Rachunek powierniczy и escrow — как защищены ваши деньги
Эскроу-счёт у застройщика и нотариальный депозит на вторичном рынке: как в Варшаве защищены деньги покупателя, сколько это стоит и что даёт DFG.
Покупая квартиру в Варшаве, вы переводите продавцу или застройщику даже несколько сотен тысяч злотых, прежде чем получите ключи и запись в księga wieczysta (поземельной книге). Польское право предусматривает на это два механизма: жилищный rachunek powierniczy (эскроу-счёт) — обязательный на первичном рынке с 1 июля 2022 г., с полным применением новых правил с 1 июля 2024 г. — а также нотариальный депозит, то есть escrow, на вторичном рынке, добровольный и урегулированный в ст. 108 закона «О нотариате».
При эскроу-счёте деньги попадают на счёт в банке, а не напрямую застройщику: банк выплачивает средства траншами (открытый счёт) либо разово после перехода права собственности (закрытый счёт). Дополнительно их защищает Девелоперский гарантийный фонд — взнос 0,45% платежа при открытом счёте без дополнительных обеспечений или 0,1% при закрытом счёте, по состоянию на август 2026 г., без изменений с 2022 г. Нотариальный депозит у нотариуса стоит половину стандартной нотариальной таксы плюс VAT — для квартиры за 300 тыс. zł это ок. 1212 zł брутто, для 600 тыс. zł — ок. 1950 zł брутто. Ниже объясняем, как работают оба механизма и когда стоит ими воспользоваться.
Что такое rachunek powierniczy у застройщика?
Основа — закон от 20 мая 2021 г. о защите прав приобретателя жилого помещения или одноквартирного дома и о Девелоперском гарантийном фонде (так называемый новый девелоперский закон), действующий с 1 июля 2022 г. С 1 июля 2024 г. переходный период закончился, и новые девелоперские договоры заключаются уже исключительно по его правилам — это стоит проверить перед подписанием девелоперского договора.
Механизм прост: ваши платежи попадают не к застройщику, а на жилищный эскроу-счёт, который ведёт банк. Застройщик, начинающий продажи, обязан по закону заключить договор такого счёта — он не может от этого отказаться или предложить другое решение. Банк следит, чтобы деньги высвобождались исключительно в соответствии с законом. Тот же механизм действует в каждой инвестиции из нашего предложения на первичном рынке — независимо от застройщика и размера проекта.
Чем отличается открытый счёт от закрытого?
Закон предусматривает два варианта счёта, и стоит знать, какой действует в вашей инвестиции — эта информация должна быть в информационном проспекте и в девелоперском договоре.
| Признак | Открытый счёт | Закрытый счёт |
|---|---|---|
| Когда застройщик получает деньги | Траншами, после завершения очередных этапов стройки | Разово, только после перехода права собственности к вам |
| Контроль банка | Перед каждой выплатой банк проверяет ход стройки | Банк ждёт выписку нотариального акта |
| Распространённость на рынке (2026) | Подавляющее большинство инвестиций | Редко — застройщику приходится кредитовать стройку самому |
При открытом счёте банк выплачивает застройщику средства не раньше чем через 30 дней после заключения девелоперского договора и только после подтверждения завершения данного этапа из графика. Контроль (ст. 17 закона) — не формальность: банк проверяет запись начальника стройки в журнале работ, а назначенное банком лицо со строительной квалификацией подтверждает фактическую степень готовности работ. Последний транш застройщик получает только после предоставления выписки нотариального акта, переносящего на вас право собственности, свободное от несогласованных обременений. При отказе от договора на предусмотренных законом условиях банк возвращает вам остаток средств в номинальном размере.
Что такое Девелоперский гарантийный фонд?
Эскроу-счёт защищает деньги, которые ещё на нём лежат. А что со средствами, уже выплаченными застройщику, если тот обанкротится? С 1 июля 2022 г. действует Девелоперский гарантийный фонд (DFG), пополняемый взносами застройщиков: по состоянию на август 2026 г. это по-прежнему 0,45% каждого платежа при открытом счёте без дополнительных обеспечений и 0,1% при закрытом счёте или открытом с банковской гарантией (постановление от 21 июня 2022 г., ставки без изменений). Взнос платит застройщик — вы не увидите его в расчёте отдельной позицией.
В случае банкротства застройщика и прекращения стройки DFG возвращает покупателям платежи, внесённые на эскроу-счёт. На практике ваши деньги на первичном рынке защищены дважды: сначала банком, потом фондом. Стоит также самостоятельно проверить застройщика, потому что эскроу-счёт и DFG не заменяют проверку его истории.
Как работает нотариальный депозит на вторичном рынке?
На вторичном рынке эскроу-счёта нет — девелоперский закон здесь не действует. Стандартом безопасности является нотариальный депозит, урегулированный в ст. 108 закона от 14 февраля 1991 г. «О нотариате». Нотариус принимает деньги (в злотых или иностранной валюте) на специальный депозитный счёт и составляет об этом протокол, в котором стороны точно определяют условия выдачи средств.
Типичный сценарий:
- Перед подписанием договора продажи вы вносите цену в депозит у нотариуса.
- В протоколе вы записываете условия выплаты — например, подписание акта, согласие банка на погашение ипотеки продавца, передача помещения.
