Як перевірити забудовника перед підписанням договору

Перевірка забудовника перед підписанням договору зводиться до п’яти безкоштовних кроків: завантажте витяг компанії з KRS та її фінансові звіти (ekrs.ms.gov.pl), перевірте Національний реєстр боржників і рішення UOKiK, перегляньте księgę wieczystą ділянки на ekw.ms.gov.pl та остаточний дозвіл на будівництво, прочитайте інформаційний проспект, який забудовник мусить вручити безкоштовно ще до резерваційного договору, і огляньте попередні житлові комплекси фірми. Усе це займає один–два вечори і не коштує ані злотого.

До того ж три числа-запобіжники з девелоперського закону: ваші платежі мають потрапляти на житловий rachunek powierniczy (ескроу-рахунок), захищений Девелоперським гарантійним фондом (внесок забудовника: 0,1% при закритому рахунку, 0,45% при відкритому — станом на серпень 2026 р.), резерваційний платіж не може перевищувати 1% ціни помешкання, а від 11 вересня 2025 р. кожен забудовник зобов’язаний публікувати пропозиційні ціни та історію їхніх змін на власному сайті. Нижче увесь шлях крок за кроком — пройдіть його, перш ніж внесете перший злотий.

Як перевірити забудовника в KRS і реєстрах боржників?

Перша зупинка — це безкоштовний пошуковик Національного судового реєстру (ekrs.ms.gov.pl). Завантажте актуальний витяг компанії й перевірте три речі:

• правову форму й дату заснування — компанія, зареєстрована пів року тому, без історії, вимагає обережності;
• статутний капітал і склад правління — хто реально підпише з вами договір;
• згадки про ліквідацію, банкрутство або реструктуризацію — це тверді сигнали тривоги.

У цьому ж сервісі ви знайдете Репозиторій фінансових документів — безкоштовно завантажите фінансові звіти за останні роки й побачите, чи фірма заробляє, чи лише зростає її заборгованість. Доповніть це Національним реєстром боржників (справи про банкрутство та реструктуризацію) і рішеннями UOKiK щодо забудовника.

Одне практичне зауваження: забудовники часто реалізують кожну інвестицію через окрему цільову компанію. Це нормальна ринкова практика, але тоді перевірте також материнську компанію та її попередні проєкти — саме вона відповідає за репутацію всієї групи.

Як оцінити попередні інвестиції забудовника?

Продажний буклет показує візуалізації; правду показують комплекси, здані кілька років тому. Поїдьте на попередні інвестиції забудовника й оцініть стан фасадів, спільних частин і зелені після років експлуатації. Пошукайте групи мешканців цих комплексів у Facebook і місцеві форуми — дізнаєтесь, чи будівництво закінчилося в строк і як забудовник реагував на дефекти, заявлені в межах rękojmi (законної відповідальності продавця за дефекти).

Від 11 вересня 2025 р. ви маєте також новий інструмент: кожен забудовник мусить публікувати на своєму сайті пропозиційні ціни всіх помешкань разом із повною історією змін, а дані щодня звітувати на урядовий портал dane.gov.pl. Якщо прайс прихований або доступний «лише у відділі продажів», фірма порушує закон — сприймайте це як червоний прапорець.

Перевірте також, чи фірма належить до Польської спілки девелоперських фірм — членство зобов’язує дотримуватися кодексу добрих практик. Це не є запорукою, але ще один пункт у пазлі.

Як діє rachunek powierniczy і Девелоперський гарантійний фонд?

Від 1 липня 2022 р. діє закон від 20 травня 2021 р. про охорону прав набувача житлового помешкання або одноквартирного будинку та про Девелоперський гарантійний фонд. Ваші платежі мають потрапляти на житловий rachunek powierniczy (MRP), а не напряму на рахунок забудовника.

Вид рахунку	Коли забудовник отримує гроші	Внесок забудовника до DFG
Закритий MRP	Аж після перенесення на вас права власності	0,1% кожного платежу
Відкритий MRP	Траншами, після банківського контролю кожного етапу будівництва	0,45% кожного платежу

Ставки випливають із розпорядження від 21 червня 2022 р. і діють далі у 2026 р. Внесок до Девелоперського гарантійного фонду сплачує забудовник — ви за цим не платите нічого додатково. У разі банкрутства забудовника або банку DFG повертає набувачам платежі з відкритого рахунку. Пам’ятайте лише, що захист DFG охоплює інвестиції, продаж яких стартував від 1 липня 2022 р. — старіші проєкти можуть діяти за попередніми правилами, тож запитайте прямо, який правовий режим стосується вашого договору.

