Wohnungskauf in Polen aus der Ferne — wie es Schritt für Schritt funktioniert

Sie kaufen eine Wohnung in Warszawa von London, Berlin oder Kyjiw aus? Der gesamte Prozess lässt sich aus der Ferne durchführen, ohne einen einzigen Flug nach Polen — Stand August 2026. Ein Bürger von außerhalb der EU benötigt für den Kauf einer typischen Wohnung in der Regel keinerlei Genehmigung des MSWiA (Innenministerium) (Gesetz vom 24. März 1920, Art. 8 Abs. 1 Nr. 1). Entscheidend sind drei Elemente: eine notarielle Vollmacht mit Apostille (Haager Übereinkommen von 1961) und beglaubigter Übersetzung, die Prüfung der księga wieczysta (Grundbuch) im System ekw.ms.gov.pl sowie ein sicherer Mechanismus der Geldabwicklung — das Notaranderkonto (depozyt notarialny) auf dem Zweitmarkt (Kosten höchstens die Hälfte der Notargebühr, z. B. rund 1 585 zł netto + MwSt. bei einem Preis von 600 Tsd. zł) oder das mieszkaniowy rachunek powierniczy (Wohnungs-Treuhandkonto) auf dem Erstmarkt. Die Steuer PCC beträgt 2 % des Marktwertes, doch beim Kauf der ersten Wohnung vom Zweitmarkt beläuft sie sich auf 0 zł — die Befreiung nach Art. 9 Nr. 17 des PCC-Gesetzes gilt seit dem 31. August 2023 und weiterhin unverändert. Realistischer Zeitplan: 2–4 Wochen von der Entscheidung bis zum akt notarialny beim Kauf gegen Barzahlung, plus 4–8 Wochen bei einem Hypothekenkredit. Nachfolgend das gesamte Verfahren Schritt für Schritt.

Braucht ein Ausländer eine Genehmigung für den Wohnungskauf?

Die Frage regelt das Gesetz vom 24. März 1920 über den Immobilienerwerb durch Ausländer. Bürger der EWR-Staaten und der Schweiz kaufen in Polen ohne Genehmigungen. Für Personen von außerhalb der EU sieht das Gesetz die in der Praxis wichtigste Ausnahme vor: Der Erwerb einer selbstständigen Wohneinheit (Art. 8 Abs. 1 Nr. 1) erfordert keine Genehmigung des MSWiA — unabhängig von der Staatsangehörigkeit. Das betrifft eine typische Wohnung im Wohnblock oder Apartmenthaus sowie eine Garage oder einen Anteil an einer Tiefgarage, sofern sie den Wohnbedürfnissen des Erwerbers dient. Eine Genehmigung bleibt unter anderem bei Immobilien in der Grenzzone erforderlich sowie — für Käufer von außerhalb des EWR — bei Häusern mit Grundstück. Wenn das Ziel also eine Wohnung in Warszawa ist, entfallen die „Ausländer”-Formalitäten meist vollständig.

Wie wählt man eine Wohnung aus der Ferne aus, ohne sie live zu sehen?

Der Fernkauf beginnt mit einer Auswahl anhand harter Daten. Der Standard, den man verlangen sollte: eine Live-Videobesichtigung (Sie stellen Fragen, bitten um Nahaufnahmen von Fenstern, Steigleitungen, Gemeinschaftsflächen), ein Bericht mit Messungen und Fotos sowie eine vollständige rechtliche Prüfung. Mit der Nummer der księga wieczysta prüfen Sie die Wohnung kostenlos online im System ekw.ms.gov.pl (wie man die einzelnen Abteilungen liest): Abteilung II zeigt den Eigentümer, Abteilung III — Ansprüche und Belastungen, Abteilung IV — Hypotheken. Dazu kommen Bescheinigungen über die Freiheit von Mietrückständen und über das Fehlen gemeldeter Personen, und auf dem Erstmarkt — der Informationsprospekt, den der Bauträger auf Grundlage des Bauträgergesetzes auszuhändigen verpflichtet ist. Sie treffen die Entscheidung anhand der Unterlagen, nicht anhand des Eindrucks eines einzigen Besuchs.

