Wohnungskauf Schritt für Schritt — vom Angebot bis zum akt notarialny

Der Wohnungskauf Schritt für Schritt ist ein Prozess, der — gerechnet vom ersten Angebot bis zum Eintrag in die księga wieczysta (Grundbuch) — in der Regel 4–8 Wochen bei Barzahlung und 2–4 Monate bei einem Hypothekenkredit dauert. Er besteht aus acht Etappen: (1) Festlegung von Budget und Kreditwürdigkeit, (2) Suche und Besichtigungen, (3) Reservierung und zadatek (Draufgabe, in der Regel 5–10 % des Preises), (4) Vorvertrag auf dem Zweitmarkt oder Bauträgervertrag auf dem Erstmarkt (verpflichtend als akt notarialny und mit rachunek powierniczy, also Treuhandkonto), (5) Kreditantrag und Bankentscheidung (2–6 Wochen), (6) Due Diligence, also die Prüfung der księga wieczysta und der Bescheinigungen über die Rückstandsfreiheit, (7) akt notarialny (notarielle Urkunde) zur Eigentumsübertragung samt Notarkosten (rund 2–4 % des Immobilienwertes auf dem Zweitmarkt, darunter PCC 2 %), (8) Eintrag in die księga wieczysta (Gebühr 200 zł) und protokollarische Übernahme der Wohnung. Das Standard-Eigenkapital beträgt 20 % des Immobilienwertes, und der WIBOR 3M, von dem die Verzinsung variabel verzinster Kredite abhängt, lag im Januar 2025 bei rund 5,82 % bei einem Referenzzinssatz der NBP von 5,75 %.

Wie viel Zeit beansprucht der Wohnungskauf Schritt für Schritt?

Der Zeitplan hängt vor allem davon ab, ob die Transaktion mit Eigenmitteln oder mit einem Kredit finanziert wird und ob Sie auf dem Zweitmarkt oder beim Bauträger kaufen. Die folgende Tabelle zeigt die ungefähren Fristen für eine typische Transaktion auf dem Zweitmarkt in Warszawa.

Etappe	Dauer
Budget, Kreditwürdigkeit, Suche	2–6 Wochen
Reservierung und Vorvertrag	1 Woche
Kreditantrag und Bankentscheidung	2–6 Wochen
Due Diligence (Grundbuch, Bescheinigungen)	parallel zum Kredit
Akt notarialny	1 Tag
Eintrag in die księga wieczysta	einige Wochen – einige Monate
Übernahme der Wohnung	am Tag der Urkunde oder nach Schlüsselübergabe

Bei Barzahlung schließt sich der gesamte Prozess in der Regel in 4–6 Wochen. Mit Kredit ist ein realistischer Zeitrahmen 2–4 Monate, denn die Bank braucht Zeit für die Analyse des Antrags, die Bewertung der Immobilie und die Entscheidung.

Wie berechnet man Budget und Kreditwürdigkeit vor der Wohnungssuche?

Bevor Sie mit Besichtigungen beginnen, lohnt es sich, zwei Zahlen zu ermitteln: wie viel Bargeld Sie für Eigenkapital und Transaktionskosten haben und welche Rate die Bank als sicher ansieht. Das geforderte Standard-Eigenkapital beträgt 20 % des Immobilienwertes (Stand Januar 2025), wobei ein Teil der Banken 10 % unter der Bedingung einer zusätzlichen Sicherheit akzeptiert. Die Banken berechnen die Kreditwürdigkeit mit dem sogenannten gestressten Zinssatz, also der aktuellen Verzinsung zuzüglich eines Puffers von rund 2,5 Prozentpunkten gemäß der Empfehlung S der KNF, und die Summe aller Raten sollte 40–50 % des Nettoeinkommens des Haushalts nicht überschreiten.

