Rachunek powierniczy und Escrow — wie Ihr Geld geschützt wird

Beim Kauf einer Wohnung in Warszawa überweisen Sie dem Verkäufer oder Bauträger bis zu mehreren hunderttausend Złoty, bevor Sie die Schlüssel und die Eintragung in die księga wieczysta (Grundbuch) erhalten. Das polnische Recht sieht dafür zwei Mechanismen vor: das Wohnungs-Treuhandkonto rachunek powierniczy — am Erstmarkt seit dem 1. Juli 2022 verpflichtend, mit vollständiger Anwendung der neuen Regeln seit dem 1. Juli 2024 — sowie das notarielle Depot, also Escrow, am Zweitmarkt, freiwillig und geregelt in Art. 108 des Gesetzes Prawo o notariacie.

Beim rachunek powierniczy landet das Geld auf einem Konto bei der Bank und nicht direkt beim Bauträger: Die Bank zahlt die Mittel in Tranchen aus (offenes Konto) oder einmalig nach der Eigentumsübertragung (geschlossenes Konto). Zusätzlich schützt sie der Deweloperski Fundusz Gwarancyjny — Beitrag 0,45 % der Einzahlung beim offenen Konto ohne zusätzliche Sicherheiten oder 0,1 % beim geschlossenen Konto, Stand August 2026, seit 2022 unverändert. Das notarielle Depot beim Notar kostet die Hälfte der üblichen notariellen Gebühr zuzüglich Mehrwertsteuer — für eine Wohnung zu 300 000 zł sind das etwa 1212 zł brutto, für 600 000 zł — etwa 1950 zł brutto. Nachfolgend erklären wir, wie beide Mechanismen funktionieren und wann sich ihr Einsatz lohnt.

Was ist ein rachunek powierniczy beim Bauträger?

Grundlage ist das Gesetz vom 20. Mai 2021 über den Schutz der Rechte des Erwerbers einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses sowie über den Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (das sogenannte neue Bauträgergesetz), das seit dem 1. Juli 2022 gilt. Am 1. Juli 2024 endete die Übergangszeit, und neue Bauträgerverträge werden nur noch nach seinen Regeln geschlossen — das sollten Sie vor der Unterzeichnung des Bauträgervertrags prüfen.

Der Mechanismus ist einfach: Ihre Zahlungen gehen nicht an den Bauträger, sondern auf ein von einer Bank geführtes Wohnungs-Treuhandkonto. Ein Bauträger, der den Verkauf aufnimmt, ist gesetzlich verpflichtet, einen Vertrag über ein solches Konto zu schließen — er kann darauf weder verzichten noch eine andere Lösung anbieten. Die Bank achtet darauf, dass das Geld ausschließlich gemäß dem Gesetz freigegeben wird. Derselbe Mechanismus gilt bei jedem Bauvorhaben aus unserem Angebot am Erstmarkt — unabhängig vom Bauträger und von der Größe des Projekts.

Worin unterscheidet sich das offene vom geschlossenen Konto?

Das Gesetz sieht zwei Kontovarianten vor, und Sie sollten wissen, welche bei Ihrem Bauvorhaben gilt — diese Information muss im Informationsprospekt und im Bauträgervertrag stehen.

Merkmal	Offenes Konto	Geschlossenes Konto
Wann der Bauträger das Geld erhält	In Tranchen, nach Abschluss der jeweiligen Bauetappen	Einmalig, erst nach Übertragung des Eigentums auf Sie
Kontrolle der Bank	Vor jeder Auszahlung prüft die Bank den Baufortschritt	Die Bank wartet auf die Ausfertigung des akt notarialny
Verbreitung am Markt (2026)	Die deutliche Mehrheit der Bauvorhaben	Selten — der Bauträger muss den Bau selbst finanzieren

Beim offenen Konto zahlt die Bank dem Bauträger die Mittel frühestens 30 Tage nach Abschluss des Bauträgervertrags aus und nur nach Feststellung, dass die jeweilige Etappe des Zeitplans abgeschlossen ist. Die Kontrolle (Art. 17 des Gesetzes) ist keine Formalität: Die Bank prüft den Eintrag des Bauleiters im Bautagebuch, und eine von der Bank benannte Person mit Bauberechtigung bestätigt den tatsächlichen Stand der Arbeiten. Die letzte Tranche erhält der Bauträger erst nach Vorlage der Ausfertigung des akt notarialny (notarielle Urkunde), der Ihnen das Eigentum überträgt, frei von nicht akzeptierten Belastungen. Bei einem Rücktritt vom Vertrag zu den gesetzlichen Bedingungen erstattet Ihnen die Bank die verbliebenen Mittel in nominaler Höhe.

Was ist der Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?

Das rachunek powierniczy schützt das Geld, das noch darauf liegt. Und was ist mit den Mitteln, die bereits an den Bauträger ausgezahlt wurden, wenn dieser insolvent wird? Seit dem 1. Juli 2022 besteht der Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), gespeist aus Beiträgen der Bauträger: Stand August 2026 sind es weiterhin 0,45 % jeder Einzahlung beim offenen Konto ohne zusätzliche Sicherheiten und 0,1 % beim geschlossenen bzw. beim offenen Konto mit Bankgarantie (Verordnung vom 21. Juni 2022, Sätze unverändert). Den Beitrag zahlt der Bauträger — Sie finden ihn in der Abrechnung nicht als gesonderte Position.

Im Fall einer Insolvenz des Bauträgers und der Aufgabe des Bauvorhabens erstattet der DFG den Erwerbern die auf das rachunek powierniczy geleisteten Einzahlungen. In der Praxis ist Ihr Geld am Erstmarkt doppelt geschützt: zuerst durch die Bank, dann durch den Fonds. Es lohnt sich außerdem, den Bauträger selbst zu prüfen, denn rachunek powierniczy und DFG ersetzen die Prüfung seiner Historie nicht.

