Rachunek powierniczy i escrow — jak chronione są Twoje pieniądze

Kupując mieszkanie w Warszawie, przelewasz sprzedającemu lub deweloperowi nawet kilkaset tysięcy złotych, zanim dostaniesz klucze i wpis do księgi wieczystej. Polskie prawo przewiduje na to dwa mechanizmy: mieszkaniowy rachunek powierniczy — obowiązkowy na rynku pierwotnym od 1 lipca 2022 r., z pełnym zastosowaniem nowych zasad od 1 lipca 2024 r. — oraz depozyt notarialny, czyli escrow, na rynku wtórnym, dobrowolny i uregulowany w art. 108 ustawy Prawo o notariacie.

Przy rachunku powierniczym pieniądze trafiają na konto w banku, a nie bezpośrednio do dewelopera: bank wypłaca środki w transzach (rachunek otwarty) albo jednorazowo po przeniesieniu własności (rachunek zamknięty). Dodatkowo chroni je Deweloperski Fundusz Gwarancyjny — składka 0,45% wpłaty przy rachunku otwartym bez dodatkowych zabezpieczeń lub 0,1% przy rachunku zamkniętym, stan na sierpień 2026 r., bez zmian od 2022 r. Depozyt notarialny u notariusza kosztuje połowę standardowej taksy notarialnej plus VAT — dla mieszkania za 300 tys. zł to ok. 1212 zł brutto, dla 600 tys. zł — ok. 1950 zł brutto. Poniżej wyjaśniamy, jak działają oba mechanizmy i kiedy warto z nich skorzystać.

Co to jest rachunek powierniczy u dewelopera?

Podstawą jest ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. nowa ustawa deweloperska), obowiązująca od 1 lipca 2022 r. Od 1 lipca 2024 r. skończył się okres przejściowy i nowe umowy deweloperskie zawiera się już wyłącznie na jej zasadach — warto to sprawdzić przed podpisaniem umowy deweloperskiej.

Mechanizm jest prosty: Twoje wpłaty trafiają nie do dewelopera, lecz na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony przez bank. Deweloper rozpoczynający sprzedaż ma ustawowy obowiązek zawrzeć umowę takiego rachunku — nie może z tego zrezygnować ani zaproponować innego rozwiązania. Bank pilnuje, by pieniądze były uwalniane wyłącznie zgodnie z ustawą. Ten sam mechanizm obowiązuje w każdej inwestycji z naszej oferty na rynku pierwotnym — niezależnie od dewelopera i wielkości projektu.

Czym różni się rachunek otwarty od zamkniętego?

Ustawa przewiduje dwa warianty rachunku i warto wiedzieć, który obowiązuje w Twojej inwestycji — ta informacja musi być w prospekcie informacyjnym i w umowie deweloperskiej.

Cecha	Rachunek otwarty	Rachunek zamknięty
Kiedy deweloper dostaje pieniądze	W transzach, po zakończeniu kolejnych etapów budowy	Jednorazowo, dopiero po przeniesieniu własności na Ciebie
Kontrola banku	Przed każdą wypłatą bank sprawdza postęp budowy	Bank czeka na wypis aktu notarialnego
Występowanie na rynku (2026)	Zdecydowana większość inwestycji	Rzadko — deweloper musi kredytować budowę sam

Przy rachunku otwartym bank wypłaca deweloperowi środki nie wcześniej niż po 30 dniach od zawarcia umowy deweloperskiej i tylko po stwierdzeniu zakończenia danego etapu z harmonogramu. Kontrola (art. 17 ustawy) nie jest formalnością: bank weryfikuje wpis kierownika budowy w dzienniku budowy, a wyznaczona przez bank osoba z uprawnieniami budowlanymi potwierdza faktyczne zaawansowanie robót. Ostatnią transzę deweloper dostaje dopiero po dostarczeniu wypisu aktu notarialnego przenoszącego na Ciebie własność, wolną od niezaakceptowanych obciążeń. Przy odstąpieniu od umowy na warunkach ustawowych bank zwraca Ci pozostałe środki w nominalnej wysokości.

Co to jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?

Rachunek powierniczy chroni pieniądze, które jeszcze na nim leżą. A co ze środkami już wypłaconymi deweloperowi, jeśli ten upadnie? Od 1 lipca 2022 r. działa Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), zasilany składkami deweloperów: stan na sierpień 2026 r. to nadal 0,45% każdej wpłaty przy rachunku otwartym bez dodatkowych zabezpieczeń i 0,1% przy rachunku zamkniętym lub otwartym z gwarancją bankową (rozporządzenie z 21 czerwca 2022 r., stawki bez zmian). Składkę płaci deweloper — nie doliczysz jej w rozliczeniu jako osobnej pozycji.

