Taksa notarialna und Zusatzkosten beim Wohnungskauf

Die Notar- und Zusatzkosten beim Wohnungskauf in Polen liegen in der Regel zwischen einigen tausend und einigen zehntausend Złoty, je nach Immobilienpreis, Markt (Erst- oder Zweitmarkt) und danach, ob die Transaktion über einen Kredit finanziert wird. Diese Summe setzt sich zusammen aus: der taksa notarialna (Notargebühr, höchstens 50 % des Satzes aus der Verordnung des Justizministers, konsolidierte Fassung Dz.U. 2024 Pos. 1566, zuzüglich 23 % VAT), den Gerichtsgebühren für Eintragungen in die księga wieczysta (Grundbuch; 200 zł für die Eigentumseintragung, 200 zł für die Hypothekeneintragung), der Steuer PCC (podatek od czynności cywilnoprawnych) in Höhe von 2 % des Marktwerts auf dem Zweitmarkt (0 zł für die erste Wohnung seit dem 31. August 2023), den Ausfertigungen des akt notarialny (notarielle Urkunde) sowie — bei einem Kredit — der Bankprovision (0-2,5 % der Kreditsumme), der Immobilienbewertung (400-1200 zł) und der ubezpieczenie pomostowe (Überbrückungsversicherung) bis zur Eintragung der Hypothek.

Für eine Wohnung für 700 000 zł vom Zweitmarkt, finanziert mit einem Kredit über 560 000 zł, betragen die gesamten Zusatzkosten (ohne Makler) orientierungshalber 27 100 zł ohne PCC-Befreiung oder ca. 13 100 zł, wenn der Käufer die Befreiung für die erste Wohnung in Anspruch nimmt. Nachfolgend die vollständige Aufschlüsselung jeder Position, Stand November 2024, sowie eine Beispielkalkulation Schritt für Schritt.

Wie hoch ist die taksa notarialna beim Wohnungskauf im Jahr 2024?

Die Höchstsätze der taksa notarialna regelt die Verordnung des Justizministers vom 28. Juni 2004 (konsolidierte Fassung Dz.U. 2024 Pos. 1566) und sie hängen vom Transaktionswert ab. Zum Satz rechnet der Notar 23 % VAT hinzu, und für den Kaufvertrag über eine Wohnung wird zusätzlich eine Ermäßigung von 50 % gegenüber dem Grundsatz angewendet (§ 6 der Verordnung).

Wert der Immobilie	Höchstsatz (netto)
bis 3000 zł	100 zł
3000-10 000 zł	100 zł + 3 % des Überschusses
10 000-30 000 zł	310 zł + 2 % des Überschusses
30 000-60 000 zł	710 zł + 1 % des Überschusses
60 000-1 000 000 zł	1010 zł + 0,4 % des Überschusses
1 000 000-2 000 000 zł	4770 zł + 0,2 % des Überschusses
über 2 000 000 zł	6770 zł + 0,25 % (max. 10 000 zł)

Für eine Wohnung für 700 000 zł beträgt der Grundsatz 1010 zł + 0,4 % von 640 000 zł = 3570 zł netto. Nach der Ermäßigung für eine Wohnung erhebt der Notar höchstens 1785 zł netto, also ca. 2196 zł brutto. Das sind Höchstsätze — in der Praxis schlagen manche Kanzleien niedrigere Beträge vor, es lohnt sich also, vor der Unterzeichnung des Vorvertrages nach einem Kostenvoranschlag zu fragen. Mehr über die Transaktion selbst Schritt für Schritt finden Sie im Text wie man in Warszawa eine Wohnung auf Kredit kauft.

Wie viel muss man für die Eintragungen in die księga wieczysta zahlen?

Die Gerichtsgebühren für Eintragungen in die KW sind fest und hängen nicht vom Wert der Immobilie ab — sie werden durch das Gesetz vom 28. Juli 2005 über die Gerichtskosten in Zivilsachen geregelt. Die Eintragung des Eigentumsrechts kostet 200 zł, und wenn für die Wohnung erst noch ein neues Grundbuch angelegt werden muss, kommt eine Gebühr von 100 zł für dessen Anlegung hinzu.