Eine praktische Methode zur ersten Budgetschätzung und zum Vergleich der Bankangebote beschreiben wir im Artikel wie man in Warszawa eine Wohnung auf Kredit kauft. Rechnen Sie ins Budget von vornherein die Notarkosten sowie eine Reserve für Renovierung oder Umzug ein — das ist eine oft übersehene, aber reale Ausgabe.

Worin unterscheidet sich der Vorvertrag vom Bauträgervertrag?

Auf dem Zweitmarkt wird ein Vorvertrag unterzeichnet (Art. 389 ZGB) — er kann in Schriftform oder als notarielle Urkunde geschlossen werden, und seine wesentlichen Elemente sind der Preis, der Termin für den Abschluss des Hauptvertrages sowie der Charakter des eingezahlten Betrages. Der zadatek (Draufgabe) beträgt in der Regel 5–10 % des Preises und sichert beide Seiten tatsächlich ab: Tritt der Käufer zurück, verliert er den zadatek; tritt der Verkäufer zurück, gibt er ihn in doppelter Höhe zurück. Die zaliczka (Vorauszahlung) hat diese Sanktionsfunktion nicht und unterliegt stets der Rückerstattung.

Auf dem Erstmarkt, also beim Kauf einer Wohnung vom Bauträger, gilt das Bauträgergesetz, das für den Bauträgervertrag die Form des akt notarialny und ein verpflichtendes rachunek powierniczy (Treuhandkonto) vorschreibt — offen (die Bank zahlt dem Bauträger die Mittel etappenweise nach Baufortschritt aus) oder geschlossen (Auszahlung erst nach Eigentumsübertragung). Das ist eine reale Absicherung der Einzahlungen des Käufers für den Fall finanzieller Probleme des Bauträgers.

Wie lange dauert der Kreditprozess und was kostet ein Hypothekenkredit?

Nach der Unterzeichnung des Vorvertrages oder des Bauträgervertrages stellen Sie den Kreditantrag — die Bank prüft ihn in der Regel 2–6 Wochen, einschließlich der Immobilienbewertung und der Einkommensprüfung. Im Januar 2025 lag der WIBOR 3M, der die Grundlage der Verzinsung variabel verzinster Kredite bildet, bei rund 5,82 % bei einem Referenzzinssatz der NBP von 5,75 % (geltend seit Oktober 2023). Rechnet man die typische Bankmarge von 1,9–2,3 Prozentpunkten hinzu, bewegte sich die Nominalverzinsung variabel verzinster Kredite damals um 7,5–8 % jährlich.

Nach einer positiven Entscheidung zahlt die Bank die Mittel direkt an den Verkäufer oder auf das rachunek powierniczy des Bauträgers aus, gemäß dem im Vertrag festgelegten Zeitplan.

Was muss im Rahmen der Due Diligence geprüft werden — księga wieczysta und Bescheinigungen?

Die Nummer der księga wieczysta sollte der Verkäufer noch vor der Reservierung angeben — den Inhalt des Grundbuchs prüfen Sie kostenlos und ohne Anmeldung auf dem Portal ekw.ms.gov.pl. Es lohnt sich, alle vier Abteilungen durchzusehen: Abteilung I (Adresse, Fläche, Anteil am Gemeinschaftseigentum), Abteilung II (ob der im Grundbuch eingetragene Eigentümer tatsächlich die verkaufende Person ist), Abteilung III (Ansprüche, Dienstbarkeiten) und Abteilung IV (Hypotheken samt offenem Saldo). Jeder Vermerk über einen laufenden Antrag ist vor der Unterzeichnung des Vertrages zu klären, denn er kann eine bevorstehende Änderung des Eintrags bedeuten.

Über das Grundbuch hinaus sollte man eine Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft oder der Genossenschaft über die Rückstandsfreiheit bei den Zahlungen anfordern und die Daten des Verkäufers mit der Erwerbsurkunde der Immobilie vergleichen. Eine vollständige Anleitung zum Lesen der einzelnen Abteilungen finden Sie im Artikel księga wieczysta — wie man sie liest. Das Grundbuch sollte man zweimal prüfen: vor dem zadatek und kurz vor der Urkunde.