Wie bereitet man eine Vollmacht für den Wohnungskauf aus dem Ausland vor?

Der Kaufvertrag über eine Immobilie in Polen erfordert die Form eines akt notarialny (Art. 158 des Zivilgesetzbuches), und die Vollmacht dazu — grundsätzlich dieselbe Form (Art. 99 § 1 ZGB). Wenn Sie sich im Ausland aufhalten, haben Sie drei Wege:

• Notar im Aufenthaltsland — die häufigste Variante. Die Vollmacht errichten Sie in der nach dortigem Recht vorgesehenen Form (das erlaubt Art. 25 des Gesetzes über das Internationale Privatrecht), versehen sie anschließend mit der Apostille-Klausel (Haager Übereinkommen von 1961) und beauftragen eine beglaubigte Übersetzung ins Polnische.
• Konsul der Republik Polen — ein vor einem polnischen Konsul errichtetes Dokument benötigt weder Apostille noch Übersetzung. Praktischer Hinweis: Einen akt notarialny errichtet der Konsul ausschließlich mit schriftlicher Ermächtigung des Justizministers, lassen Sie sich die Verfügbarkeit dieses Weges deshalb im Konsulat frühzeitig bestätigen.
• Ein einziger Besuch in Polen — eine bei einem polnischen Notar unterzeichnete Vollmacht wirkt sofort, den Rest des Prozesses führen Sie dann vollständig aus der Ferne.

Beschreiben Sie im Text des Dokuments die Wohnung, den Höchstpreis und die Bedingungen präzise (z. B. die Abwicklung über ein Notaranderkonto). Den Entwurf der Vollmacht sollte man noch vor dem Termin beim ausländischen Notar mit einer Notarkanzlei in Polen abstimmen — das schließt das Risiko aus, dass das Dokument bei der Beurkundung beanstandet wird.

Was kostet der Wohnungskauf aus der Ferne: Steuern und Notargebühren?

Position	Zweitmarkt	Erstmarkt
PCC	2 % des Marktwertes — bei einer Wohnung für 600 Tsd. zł sind das 12 000 zł	entfällt (MwSt. im Preis enthalten); 6 % PCC betreffen erst die sechste und jede weitere Einheit in einer Investition
Taksa notarialna (Notargebühr)	bei einem Preis von 600 Tsd. zł höchstens rund 3 170 zł netto + 23 % MwSt.	ähnlich; beim Bauträgervertrag werden die Kosten in der Regel hälftig geteilt
Gerichtsgebühren	200 zł Eintragung des Eigentums, 200 zł Eintragung der Hypothek bei Kredit	zusätzlich 100 zł für die Anlegung der księga wieczysta
Ausfertigungen der Urkunde	6 zł netto je angefangene Seite	wie oben

Die Sätze in der Tabelle sind für das Jahr 2026 aktuell (Verordnung des Justizministers vom 28. Juni 2004, Dz.U. 2024 Pos. 1566 — unverändert). Eine wichtige Befreiung: Seit dem 31. August 2023 zahlt eine natürliche Person, die ihre erste Wohnung oder ihr erstes Haus auf dem Zweitmarkt kauft, überhaupt keine PCC (Art. 9 Nr. 17 des PCC-Gesetzes). Voraussetzung — kein früheres Wohnimmobilieneigentum; in der Praxis berücksichtigen die Steuerbehörden auch im Ausland gehaltene Immobilien, prüfen Sie diesen Punkt also vor der Beurkundung. Die Befreiung bestätigen Sie durch eine beim Notar abgegebene Erklärung, und die Steuer selbst — sofern sie geschuldet ist — zieht der Notar für Sie ein und führt sie ab.

Wie überweist man das Geld für den Wohnungskauf aus dem Ausland sicher?