Beim Kauf mit Hypothekenkredit kommt ein zweiter Antrag hinzu — auf Eintragung der die Bank besichernden Hypothek, ebenfalls in fester Höhe von 200 zł, sowie die Steuer PCC für die Bestellung der Hypothek, in der Regel 19 zł. Beide Anträge (auf Eigentums- und auf Hypothekeneintragung) reicht meist der Notar unmittelbar nach der Urkunde ein, was die Formalitäten beschleunigt. Die Regeln zum Lesen der Abteilungen der księga wieczysta und zur Prüfung der Rechtslage einer Wohnung beschreiben wir im Artikel wie man die księga wieczysta liest.

Wer zahlt die Steuer PCC und wann lässt sie sich vermeiden?

Die Steuer auf zivilrechtliche Handlungen in Höhe von 2 % des Marktwerts der Immobilie zahlt der Käufer, und der Notar erhebt sie unmittelbar bei der Urkunde als Zahlstelle. PCC betrifft praktisch ausschließlich den Zweitmarkt — beim Kauf vom Bauträger enthält der Preis in der Regel VAT und PCC fällt nicht an.

Seit dem 31. August 2023 gilt die Befreiung nach Art. 9 Pkt. 17 des PCC-Gesetzes: Eine natürliche Person, die ihre erste Wohnung oder ihr erstes Einfamilienhaus auf dem Zweitmarkt kauft, zahlt die 2-prozentige Steuer nicht, sofern sie zuvor kein Eigentumsrecht an einer Wohnung oder einem Haus hatte (eine Ausnahme ist ein geerbter Anteil bis 50 %). Bei einer Wohnung für 700 000 zł sind das 14 000 zł Ersparnis. Die Regeln der PCC-Abrechnung bei verschiedenen Transaktionsarten beschreiben wir ausführlicher im Text PCC 2 % oder VAT beim Wohnungskauf.

Was kosten die Ausfertigungen des akt notarialny und weitere Kanzleigebühren?

Neben der taksa für die Errichtung der Urkunde erhebt der Notar eine Gebühr für die Ausfertigungen — jedes Exemplar der Urkunde, das für Käufer, Verkäufer, Bank oder für den Grundbuchantrag benötigt wird. Der Satz pro Seite einer Ausfertigung liegt in der Regel bei ca. 6 zł netto zuzüglich VAT, und bei einer typischen Urkunde von etwa einem Dutzend Seiten und 3-4 erforderlichen Exemplaren bewegen sich die Gesamtkosten der Ausfertigungen meist im Bereich von 200-600 zł.

Hinzu kommen mitunter kleinere Gebühren für Auszüge aus der księga wieczysta (20-50 zł für einen elektronischen Auszug) oder Bescheinigungen, die für die vollständigen Unterlagen benötigt werden. Diese Positionen sind im Vergleich zur taksa und zum PCC gering, sollten aber im Startbudget berücksichtigt werden.

Was kostet ein Immobilienmakler?

Erfolgt der Kauf unter Mitwirkung eines Immobilienbüros, kommt die Vergütung des Vermittlers hinzu — auf dem Markt in der Regel 2-3 % des Transaktionspreises zuzüglich VAT. Bei allproperty sind die Sätze transparent und hängen von der Art der Transaktion ab: 0 % vom Käufer auf dem Erstmarkt, 2 % auf dem Zweitmarkt, 3 % bei Grundstücken und bei der Vermietung der Gegenwert einer halben Monatsmiete; für Gewerbeimmobilien werden die Konditionen individuell festgelegt.

Es lohnt sich, im Voraus festzulegen, welche Seite der Transaktion die Vergütung des Vermittlers trägt — das ist Bestandteil des Vermittlungsvertrages und keine automatische Regel. Ein gut gewähltes Büro kann auch dabei helfen, das vollständige Kaufbudget abzuschätzen, bevor die Entscheidung für ein konkretes Angebot fällt.

Was kostet ein Hypothekenkredit über die Rate hinaus?

Bei der Finanzierung des Kaufs über einen Kredit kommen mehrere zusätzliche Positionen hinzu, die man bei der Budgetplanung leicht übersieht. Die wichtigsten davon:

• Bankprovision für die Kreditgewährung — in der Regel 0-2,5 % der Kreditsumme, oft verhandelbar oder im Austausch gegen Zusatzprodukte (Konto, Karte, Versicherung) erlassen.
• Immobilienbewertung (operat szacunkowy) — von der Bank verlangt, Kosten 400-1200 zł je nach Stadt und Objektart.
• Ubezpieczenie pomostowe (Überbrückungsversicherung) — erhöht die Marge um ca. 0,1-0,2 Prozentpunkte bis zur Eintragung der Hypothek in die księga wieczysta (in der Regel 2-6 Monate); ein Teil der Banken erstattet die Differenz nach der Eintragung.
• Immobilienversicherung — verpflichtend, jährliche Prämie in der Größenordnung von einigen hundert Złoty, mit Abtretung an die Bank.
• Versicherung des niedrigen Eigenkapitals — betrifft Situationen, in denen der Eigenanteil unter 20 % des Immobilienwerts liegt.

