводить не стоит: порядок платежей разобран в статье про платежи до приезда.
3. После подписания договора найма. Вознаграждение allproperty, один раз.
4. Каждый месяц. Арендная плата, czynsz administracyjny и коммунальные платежи так, как записано в договоре: общей суммой, авансами или поставщикам напрямую.

Если вы приезжаете на тур просмотров, наша квартира посуточной аренды на эти дни оплачивается отдельно, на условиях посуточной аренды, и не входит в эти 70%.

Оставьте заявку на подбор: анкета для нанимателей принимает бюджет, срок заезда и количество комнат. Вознаграждение 70% месячной арендной платы (czynsz najmu, без czynszu administracyjnego и коммунальных платежей), оплата после подписания договора найма. Наши агенты говорят на украинском, русском, английском, польском, немецком, итальянском, турецком и испанском. Телефон: +48 666 866 468.

Источники (проверено 07.10.2026)

• Otodom Analytics в публикациях Bankier.pl: публикация от 15.07.2026, данные за июнь; публикация от 22.06.2026, данные за май. Тип показателя: stawka ofertowa (цена из объявлений).
• Otodom, отчёт за август 2026 года, публикация от 24.09.2026: среднее по Варшаве 4 900 zł, без разбивки по площади.
• Ustawa z 21.06.2001 o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 725: art. 2 ust. 1 pkt 8, art. 6, art. 9 ust. 2 i 6, art. 19a ust. 2, 4–5, 7, art. 19c ust. 1.
• Ustawa z 23.01.2026 o wygaszeniu rozwiązań wynikających z ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw, Dz.U. 2026 poz. 203: art. 112e, введённый в ustawę o udzielaniu cudzoziemcom ochrony na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
• Rozporządzenie Rady Ministrów z 11.09.2025 o minimalnym wynagrodzeniu za pracę w 2026 r., Dz.U. 2025 poz. 1242: 4 806 zł с 01.01.2026.
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28.06.2004 o maksymalnych stawkach taksy notarialnej, tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1566, § 12 ust. 1. VAT 23% к ставке: практика нотариусов, не норма этого акта.
• Ustawa o gospodarce nieruchomościami, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 399: art. 179a–181a, в частности art. 180 ust. 3 и art. 181 ust. 3a.
• Ustawa z 23.08.2007 o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym, tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 845: art. 6 ust. 4 pkt 3–5.
• Rankomat, руководство для собственников о сдаче жилья иностранцам, 14.05.2026.

Обложка: иллюстрация, созданная ИИ.