Рахунок ескроу і депозит — як захищені твої гроші

Купуючи квартиру у Варшаві, ти переказуєш продавцеві або забудовникові навіть кількасот тисяч злотих, перш ніж отримаєш ключі та запис у поземельній книзі. Польське право передбачає на це два механізми: житловий rachunek powierniczy (ескроу-рахунок) — обов’язковий на первинному ринку від 1 липня 2022 р., із повним застосуванням нових правил від 1 липня 2024 р. — та нотаріальний депозит, тобто escrow, на вторинному ринку, добровільний і врегульований у ст. 108 закону Право про нотаріат.

При rachunek powierniczy гроші потрапляють на рахунок у банку, а не безпосередньо до забудовника: банк виплачує кошти траншами (відкритий рахунок) або одноразово після перенесення права власності (закритий рахунок). Додатково їх захищає Девелоперський гарантійний фонд — внесок 0,45% суми при відкритому рахунку без додаткових забезпечень або 0,1% при закритому рахунку, стан на серпень 2026 р., без змін від 2022 р. Нотаріальний депозит у нотаріуса коштує половину стандартної нотаріальної такси плюс VAT — для квартири за 300 тис. zł це бл. 1212 zł брутто, для 600 тис. zł — бл. 1950 zł брутто. Нижче пояснюємо, як діють обидва механізми і коли варто ними скористатися.

Що таке rachunek powierniczy у забудовника?

Підставою є закон від 20 травня 2021 р. про охорону прав набувача житлового приміщення або одноквартирного будинку та Девелоперський гарантійний фонд (так званий новий девелоперський закон), чинний від 1 липня 2022 р. Від 1 липня 2024 р. закінчився перехідний період і нові девелоперські угоди укладають уже виключно за його правилами — варто це перевірити перед підписанням девелоперської угоди.

Механізм простий: твої внески потрапляють не до забудовника, а на житловий rachunek powierniczy, який веде банк. Забудовник, що починає продаж, має законодавчий обов’язок укласти угоду такого рахунку — не може від цього відмовитися чи запропонувати інше рішення. Банк стежить, щоб гроші вивільнялися виключно згідно із законом. Той самий механізм діє в кожній інвестиції з нашої пропозиції на первинному ринку — незалежно від забудовника і масштабу проєкту.

Чим відрізняється відкритий рахунок від закритого?

Закон передбачає два варіанти рахунку, і варто знати, який діє у твоїй інвестиції — ця інформація має бути в інформаційному проспекті та в девелоперській угоді.

Ознака	Відкритий рахунок	Закритий рахунок
Коли забудовник отримує гроші	Траншами, після завершення чергових етапів будівництва	Одноразово, лише після перенесення права власності на тебе
Контроль банку	Перед кожною виплатою банк перевіряє хід будівництва	Банк чекає на витяг нотаріального акта
Поширеність на ринку (2026)	Переважна більшість інвестицій	Рідко — забудовник мусить кредитувати будівництво сам

При відкритому рахунку банк виплачує забудовникові кошти не раніше ніж через 30 днів від укладення девелоперської угоди і лише після встановлення факту завершення відповідного етапу з графіка. Контроль (ст. 17 закону) не є формальністю: банк перевіряє запис керівника будівництва в журналі будівництва, а призначена банком особа з будівельними кваліфікаціями підтверджує фактичний прогрес робіт. Останній транш забудовник отримує лише після надання витягу нотаріального акта, що переносить на тебе право власності, вільне від неприйнятих обтяжень. При відмові від угоди на законодавчих умовах банк повертає тобі решту коштів у номінальному розмірі.

Що таке Девелоперський гарантійний фонд?

Rachunek powierniczy захищає гроші, які ще на ньому лежать. А що з коштами, вже виплаченими забудовникові, якщо той збанкрутує? Від 1 липня 2022 р. діє Девелоперський гарантійний фонд (DFG), який наповнюють внески забудовників: стан на серпень 2026 р. — це й далі 0,45% кожного внеску при відкритому рахунку без додаткових забезпечень і 0,1% при закритому чи відкритому з банківською гарантією (розпорядження від 21 червня 2022 р., ставки без змін). Внесок платить забудовник — ти не додаси його в розрахунку окремою позицією.

