Wie prüfe ich einen Bauträger vor Unterzeichnung des Vertrags

Die Prüfung eines Bauträgers vor Unterzeichnung des Vertrags lässt sich auf fünf kostenlose Schritte reduzieren: Laden Sie den Auszug der Gesellschaft aus dem KRS und ihre Jahresabschlüsse herunter (ekrs.ms.gov.pl), prüfen Sie den Krajowy Rejestr Zadłużonych und die Entscheidungen des UOKiK, sehen Sie die księga wieczysta (Grundbuch) des Grundstücks auf ekw.ms.gov.pl sowie die bestandskräftige Baugenehmigung ein, lesen Sie den prospekt informacyjny (Informationsprospekt), den der Bauträger noch vor dem Reservierungsvertrag kostenlos aushändigen muss, und sehen Sie sich frühere Wohnanlagen des Unternehmens an. Das Ganze dauert ein bis zwei Abende und kostet keinen Złoty.

Dazu kommen drei Zahlen als Sicherung aus der ustawa deweloperska: Ihre Zahlungen müssen auf ein Wohnungstreuhandkonto gelangen, das durch den Deweloperski Fundusz Gwarancyjny geschützt ist (Beitrag des Bauträgers: 0,1% beim geschlossenen Konto, 0,45% beim offenen — Stand August 2026), die Reservierungsgebühr darf 1% des Wohnungspreises nicht überschreiten, und seit dem 11. September 2025 ist jeder Bauträger verpflichtet, die Angebotspreise und die Historie ihrer Änderungen auf der eigenen Website zu veröffentlichen. Nachfolgend der gesamte Weg Schritt für Schritt — gehen Sie ihn durch, bevor Sie den ersten Złoty zahlen.

Wie prüfe ich einen Bauträger im KRS und in den Schuldnerregistern?

Die erste Station ist die kostenlose Suchmaschine des Krajowy Rejestr Sądowy (Landesgerichtsregister, ekrs.ms.gov.pl). Laden Sie den aktuellen Auszug der Gesellschaft herunter und prüfen Sie drei Dinge:

• Rechtsform und Gründungsdatum — eine vor einem halben Jahr eingetragene Gesellschaft ohne Historie erfordert Vorsicht;
• Stammkapital und Zusammensetzung des Vorstands — wer den Vertrag mit Ihnen tatsächlich unterzeichnet;
• Vermerke über Liquidation, Insolvenz oder Restrukturierung — das sind harte Warnsignale.

Im selben Dienst finden Sie das Repozytorium Dokumentów Finansowych — kostenlos laden Sie die Jahresabschlüsse der letzten Jahre herunter und sehen, ob das Unternehmen verdient oder ob nur seine Verschuldung wächst. Ergänzen Sie dies um den Krajowy Rejestr Zadłużonych (Insolvenz- und Restrukturierungsverfahren) sowie um Entscheidungen des UOKiK zu diesem Bauträger.

Ein praktischer Hinweis: Bauträger realisieren jede Investition häufig über eine gesonderte Zweckgesellschaft. Das ist gängige Marktpraxis, prüfen Sie dann aber auch die Muttergesellschaft und ihre früheren Projekte — sie trägt die Reputation der gesamten Gruppe.

Wie beurteile ich frühere Projekte des Bauträgers?

Die Verkaufsbroschüre zeigt Visualisierungen; die Wahrheit zeigen Wohnanlagen, die vor einigen Jahren übergeben wurden. Fahren Sie zu früheren Projekten des Bauträgers und beurteilen Sie den Zustand der Fassade, der Gemeinschaftsflächen und der Grünanlagen nach Jahren der Nutzung. Suchen Sie auf Facebook nach Gruppen der Bewohner dieser Anlagen und nach lokalen Foren — Sie erfahren, ob der Bau fristgerecht beendet wurde und wie der Bauträger auf Mängel reagiert hat, die im Rahmen der Gewährleistung gemeldet wurden.

