Rachunek powierniczy ed escrow — come sono protetti i Suoi soldi

Acquistando un appartamento a Warszawa, Lei trasferisce al venditore o al costruttore anche diverse centinaia di migliaia di zloty prima di ricevere le chiavi e l’iscrizione nella księga wieczysta (registro fondiario). Il diritto polacco prevede a questo scopo due meccanismi: il mieszkaniowy rachunek powierniczy (conto fiduciario abitativo), obbligatorio sul mercato primario dal 1 luglio 2022 e con piena applicazione delle nuove regole dal 1 luglio 2024, e il deposito notarile, cioè l’escrow, sul mercato secondario, facoltativo e disciplinato dall’art. 108 della legge Prawo o notariacie.

Con il rachunek powierniczy il denaro finisce su un conto in banca e non direttamente al costruttore: la banca eroga i fondi a tranche (conto aperto) oppure in un’unica soluzione dopo il trasferimento della proprietà (conto chiuso). In più li protegge il Deweloperski Fundusz Gwarancyjny — contributo dello 0,45% del versamento con conto aperto senza garanzie aggiuntive oppure dello 0,1% con conto chiuso, situazione ad agosto 2026, invariata dal 2022. Il deposito notarile dal notaio costa la metà della taksa notarialna standard più IVA: per un appartamento da 300 mila zł sono circa 1212 zł lordi, per 600 mila zł circa 1950 zł lordi. Di seguito spieghiamo come funzionano entrambi i meccanismi e quando conviene usarli.

Che cos’è il rachunek powierniczy del costruttore?

La base è la legge del 20 maggio 2021 sulla tutela dei diritti dell’acquirente di un’unità abitativa o di una casa unifamiliare e sul Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (la cosiddetta nuova legge sui costruttori), in vigore dal 1 luglio 2022. Dal 1 luglio 2024 il periodo transitorio è terminato e i nuovi contratti di sviluppo immobiliare si concludono ormai esclusivamente secondo le sue regole: conviene verificarlo prima di firmare l’umowa deweloperska.

Il meccanismo è semplice: i Suoi versamenti non vanno al costruttore, bensì su un mieszkaniowy rachunek powierniczy tenuto da una banca. Il costruttore che avvia le vendite ha l’obbligo di legge di stipulare il contratto per un conto di questo tipo: non può rinunciarvi né proporre un’altra soluzione. La banca vigila affinché il denaro venga liberato esclusivamente secondo la legge. Lo stesso meccanismo vale in ogni progetto della nostra offerta sul mercato primario, indipendentemente dal costruttore e dalle dimensioni dell’iniziativa.

In che cosa differisce il conto aperto da quello chiuso?

La legge prevede due varianti di conto e conviene sapere quale vale nel Suo progetto: questa informazione deve figurare nel prospekt informacyjny (prospetto informativo) e nell’umowa deweloperska.

Caratteristica	Conto aperto	Conto chiuso
Quando il costruttore riceve il denaro	A tranche, al termine delle successive fasi di cantiere	In un’unica soluzione, solo dopo il trasferimento della proprietà a Lei
Controllo della banca	Prima di ogni erogazione la banca verifica l’avanzamento dei lavori	La banca attende la copia dell’akt notarialny
Diffusione sul mercato (2026)	La netta maggioranza dei progetti	Raro — il costruttore deve finanziare da solo la costruzione

Con il conto aperto la banca eroga al costruttore i fondi non prima di 30 giorni dalla stipula dell’umowa deweloperska e solo dopo aver accertato il completamento della relativa fase del cronoprogramma. Il controllo (art. 17 della legge) non è una formalità: la banca verifica l’annotazione del direttore dei lavori nel giornale di cantiere, e una persona con abilitazione edilizia designata dalla banca conferma l’effettivo stato di avanzamento delle opere. L’ultima tranche il costruttore la riceve solo dopo aver consegnato la copia dell’akt notarialny (atto notarile) che Le trasferisce la proprietà, libera da gravami non accettati. In caso di recesso dal contratto alle condizioni di legge, la banca Le restituisce i fondi residui nel loro valore nominale.

Che cos’è il Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?

Il rachunek powierniczy protegge il denaro che vi si trova ancora. E che ne è dei fondi già erogati al costruttore, se questo fallisce? Dal 1 luglio 2022 opera il Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), alimentato dai contributi dei costruttori: la situazione ad agosto 2026 resta lo 0,45% di ogni versamento con conto aperto senza garanzie aggiuntive e lo 0,1% con conto chiuso o aperto con garanzia bancaria (regolamento del 21 giugno 2022, aliquote invariate). Il contributo lo paga il costruttore: non lo troverà nel conteggio come voce a parte.