Den detaillierten Prozess der Finanzierungsbeantragung und der Auswahl des Angebots beschreiben wir im Artikel wie man in Warszawa eine Wohnung auf Kredit kauft.

Wie sieht eine Beispielkalkulation der Kosten für eine Wohnung für 700 000 zł aus?

Die folgende Tabelle zeigt ein orientierendes Budget für eine Wohnung für 700 000 zł vom Zweitmarkt, gekauft mit einem Kredit über 560 000 zł (80 % des Wertes), in zwei Varianten: ohne PCC-Befreiung und mit der Befreiung für die erste Wohnung. Die Beträge der Bankprovision und der ubezpieczenie pomostowe sind beispielhaft — im konkreten Angebot können sie anders ausfallen.

Position	Ohne PCC-Befreiung	Erste Wohnung (PCC 0 %)
Taksa notarialna + VAT	2196 zł	2196 zł
Ausfertigungen des akt notarialny	400 zł	400 zł
PCC 2 % vom Preis	14 000 zł	0 zł
Eigentumseintragung in die KW	200 zł	200 zł
Hypothekeneintragung in die KW	200 zł	200 zł
PCC für die Bestellung der Hypothek	19 zł	19 zł
Bankprovision (beispielhaft 1,5 %)	8400 zł	8400 zł
Immobilienbewertung	900 zł	900 zł
Ubezpieczenie pomostowe (beispielhaft)	800 zł	800 zł
Zusammen (ohne Makler)	ca. 27 100 zł	ca. 13 100 zł

Zu dieser Summe ist gegebenenfalls die Maklerprovision hinzuzurechnen, sofern sie die jeweilige Transaktion betrifft, sowie die Kosten für den Umzug oder die Erstausstattung. Die vollständige Checkliste der Formalitäten beim Kauf finden Sie im Artikel Wohnungskauf Schritt für Schritt.

Lassen sich diese Kaufkosten senken?

Einige Budgetposten unterliegen tatsächlich der Verhandlung. Die taksa notarialna aus der Verordnung ist ein Höchstsatz, kein starrer — es lohnt sich, die Angebote von 2-3 Kanzleien zu vergleichen, besonders bei höheren Transaktionswerten. Die Bankprovision entfällt oder sinkt häufig im Austausch gegen Zusatzprodukte, und die Wartezeit auf die Hypothekeneintragung (und damit die Kosten der ubezpieczenie pomostowe) lässt sich verkürzen, indem die vollständigen Unterlagen unmittelbar nach der Urkunde eingereicht werden. Die größte einmalige Ersparnis — über zehntausend Złoty — bringt jedoch die PCC-Befreiung für die erste Wohnung, sofern der Käufer deren Voraussetzungen erfüllt.

Die vollständige Liste der Zusatzkosten ist mitunter eine Überraschung für Menschen, die ihr Budget ausschließlich rund um den Wohnungspreis und das Eigenkapital planen. Es lohnt sich, alle Positionen durchzurechnen — Notar-, Gerichts-, Steuer- und Kreditkosten — bevor die Entscheidung für ein konkretes Angebot fällt. Die Berater von allproperty helfen dabei, die vollen Transaktionskosten bereits bei der Auswahl der Wohnung abzuschätzen, damit das Startbudget den realen Betrag jenseits des reinen Immobilienpreises berücksichtigt. Dieselbe Rechnung stellen wir beim Wohnungskauf vom Bauträger auf, wo die Kostenstruktur anders aussieht als auf dem Zweitmarkt — ohne PCC, aber mit im Preis enthaltenem VAT. Der Entwurf des akt notarialny landet oft abends im Postfach, einen Tag vor der Unterzeichnung — wenn eine der Kostenpositionen Zweifel weckt, warten Sie nicht bis zum Morgen: Wir arbeiten rund um die Uhr, rufen Sie zu jeder Zeit an unter +48 666 866 468 oder +48 692 649 839.