Seit dem 11. September 2025 haben Sie zudem ein neues Werkzeug: Jeder Bauträger muss auf seiner Website die Angebotspreise aller Wohnungen samt vollständiger Änderungshistorie veröffentlichen und die Daten täglich an das staatliche Portal dane.gov.pl melden. Ist die Preisliste versteckt oder „nur im Verkaufsbüro” verfügbar, verstößt das Unternehmen gegen das Gesetz — behandeln Sie das als rote Flagge.

Prüfen Sie außerdem, ob das Unternehmen dem Polski Związek Firm Deweloperskich angehört — die Mitgliedschaft verpflichtet zur Einhaltung eines Kodex guter Praktiken. Das ist kein Beweis, aber ein weiterer Baustein im Gesamtbild.

Wie funktionieren das rachunek powierniczy und der Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?

Seit dem 1. Juli 2022 gilt das Gesetz vom 20. Mai 2021 über den Schutz der Rechte des Erwerbers einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses sowie über den Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Ihre Zahlungen müssen auf ein mieszkaniowy rachunek powierniczy (Wohnungstreuhandkonto) (MRP) gelangen und nicht direkt auf das Konto des Bauträgers.

Art des Kontos	Wann der Bauträger das Geld erhält	Beitrag des Bauträgers zum DFG
Geschlossenes MRP	Erst nach Übertragung des Eigentums auf Sie	0,1% jeder Einzahlung
Offenes MRP	In Tranchen, nach bankseitiger Kontrolle jeder Bauphase	0,45% jeder Einzahlung

Die Sätze ergeben sich aus der Verordnung vom 21. Juni 2022 und gelten auch 2026 weiter. Den Beitrag zum Deweloperski Fundusz Gwarancyjny führt der Bauträger ab — Sie zahlen dafür nichts zusätzlich. Bei Insolvenz des Bauträgers oder der Bank erstattet der DFG den Erwerbern die Einzahlungen vom offenen Konto. Beachten Sie nur, dass der Schutz des DFG Investitionen erfasst, deren Verkauf ab dem 1. Juli 2022 begonnen hat — ältere Vorhaben können nach früheren Regeln laufen, fragen Sie deshalb direkt, welches Rechtsregime für Ihren Vertrag gilt.

Eine absolute rote Flagge: jede Konstruktion, die das Gesetz umgeht — die Bitte um Zahlung außerhalb des rachunek powierniczy, ein „Investitionsvertrag” anstelle eines Bauträgervertrags, Wechsel als Sicherheit.

Was ist in der księga wieczysta des Grundstücks und in der Baugenehmigung zu prüfen?

Die Nummer der księga wieczysta des Grundstücks finden Sie im prospekt informacyjny. Geben Sie sie in die kostenlose Einsichtsanwendung ekw.ms.gov.pl ein und sehen Sie alle Abteilungen durch — wie man die księga wieczysta liest, erklären wir in einem gesonderten Leitfaden:

1. Abteilung II — ob der Bauträger Eigentümer des Grundstücks oder Inhaber des Erbnutzungsrechts (użytkownik wieczysty) ist;
2. Abteilung III — Ansprüche, Warnvermerke, Dienstbarkeiten;
3. Abteilung IV — Hypotheken. Die Hypothek der den Bau finanzierenden Bank ist Standard, doch im Vertrag muss die Zustimmung des Gläubigers zur lastenfreien Abschreibung Ihrer Wohnung enthalten sein. Hypotheken zugunsten anderer Rechtsträger bedürfen einer Erklärung.

Bitten Sie auch um die bestandskräftige Entscheidung über die Baugenehmigung und vergleichen Sie deren Nummer und Datum mit den Angaben im Prospekt. Ein Blick in den örtlichen Bebauungsplan (MPZP) lohnt sich — Sie erfahren, was in fünf Jahren vor Ihrem Fenster entstehen kann.

Was ist der prospekt informacyjny und wann müssen Sie ihn erhalten?