Абсолютний червоний прапорець: будь-яка конструкція, що обходить закон — прохання про платіж поза rachunkiem powierniczym, «інвестиційний договір» замість девелоперського, векселі як забезпечення.

Що перевірити в księdze wieczystej ділянки та дозволі на будівництво?

Номер księgi wieczystej ділянки ви знайдете в інформаційному проспекті. Впишіть його у безкоштовний переглядач ekw.ms.gov.pl і перегляньте всі розділи — як читати księgę wieczystą, ми пояснюємо в окремому путівнику:

1. Розділ II — чи забудовник є власником ділянки або користувачем на праві вічного користування;
2. Розділ III — вимоги, попередження, сервітути;
3. Розділ IV — іпотеки. Іпотека банку, який кредитує будівництво, це стандарт, але в договорі має бути згода кредитора на виділення вашого помешкання без обтяжень. Іпотеки на користь інших суб’єктів потребують пояснення.

Попросіть також остаточне рішення про дозвіл на будівництво і порівняйте його номер та дату з даними в проспекті. Варто зазирнути до місцевого плану просторового розвитку (MPZP) — дізнаєтесь, що може постати за вікном через п’ять років.

Що таке інформаційний проспект і коли ви мусите його отримати?

Забудовник має встановлений законом обов’язок вручити вам інформаційний проспект безкоштовно, на тривкому носії, ще до укладення резерваційного договору. Ви знайдете в ньому зокрема досвід і реалізовані інвестиції забудовника, графік проєкту, дані про ділянку й дозвіл на будівництво, вид rachunku powierniczego та інформацію про заплановані інвестиції по сусідству.

Відмова видати проспект або зволікання з ним — це сигнал подякувати й шукати далі. Якщо забудовник змінить проспект і не поінформує вас про це, ви маєте право на невідкладне повернення резерваційного платежу.

Які ліміти й терміни дає вам девелоперський закон?

Кілька конкретних деталей, які легко проґавити (правовий стан на серпень 2026 р.):

• Резерваційний платіж не може перевищувати 1% ціни помешкання з проспекту — при квартирі за 600 тис. zł це максимум 6 тис. zł. Він зараховується в рахунок ціни, а при відмові у кредиті через негативну оцінку кредитної спроможності підлягає поверненню.
• Девелоперський договір потребує форми akta notarialnego, а витрати на нотаріуса лягають на забудовника й набувача навпіл — на що зважати в самому договорі, пишемо ширше тут.
• При прийманні ви заявляєте дефекти до протоколу; забудовник має 14 днів на заяву, чи їх визнає (відсутність відповіді = визнання), і 30 днів від підписання протоколу на їх усунення.
• При істотному дефекті ви можете відмовитися від приймання, а якщо забудовник не усуне його попри наступні терміни — відступити від договору (при повторному прийманні потрібен висновок будівельного експерта).
• Rękojmia (відповідальність продавця за дефекти) щодо помешкання діє за правилами Цивільного кодексу — для нерухомості це 5 років від передачі.

Короткий контрольний список перед резервацією

Перш ніж щось підписати, відмітьте: витяг із KRS і фінансові звіти, księgę wieczystą ділянки, остаточний дозвіл на будівництво, інформаційний проспект із додатками, вид rachunku powierniczego і банк, який його веде, охоплення інвестиції DFG, прайс з історією змін на сайті забудовника, візит на попередній житловий комплекс та аналіз проєкту договору — найкраще з юристом або досвідченим консультантом. Інвестиції, які пройшли в нас таку перевірку, ми зібрали серед квартир від забудовників у Варшаві.

В allproperty ми працюємо із забудовниками щодня і знаємо їхню історію реалізацій — підкажемо, на що звернути увагу в проспекті та договорі конкретної інвестиції, перш ніж ви внесете резерваційний платіж. На первинному ринку покупець не платить нам комісії (0%). Якщо під час вечірнього читання проспекту або договору ви натрапите на щось тривожне, не чекайте понеділка — ми працюємо цілодобово, телефонуйте на +48 666 866 468 або +48 692 649 839 у будь-який час. Напишіть нам — перевіримо забудовника разом, спокійно і по черзі.