Wie funktioniert das notarielle Depot am Zweitmarkt?

Am Zweitmarkt gibt es kein rachunek powierniczy — das Bauträgergesetz greift hier nicht. Der Sicherheitsstandard ist das notarielle Depot, geregelt in Art. 108 des Gesetzes vom 14. Februar 1991 — Prawo o notariacie. Der Notar nimmt das Geld (in Złoty oder in Fremdwährung) auf ein besonderes Depotkonto entgegen und erstellt darüber ein Protokoll, in dem die Parteien die Bedingungen der Herausgabe der Mittel genau festlegen.

Ein typisches Szenario:

1. Vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags zahlen Sie den Kaufpreis in das Depot beim Notar ein.
2. Im Protokoll halten Sie die Auszahlungsbedingungen fest — etwa die Unterzeichnung der Urkunde, die Zustimmung der Bank zur Löschung der Hypothek des Verkäufers, die Übergabe der Wohnung.
3. Nach Erfüllung der Bedingungen gibt der Notar die Mittel gegen Quittung an den Verkäufer heraus; andernfalls kehrt das Geld zu Ihnen zurück.

Diese Lösung ist freiwillig, aber besonders erwägenswert, wenn die Wohnung mit einer Hypothek belastet ist, wenn der Verkäufer seinen Kredit aus dem Kaufpreis tilgt oder wenn zwischen der Urkunde und der Übergabe der Wohnung eine längere Zeit vergehen soll. Prüfen Sie nach der Urkunde den Eintrag in der księga wieczysta und vergewissern Sie sich, dass die Hypothek tatsächlich verschwunden ist.

Was kostet das notarielle Depot?

Das Honorar des Notars für die Entgegennahme des Depots beträgt die Hälfte des für den hinterlegten Betrag maßgeblichen Höchstsatzes der notariellen Gebühr (Verordnung des Justizministers vom 28. Juni 2004, Sätze unverändert und 2026 weiterhin gültig), zuzüglich 23 % Mehrwertsteuer und einiger Złoty für die Ausfertigungen des Protokolls. Konkret: Bei einer Wohnung zu 300 000 zł beträgt die Gebühr für das Depot 985 zł netto, also etwa 1212 zł brutto; bei 600 000 zł — 1585 zł netto, etwa 1950 zł brutto. Gemessen am Transaktionspreis ist das ein Bruchteil eines Prozents — in der Regel weniger, als eine einzelne Kreditrate kostet — und im Gegenzug muss keine der Parteien „aufs Wort glauben”.

Wie rechnet man Geld aus dem Ausland beim Wohnungskauf ab?

Wenn Sie den Kauf mit Mitteln aus dem Ausland finanzieren — mehr dazu im Ratgeber über den Wohnungskauf aus dem Ausland aus der Ferne — kommen zwei Themen hinzu. Erstens die Dokumentation der Mittelherkunft: Notar und Bank als verpflichtete Institutionen (Gesetz vom 1. März 2018 zur Bekämpfung der Geldwäsche) fragen bei größeren Transaktionen nach der Herkunft des Geldes. Bereiten Sie im Voraus zum Beispiel den Kaufvertrag der vorherigen Immobilie, Einkommensbescheinigungen oder Kontoauszüge mit der Sparhistorie vor.

Zweitens die Währungsumrechnung: Bei Beträgen in der Größenordnung von Hunderttausenden Złoty bedeutet ein Unterschied von wenigen Groschen im Kurs real Tausende Złoty, deshalb planen Sie den Termin des Währungstauschs besser vor dem Vorvertrag und nicht in der Woche der Urkunde.

Was ist vor der ersten Überweisung zu prüfen?

• Erstmarkt: Prüfen Sie im Prospekt, welches rachunek powierniczy der Bauträger führt und bei welcher Bank; zahlen Sie ausschließlich auf die im Bauträgervertrag angegebene Nummer ein.
• Verifizieren Sie den Etappenzeitplan — von ihm hängt beim offenen Konto das Tempo der Tranchenfreigabe ab.
• Zweitmarkt: Bitten Sie bei einer Hypothek des Verkäufers um eine Bankbescheinigung über den Schuldsaldo und um eine Zusage zur Löschungsbewilligung; erwägen Sie ein notarielles Depot.
• Beschreiben Sie die Bedingungen für die Herausgabe der Mittel aus dem Depot präzise — Datum, Dokumente, wer sie entgegennimmt und auf welches Konto.
• Überweisen Sie keine Beträge „außerhalb der Urkunde” und nicht auf private Konten Dritter.

Bei allproperty begleiten wir die Abrechnung der Transaktion von der Reservierung bis zur Schlüsselübergabe: Wir prüfen das rachunek powierniczy des Bauträgers, stimmen mit den Parteien und dem Notar die Depotbedingungen ab und ordnen die Dokumentation der Mittel aus dem Ausland. Am Erstmarkt zahlt der Käufer bei uns keine Provision (0 %), am Zweitmarkt — 2 %. Planen Sie den Wohnungskauf Schritt für Schritt und möchten hinsichtlich der Sicherheit Ihres Geldes sicher sein? Sprechen wir darüber, bevor Sie die erste Überweisung ausführen. Ein Zweifel am Inhalt des Depotprotokolls oder an der Nummer des Treuhandkontos ist meist kurz vor der Überweisung am belastendsten — abends, am Wochenende oder am Tag vor der Unterzeichnung der Urkunde. Wir arbeiten rund um die Uhr, rufen Sie also an, bevor Sie das Geld senden: +48 666 866 468 oder +48 692 649 839.