У разі банкрутства забудовника і припинення інвестиції DFG повертає набувачам внески, зроблені на rachunek powierniczy. На практиці твої гроші на первинному ринку захищені подвійно: спершу банком, потім фондом. Варто також самостійно перевірити забудовника, бо rachunek powierniczy і DFG не замінюють перевірки його історії.

Як діє нотаріальний депозит на вторинному ринку?

На вторинному ринку немає rachunek powierniczy — девелоперський закон тут не діє. Стандартом безпеки є нотаріальний депозит, врегульований у ст. 108 закону від 14 лютого 1991 р. — Право про нотаріат. Нотаріус приймає гроші (у злотих або іноземній валюті) на спеціальний депозитний рахунок і складає з цього протокол, у якому сторони точно визначають умови видачі коштів.

Типовий сценарій:

1. Перед підписанням угоди продажу ти вносиш ціну на депозит у нотаріуса.
2. У протоколі записуєте умови виплати — наприклад, підписання акта, згода банку на вилучення іпотеки продавця, передача приміщення.
3. Після виконання умов нотаріус видає кошти продавцеві під розписку; якщо ні — гроші повертаються до тебе.

Це добровільне рішення, але особливо варте розгляду, коли квартира обтяжена іпотекою, коли продавець гасить кредит із ціни продажу або коли між актом і передачею приміщення має минути тривалий час. Після акта перевір запис у поземельній книзі і переконайся, що іпотека справді зникла.

Скільки коштує нотаріальний депозит?

Винагорода нотаріуса за прийняття депозиту — це половина максимальної ставки нотаріальної такси, відповідної для суми депозиту (розпорядження Міністра юстиції від 28 червня 2004 р., ставки незмінні й актуальні у 2026 р.), плюс 23% VAT і кільканадцять злотих за витяги протоколу. Конкретно: для квартири за 300 тис. zł такса за депозит становитиме 985 zł нетто, тобто бл. 1212 zł брутто; при 600 тис. zł — 1585 zł нетто, бл. 1950 zł брутто. На тлі ціни угоди це частка відсотка — зазвичай менше, ніж коштує один платіж за кредитом — а натомість жодна зі сторін не мусить «вірити на слово».

Як розрахуватися грошима з-за кордону при купівлі квартири?

Фінансуючи купівлю коштами з-за кордону — більше в порадах про купівлю квартири дистанційно з-за кордону — додаються дві теми. По-перше, документація джерела коштів: нотаріус і банк як зобов’язані установи (закон від 1 березня 2018 р. про протидію відмиванню грошей) запитують про походження грошей при більших угодах. Підготуй заздалегідь, наприклад, угоду продажу попередньої нерухомості, довідки про доходи або виписки з історією заощаджень.

По-друге, конвертація валюти: при сумах порядку сотень тисяч злотих різниця в кілька грошів на курсі — це реально тисячі злотих, тож строк обміну валюти краще запланувати перед попередньою угодою, а не в тижні акта.

Що перевірити перед першим переказом?

• Первинний ринок: перевір у проспекті, який rachunek powierniczy веде забудовник і в якому банку; переказуй виключно на номер, вказаний у девелоперській угоді.
• Перевір графік етапів — від нього залежить темп вивільнення траншів при відкритому рахунку.
• Вторинний ринок: при іпотеці продавця попроси довідку банку про залишок заборгованості та промесу згоди на її вилучення; розглянь нотаріальний депозит.
• Умови видачі коштів із депозиту опиши точно — дата, документи, хто отримує і на який рахунок.
• Не переказуй жодних сум «поза актом» ані на приватні рахунки третіх осіб.

В allproperty ми ведемо розрахунки за угодою від бронювання до передачі ключів: перевіряємо rachunek powierniczy забудовника, узгоджуємо зі сторонами й нотаріусом умови депозиту та впорядковуємо документацію коштів з-за кордону. На первинному ринку покупець не платить нам комісії (0%), на вторинному — 2%. Плануєш купівлю квартири крок за кроком і хочеш мати впевненість щодо безпеки грошей? Поговорімо, перш ніж зробиш перший переказ. Сумнів щодо змісту протоколу депозиту або номера ескроу-рахунку буває найбільш стресовим саме перед переказом — увечері, у вихідні чи за день до підписання акта. Ми працюємо 24/7, тож телефонуй, перш ніж надішлеш гроші: +48 666 866 468 або +48 692 649 839.