Rachunek powierniczy ve escrow — paranız nasıl korunuyor

Varşova’da daire alırken, anahtarları ve księga wieczysta kaydını almadan önce satıcıya ya da müteahhide birkaç yüz bin zlotiye varan bir havale yaparsınız. Polonya hukuku bunun için iki mekanizma öngörür: konut amaçlı rachunek powierniczy (emanet hesabı) — birinci el piyasada 1 Temmuz 2022’den bu yana zorunlu, yeni kuralların tam uygulanmasıyla 1 Temmuz 2024’ten itibaren — ve ikinci el piyasada, Noterlik Kanunu’nun 108. maddesinde düzenlenmiş, isteğe bağlı bir çözüm olan noter depozitosu, yani escrow.

Rachunek powierniczy’de para doğrudan müteahhide değil, bankadaki bir hesaba gider: banka fonları dilimler halinde (açık hesap) ya da mülkiyet devrinden sonra tek seferde (kapalı hesap) öder. Buna ek olarak parayı Deweloperski Fundusz Gwarancyjny korur — ek teminatı olmayan açık hesapta ödemenin %0,45’i, kapalı hesapta %0,1 tutarında katkı payıyla; Ağustos 2026 itibarıyla, 2022’den bu yana değişiklik yok. Noterdeki depozito, standart noter tarifesinin yarısı artı KDV kadar tutar — 300 bin zł’lik bir daire için yaklaşık 1212 zł brüt, 600 bin zł için yaklaşık 1950 zł brüt. Aşağıda her iki mekanizmanın nasıl çalıştığını ve ne zaman yararlanmakta fayda olduğunu açıklıyoruz.

Müteahhitteki rachunek powierniczy nedir?

Dayanak, 20 Mayıs 2021 tarihli konut ya da müstakil ev alıcısının haklarının korunması ve Deweloperski Fundusz Gwarancyjny hakkında kanundur (yeni müteahhitlik kanunu olarak anılır) ve 1 Temmuz 2022’den bu yana yürürlüktedir. 1 Temmuz 2024’ten itibaren geçiş dönemi sona erdi; yeni müteahhitlik sözleşmeleri artık yalnızca bu kanunun kurallarına göre yapılıyor — müteahhitlik sözleşmesini imzalamadan önce bunu kontrol etmekte fayda var.

Mekanizma basittir: ödemeleriniz müteahhide değil, bankanın yürüttüğü konut amaçlı rachunek powierniczy’ye gider. Satışa başlayan müteahhidin böyle bir hesap sözleşmesi yapması yasal bir zorunluluktur — bundan vazgeçemez ya da başka bir çözüm öneremez. Banka, paranın yalnızca kanuna uygun biçimde serbest bırakılmasını gözetir. Aynı mekanizma birinci el piyasadaki portföyümüzdeki her projede geçerlidir — müteahhitten ve projenin büyüklüğünden bağımsız olarak.

Açık hesap ile kapalı hesabın farkı nedir?

Kanun hesabın iki biçimini öngörür ve sizin projenizde hangisinin geçerli olduğunu bilmek önemlidir — bu bilgi prospekt informacyjny’de ve müteahhitlik sözleşmesinde yer almak zorundadır.

Özellik	Açık hesap	Kapalı hesap
Müteahhit parayı ne zaman alır	Dilimler halinde, inşaatın her aşaması tamamlandıkça	Tek seferde, ancak mülkiyet size geçtikten sonra
Banka denetimi	Her ödemeden önce banka inşaatın ilerleyişini kontrol eder	Banka, akt notarialny suretini bekler
Piyasadaki yaygınlık (2026)	Projelerin büyük çoğunluğu	Nadiren — müteahhit inşaatı kendisi finanse etmek zorunda

Açık hesapta banka, müteahhitlik sözleşmesinin kurulmasından en erken 30 gün sonra ve yalnızca takvimdeki ilgili aşamanın tamamlandığını tespit ettikten sonra ödeme yapar. Denetim (kanunun 17. maddesi) bir formalite değildir: banka, şantiye şefinin inşaat günlüğüne düştüğü kaydı doğrular; bankanın görevlendirdiği, yapı yetkisine sahip bir kişi de işlerin fiilî ilerleyişini teyit eder. Son dilimi müteahhit ancak, mülkiyeti size geçiren ve kabul etmediğiniz takyidatlardan arınmış akt notarialny suretini teslim ettikten sonra alır. Kanunda öngörülen şartlarla sözleşmeden dönmeniz hâlinde banka, kalan fonları nominal tutarıyla size iade eder.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny nedir?

Rachunek powierniczy, henüz üzerinde duran parayı korur. Peki müteahhide çoktan ödenmiş fonlar, o iflas ederse ne olacak? 1 Temmuz 2022’den bu yana, müteahhitlerin katkı paylarıyla beslenen Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) çalışıyor: Ağustos 2026 itibarıyla oran hâlâ ek teminatı olmayan açık hesapta her ödemenin %0,45’i, kapalı hesapta ya da banka garantili açık hesapta %0,1’idir (21 Haziran 2022 tarihli yönetmelik, oranlar değişmedi). Katkı payını müteahhit öder — hesaplaşmada bunu ayrı bir kalem olarak eklemezsiniz.