Auf dem Zweitmarkt ist das Notaranderkonto (depozyt notarialny, Art. 108 des Notariatsgesetzes) der Standard einer Ferntransaktion. Sie zahlen den Preis vor der Unterzeichnung der Urkunde auf das Anderkonto der Kanzlei ein, und der Notar gibt die Mittel erst an den Verkäufer heraus, nachdem die im Protokoll beschriebenen Bedingungen erfüllt sind — z. B. nach Unterzeichnung des Vertrages und Übergabe der Wohnung. Die Kosten betragen höchstens die Hälfte der auf den Hinterlegungsbetrag berechneten Notargebühr: bei 600 Tsd. zł rund 1 585 zł netto zuzüglich MwSt. Auf dem Erstmarkt schützt Sie das mieszkaniowy rachunek powierniczy (Wohnungs-Treuhandkonto), verpflichtend kraft des Gesetzes vom 20. Mai 2021 über den Schutz der Rechte des Erwerbers einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses sowie über den Deweloperski Fundusz Gwarancyjny: Die Bank zahlt dem Bauträger das Geld etappenweise entsprechend dem Baufortschritt aus, und die Einzahlungen der Erwerber sichert zusätzlich der DFG ab.

Die Überweisung selbst planen Sie in vier Schritten:

1. Planen Sie den Währungsumtausch. Der Unterschied zwischen dem Wechselstubenkurs und dem Bankenspread kann bei einem Betrag in der Größenordnung von 600 Tsd. zł mehrere tausend Złoty erreichen — vergleichen Sie Währungsplattformen und den verhandelten Kurs bei Ihrer Bank.
2. Informieren Sie die Bank vorab und bereiten Sie Nachweise zur Mittelherkunft vor. Der Notar ist eine verpflichtete Institution im Sinne der Vorschriften zur Geldwäschebekämpfung und kann um eine Erläuterung der Kapitalherkunft bitten.
3. Berücksichtigen Sie die Buchungszeit. Eine SEPA-Überweisung in Euro trifft in der Regel in 1 Werktag ein, SWIFT aus anderen Währungen — in 2–5 Tagen. Die Mittel müssen vor der Beurkundung auf dem Anderkonto gebucht sein, lassen Sie sich also einen Puffer.
4. Beschreiben Sie die Überweisung. Nennen Sie im Verwendungszweck die Parteien und die Vertrags- oder Repertoriumsnummer — die Kanzlei ordnet die Mittel dann sofort der Transaktion zu.

Wie lange dauert der Wohnungskauf in Polen aus der Ferne?

Der realistische Zeitplan eines Fernkaufs gegen Barzahlung beträgt 2–4 Wochen von der Entscheidung bis zur Beurkundung, Stand 2026: etwa eine Woche beansprucht die Vollmacht mit Apostille und beglaubigter Übersetzung, einige Tage — die rechtliche Prüfung und der Vorvertrag, einen Tag — der vom Bevollmächtigten unterzeichnete akt notarialny. Bei einem Hypothekenkredit rechnen Sie 4–8 Wochen Bankverfahren hinzu. Nach der Transaktion stellt der Notar den elektronischen Antrag auf Eintragung des Eigentums in die księga wieczysta — Ihre Anwesenheit ist in keiner Phase mehr erforderlich.

Bei allproperty führen wir Fernkäufe umfassend durch: von der ersten Videopräsentation über die Koordination der Vollmacht und die Prüfung der Grundbücher bis zum Notaranderkonto und der Schlüsselübergabe. Beim Wohnungskauf vom Bauträger erheben wir keine Provision vom Käufer (0 %), auf dem Zweitmarkt beträgt die Provision 2 %. Schreiben Sie uns, von wo aus Sie kaufen und wonach Sie suchen — wir richten den Prozess nach Ihrem Kalender und Ihrer Zeitzone aus. Der Zeitunterschied zwischen Warszawa und Ihrem Standort ist kein Hindernis: Wir halten die Kontaktlinie rund um die Uhr offen, wenn also mitten in Ihrer Nacht eine Frage zur Vollmacht oder zum Beurkundungstermin auftaucht, rufen Sie einfach an — +48 666 866 468 oder +48 692 649 839.