- После выполнения условий нотариус выдаёт средства продавцу под расписку; если нет — деньги возвращаются вам.
Это добровольное решение, но особенно достойное рассмотрения, когда квартира обременена ипотекой, когда продавец гасит кредит из цены продажи либо когда между актом и передачей помещения должно пройти длительное время. После акта проверьте запись в поземельной книге и убедитесь, что ипотека действительно исчезла.
Сколько стоит нотариальный депозит?
Вознаграждение нотариуса за принятие депозита — это половина максимальной ставки нотариальной таксы, соответствующей депонируемой сумме (постановление Министра юстиции от 28 июня 2004 г., ставки не изменились и актуальны в 2026 г.), плюс 23% VAT и полтора десятка злотых за выписки протокола. Конкретно: при квартире за 300 тыс. zł такса за депозит составит 985 zł нетто, то есть ок. 1212 zł брутто; при 600 тыс. zł — 1585 zł нетто, ок. 1950 zł брутто. На фоне цены сделки это доля процента — обычно меньше, чем стоит один платёж по кредиту, — а взамен ни одной из сторон не приходится «верить на слово».
Как рассчитаться деньгами из-за границы при покупке квартиры?
Финансируя покупку средствами из-за границы — подробнее в руководстве о покупке квартиры удалённо из-за границы — добавляются две темы. Во-первых, документирование источника средств: нотариус и банк как обязанные учреждения (закон от 1 марта 2018 г. о противодействии отмыванию денег) спрашивают о происхождении денег при крупных сделках. Подготовьте заранее, например, договор продажи предыдущей недвижимости, справки о доходах или выписки с историей накоплений.
Во-вторых, конвертация валюты: при суммах порядка сотен тысяч злотых разница в несколько грошей на курсе — это реально тысячи злотых, поэтому срок обмена валюты лучше запланировать до предварительного договора, а не на неделе подписания акта.
Что проверить перед первым переводом?
- Первичный рынок: проверьте в проспекте, какой эскроу-счёт ведёт застройщик и в каком банке; переводите исключительно на номер, указанный в девелоперском договоре.
- Проверьте график этапов — от него зависит темп высвобождения траншей при открытом счёте.
- Вторичный рынок: при ипотеке продавца попросите справку банка об остатке задолженности и обещание согласия на её погашение; рассмотрите нотариальный депозит.
- Условия выдачи средств из депозита опишите точно — дата, документы, кто получает и на какой счёт.
- Не переводите никаких сумм «мимо акта» ни на частные счета третьих лиц.
В allproperty мы ведём расчёты по сделке от брони до передачи ключей: проверяем эскроу-счёт застройщика, согласовываем со сторонами и нотариусом условия депозита и приводим в порядок документацию по средствам из-за границы. На первичном рынке покупатель не платит у нас комиссию (0%), на вторичном — 2%. Планируете покупку квартиры шаг за шагом и хотите быть уверены в безопасности денег? Поговорим, прежде чем вы сделаете первый перевод. Сомнение по поводу содержания протокола депозита или номера эскроу-счёта бывает самым стрессовым прямо перед переводом — вечером, в выходные или за день до подписания акта. Мы работаем круглосуточно, 24/7, поэтому позвоните, прежде чем отправите деньги: +48 666 866 468 или +48 692 649 839.
Частые вопросы
Чем отличается открытый эскроу-счёт от закрытого?
При открытом счёте банк выплачивает застройщику деньги траншами, после завершения очередных этапов стройки, контролируя ход работ. При закрытом застройщик получает всю сумму разово, только после перехода к вам права собственности на помещение. Закрытый счёт встречается реже, потому что требует от застройщика самостоятельно кредитовать стройку (по состоянию на 2026 г.).
Сколько стоит нотариальный депозит при покупке квартиры?
Это половина максимальной нотариальной таксы, соответствующей сумме, плюс 23% VAT и полтора десятка злотых за выписки. Для квартиры за 300 тыс. zł выходит ок. 985 zł нетто (ок. 1212 zł брутто), для 600 тыс. zł — ок. 1585 zł нетто (ок. 1950 zł брутто). Ставки не менялись с 2004 г. и актуальны в 2026 г.
Что такое Девелоперский гарантийный фонд и сколько составляет взнос?
DFG действует с 1 июля 2022 г. и защищает платежи покупателя на случай банкротства застройщика или отказа от договора по его вине. Взнос платит застройщик: 0,45% платежа при открытом счёте без дополнительных обеспечений либо 0,1% при закрытом счёте или открытом с банковской гарантией — ставки без изменений с 2022 по 2026 г.
Обязателен ли нотариальный депозит на вторичном рынке?
Нет — это добровольное решение, урегулированное в ст. 108 закона от 14 февраля 1991 г. «О нотариате». Им стоит воспользоваться, когда на квартире есть ипотека, когда продавец гасит кредит из цены продажи либо когда между актом и передачей помещения должно пройти длительное время.
Какие документы подготовить, покупая квартиру за деньги из-за границы?
Нотариус и банк как обязанные учреждения спрашивают о происхождении средств при крупных сделках (закон о противодействии отмыванию денег от 1 марта 2018 г.). Подготовьте, например, договор продажи предыдущей недвижимости, справки о доходах или выписки с историей накоплений, а срок конвертации валюты запланируйте до подписания предварительного договора.