Müteahhidin iflası ve projenin yarıda bırakılması hâlinde DFG, alıcılara rachunek powierniczy’ye yaptıkları ödemeleri iade eder. Uygulamada birinci el piyasadaki paranız iki kat korunur: önce banka, sonra fon tarafından. Yine de müteahhidi kendiniz kontrol etmekte fayda var, çünkü rachunek powierniczy ve DFG onun geçmişini incelemenin yerini tutmaz.

İkinci el piyasada noter depozitosu nasıl işler?

İkinci el piyasada rachunek powierniczy yoktur — müteahhitlik kanunu burada uygulanmaz. Güvenlik standardı, 14 Şubat 1991 tarihli Noterlik Kanunu’nun 108. maddesinde düzenlenmiş olan noter depozitosudur. Noter parayı (zloti ya da yabancı para olarak) özel bir depozito hesabına kabul eder ve bundan bir tutanak düzenler; tarafların fonların serbest bırakılma koşullarını kesin biçimde belirlediği tutanak.

Tipik senaryo:

1. Satış sözleşmesi imzalanmadan önce bedeli noterdeki depozitoya yatırırsınız.
2. Tutanakta ödeme koşullarını yazarsınız — örneğin akt notarialny’nin imzalanması, satıcının ipoteğinin terkinine bankanın onayı, dairenin teslimi.
3. Koşullar gerçekleştiğinde noter fonları makbuz karşılığında satıcıya verir; gerçekleşmezse para size döner.

Bu isteğe bağlı bir çözümdür, ancak dairenin üzerinde ipotek varsa, satıcı krediyi satış bedelinden kapatıyorsa ya da akt notarialny ile dairenin teslimi arasında uzunca bir süre geçecekse özellikle düşünmeye değer. Akt notarialny’den sonra księga wieczysta kaydını kontrol edin ve ipoteğin gerçekten kalktığından emin olun.

Noter depozitosu ne kadara mal olur?

Noterin depozitoyu kabul karşılığı ücreti, yatırılan tutar için geçerli azami noter tarifesinin yarısıdır (Adalet Bakanlığı’nın 28 Haziran 2004 tarihli yönetmeliği; tarifeler değişmemiş olup 2026’da geçerlidir), artı %23 KDV ve tutanak suretleri için birkaç on zł. Somut olarak: 300 bin zł’lik bir dairede depozito tarifesi 985 zł net, yani yaklaşık 1212 zł brüt olacaktır; 600 bin zł’de ise 1585 zł net, yaklaşık 1950 zł brüt. İşlem bedeliyle karşılaştırıldığında bu, yüzdenin kesri kadardır — genellikle bir kredi taksitinden azdır — ve karşılığında hiçbir taraf „sözüne güvenmek” zorunda kalmaz.

Yurt dışındaki para daire alımında nasıl aktarılır?

Alımı yurt dışındaki fonlarla finanse ederken — ayrıntısı yurt dışından uzaktan daire alımı rehberinde — iki konu daha eklenir. Birincisi, fon kaynağının belgelenmesi: noter ve banka, yükümlü kurum sıfatıyla (1 Mart 2018 tarihli kara para aklamayla mücadele kanunu) büyük işlemlerde paranın kaynağını sorar. Örneğin önceki taşınmazın satış sözleşmesini, gelir belgelerini ya da birikim geçmişini gösteren hesap dökümlerini önceden hazırlayın.

İkincisi, döviz bozdurma: yüz binlerce zloti düzeyindeki tutarlarda kurdaki birkaç kuruşluk fark gerçekte binlerce zloti eder; bu nedenle döviz değişim tarihini akt notarialny haftasında değil, ön sözleşmeden önce planlamak daha iyidir.

İlk havaleden önce neler kontrol edilmeli?

• Birinci el piyasa: prospektten müteahhidin hangi rachunek powierniczy’yi hangi bankada yürüttüğünü kontrol edin; yalnızca müteahhitlik sözleşmesinde belirtilen numaraya ödeme yapın.
• Aşama takvimini doğrulayın — açık hesapta dilimlerin serbest bırakılma hızı buna bağlıdır.
• İkinci el piyasa: satıcının ipoteği varsa bankadan borç bakiyesi belgesini ve terkine onay taahhüdünü (promesa) isteyin; noter depozitosunu değerlendirin.
• Depozitodan fonların serbest bırakılma koşullarını kesin biçimde yazın — tarih, belgeler, kimin hangi hesaba alacağı.
• Hiçbir tutarı „akt dışında” ya da üçüncü kişilerin özel hesaplarına havale etmeyin.

allproperty’de işlemin hesaplaşmasını rezervasyondan anahtar teslimine kadar yürütüyoruz: müteahhidin rachunek powierniczy’sini doğruluyor, depozito koşullarını taraflar ve noterle mutabık kılıyor, yurt dışı fonlarının belgelerini düzenliyoruz. Birinci el piyasada alıcı bizde komisyon ödemez (%0), ikinci elde ise %2’dir. Adım adım daire alımı planlıyor ve paranızın güvenliğinden emin olmak istiyor musunuz? İlk havaleyi yapmadan önce konuşalım. Depozito tutanağının içeriğine ya da rachunek powierniczy numarasına dair bir tereddüt, en çok havaleden hemen önce strese sokar — akşam, hafta sonu ya da akt notarialny’nin imzalanmasından bir gün önce. 24/7 çalışıyoruz; parayı göndermeden önce arayın: +48 666 866 468 ya da +48 692 649 839.