In caso di fallimento del costruttore e di abbandono del progetto, il DFG restituisce agli acquirenti i versamenti effettuati sul rachunek powierniczy. In pratica, sul mercato primario i Suoi soldi sono protetti due volte: prima dalla banca, poi dal fondo. Conviene comunque verificare il costruttore di persona, perché il rachunek powierniczy e il DFG non sostituiscono il controllo della sua storia.

Come funziona il deposito notarile sul mercato secondario?

Sul mercato secondario non esiste il rachunek powierniczy: la legge sui costruttori qui non si applica. Lo standard di sicurezza è il deposito notarile, disciplinato dall’art. 108 della legge del 14 febbraio 1991 Prawo o notariacie. Il notaio riceve il denaro (in zloty o in valuta estera) su uno speciale conto di deposito e ne redige un protocollo in cui le parti definiscono con precisione le condizioni di rilascio dei fondi.

Lo scenario tipico:

1. Prima della firma del contratto di vendita Lei versa il prezzo in deposito dal notaio.
2. Nel protocollo si fissano le condizioni di erogazione, per esempio la firma dell’atto, il consenso della banca alla cancellazione dell’ipoteca del venditore, la consegna dell’immobile.
3. Al verificarsi delle condizioni il notaio consegna i fondi al venditore contro ricevuta; in caso contrario il denaro torna a Lei.

È una soluzione facoltativa, ma particolarmente da valutare quando l’appartamento è gravato da ipoteca, quando il venditore estingue il mutuo con il prezzo di vendita oppure quando tra l’atto e la consegna dell’immobile deve passare parecchio tempo. Dopo l’atto verifichi l’iscrizione nella księga wieczysta e si accerti che l’ipoteca sia effettivamente sparita.

Quanto costa il deposito notarile?

Il compenso del notaio per la presa in deposito è la metà della tariffa massima della taksa notarialna prevista per la somma depositata (regolamento del Ministro della Giustizia del 28 giugno 2004, tariffe invariate e valide nel 2026), più il 23% di IVA e una decina di zloty per le copie del protocollo. In concreto: per un appartamento da 300 mila zł la tariffa per il deposito sarà di 985 zł netti, cioè circa 1212 zł lordi; per 600 mila zł di 1585 zł netti, circa 1950 zł lordi. Rispetto al prezzo della transazione è una frazione di punto percentuale, di solito meno di quanto costi una singola rata del mutuo, e in cambio nessuna delle parti deve „fidarsi sulla parola”.

Come gestire il denaro proveniente dall’estero acquistando casa?

Finanziando l’acquisto con fondi dall’estero — se ne parla più diffusamente nella guida sull’acquisto di casa a distanza dall’estero — si aggiungono due temi. Primo, la documentazione della fonte dei fondi: il notaio e la banca, in quanto soggetti obbligati (legge del 1 marzo 2018 sul contrasto al riciclaggio), chiedono l’origine del denaro nelle transazioni più rilevanti. Prepari per tempo, ad esempio, il contratto di vendita dell’immobile precedente, i certificati di reddito o gli estratti conto con lo storico dei risparmi.

Secondo, il cambio valuta: su importi dell’ordine delle centinaia di migliaia di zloty, una differenza di qualche centesimo sul tasso significa in concreto migliaia di zloty, quindi è meglio pianificare il momento della conversione prima del contratto preliminare, non nella settimana dell’atto.

Che cosa verificare prima del primo bonifico?

• Mercato primario: controlli nel prospetto quale rachunek powierniczy tiene il costruttore e presso quale banca; versi esclusivamente sul numero indicato nell’umowa deweloperska.
• Verifichi il cronoprogramma delle fasi: da esso dipende il ritmo di liberazione delle tranche con il conto aperto.
• Mercato secondario: se il venditore ha un’ipoteca, chieda alla banca il certificato del saldo del debito e la promessa di consenso alla cancellazione; valuti il deposito notarile.
• Descriva con precisione le condizioni di rilascio dei fondi dal deposito: data, documenti, chi ritira e su quale conto.
• Non trasferisca alcuna somma „fuori atto” né su conti privati di terzi.

In allproperty seguiamo i conteggi della transazione dalla prenotazione alla consegna delle chiavi: verifichiamo il rachunek powierniczy del costruttore, concordiamo con le parti e con il notaio le condizioni del deposito e mettiamo in ordine la documentazione dei fondi provenienti dall’estero. Sul mercato primario l’acquirente da noi non paga provvigione (0%), sul secondario 2%. Sta pianificando l’acquisto di casa passo dopo passo e vuole essere tranquillo sulla sicurezza del denaro? Parliamone prima che esegua il primo bonifico. Un dubbio sul contenuto del protocollo di deposito o sul numero del rachunek powierniczy diventa più stressante proprio poco prima del bonifico: di sera, nel fine settimana o il giorno prima della firma dell’atto. Siamo operativi 24 ore su 24, 7 giorni su 7, quindi chiami prima di inviare il denaro: +48 666 866 468 oppure +48 692 649 839.