Was kostet der Notar und welche Steuern zahlt man beim akt notarialny?

Die Notarkosten beim Wohnungskauf auf dem Zweitmarkt betragen in der Regel 2–4 % seines Wertes. Die maximale taksa notarialna (Notargebühr) ist progressiv und hängt vom Transaktionspreis ab (Nettobeträge, zu denen 23 % Mehrwertsteuer hinzukommen):

Wert der Immobilie	Maximale Gebühr (netto)
bis 3 000 zł	100 zł
3 000–10 000 zł	100 zł + 3 % des Mehrbetrages
10 000–30 000 zł	310 zł + 2 % des Mehrbetrages
30 000–60 000 zł	710 zł + 1 % des Mehrbetrages
60 000–1 000 000 zł	1 010 zł + 0,4 % des Mehrbetrages
1 000 000–2 000 000 zł	4 770 zł + 0,2 % des Mehrbetrages

Zur Gebühr kommt die Steuer PCC in Höhe von 2 % des Immobilienwertes auf dem Zweitmarkt hinzu — es sei denn, Sie kaufen Ihre erste Wohnung, denn seit dem 31. August 2023 gilt hierfür eine Befreiung. Auf dem Erstmarkt fällt keine PCC an, weil der Preis des Bauträgers bereits die Mehrwertsteuer enthält. Hinzu kommen die Gerichtsgebühren: 200 zł für die Eintragung des Eigentums und 200 zł für die Eintragung der Hypothek (bei Kredit), sowie Ausfertigungen der Urkunde für rund 6–7 zł netto je Seite. Eine vollständige Beispielrechnung finden Sie im Artikel über die Notarkosten beim Wohnungskauf. Üblicherweise trägt der Käufer diese Kosten in vollem Umfang.

Was geschieht nach dem akt notarialny — Grundbucheintrag und Übernahme der Wohnung?

Der Notar reicht zusammen mit der Urkunde beim Gericht den Antrag auf Eintragung des neuen Eigentümers in die księga wieczysta ein — die Gerichtsgebühr beträgt 200 zł. Die Bearbeitung dauert in der Regel von einigen Wochen bis zu einigen Monaten, je nach Auslastung der Grundbuchabteilung, doch das bedeutet nicht, dass Sie in dieser Zeit nicht Eigentümer wären — das Eigentumsrecht geht bereits im Moment der Unterzeichnung der Urkunde auf den Käufer über, und der Grundbucheintrag hat deklaratorischen Charakter.

Der letzte Schritt ist die physische Übernahme der Wohnung: protokół zdawczo-odbiorczy (Übergabe- und Rücknahmeprotokoll), Zählerstände, Übergabe der Schlüssel und der Dokumentation. Beim Kauf vom Bauträger findet die technische Abnahme mit Mängelliste früher statt, noch vor der eigentumsübertragenden Urkunde — das ist eine gesonderte, wichtige Etappe.

Jeden dieser Schritte — vom Lesen der księga wieczysta bis zu den Verhandlungen über die Bedingungen des Vorvertrages — kann man selbst gehen, doch ein erfahrener Makler verkürzt die Suchzeit und hilft, Fehler bei der Prüfung der Unterlagen zu vermeiden. Das Team von allproperty begleitet Käufer durch den gesamten Prozess: von der Auswahl der Angebote über die Prüfung des rechtlichen Zustands der Immobilie bis zur Anwesenheit beim akt notarialny — zum Standardsatz von 2 % auf dem Zweitmarkt und 0 % vom Käufer auf dem Erstmarkt. Wenn abends oder am Wochenende etwas Beunruhigendes in der księga wieczysta oder im Terminplan des akt notarialny auftaucht, müssen Sie nicht bis Montag warten — wir arbeiten rund um die Uhr, rufen Sie unter +48 666 866 468 oder +48 692 649 839 an.