Der Bauträger ist gesetzlich verpflichtet, Ihnen den prospekt informacyjny kostenlos auf einem dauerhaften Datenträger auszuhändigen, und zwar noch vor Abschluss des Reservierungsvertrags. Darin finden Sie unter anderem die Erfahrung und die realisierten Projekte des Bauträgers, den Zeitplan des Vorhabens, Angaben zum Grundstück und zur Baugenehmigung, die Art des rachunek powierniczy sowie Informationen über geplante Bauvorhaben in der Nachbarschaft.

Eine Weigerung, den Prospekt herauszugeben, oder Verzögerungen dabei sind ein Signal, sich zu bedanken und weiterzusuchen. Ändert der Bauträger den Prospekt und informiert Sie nicht darüber, haben Sie Anspruch auf unverzügliche Rückzahlung der Reservierungsgebühr.

Welche Grenzen und Fristen gibt Ihnen die ustawa deweloperska?

Einige Details, die leicht zu übersehen sind (Rechtsstand August 2026):

• Die Reservierungsgebühr darf 1% des Wohnungspreises aus dem Prospekt nicht überschreiten — bei einer Wohnung für 600 Tsd. zł sind das höchstens 6 Tsd. zł. Sie wird auf den Preis angerechnet und ist bei einer Kreditablehnung wegen negativer Bewertung der Kreditwürdigkeit zu erstatten.
• Der Bauträgervertrag bedarf der Form eines akt notarialny (notarielle Urkunde), und die Notarkosten tragen Bauträger und Erwerber je zur Hälfte — worauf im Vertrag selbst zu achten ist, schreiben wir ausführlicher hier.
• Bei der Abnahme melden Sie Mängel zu Protokoll; der Bauträger hat 14 Tage für die Erklärung, ob er sie anerkennt (keine Antwort = Anerkennung), und 30 Tage ab Unterzeichnung des Protokolls für deren Beseitigung.
• Bei einem wesentlichen Mangel können Sie die Abnahme verweigern, und wenn der Bauträger ihn trotz weiterer Fristen nicht beseitigt — vom Vertrag zurücktreten (bei der erneuten Abnahme ist ein Gutachten eines Bausachverständigen erforderlich).
• Die Gewährleistung (rękojmia) für Mängel der Wohnung richtet sich nach den Regeln des Kodeks cywilny — bei Immobilien sind das 5 Jahre ab Übergabe.

Kurze Checkliste vor der Reservierung

Bevor Sie irgendetwas unterschreiben, haken Sie ab: Auszug aus dem KRS und Jahresabschlüsse, księga wieczysta des Grundstücks, bestandskräftige Baugenehmigung, prospekt informacyjny mit Anlagen, Art des rachunek powierniczy und die kontoführende Bank, Einbeziehung der Investition in den DFG, Preisliste mit Änderungshistorie auf der Website des Bauträgers, Besuch einer früheren Wohnanlage sowie die Analyse des Vertragsentwurfs — am besten mit einem Juristen oder einem erfahrenen Berater. Projekte, die bei uns eine solche Prüfung bestanden haben, haben wir unter den Wohnungen von Bauträgern in Warszawa zusammengestellt.

Bei allproperty arbeiten wir täglich mit Bauträgern und kennen deren Realisierungshistorie — wir sagen Ihnen, worauf Sie im Prospekt und im Vertrag eines konkreten Projekts achten sollten, bevor Sie die Reservierungsgebühr zahlen. Auf dem Erstmarkt zahlt der Käufer uns keine Provision (0%). Wenn Sie bei der abendlichen Lektüre des Prospekts oder des Vertrags auf etwas Beunruhigendes stoßen, warten Sie nicht bis Montag — wir arbeiten rund um die Uhr, rufen Sie unter +48 666 866 468 oder +48 692 649 839 zu jeder Zeit an. Schreiben Sie uns — wir prüfen den Bauträger gemeinsam, in Ruhe und der Reihe nach.