Mercato secondario
Appartamenti in vendita a Varsavia
Acquisto o vendita di un appartamento usato — seguiamo la trattativa dalla prima visita fino alla trascrizione nel registro fondiario.
Il mercato secondario di Varsavia sono appartamenti con una storia: palazzi d’epoca a Śródmieście, edifici prefabbricati a Ursynów e Bemowo, costruzioni dei primi anni 2000 a Wola e Białołęka. Ogni segmento ha il proprio prezzo al metro quadro e i propri rischi — dallo stato degli impianti ai debiti iscritti nel registro fondiario.
Il nostro compito è portare a termine la trattativa senza sorprese. Verifichiamo lo stato giuridico dell’immobile, raccogliamo i documenti, spieghiamo le condizioni del contratto e siamo presenti alla firma dal notaio. Se vendi, valutiamo l’appartamento sui prezzi realmente realizzati e non su quelli richiesti, e gestiamo le visite.
Lavoriamo in polacco, russo, ucraino e inglese. Agli stranieri che comprano il primo immobile in Polonia spieghiamo a parte le formalità: numero PESEL, conto bancario e il pagamento dell’imposta PCC.
Come lavoriamo
-
Colloquio e budget
Definiamo una fascia di prezzo realistica, i quartieri e i requisiti. Se serve un mutuo, indichiamo da quale punto conviene parlare con una banca.
-
Selezione e visite
Scegliamo le offerte e organizziamo le visite, segnalando i difetti facili da non notare: umidità, stato delle colonne montanti, progetti sul lotto vicino.
-
Verifica legale
Registro fondiario, certificato di assenza di morosità, residenti registrati, stato giuridico del terreno sotto l’edificio e delibere condominiali.
-
Trattativa e atto notarile
Concordiamo le condizioni, prepariamo il preliminare, fissiamo il notaio e siamo presenti sia alla firma sia al verbale di consegna.
Storie di acquirenti
Un acquisto in cui il mutuo era parte del problema
Tre situazioni in cui il problema non era l’appartamento, ma il finanziamento e il tempo.
01 Rifiuto dal consulente precedente — il mutuo è stato comunque concesso Documenti in ordine e decisione comunque negativa. I clienti stavano già rinunciando. Guardi come l’abbiamo risolta
I clienti avevano seguito la pratica con un altro intermediario e avevano ricevuto un rifiuto, benché i documenti fossero completi e il reddito sufficiente. Dopo il secondo rifiuto hanno concluso che l'acquisto non si sarebbe fatto.
- Abbiamo passato la pratica a un consulente creditizio iscritto al registro KNF (l'autorità polacca di vigilanza finanziaria) con cui collaboriamo — noi non diamo consulenza sui mutui.
- Il consulente ha analizzato dove erano caduti i precedenti dossier e ha scelto una banca con una politica diversa nel valutare quel tipo di reddito.
- Abbiamo raccolto i documenti sull'immobile che la banca richiede per la perizia e per la garanzia.
Il mutuo è stato concesso da un'altra banca. Non promettiamo una delibera creditizia — la decide la banca; mostriamo dove vale ancora la pena presentare domanda prima di considerare chiusa la questione.
02 Un appartamento che ha atteso due mesi la decisione della banca Di norma i venditori non vogliono aspettare che l’acquirente ottenga il mutuo. Guardi come l’abbiamo risolta
I clienti cercavano un appartamento sul mercato secondario con requisiti precisi e contemporaneamente chiedevano un mutuo. Da soli incontravano venditori non disposti ad attendere la decisione della banca — preferivano un acquirente in contanti.
- Abbiamo cercato in parallelo: appartamenti conformi ai requisiti e venditori aperti a una transazione finanziata.
- Al venditore abbiamo illustrato lo stato della pratica e un calendario realistico — cosa diversa da «aspettiamo e vediamo».
- Nel preliminare abbiamo fissato i termini e la condizione di ottenimento del finanziamento, così che entrambe le parti sapessero a che punto erano.
- Abbiamo verificato la księga wieczysta (il registro fondiario), i certificati e lo stato giuridico, perché nulla emergesse in fase di perizia bancaria.
L'intero processo ha richiesto due mesi — l'appartamento ha atteso i clienti e la transazione si è conclusa dal notaio.
03 Mancavano i fondi per la ristrutturazione — inclusi nel mutuo Appartamento comprato e niente più per finirlo. Guardi come l’abbiamo risolta
I clienti avevano l'anticipo per l'appartamento ma non per la ristrutturazione. Un prestito personale per i lavori significava un tasso nettamente più alto di quello di un mutuo.
- Il consulente creditizio ha verificato la possibilità di aumentare l'importo del mutuo per la parte di ristrutturazione — al tasso del mutuo e non a quello del credito al consumo.
- Abbiamo preparato un computo dei lavori nella forma che la banca richiede in questi casi.
- Abbiamo verificato se il valore dell'immobile dopo i lavori rientrasse nei requisiti di garanzia della banca.
L'importo è bastato per l'appartamento e per la ristrutturazione, al tasso del mutuo. Per l'ottenimento del credito in sé i clienti non ci hanno pagato provvigioni — la nostra tariffa è il 2% sulla transazione nel mercato secondario.
Quanto costa
La nostra provvigione sul mercato secondario è il 2 % del valore della transazione. A parte restano i costi che non dipendono da noi: l’imposta PCC del 2 % (per il primo appartamento usato è prevista un’esenzione), l’onorario notarile stabilito per legge e le spese giudiziarie per la trascrizione.
Domande frequenti
Qual è la provvigione per l’acquisto di un appartamento usato?
La provvigione di allproperty è il 2 % del valore della transazione. La tariffa è fissa, senza codici sconto e senza scadenze promozionali. Le condizioni sono scritte nel mandato prima che inizi il lavoro sulla trattativa.
Che cosa verificate esattamente prima dell’acquisto?
Il registro fondiario (sezioni I–IV), il certificato di assenza di morosità condominiali, il numero di residenti registrati, lo stato giuridico del terreno e, per i palazzi d’epoca, anche le rivendicazioni di restituzione e le delibere sui lavori.
Quanto dura una trattativa?
Un acquisto in contanti richiede di solito dalle tre alle sei settimane dal preliminare all’atto notarile. Con un mutuo si aggiunge il tempo della decisione della banca — di norma altre quattro-otto settimane.
Aiutate con il mutuo?
Indirizziamo a un intermediario creditizio iscritto al registro KNF — non forniamo consulenza creditizia. Diciamo però quali documenti dell’immobile chiederà la banca e quando prepararli.
Vi occupate anche della vendita?
Di entrambe. In caso di vendita valutiamo l’appartamento sui dati reali delle transazioni, prepariamo foto e annunci, gestiamo le visite e verifichiamo la solvibilità degli acquirenti.
Read alsoPractical guides from our blog
Parliamo della tua operazione
Lascia i tuoi contatti — ti richiamiamo e ti diciamo da dove cominciare.