W razie upadłości dewelopera i zaniechania inwestycji DFG zwraca nabywcom wpłaty dokonane na rachunek powierniczy. W praktyce Twoje pieniądze na rynku pierwotnym są chronione podwójnie: najpierw przez bank, potem przez fundusz. Warto też samodzielnie sprawdzić dewelopera, bo rachunek powierniczy i DFG nie zastępują weryfikacji jego historii.

Jak działa depozyt notarialny na rynku wtórnym?

Na rynku wtórnym nie ma rachunku powierniczego — ustawa deweloperska tu nie działa. Standardem bezpieczeństwa jest depozyt notarialny, uregulowany w art. 108 ustawy z 14 lutego 1991 r. — Prawo o notariacie. Notariusz przyjmuje pieniądze (w złotych lub walucie obcej) na specjalne konto depozytowe i spisuje z tego protokół, w którym strony precyzyjnie określają warunki wydania środków.

Typowy scenariusz:

1. Przed podpisaniem umowy sprzedaży wpłacasz cenę do depozytu u notariusza.
2. W protokole zapisujecie warunki wypłaty — np. podpisanie aktu, zgoda banku na wykreślenie hipoteki sprzedającego, wydanie lokalu.
3. Po spełnieniu warunków notariusz wydaje środki sprzedającemu za pokwitowaniem; jeśli nie — pieniądze wracają do Ciebie.

To rozwiązanie dobrowolne, ale szczególnie warte rozważenia, gdy mieszkanie jest obciążone hipoteką, gdy sprzedający spłaca kredyt z ceny sprzedaży albo gdy między aktem a wydaniem lokalu ma minąć dłuższy czas. Po akcie sprawdź wpis w księdze wieczystej i upewnij się, że hipoteka faktycznie zniknęła.

Ile kosztuje depozyt notarialny?

Wynagrodzenie notariusza za przyjęcie depozytu to połowa maksymalnej stawki taksy notarialnej właściwej dla deponowanej kwoty (rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r., stawki niezmienione i aktualne w 2026 r.), plus 23% VAT i kilkanaście złotych za wypisy protokołu. Konkretnie: przy mieszkaniu za 300 tys. zł taksa za depozyt wyniesie 985 zł netto, czyli ok. 1212 zł brutto; przy 600 tys. zł — 1585 zł netto, ok. 1950 zł brutto. Na tle ceny transakcji to ułamek procenta — zwykle mniej, niż kosztuje jedna rata kredytu — a w zamian żadna ze stron nie musi „wierzyć na słowo”.

Jak rozliczyć pieniądze z zagranicy przy zakupie mieszkania?

Finansując zakup środkami z zagranicy — więcej w poradniku o zakupie mieszkania zdalnie z zagranicy — dochodzą dwa tematy. Po pierwsze, dokumentacja źródła środków: notariusz i bank jako instytucje obowiązane (ustawa z 1 marca 2018 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy) pytają o pochodzenie pieniędzy przy większych transakcjach. Przygotuj wcześniej np. umowę sprzedaży poprzedniej nieruchomości, zaświadczenia o dochodach lub wyciągi z historią oszczędności.

Po drugie, przewalutowanie: przy kwotach rzędu setek tysięcy złotych różnica kilku groszy na kursie to realnie tysiące złotych, więc termin wymiany waluty lepiej zaplanować przed umową przedwstępną, a nie w tygodniu aktu.

Co sprawdzić przed pierwszym przelewem?

• Rynek pierwotny: sprawdź w prospekcie, jaki rachunek powierniczy prowadzi deweloper i w którym banku; wpłacaj wyłącznie na numer wskazany w umowie deweloperskiej.
• Zweryfikuj harmonogram etapów — od niego zależy tempo uwalniania transz przy rachunku otwartym.
• Rynek wtórny: przy hipotece sprzedającego poproś o zaświadczenie banku o saldzie zadłużenia i promesę zgody na jej wykreślenie; rozważ depozyt notarialny.
• Warunki wydania środków z depozytu opisz precyzyjnie — data, dokumenty, kto odbiera i na jakie konto.
• Nie przelewaj żadnych kwot „poza aktem” ani na prywatne konta osób trzecich.

W allproperty prowadzimy rozliczenia transakcji od rezerwacji po przekazanie kluczy: weryfikujemy rachunek powierniczy dewelopera, uzgadniamy ze stronami i notariuszem warunki depozytu oraz porządkujemy dokumentację środków z zagranicy. Na rynku pierwotnym kupujący nie płaci u nas prowizji (0%), na wtórnym — 2%. Planujesz zakup mieszkania krok po kroku i chcesz mieć pewność co do bezpieczeństwa pieniędzy? Porozmawiajmy, zanim wykonasz pierwszy przelew. Wątpliwość co do treści protokołu depozytu albo numeru rachunku powierniczego bywa najbardziej stresująca tuż przed przelewem — wieczorem, w weekend albo dzień przed podpisaniem aktu. Działamy 24/7, więc zadzwoń, zanim wyślesz pieniądze: +48 666 866 468 lub +48 692 649 839.